Como tasador de activos, ¿cómo elige un método de valoración?
Valoración de activos; método de costo; reglas del mercado; método de ingresos La valoración de activos es una actividad profesional que evalúa y estima el valor actual de los activos. Los métodos de valoración de activos son medios técnicos para evaluar y estimar el valor de los activos. Es un sistema de métodos formado sobre la base de los métodos técnicos de la tecnología de la ingeniería, la estadística, la contabilidad y otras disciplinas y combinado con sus propias características. Este sistema consta de una variedad de métodos de evaluación de activos específicos, que se pueden dividir en tres tipos básicos, o tres métodos básicos, según diferentes principios de análisis y rutas técnicas, a saber, el método de mercado, el método de costos y el método de ingresos. 1. Método de mercado El método de mercado es un término general para diversas técnicas y métodos de evaluación que utilizan precios de transacciones recientes de activos iguales o similares en el mercado para estimar los valores de los activos mediante comparación directa o análisis de analogía. El método de mercado es una especificación técnica para evaluar el valor de los activos basándose en el principio de sustitución y utilizando ideas y métodos de comparación y analogía. Porque cuando cualquier inversor normal compra un activo, el precio que está dispuesto a pagar no será superior al precio actual de mercado de alternativas con el mismo fin en el mercado. La aplicación del método de mercado requiere hacer pleno uso de la información sobre precios de transacción de activos similares y, sobre esta base, juzgar y estimar el valor de los activos que se están evaluando. Obviamente, es fácil que todas las partes en el negocio de activos acepten evaluar el objeto de evaluación con conclusiones que hayan sido probadas por el mercado. Por tanto, el método del mercado es uno de los métodos más directos y convincentes en la evaluación de activos. El método de mercado es una de las varias ideas de valoración en la valoración de activos. Existen dos requisitos básicos para la valoración de activos mediante el método de mercado: en primer lugar, debe haber un mercado de activos completamente desarrollado y activo; en segundo lugar, es posible recopilar objetos de referencia y sus indicadores y parámetros técnicos comparables con los activos que se evalúan. En términos generales, si se puede encontrar en el mercado un objeto de referencia que sea exactamente igual al activo que se está evaluando, el precio del objeto de referencia se puede utilizar directamente como el valor tasado del activo que se está evaluando. La mayoría de las veces se obtienen precios de referencia similares y es necesario realizar ajustes de precios. Los factores de ajuste para la diferencia de referencia incluyen principalmente tres aspectos: Primero, el factor tiempo, es decir, la diferencia en el impacto de la diferencia horaria entre el momento de la transacción de referencia y la fecha base del activo evaluado sobre el precio del activo evaluado. en segundo lugar, el factor regional, es decir, la región o ubicación donde se encuentra el activo. La diferencia en el impacto de las condiciones sobre los precios de los activos; el tercero son los factores funcionales, es decir, el impacto de más o menos entidades de activos en los precios. Al utilizar el método de mercado para evaluar el valor de los activos, se deben seguir los siguientes procedimientos: (1) aclarar el objeto de la evaluación; realizar un estudio de mercado abierto, recopilar información básica de mercado sobre activos iguales o similares y encontrar referencias; organizar los datos y verificar su exactitud, juzgar y seleccionar objetos de referencia; comparar los activos evaluados con el objeto de referencia, analizar y ajustar las diferencias y sacar conclusiones; El método de mercado es el método más simple y eficaz en la evaluación de activos y puede reflejar objetivamente el estado actual del mercado del activo. Sus parámetros e indicadores de evaluación se toman directamente del mercado, el valor de evaluación puede reflejar mejor el precio real de mercado y los resultados de la evaluación son fáciles de entender y aceptar por todas las partes. Sin embargo, la legislación de mercado debe basarse en un mercado abierto y activo y, en ocasiones, resulta difícil de aplicar debido a la falta de datos comparables. Este método no es adecuado para la evaluación de maquinaria y equipos especiales, la mayoría de los activos intangibles y algunos activos que están estrictamente restringidos por la geografía y el entorno. 2. Método de la renta El método de la renta es un término general para varios métodos de evaluación que determinan el valor de los activos estimando el valor presente de los ingresos futuros esperados de los activos que se están evaluando. Basado en la teoría del valor de la utilidad, se utiliza el método del ingreso para la evaluación: el ingreso determina el valor del activo. Cuanto mayor es el ingreso, mayor es el valor del activo. Cuando un inversionista racional compra o invierte en un activo, la cantidad que está dispuesto a pagar o invertir no es mayor que el rendimiento que el activo que compra o invierte le reportará en el futuro. Los ingresos de un activo generalmente se expresan como el flujo de ingresos en un período determinado, y los ingresos tienen valor en el tiempo. Por lo tanto, para estimar el valor presente de un activo, es necesario convertir los ingresos de un período determinado en el. futuro en el valor presente, que es el valor tasado del activo. El método de los ingresos sigue la idea de búsqueda de ganancias en la evaluación de activos, es decir, utiliza la capitalización y el descuento para juzgar y estimar el valor de los activos. Implica tres elementos básicos: primero, el rendimiento esperado del activo que se evalúa; segundo, la tasa de descuento o tasa de capitalización y tercero, la duración del rendimiento esperado del activo que se evalúa; Por lo tanto, si los tres elementos anteriores pueden comprenderse claramente se convierte en el requisito previo básico para poder utilizar el método de la renta.
En este sentido, los requisitos previos para aplicar el método de la renta son: primero, los ingresos futuros esperados de los activos que se evalúan pueden predecirse y medirse en moneda; segundo, también pueden predecirse los riesgos asumidos por el propietario del activo para obtener los ingresos esperados; Y medido en moneda; en tercer lugar, se puede predecir la vida útil esperada de los activos que se evalúan. El método de los ingresos puede reflejar verdadera y exactamente el valor de capitalización de la empresa y es fácilmente aceptado tanto por compradores como por vendedores cuando se combina con decisiones de inversión. Sin embargo, los rendimientos esperados son difíciles de predecir y se ven afectados por fuertes juicios subjetivos y factores impredecibles en el futuro. Este método tiene un ámbito de aplicación menor en la valoración y generalmente se aplica a la valoración de los activos generales de una empresa y de los activos individuales cuyas ganancias futuras son predecibles. 3. Método del costo El método del costo se refiere al término general para varios métodos de valoración que primero estima el costo de reposición de los activos que se evalúan, luego estima los diversos factores despectivos presentes en los activos que se evalúan y deduce los costos de reposición de los costos de reposición para llegar al valor de los activos que se están evaluando.