"Los préstamos sólo se conceden cuando el límite máximo está limitado". A partir de ahora, no podrás permitirte préstamos hipotecarios sólo porque quieras.

Recientemente, muchos compradores de viviendas descubrieron que la aprobación de préstamos para nuevos proyectos de viviendas que originalmente estaba disponible en aproximadamente un mes se extendió repentinamente a 3 o 4 meses, y muchos bancos han suspendido los préstamos para viviendas. una búsqueda candente en Weibo.

El "Aviso sobre un mayor fortalecimiento de la gestión del crédito para vivienda personal" emitido recientemente por la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Shanghai cubre 8 puntos, incluida la revisión de la fuente de los fondos para el pago inicial y la solvencia, incluido un problema bastante severo. uno Ha atraído la atención del mundo exterior: "Es necesario centrarse en apoyar las necesidades de préstamos de los prestatarios para comprar sus primeras casas independientes pequeñas y medianas, y los préstamos para vivienda solo se pueden otorgar a personas que compren casas. cuya estructura principal ha sido tapada."

Esta regulación se introdujo ya en 2003 y su dirección es muy clara. De hecho, los préstamos deben tener un límite para las viviendas nuevas, pero por diversas razones, la aplicación no fue suficiente. Si esta política se aplica estrictamente, tendrá consecuencias tanto para los compradores como para los desarrolladores en el futuro.

Al mismo tiempo, la reunión de trabajo de la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Anhui de 2021 mencionó claramente el mismo contenido que las cláusulas antes mencionadas en Shanghai, y "está estrictamente prohibido para préstamos al consumo, préstamos comerciales (préstamos hipotecarios para vivienda ) y otros fondos para fluir hacia el sector inmobiliario en violación de las regulaciones del mercado".

"Phoenix WEEKLY Real Estate" se enteró de que debido al impacto del sistema de gestión de concentración de préstamos inmobiliarios introducido a finales de 2020, los préstamos hipotecarios personales en Guangzhou, Shenzhen y otras ciudades se volverán significativamente limitados a partir de 2021, con plazos de préstamo extendidos y tasas de interés a medida que los precios aumentan, los compradores de vivienda, especialmente los que compran por primera vez, están cada vez más ansiosos, y el mercado de vivienda de segunda mano en algunas ciudades incluso ha visto el fenómeno de la “discriminación contra la demanda rígida”. "

Durante un tiempo, circularon en WeChat Moments y Weibo vídeos cortos y fotografías de personas haciendo cola frente a bancos en Shenzhen, lo que provocó acaloradas discusiones. Para apresurarse a imprimir informes crediticios antes de que se cierre el sistema del banco central, el ejército anticorrupción no dudó en hacer cola frente al banco.

Lo que es más severo es que Shanghai llevará a cabo inspecciones especiales del negocio de préstamos inmobiliarios basadas en la implementación de las políticas inmobiliarias y autoinspecciones de los bancos, y tomará medidas regulatorias de acuerdo con la ley para problemas descubiertos. Además, los bancos de Shanxi fueron castigados por conceder préstamos ilegalmente a "proyectos inmobiliarios sin límite".

De hecho, ya en 2003, el documento "Nº 121" emitido por el banco central decía claramente: "Para reducir la carga de intereses innecesaria sobre los prestatarios, los bancos comerciales sólo pueden otorgar préstamos a individuos que compran viviendas cuya estructura principal ha sido limitada Emisión de préstamos personales para vivienda”

Pero no se implementó en la práctica. Según expertos del sector, esto se debe principalmente a la competencia por beneficios entre los bancos. "Aunque la tasa de interés para los préstamos es relativamente baja, el riesgo es pequeño y las ganancias serán considerables una vez que alcance la escala". Un jefe de departamento de un banco comercial dijo a Phoenix WEEKLY Real Estate.

Tomando como ejemplo el Banco de Construcción de China, el monto de los préstamos personales para vivienda en 2019 fue de 5.255724 millones de yuanes, lo que representa el 81,9% de los préstamos personales y el 35% del total de los préstamos personales a gran escala para vivienda. Un gran problema para todos los bancos. La tentación son las enormes ganancias, y la aplicación estricta de las regulaciones significa que los competidores pueden tardar más en captar clientes.

