Es posible que los “Nueve de Oro y Diez de Plata” de este año ya no estén.

La tasa de crecimiento de la inversión en desarrollo inmobiliario en diferentes regiones es diferente. En los primeros ocho meses, la inversión en desarrollo inmobiliario en la región oriental y nororiental aumentó un 8,8% y un 9,7% respectivamente, y las tasas de crecimiento cayeron 0,4 y 1,3 puntos porcentuales respectivamente. Las regiones central y occidental crecieron un 9,8% y un 16,0% respectivamente, y la tasa de crecimiento se aceleró 0,3 y 0,9 puntos porcentuales.

Zhang Bo, analista jefe del 58 Anjuke Real Estate Research Institute, señaló: "Actualmente, la financiación es escasa y la industria continúa enfriándose. En la actualidad, los fundamentos de la inversión en desarrollo inmobiliario no han cambiado significativamente , pero existe una presión continua sobre la financiación de las empresas inmobiliarias. En el futuro, el enfriamiento de la inversión continúa divergiendo. La inversión en las regiones oriental y nororiental se ha enfriado significativamente, lo que también muestra que los ajustes de la estrategia de inversión de las empresas inmobiliarias en diferentes regiones son. acelerándose. ”

El mercado de terrenos continúa enfriándose.

Desde junio de 5438 hasta agosto, el área de compra de terrenos de las empresas de desarrollo inmobiliario en todo el país fue de 122,36 millones de metros cuadrados, un disminución interanual del 25,6%, y la tasa de disminución fue 3,8 puntos porcentuales más estrecha que la de junio 5438+0-julio. El precio de transacción de la tierra fue de 637.400 millones de yuanes, un 22,0% menos, y la caída se redujo en 5,6 puntos porcentuales.

"El control actual para estabilizar los precios de la tierra es muy estricto. Recientemente, algunas ciudades calientes también han llevado a cabo activamente inspecciones importantes del sistema bancario. Uno de los contenidos es verificar si han entrado fondos ilegales en la tierra. Sin embargo, la caída se está reduciendo actualmente. Si el mercado de ventas mejora, el mercado de tierras se recuperará nuevamente", dijo Yan Yuejin, director de investigación del Centro de Investigación del Instituto de Investigación Yiju.

Zhang Bo cree que la reducción de la caída no significa que la actitud de las empresas inmobiliarias a la hora de adquirir terrenos haya cambiado. "Por el contrario, en agosto hubo rumores de que algunas grandes empresas inmobiliarias estaban suspendiendo o retrasando la adquisición de terrenos. Se espera que la tendencia general de enfriamiento del mercado inmobiliario no cambie en la segunda mitad del año. El área de transacción de terrenos cayó un 30% en comparación con el año pasado, que es la tendencia general."

Según las estadísticas del Centaline Real Estate Research Center, después de que las empresas inmobiliarias adquirieran terrenos en el segundo trimestre de 2019, En julio comenzó a aparecer una tendencia a ajustar los fondos. Las adquisiciones de terrenos por parte de empresas inmobiliarias disminuyeron significativamente en agosto. Vanke, que tuvo el mayor monto total de adquisiciones de terrenos, fue de 654,38 mil millones de RMB, Poly fue de 9,2 mil millones de RMB y Jinmao fue de 6,8 mil millones de RMB. Sólo ocho empresas han adquirido terrenos por valor de más de 5.000 millones de yuanes.

Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, cree que, en primer lugar, desde la perspectiva de la composición de las empresas adquirentes de tierras, hay menos empresas privadas y más empresas estatales, y los costos de capital se han convertido en el principal factor determinante para que las empresas adquieran suelo. En segundo lugar, en cuanto a las transacciones de terrenos, la prima de los terrenos residenciales en muchas ciudades cayó de julio a agosto, principalmente en el segundo nivel desde una perspectiva corporativa, las cadenas de capital de las empresas inmobiliarias están muy diferenciadas y la mayoría de las empresas todavía lo están; en la etapa de reducción de apalancamiento, especialmente en 2016. Las empresas que han estado comprando grandes cantidades de terreno han adquirido recientemente muy poco terreno. Las medianas empresas inmobiliarias se han convertido en las principales empresas que compiten por la tierra, y es probable que el mercado inmobiliario en general se enfríe.

