¿Cómo calcular cuotas iguales y cuotas iguales para un préstamo hipotecario?
Zhao Bohua dijo a los periodistas que actualmente existen muchos métodos de pago para los préstamos hipotecarios y que algunos bancos también lanzan constantemente combinaciones de préstamos hipotecarios adecuadas para diferentes prestamistas. Siempre que elijas la variedad adecuada, en realidad será la más adecuada.
En la actualidad, los principales métodos de pago de los préstamos bancarios personales para vivienda incluyen capital e intereses iguales y principal igual. Capital e intereses equivalentes significa que el capital aumenta mes a mes, el interés disminuye mes a mes y el pago mensual permanece sin cambios. En el capital promedio, el principal permanece sin cambios, el interés disminuye mes a mes y el número de pagos mensuales disminuye. Adecuado para amortización anticipada planificada. Menos interés es el reembolso del método de capital promedio. La principal diferencia entre los dos es que el primero tiene el mismo monto de pago en cada cuota, es decir, el capital mensual total más los intereses es el mismo y la presión de pago del cliente está equilibrada, pero el segundo tiene una carga de intereses relativamente grande; También se denomina "método de pago decreciente". El capital mensual es el mismo, pero el interés es diferente. La presión de pago es alta en la etapa inicial, pero el monto de pago disminuye gradualmente en la etapa posterior y la carga total de intereses es pequeña.
En términos generales, "principal e intereses iguales" pagarán más intereses que "capital promedio". Calculado sobre la base de un préstamo a 20 años de 65.438 yuanes + 100.000 yuanes, el primero paga más de 800 yuanes más de interés que el segundo. Para un préstamo a 20 años de 400.000 RMB, tendrá que pagar un interés adicional de 800×40 = 32.000 RMB.
"Igual capital e intereses" es más conveniente.
En la operación real, la igualación de capital e intereses es más propicia para el control del cliente y facilita el pago del cliente. De hecho, muchos clientes todavía están dispuestos a elegir el "método de pago igual" después de la comparación, porque este método tiene un monto de pago mensual fijo, que es conveniente para que los clientes lo recuerden, y la presión de pago está equilibrada y no es muy diferente de la fondos promedio. Debido a que estos clientes también han visto que el valor de uso de los fondos varía con el tiempo, en pocas palabras, el método de pago igual de capital e intereses ocupará el capital del banco durante mucho tiempo, por lo que, naturalmente, pagará más intereses a medida que el principal disminuya; El reembolso del capital promedio El método del préstamo ocupa el capital del banco en un corto período de tiempo y el interés naturalmente disminuirá, por lo que no hay problema de que el banco gane más intereses y sufra una pérdida. Básicamente, no existe diferencia entre los dos métodos de préstamo. Sólo diferentes necesidades conducirán a diferentes opciones.
Dado que el método de pago igual de capital e intereses tiene una presión de pago equilibrada pero requiere pagar más intereses, es adecuado para personas que tienen una cierta cantidad de ahorros, pero sus ingresos pueden ser estables o disminuir, su nivel de vida Las cargas están aumentando y no tienen ningún plan de pago anticipado. El método de pago en capital promedio, debido a que el prestatario paga el principal rápidamente, puede pagar menos intereses, pero el monto de pago inicial es mayor, por lo que es adecuado para quienes actualmente tienen mayores ingresos, o que esperan un aumento significativo de sus ingresos en el futuro. en el futuro cercano, y están dispuestos a pagar temprano Las personas son más beneficiosas.