En los últimos años, la regulación del mercado inmobiliario se ha intensificado continuamente, junto con el aumento gradual de los casos de propiedades sin terminar en el mercado inmobiliario, incluso se han producido incidentes extremos de propietarios que se mudan a casas toscas. Para controlar los riesgos, los bancos han comenzado a adoptar nuevamente esta política.

A principios del año pasado, la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Shanxi emitió el "Aviso sobre una mayor estandarización de la gestión de préstamos hipotecarios personales para vivienda". Las instituciones financieras bancarias solo pueden otorgar préstamos para vivienda a personas que compren viviendas cuya estructura principal haya sido limitada. Cuando las instituciones bancarias financieras manejan préstamos hipotecarios para viviendas comerciales nuevas, préstamos hipotecarios para ventas de viviendas de segunda mano y otras formas de negocios de préstamos hipotecarios para viviendas, deben utilizar el contrato hipotecario presentado ante el departamento de administración de bienes raíces como una de las bases para los préstamos. .

Al mismo tiempo, se reforzará la revisión de la calificación crediticia de los compradores de viviendas, se reforzará la supervisión del flujo de préstamos personales de consumo integral y se prohibirá estrictamente la malversación de fondos para la compra de viviendas.

El precio de las viviendas nuevas en Taiyuan se mantuvo estable durante todo 2019. La introducción de esta política confundió a mucha población local.

Un internauta compró la propiedad del lago Vanke Jade Jinyang a finales de marzo de 2020 y firmó el contrato en línea el 13 de abril. Cuando estaba comprando una casa, me enteré de que se había implementado una política de préstamos con límite máximo. El comprador de la vivienda dijo que había recibido constantes llamadas del China Construction Bank, que cambió de rumbo y aceptó prestar dinero. Posteriormente, recibió una llamada del promotor para instarle a conceder el préstamo, amenazándolo con que si no se llevaba a cabo la operación de préstamo bancario. Se perderían depósitos de préstamos similares otorgados anteriormente al desarrollador. Es posible que el dinero no se reembolse.

Este comprador de vivienda dejó un mensaje a los líderes de la ciudad de Taiyuan en julio de 2020.

La respuesta de la Oficina del Gobierno Municipal de Taiyuan es: Después de la verificación por parte de la Autoridad de Vivienda Municipal, de acuerdo con los documentos pertinentes, las empresas inmobiliarias y los bancos han firmado un acuerdo de supervisión del fondo de preventa. Los fondos son supervisados ​​por el banco regulador según la afiliación. Infórmelo a la Comisión Reguladora Bancaria Provincial o al buzón del gobernador provincial.

Casualmente, esta nueva regulación tiene el potencial de extenderse. Según estadísticas incompletas, Beijing, Hangzhou, Fuzhou, Wenzhou y otras ciudades de todo el país están implementando actualmente la política de "préstamos con límite máximo". La mayoría de estas ciudades son puntos críticos con mercados inmobiliarios relativamente activos y aumentos significativos en los precios de la vivienda.

Anhui también anunció que “los préstamos para vivienda sólo pueden concederse a personas que compren viviendas con una estructura principal limitada”, y algunos bancos ya han comenzado a implementar esta política. Un internauta que trabaja en un banco en Hefei dio la noticia de que el Banco de Comunicaciones ya comenzó a implementarlo, el Banco Huishang comenzará a implementarlo en marzo y el próximo puede ser el ICBC.

El precio de las casas de segunda mano en Guiyang ha estado cayendo durante los últimos dos años y los "recortes de precios elegantes" para las propiedades nuevas han continuado. Sin embargo, hace unos años hubo rumores en la industria de que. Se han implementado nuevas regulaciones según las cuales los bancos solo prestarán dinero después de que el edificio esté cubierto. Según los informes, tres bancos en Guiyang han decidido implementar nuevas regulaciones que solo otorgarán préstamos después de que el proyecto esté limitado. Son el Banco de Guiyang, el Banco de China y el Banco Agrícola de China.