Presión financiera sobre las empresas inmobiliarias

El enfriamiento del mercado del suelo refleja el continuo aumento de la presión financiera sobre las empresas inmobiliarias. En agosto de este año se introdujeron intensamente políticas regulatorias. En comparación con políticas anteriores, el endurecimiento de las políticas financieras inmobiliarias y la rectificación del caos del mercado se han convertido en las principales características de la regulación.

El 9 de agosto, la Comisión Reguladora Bancaria de China emitió un documento para llevar a cabo inspecciones especiales de los negocios inmobiliarios de los bancos en 32 ciudades, centrándose en préstamos de reserva de tierras, préstamos de desarrollo, hipotecas personales y préstamos de alquiler de viviendas. de empresas inmobiliarias el 30 de agosto, la Comisión Reguladora Bancaria de China emitió un aviso sobre inspecciones in situ de algunos bancos pequeños y medianos locales, criticando a los bancos pequeños y medianos por proporcionar financiamiento para proyectos inmobiliarios en violación de las regulaciones. .

Zhang Bo señaló que, en el contexto de la financiación de la vivienda, la tendencia de una supervisión más estricta en el sector inmobiliario se mantuvo sin cambios en agosto, y los fideicomisos, las deudas extranjeras, los ABS y los préstamos de desarrollo se mantuvieron estrictos.

Los datos muestran que de junio a agosto, las empresas de desarrollo inmobiliario recaudaron 11.372,4 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 6,6%, y la tasa de crecimiento cayó 0,4 puntos porcentuales.

Vale la pena señalar que en los primeros ocho meses, las empresas inmobiliarias utilizaron capital extranjero por valor de 8.100 millones de yuanes, un aumento interanual del 129,3%. Yan Yuejin señaló: "El efecto de las reducciones del RRR se liberará gradualmente, especialmente considerando factores como la política europea de flexibilización cuantitativa, el repunte del mercado de valores y otros factores, la financiación de las empresas inmobiliarias aún puede ser flexible en el futuro".

La calidad de los "Golden Nine y Silver Ten" no es buena.

De junio a agosto de este año, la superficie de viviendas recién construidas fue de 1.451,33 millones de metros cuadrados, un aumento del 8,9%, y la tasa de crecimiento cayó 0,6 puntos porcentuales. Entre ellos, la superficie residencial recién iniciada fue de 6.543.800 metros cuadrados + 0,7053 millones de metros cuadrados, un aumento del 8,9%; los datos de finalización de viviendas disminuyeron un 10,0% interanual, de los cuales el área residencial terminada disminuyó un 9,6% interanual. año tras año.

Yan Yuejin admitió que este es el vigésimo mes consecutivo de descenso interanual en el área de viviendas terminadas.

En términos de ventas, Zhang Dawei predijo: "Es probable que no haya 'Nueve de Oro y Diez de Plata' este año.

Explicó: "A partir de 2017, la mayoría". las ciudades calurosas tienen restricciones de precios integrales y el mercado inmobiliario ya no se divide en temporadas bajas. Por otro lado, el mercado depende más del rigor de la política de límites de precios, debido a factores como la celebración del Día Nacional; La apertura de algunos proyectos candentes puede retrasarse, lo que también reduce el entusiasmo del mercado. La era "no agotada".

Además de Shenzhen, que es relativamente activo e incluye mercados como Beijing, Shanghai, Hangzhou, Nanjing, Wenzhou y Fuzhou, excepto por algunos puntos críticos con proyectos que se necesitan con urgencia, la tasa de conversión química ha disminuido rápidamente. "

Los datos estadísticos también reflejan el evidente enfriamiento del mercado: en los primeros ocho meses, la superficie de venta de viviendas comerciales fue de 101.849.000 metros cuadrados, un descenso interanual del 0,6%, y Ha habido un crecimiento negativo durante siete meses consecutivos.

"El mercado inmobiliario en cada ciudad comenzó a disminuir gradualmente y comenzaron a aparecer ajustes de precios de un punto a otro. Las ciudades de los puntos críticos están disminuyendo gradualmente y el poder adquisitivo no puede soportar el continuo aumento del mercado. ", predijo Zhang Dawei.