¿El producto de financiación fija de Jiayuan Real Estate no ha incumplido el contrato? ¿Luo Bancheng seguirá permitiendo que Shen Tianqing sea el "hombre de la adquisición"?
Los informes anteriores de los medios sobre el impago de 50 millones de yuanes por parte de Jiayuan Real Estate eran incorrectos. Jiayuan Southern (Shenzhen) Group Co., Ltd. (denominado: Shenzhen Jiayuan Southern) realizó financiamiento de intercambio financiero a través de Shenzhen Qianhong Asset Management Co., Ltd. (denominado: Qianhong Asset) y, de hecho, recaudó 51 millones de yuanes en fondos. Shenzhen Jiayuan Southern ha acordado pagar la parte adeudada y el saldo de financiación es de 30 millones de yuanes, que aún no ha expirado. Hubo un malentendido con la institución durante el proceso de pago y ahora las dos partes lo negociaron y resolvieron.
Sin embargo, Jiayuan Chuangsheng Holdings Group Co., Ltd. (en adelante, Jiayuan Chuangsheng), la empresa matriz de Jiayuan Real Estate, ha estado bajo presión recientemente. Según Enterprise Alert, actualmente, en términos de deuda interna, Jiayuan Chuangsheng todavía tiene 8 bonos en existencia, con una escala de 4,33 mil millones de yuanes, de los cuales 4 bonos vencerán en 2022, con una escala de vencimiento de 1,93 mil millones de yuanes.
Además, Jiayuan Chuangsheng aún debe pagar el pago final de una adquisición, que se ha prorrogado por segunda vez. A finales del año pasado, Jiayuan Chuangsheng y Shanghai Jiezhong Enterprise Management Center (Sociedad en comandita) (en adelante, Shanghai Jiezhong) adquirieron el negocio inmobiliario de la empresa que cotiza en bolsa Zhongtian Financial (000540.SZ), a saber, Zhongtian Urban Investment Group. Co., Ltd. (en lo sucesivo, Zhongtian Urban Investment), el precio total de la transacción es de 8,9 mil millones de yuanes y actualmente quedan 7,32 mil millones de yuanes por liquidar.
La adquisición de Zhongtian Urban Investment por parte de Jiayuan Chuangsheng fue considerada por el mundo exterior como una “serpiente que se traga al elefante”. Los rumores iniciales de impago y la proximidad del vencimiento de los bonos han hecho que el mundo exterior esté más preocupado por si la transacción podrá completarse con éxito.
El “hombre de la adquisición” de Zhongtian Financial
Esta adquisición, que duró medio año, ya ha estado llena de giros y vueltas.
Zhongtian Financial es la primera empresa que cotiza en bolsa en Guizhou y actualmente es la empresa privada más grande de Guizhou. Durante los últimos 43 años, su director, Luo Yuping, ha sido un conocido promotor inmobiliario. Luo Yuping, que ha sido el hombre más rico de Guizhou durante muchos años, es conocido como "Luo Bancheng" en la ciudad de Guiyang.
En agosto de 2021, Zhongtian Financial, que había planeado vender su negocio inmobiliario, finalmente encontró a su sucesor.
En ese momento, Zhongtian Financial planeaba transferir el 100% del capital social de Zhongtian Urban Investment a Jiayuan Chuangsheng por 18 mil millones de yuanes. Pero el 2 de diciembre, Zhongtian Financial anunció que los adquirentes eran Jiayuan Chuangsheng y Shanghai Jiezhong, y el precio de transferencia se redujo a la mitad a 8.900 millones de yuanes. Entre ellos, el 99% del capital se transfirió a Shanghai Jiezhong y el 1% del capital se transfirió a Jiayuan Chuangsheng.