El personal de la sucursal de Guiyang del Banco de Construcción de China dijo que la política de obtener un préstamo hipotecario después de que la casa esté limitada aún está en discusión. Para obtener más detalles, también puede consultar al banco o a la oficina de bienes raíces; dijo que conoce esta política, pero aún no se ha implementado; afirmó que el proceso de préstamo depende del proyecto de cooperación específico;

Un empleado de base de la Cooperativa de Crédito Rural de Guizhou dijo a "Phoenix WEEKLY Real Estate": "En la actualidad, algunos proyectos inmobiliarios se implementan y otros no. Está completamente controlado por administradores específicos".

“Debido a que los préstamos hipotecarios personales de nuestro banco representan menos del 1%, y la mayoría de ellos son préstamos de consumo, siempre hemos implementado estrictamente la política de otorgar préstamos solo después de la finalización de los proyectos inmobiliarios. Las autoridades reguladoras no hacen lo mismo, muchos bancos también están siguiendo esta política. No tiene nada que ver con el estrés. Un miembro del personal del Bank of Ningbo dijo a Phoenix WEEKLY Real Estate: "La tendencia general en el futuro es seguir siendo estricta". , y la cuota ya es muy ajustada”.

Según expertos de la industria, en ventas de bienes raíces anteriores, el desarrollador solo necesitaba obtener el certificado de preventa, firmar un contrato de venta con el comprador de la vivienda y completar el proceso después de todos los documentos personales, como pruebas. de ingresos y el libro de registro del hogar están completos, el banco puede prestar dinero tan pronto como un mes. En este momento, simplemente hipoteca el contrato de compra de la casa al banco después de que se emita el certificado de propiedad. el certificado de propiedad de la propiedad al banco para canjearlo por el contrato de compra de la casa. Si el préstamo tiene un límite antes del préstamo, entonces "casa sobre plano" se convierte en "casa sobre plano", "viviendas existentes", el plan "343" del desarrollador (el. (los fondos de desarrollo del promotor se componen de un 30% de fondos propios, un 40% de préstamos bancarios y un 30% de ingresos por ventas) quedarán en nada.

Para los compradores de vivienda, esta operación evita eficazmente el riesgo de fracaso y fuga. Por ejemplo, si un comprador de vivienda ha pagado un pago inicial al comprar una casa, mientras espera el préstamo bancario, si el proyecto. en construcción va mal. Finalmente, también puede permitir a los compradores de viviendas evitar mayores pérdidas.

Sin embargo, para los desarrolladores y los departamentos relevantes, emitir préstamos solo después de que la estructura principal de la casa esté limitada inevitablemente tendrá un impacto en la cadena de capital del desarrollador. Se informa que el período de construcción desde el inicio de la construcción. hasta el límite es de aproximadamente un año y medio, la política de "límite de préstamos" dará lugar a un plazo más largo para que las empresas paguen sus préstamos.

Un responsable de una promotora en Guizhou dijo a "Phoenix WEEKLY Real Estate" que anteriormente Guizhou estipulaba que los edificios de varios pisos deben completar más del 25% de la inversión antes de poder solicitar una preventa. certificado, pero se puede operar internamente. Algunos de los datos de la declaración son sospechosos de falsificación, y algunos se "comunican directamente en privado" con los departamentos relevantes a través de fotografías retocadas u otras fotografías que fueron robadas. "Si quieres encontrar fallas, incluso si cumples con todos los requisitos, es posible que no obtengas un permiso de preventa ni solicites un préstamo".

El macrocontrol cada vez mayor ha hecho que las cadenas de capital de los promotores sean cada vez más frágiles. Si el desarrollador solo puede obtener un préstamo bancario después de que el cuerpo principal de la casa esté cubierto, tomando un edificio de gran altura de 20 pisos, a un desarrollador fuerte le tomará 7 días como máximo construir un piso, y 20 pisos tardarán más de 140 días. Esto no incluye el clima, la política y otros factores de fuerza mayor.

Según la normativa actual del 30% de entrada para la primera vivienda, es decir, el promotor tendrá que aguantar al menos más de medio año para recuperar el 70% restante. Un problema para la cadena de capital de algunos desarrolladores. Otra gran prueba.