Las nuevas variedades de hipotecas tienen tasas de interés más rentables
Se entiende que, además de los dos métodos hipotecarios tradicionales anteriores, algunos bancos también han lanzado muchas variedades de hipotecas nuevas. Por ejemplo, los "perdedores" que pidieron préstamos hipotecarios al China Construction Bank podrán elegir dos nuevos métodos de pago: "igualmente creciente" y "igualmente decreciente". El método "igualmente decreciente" puede pagar menos intereses que los dos métodos originales. Según los informes, los métodos de pago de "igual aumento" e "igual disminución" significan que el "hombre negativo" puede acordar con el banco los intervalos y montos de los pagos crecientes o decrecientes. La primera cuota es una cantidad fija y las siguientes. Se utilizan intervalos y los incrementos correspondientes. O realizar pagos mensuales en cantidades decrecientes con un intervalo de al menos 1 mes. Tomemos como ejemplo una hipoteca comercial con un monto total de 300.000 y un plazo de 20 años. Si el intervalo acordado es de 5 meses y el monto de la reducción es de 30 yuanes, de acuerdo con el nivel actual de la tasa de interés, el método de "cantidad de reducción igual" puede pagar 31.018 yuanes menos de interés que el método de "principal e intereses iguales", que es 31.018 yuanes. menos que el método de pago de capital igual Puede pagar 1.346 yuanes menos en intereses. La característica más importante de estos dos nuevos métodos de pago es que la "persona negativa" puede ajustar de manera flexible el rango o monto progresivo de acuerdo con los cambios en su capacidad de pago, reduciendo así la presión económica en un período específico o pagando menos intereses totales. Por ejemplo, si sus ingresos aumentan dentro de un período determinado, puede aumentar el monto progresivo y acortar el intervalo, de modo que el pago de la cuota aumente y el pago total de intereses sea menor, si su nivel de ingresos disminuye, puede reducir el monto progresivo y; acortar el intervalo, de modo que se reduzca el pago de las cuotas y se reduzca el pago total de intereses. La presión es naturalmente más ligera.
La "relación préstamo-depósito" se ha convertido recientemente en la principal arma mágica para que los bancos compitan por los clientes. Su característica principal es que mientras los fondos inactivos se depositen en la cuenta financiera, es como pagar el principal del préstamo, pero no hay necesidad de pagar intereses de penalización por el pago anticipado. Debido a que el interés hipotecario se calcula en función del saldo neto del préstamo (saldo de la hipoteca menos saldo del depósito), no solo puede ahorrar a los clientes gastos por intereses, sino también acortar el ciclo de pago. Cuanto más dinero se ahorra en la cuenta financiera, antes el cliente podrá liquidar el préstamo, acortando considerablemente el ciclo de pago.
Dado que este producto de financiación hipotecaria puede garantizar la flexibilidad de los fondos de los clientes, los clientes pueden retirar parte o la totalidad de sus depósitos de la cuenta en cualquier momento, por lo que no sólo pueden ahorrar intereses, sino también aprovechar la oportunidad de apreciar su patrimonio.
Ahorrar dinero en préstamos hipotecarios también requiere habilidades.
Además de elegir el tipo correcto de hipoteca, utilizar algunas habilidades profesionales también puede ahorrar mucho dinero a los "perdedores". Algunas de las técnicas principales incluyen:
Salto de empleo hipotecario: de hecho, es una "rehipoteca", es decir, el nuevo banco de préstamos ayuda al cliente a encontrar una compañía de garantía y liquida el dinero del préstamo original. banco y luego volver a hipotecar con el nuevo banco de préstamos Solicitar un préstamo. Si su banco actual no puede ofrecerle una tasa de interés hipotecaria muy favorable, puede cambiar completamente de trabajo y encontrar el banco más asequible. Se entiende que para atraer activamente clientes, la mayoría de los pequeños bancos por acciones están más dispuestos a proporcionar servicios de refinanciación y a ofrecer tipos de interés de préstamo más favorables. Por supuesto, la refinanciación también tendrá algunos gastos inevitables, incluidos gastos de garantía, gastos de tasación, gastos de hipoteca, gastos de notario, etc.
Ajuste de intereses mensual: desde 2006, muchos bancos comerciales han lanzado servicios hipotecarios a tasa fija. Debido a que la tasa de interés fija estaba en una trayectoria ascendente cuando se lanzó, fue diseñada para ser ligeramente más alta que la tasa de interés flotante en el mismo período. Siempre que el banco central suba las tasas de interés una vez, sus ventajas serán evidentes de inmediato. Pero una vez que se reduzcan las tasas de interés, los compradores de viviendas que opten por esa opción sufrirán. Por lo tanto, bajo la tendencia actual de recortes de las tasas de interés, si los ciudadanos antes elegían tasas de interés hipotecarias fijas, resulta rentable cambiar rápidamente a tasas de interés flotantes. Sin embargo, cabe recordar que cambiar "fijo" a "flotante" requiere una cierta cantidad de indemnización por daños y perjuicios.