Según el anuncio de Zhongtian Financial, el agregado Shanghai Jiezhong no es un "forastero". Se estableció en abril de 2021. Su establecimiento fue obviamente para adquisición. Sus accionistas son todos de Zhejiang: Hangzhou Renhe Zhiben Equity Investment Management Co., Ltd. (en adelante: Hangzhou Renhe), Jiayuan Chuangsheng, Renhe Zhiben Co., Ltd. (en adelante: Renhe Zhiben), Zhejiang Defeng Science and Technology Innovation Group Co., Ltd. La empresa (en adelante, Defeng Science and Technology) posee 1, 3, 47 y 49 acciones de Shanghai Jiezhong, respectivamente. Entre ellos, Zhao Jianzhong, fundador de Defeng Science and Technology, era un alto ejecutivo del departamento de Jiayuan.
Con respecto a la repentina disminución de 9,097 mil millones de yuanes en el precio de la transacción, Zhongtian Financial declaró que transfirió las cuentas por cobrar de 8,32 mil millones de yuanes de Zhongtian Urban Investment a otras subsidiarias de propiedad absoluta a solicitud de la otra parte. Los activos netos disminuyeron en 8,32 mil millones de yuanes en comparación con el 30 de junio de 2021.
Esta inusual transacción atrajo rápidamente la atención de la Bolsa de Valores de Shenzhen. Las cuestiones que preocupan a la Bolsa de Valores de Shenzhen incluyen el estado de pago de los depósitos y las capacidades de rendimiento posteriores.
Zhongtian Financial declaró en ese momento que el precio total de la transacción era de 8,9 mil millones de yuanes, que Jiayuan Chuangsheng había pagado un depósito de 1,58 mil millones de yuanes y que los 7,32 mil millones de yuanes restantes los pagaría Shanghai Jiezhong. Para los precios de transferencia de acciones de la segunda y tercera fase, Shanghai Jiezhong planea recaudar fondos a través de fondos gratuitos, aumento de capital por parte de los socios, introducción de otros socios estratégicos limitados y préstamos de instituciones financieras. Zhongtian Financial también cree que Jiayuan Chuangsheng y Shanghai Jiezhong tienen una gran voluntad y capacidad para cumplir sus contratos.
Sin embargo, Jiayuan Chuangsheng y Shanghai Jiezhong no pagaron según lo previsto. En enero de este año, Zhongtian Financial anunció que no había recibido el segundo pago de transferencia de capital de 2.959 millones de yuanes de Jiayuan Chuangsheng y Shanghai Jiezhong.
En ese momento, las noticias del mercado creían principalmente que Jiayuan Chuangsheng y Shanghai Jiezhong constituían un incumplimiento sustancial de contrato.
Según el medio "Guochao Shuo", Jiayuan no incumplió el contrato. La razón por la que no pagó el pago de transferencia de capital de la segunda fase es principalmente porque Zhongtian Financial incumplió primero, y así fue. en Ping An Bank se ha producido un incumplimiento sustancial en la financiación. Sin el permiso por escrito de Ping An Bank, Zhongtian Financial no podrá disponer de ningún activo dentro del grupo, incluida, entre otras, la enajenación de 100 participaciones accionarias en Zhongtian Urban Investment. .
La "Teoría Nacional de las Mareas" también está respaldada por una carta de notificación, que tiene el sello oficial del Ping An Bank Huizhou Bank.
Según el anuncio de Zhongtian Financial, le dio a Jiayuan Chuangsheng y Shanghai Jiezhong un período de gracia de 15 días. Sin embargo, la otra parte aún no volvió a pagar después de la fecha de vencimiento.
El 8 de febrero, Zhongtian Financial anunció que después de la negociación entre las dos partes, la fecha límite de pago final para la segunda fase del pago de transferencia se aplazó hasta el 28 de marzo de 2022, la fecha límite de pago final para la tercera fase; del pago de la transferencia de capital se retrasó hasta el 28 de junio de 2022.
En solo medio año, esta transacción ya ha vuelto a pasar por descuentos, extensiones y extensiones. ¿Podrá continuar sin problemas antes del 28 de marzo?