Un desarrollador de bienes raíces le dijo a "Phoenix WEEKLY Real Estate" que el uso de los fondos por parte del desarrollador es básicamente "una palanca de diez", usando nueve tapas de ollas para cubrir diez ollas, en circunstancias normales, con un capital de 100. millones, se puede lanzar un proyecto inmobiliario por valor de mil millones. Uno de los secretos es que la unidad constructora anticipe fondos; el segundo es que el desarrollador obtenga el certificado de preventa lo antes posible, venda el dinero rápidamente, compre un terreno rápidamente y desarrolle el siguiente proyecto. Se implementa la política de préstamos y préstamos, la velocidad de desarrollo del desarrollador tendrá que disminuir.

El responsable del departamento de préstamos personales de un banco dijo que hay razones por las que los desarrolladores no siguen las reglas y prestan dinero por adelantado. La emisión de un préstamo es un eslabón en todo el proceso de compra de una vivienda hipotecaria personal. Un proyecto inmobiliario debe iniciarse dentro de los tres días posteriores a la obtención del certificado de preventa. Tan pronto como se inicie el proyecto, los compradores necesitarán préstamos hipotecarios. Además, en el contrato de compraventa de una vivienda suele estar claramente estipulado que dentro de los 7 días siguientes a la firma del contrato, el comprador de la vivienda debe presentar la información pertinente al banco prestamista y dentro de los 45 días, el pago restante debe acreditarse en la cuenta del promotor. Si los bancos no prestan dinero, los compradores de viviendas estarán ansiosos por solicitarlo. Por otro lado, los préstamos de desarrollo y las hipotecas personales para muchos proyectos los proporciona el mismo banco. Los préstamos anticipados promoverán las ventas del desarrollador y también favorecerán el reembolso del préstamo de desarrollo.

¿Qué impacto tendrán los préstamos hasta que se limite el límite máximo de construcción para los compradores de viviendas, los bancos y los promotores?

"En la actualidad, los primeros afectados son aquellos proyectos que ni siquiera han despegado. Son los que presentan mayor riesgo y son más fáciles de descubrir mediante una inspección". compradores, el retraso de la póliza. Si no tiene tiempo para pagar el préstamo, puede ahorrar más dinero y pagarlo anticipadamente, lo cual es beneficioso a corto plazo para el banco y reduce el riesgo del préstamo.

Un vendedor de un nuevo proyecto en Foshan, Guangdong, dijo a "Phoenix WEEKLY Real Estate" que, en general, el sistema de preventa no ha cambiado. Las empresas inmobiliarias pueden seguir vendiendo propiedades sobre plano, pero el sistema de preventa no ha cambiado. El ciclo de pago de los compradores de viviendas y el precio de la propiedad no han cambiado. El progreso del pago de las ventas corporativas se ralentizará aún más y los esfuerzos de adquisición de terrenos de los promotores también se verán afectados hasta cierto punto. Él cree que los promotores pueden enfrentarse a cierta presión financiera.

Durante la entrevista, algunos promotores también creyeron que es previsible que se limite el préstamo y se retiren los beneficios de las ventas. Esperamos que las flores del ciruelo todavía puedan saciar la sed, sin mencionar que esto es así. Algo seguro para algunos desarrolladores relativamente fuertes, aún debería ser asequible, y en el mercado inmobiliario actual, es muy común que las empresas constructoras adelanten los pagos, por lo que mucha gente piensa que el impacto de los préstamos limitados no es tan grave. imaginado.

Además, según una fuente del banco, aunque el banco ha implementado esta política, muchos promotores han firmado acuerdos separados con el banco antes de que se cierre el edificio, si el comprador de la vivienda no puede pagar la mensualidad. pago, En este caso, la empresa inmobiliaria será responsable de reembolsar la propiedad, de modo que el desarrollador pueda vender el edificio y aún recibir el pago de la hipoteca del banco después de obtener el certificado de preventa.

"Phoenix WEEKLY Real Estate" se enteró de que debido a la superposición de varias políticas, algunos inversores en Shenzhen, Chongqing y Guiyang venden constantemente sus casas.