"Green Broker" Jiayuan International
El accionista mayoritario de Jiayuan Chuangsheng es Shen Tianqing, y Shen Tianqing también tiene una empresa de bienes raíces que cotiza en bolsa: Jiayuan International (2768.HK).
En julio de 2020, Jiayuan Chuangsheng vendió 100 acciones de Five Star Appliances a JD.com. Su negocio principal es el desarrollo y las ventas de bienes raíces, y su plataforma principal es su filial de propiedad total Zhejiang Jiayuan Real Estate Group. .
Como dos importantes empresas inmobiliarias, Jiayuan Chuangsheng y Jiayuan International son "hermanos" con la misma sangre.
En los últimos años, Shen Tianqing ha inyectado con frecuencia proyectos de alta calidad de Jiayuan International en Jiayuan International a “precios bajos”. Jiayuan International, que fue "alimentada", no solo atrajo mucha atención en la industria con un margen de beneficio bruto de alrededor del 32% en 2021, sino que también se convirtió en una empresa inmobiliaria ecológica que cumplió con las "tres líneas rojas".
Sin embargo, muchas personas en la industria han expresado dudas sobre la calidad del producto "verde" de Jiayuan International.
El análisis del automedio "Hydrogen Finance" señaló que existe un misterio en el calibre estadístico de los archivos verdes de Jiayuan International. Por ejemplo, su relación entre efectivo y deuda a corto plazo de 1,29 sólo incluye préstamos a corto plazo por 8.128 millones de yuanes en el cálculo, pero no incluye documentos por pagar, pasivos no corrientes con vencimiento en un año y otras partidas.
Además, Jiayuan International tiene 7 bonos en dólares estadounidenses con una escala de más de 1.300 millones de dólares estadounidenses, 5 de los cuales tienen un cupón de más de 12, y el último bono vencerá el 11 de marzo. , 2022. 132 millones de dólares estadounidenses (el precio actual todavía está por encima de los 90 dólares estadounidenses). En términos de deuda interna, la escala existente es de aproximadamente 4,33 mil millones de yuanes.
Aunque en 2020, la relación entre el saldo de préstamos del Jiayuan International Trust y los pasivos que devengan intereses se redujo a 17. A juzgar por los productos fiduciarios anunciados por la Comisión Reguladora de Valores de China, actualmente hay 13 productos fiduciarios Jiayuan supervivientes, el mayor de los cuales es el "Plan Fiduciario del Fondo Colectivo de Financiamiento No. 2 de Jiayuan Qingdao" con un monto total de 4 mil millones de yuanes.
Los ingresos totales de Jiayuan International en 2020 fueron de 18.363 millones de yuanes, con un beneficio neto de 3.531 millones de yuanes. A finales del tercer trimestre de 2021, los pasivos que devengan intereses de Jiayuan Chuangsheng alcanzaron los 18.894 millones de yuanes, incluidos 3.860 millones de yuanes de deuda a corto plazo y 4.540 millones de yuanes de fondos monetarios disponibles.
El analista inmobiliario Zhang Yinyin dijo una vez que para alcanzar un objetivo de ventas de 100 mil millones, Jiayuan ha estado buscando una expansión a gran escala, lo que inevitablemente aumentará el apalancamiento en el proceso. Aunque el ratio de endeudamiento de Jiayuan no es alto y las tres líneas rojas para el sector inmobiliario son todas verdes, cabe preguntarse si irá demasiado lejos si continúa endeudándose fuertemente para expandirse cuando el valor absoluto de la deuda corporativa ya es grande.
En 2019, después de que el precio de las acciones de Jiayuan International se desplomara, Huang Lichong, presidente de Huisheng International Capital, dijo a China Business News que Shen Tianqing tenía muchas plataformas además de Jiayuan International y que no conocía otros fondos. En función de la dirección del flujo, no se descarta que demasiados vasos y pocas tapas puedan provocar fácilmente una serie de explosiones.
Como plataforma de “dos lados en uno” de Shen Tianqing, tanto Jiayuan Chuangsheng como Jiayuan International enfrentan ciertas presiones financieras.
Shen Tianqing y el "Departamento de Jiayuan"
Shen Tianqing, el fundador del Departamento de Jiayuan, nació en Qingshi, Tongxiang, Jiaxing, Zhejiang en 1959. Después de graduarse de la secundaria Después de terminar la escuela, trabajó como contador en la aldea y fundó una empresa en el municipio.
Debido al buen desempeño de la empresa, Shen Tianqing fue ascendido posteriormente a subdirector de la Oficina Municipal de Empresas del Municipio de Jiaxing y tres años más tarde fue transferido a director de la Oficina Municipal de Jiaxing en Shenzhen.
Mientras estaba en Shenzhen, Shen Tianqing transportó seda blanca de fábrica desde el continente a Shenzhen y la revendió a empresarios de Hong Kong. Ganó más de 2 millones de yuanes en un año, por lo que fue etiquetado como especulador. Shen Tianqing sintió que no era apta para ser funcionaria, por lo que renunció y comenzó un negocio.
En 1995, Jiayuan Real Estate Company se fundó en un pequeño edificio en Jiaxing y comenzó a ingresar al negocio inmobiliario. Esto llevó al posterior Jiayuan Chuangsheng. En octubre de 2018, Shen Yuxing ocupó el puesto 62 en la "Lista de los 400 ricos de China de Forbes de 2018" con una riqueza de 25,53 mil millones de yuanes.
En menos de 30 años, Shen Tianqing y Jiayuan tienen 6 empresas públicas, entre ellas: Shenzhen Beautiful Ecology (000010.SZ); Jiayuan International and Property Properties, que escindió bienes raíces y cotizó en la Bolsa de Hong Kong. mercado de valores La empresa Jiayuan Services (1153.HK); West Valley Digital (836081.NQ) cotiza en el New OTC Market y United Tin Mine cotiza en ASX;
Shen Tianqing dijo en una reunión del departamento de Jiayuan Chuangsheng: "Sólo hay unas pocas personas en este mundo que pueden ser generales y mariscales. Yo puedo hacerlo".
Aunque el "Grupo Jiayuan" tiene una amplia distribución de capital, no ha sido tan fluido en el mercado de capitales en los últimos años. En 2019, el precio de las acciones de Jiayuan International (2768.HK) controladas por Shen Tianqing se desplomó debido a las ventas en corto maliciosas por parte de instituciones de inversión. El viejo Jianghu no pudo evitar lamentarse: "¿Quién diría que el mercado de capitales era tan complicado?".
El 11 de marzo de 2020, Beautiful Ecology emitió un inusual "Anuncio sobre el progreso de la investigación de casos y una advertencia de riesgo". La razón es que Beautiful Ecology fue cuestionada repetidamente por la Bolsa de Valores de Shenzhen en 2019, y fue investigada por dos razones: la compensación por desempeño del accionista Wang Rennian estaba atrasada en violación de las regulaciones, y la divulgación de información era ilegal.
La bolsa advirtió a Beautiful Ecology sobre el riesgo de exclusión de la lista debido a ganancias netas negativas consecutivas en 2017 y 2018, y fue "ST". En 2019, debido a la venta de dos filiales de propiedad absoluta, el beneficio neto aumentó y la empresa obtuvo beneficios.
A partir de ahora, el valor de mercado total de las empresas que cotizan en la "Serie Jiayuan" sobre acciones A, acciones de Hong Kong y el Nuevo Mercado OTC es de aproximadamente 17 mil millones de yuanes. ¿Podrá Shen Tianqing pagar finalmente a "Luo Bancheng" los 7.300 millones de dinero de adquisición restantes?
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