"Los precios de las viviendas en Guiyang no están aumentando. En cambio, los alquileres han bajado debido a la epidemia y otras razones. Un pequeño número de inversores extranjeros están vendiendo sus casas a precios bajos", dijo un intermediario.

Según los informes, ya a finales de octubre de 2006, la Oficina Reguladora Bancaria de Beijing suspendió urgentemente el negocio de préstamos hipotecarios para propiedades inmobiliarias sin límite. Medio mes después de la implementación de la política, las ventas de viviendas usadas no fueron tan activas como se esperaba, pero cayeron ligeramente.

"Envié los materiales de solicitud pertinentes para una hipoteca personal al banco en noviembre de 2020. Más tarde, me pidieron que presentara estados de cuenta personales adicionales y volviera a enviar mi informe de crédito personal. Hasta enero de 2021, el administrador de cuentas dijo que la información ha sido aprobada y está en etapa de espera para el desembolso del préstamo, y dijo que debería aprobarse antes del año, pero el pago aún no se ha liberado y no sé cuándo esperará "Sr. Xiao. El comprador de una propiedad en Guangdong estaba muy preocupado.

De hecho, en general, los límites de los préstamos personales para vivienda se están ajustando gradualmente.

Ya en septiembre del año pasado, el Banco Popular de China había realizado una encuesta exhaustiva de prestatarios y bancos comerciales para préstamos personales para vivienda (incluidos préstamos de fondos de previsión para vivienda) emitidos recientemente en 2019 en 70 grandes y medianas empresas. ciudades de tamaño En ese momento, el banco central declaró que la investigación tenía como objetivo principalmente fortalecer el seguimiento del mercado inmobiliario, obtener una comprensión profunda de las características del comportamiento de compra y préstamo de viviendas de los residentes y de las condiciones y procedimientos de revisión de préstamos de los bancos comerciales, y comprender con precisión el estado del riesgo del préstamo.

A finales de año, el Banco Popular de China y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China emitieron conjuntamente el "Aviso sobre el establecimiento de un sistema de gestión de concentración para préstamos inmobiliarios de instituciones financieras bancarias" (en adelante denominado "Aviso"), que establece una "proporción de préstamos inmobiliarios" para préstamos para vivienda. Hay dos líneas rojas con la "proporción de préstamos para vivienda personales" y se implementará el 1 de enero de 2021.

Dividir los bancos en cinco niveles y establecer indicadores diferenciados de "dos líneas rojas" para limitar la proporción de préstamos inmobiliarios para individuos y empresas por parte del banco. Centrarse tanto en el lado de la oferta como en el de la demanda de fondos industriales, optimizando así la asignación de recursos financieros y fortaleciendo el apoyo financiero a la economía real.

Esta política ha provocado que muchos bancos que "pisan la línea" reduzcan los límites de los préstamos personales para vivienda. Según el informe de investigación de Guosheng Securities, a juzgar por las estadísticas reveladas en el informe provisional de 2020, hay 13 bancos en Japón que han "cruzado la línea" en diversos grados. Otros profesionales realizaron cálculos basados ​​en datos revelados en informes financieros bancarios anteriores y encontraron que cuatro de los grandes bancos estatales y bancos comerciales por acciones excedieron los estándares en diversos grados, y algunos bancos excedieron ambas líneas rojas.

Tomando como ejemplo los cálculos de China Merchants Bank, basados ​​en los datos de desempeño provisionales de 2020 y suponiendo que se ajuste a un ritmo constante dentro de cuatro años para cumplir con los requisitos regulatorios, la nueva escala de préstamos hipotecarios minoristas en 2021 caerá a 75,6 mil millones de yuanes, una disminución de aproximadamente 126,8 mil millones de yuanes con respecto al nivel del año pasado;

Después de la promulgación del "Aviso", el tema # Muchos bancos estuvieron expuestos a la suspensión de préstamos hipotecarios # se convirtió directamente en un tema de búsqueda candente en Weibo.

Tras entrar en 2021, las cuotas de muchos bancos en Shanghai, Guangzhou y Shenzhen se han ajustado claramente. Un profesional bancario dijo: "En el pasado, los préstamos bancarios se concertaban trimestralmente y se controlaban gradualmente mensualmente. Este año, se cambiaron a préstamos mensuales. Junto con la orientación de la ventana regulatoria, el control es relativamente estricto y la La cuota está obviamente sesgada." Es ajustada".

Una encuesta oficial muestra que desde principios de enero de este año, las tasas de interés de los préstamos personales para vivienda de los principales bancos comerciales de Guangzhou han aumentado. El primer conjunto de tipos de interés de la mayoría de los bancos comerciales se basa en el tipo preferencial de préstamo (LPR) a cinco años más 55 puntos básicos, que aumenta hasta el 5,20%; el segundo conjunto de tipos de interés se basa en el LPR a cinco años más 75 puntos básicos; puntos, hasta el 5,40%. Esto es consistente con aumentos anteriores en las tasas de interés hipotecarias de los cuatro principales bancos.

Los datos de seguimiento de las tasas de interés hipotecarias de 674 sucursales bancarias en 41 ciudades clave de todo el país por el Instituto de Investigación de Big Data Rong360 muestran que en febrero de 2021 (el período de seguimiento de datos es del 20 de enero de 2021 a febrero de 2021 El 18 de marzo), la tasa de interés promedio nacional para préstamos para primera vivienda fue del 5,26%, un aumento de 4BP con respecto al mes anterior; la tasa de interés promedio para préstamos para segunda vivienda fue del 5,56%, un aumento de 3BP con respecto al mes anterior.

Según los informes, desde enero, debido a la introducción de dos líneas rojas, muchos bancos en Chengdu han estado relativamente ajustados en las cuotas de préstamos para vivienda. Algunos han reducido la cuota mensual en un corto período de tiempo, y algunos han reducido la cuota mensual en un corto período de tiempo. algunos han suspendido directamente los préstamos de segunda mano para hipotecas personales, incluidos el Banco de Construcción de China, el Banco de Comunicaciones y el Banco Industrial.

El analista inmobiliario Zhang Dawei señaló que esta ronda de políticas regulatorias es de arriba hacia abajo y es una mejora de la regulación bajo la supervisión del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural que ayudará a frenar los falsos incendios. en las ciudades calientes, evitar que el mercado pierda el control en el corto plazo y controlar la entrada desorganizada al sector inmobiliario es clave.

Otros expertos creen que "de acuerdo con el entorno político actual, para retirar fondos rápidamente, en marzo el mercado podría ver concesiones de ganancias para los clientes con pagos únicos o pagos iniciales de alta proporción". /p>

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La Conferencia Central de Trabajo Económico de finales del año pasado y el reciente informe de trabajo del gobierno reiteraron una vez más el posicionamiento de "viviendas para vivir, no para especular". Además, muchos lugares han llevado a cabo inspecciones especiales sobre la implementación de políticas inmobiliarias y autoexámenes de los bancos comerciales dentro de su jurisdicción, y han tomado medidas regulatorias de manera oportuna.

El 29 de enero, la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Shanghai emitió un aviso exigiendo a los bancos comerciales dentro de su jurisdicción que realicen autoexámenes exhaustivos sobre los préstamos al consumo, los préstamos operativos y los préstamos personales para vivienda emitidos desde junio de 2020. presentar un informe de autoinspección y rectificación a la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Shanghai antes del 28 de febrero de 2021.

Al día siguiente, la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Beijing también hizo una declaración similar y exigió a los bancos que rectificaran inmediatamente los problemas descubiertos y fortalecieran la responsabilidad interna.

Vale la pena mencionar que el año pasado, la sucursal de Taiyuan del Banco de Construcción de China fue multada con 350.000 yuanes por violar reglas comerciales prudentes y otorgar préstamos ilegales a individuos que compraron casas con estructuras principales sin límite, y otras dos multas de 300.000 yuanes, respectivamente, señalaron a la sucursal de Taiyuan del China CITIC Bank y a la sucursal de Taiyuan del China Merchants Bank, ambas por "emitir préstamos hipotecarios para viviendas personales que no se han firmado en línea y los bienes inmuebles no han sido limitados".

Autor Zhou Tutu Editor Xie Yi

Este artículo es un artículo especial de #phoenixWEEKLY Finance Real Estate Channel#

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