Desde la transacción de "romper la copa" hasta la ruptura del acuerdo, Sunac, que tiene una deuda de 997,1 mil millones, no tiene dinero.
Últimamente los promotores inmobiliarios no están pasando por un buen momento. La crisis de deuda de Evergrande y Baoneng Group continúa hirviendo, y Sun Hongbin, presidente de la junta directiva de Sunac, quien acaba de decir en la reunión provisional de intercambio de resultados de 2021 que "todos, excepto nosotros, pueden tener una tormenta eléctrica", se dio la vuelta y rompió El acuerdo de gestión hotelera con Wanda. Parece que Sunac China, con una deuda total de 997.100 millones, no está tan "cómoda" como dijo Sun Hongbin.
En la noche del 10 de septiembre, Wanda Hotel Development (00169.HK) anunció que recibió un aviso de Sunac China (01918.HK) el 10 de septiembre. Según el aviso, Sunac China ha informado a Wanda Hotel Development que debido al impacto de la nueva epidemia de la corona y al ajuste de la estrategia comercial de Sunac China, rescindirá los 21 contratos firmados con Wanda Hotel Development que están en manos de Sunac Group y gestionados. por Wanda Hotel Development.
Según el anuncio, estos 21 hoteles incluyen 19 hoteles que están en operación y 2 hoteles que están en construcción y aún no han iniciado operación.
Wanda Hotel declaró que la empresa y Sunac China están negociando actualmente acuerdos de seguimiento para la rescisión y una posible compensación para Wanda Hotel.
A juzgar por el anuncio, Sunac China rompió unilateralmente el acuerdo de gestión hotelera con Wanda Group.
Del acuerdo de "romper la copa" a la ruptura del acuerdo de gestión
Este acuerdo de cooperación se remonta a 2017.
El 10 de julio de 2017, Wanda y Sunac China anunciaron que 13 de sus proyectos de turismo cultural, incluidos 76 hoteles, se cotizarían al precio del capital registrado y se venderían a Sunac por 63,2 mil millones de yuanes. Entre ellos, el proyecto de turismo cultural transfirió el 91% del capital por 29.575 millones de yuanes, y el proyecto hotelero se transfirió en su totalidad por 33.595 millones de yuanes.
Sin embargo, nueve días después, el 19 de julio de 2017, Sunac incorporó a R&F Properties al acuerdo porque Sun Hongbin solo quería los 45.000 acres de reserva de tierra detrás de los activos de Wanda Cultural Tourism (datos citados del informe de Economic Observer). en julio de 2017), en cuanto al hotel, Sun Hongbin contactó a Li Silian, presidente de R&F Real Estate. Sin embargo, la "cita a ciegas" entre ambas partes se convirtió en un acuerdo 3P (Partner) y, según los medios, el nuevo participante fue tan agresivo al bajar el precio que Wanda King incluso arrojó enojada una copa de vino en la sala de conferencias. .
Sin embargo, no importa si estás enojado o tirando una taza, todavía tenemos que hacer negocios. Al final, la unión entre las tres empresas resultó un éxito: Sunac adquirió el 91% de los 13 proyectos de turismo cultural de Wanda por 43.844 millones de yuanes. R&F Real Estate adquirió el capital total de 77 hoteles urbanos por 19.906 millones de yuanes.
A partir del 14 de noviembre de 2017, el anuncio de Wanda Hotel Development (00169) ajustó una vez más el contenido de la transacción de las tres partes. El contenido específico es: Wanda vendió 54 hoteles (incluidos 52 hoteles abiertos) a. R&F Real Estate y 2 hoteles en construcción), y vendió 7 hoteles que han sido abiertos y 18 hoteles en construcción a Sunac. Es decir, al final a Sunac no le quedó más remedio que adquirir 25 hoteles Wanda.
Según el precio de transacción mencionado anteriormente, el precio promedio de un solo hotel es de 250 millones de RMB, por lo que el precio de adquisición de los 25 hoteles Wanda adquiridos por Sunac es de aproximadamente 6 mil millones de RMB.
La razón por la que Sunac ha roto el acuerdo de gestión hotelera esta vez está, por supuesto, relacionada con el hecho de que la epidemia ha dañado gravemente el negocio hotelero. Los costos de gestión siguen siendo altos, pero los ingresos del hotel están empeorando cada vez más. . Pero otra razón importante es que bajo la presión de las "tres líneas rojas", además de reducir el ratio de endeudamiento, Sunac también enfrenta una tremenda presión para reducir la escala general de endeudamiento. A juzgar por el hecho de que Sunac está dispuesta a romper su acuerdo con Wanda y pagar una indemnización por daños y perjuicios, Sunac está bajo una gran presión para reducir su deuda.
Pasivos pesados
En el análisis final, el efectivo en el bolsillo de Sunac no es suficiente.
El informe semestral de 2021 muestra que los activos totales de Sunac China son 1.205453 millones de yuanes, los pasivos totales son 997.122 millones de yuanes y la relación activo-pasivo es del 82,72%, una disminución del 1,24% desde finales de 2020.
A finales de 2020, los activos totales de Sunac China eran 1.108.405 millones de yuanes, los pasivos totales eran 930.575 millones de yuanes, los activos netos eran 177.830 millones de yuanes y la relación activo-pasivo era del 83,96%.
De pasivos totales de 96 mil millones de yuanes en 2015 a casi un billón de yuanes en pasivos totales en 2021, Sunac China amplió su escala de deuda 10 veces en menos de 6 años. Los portadores finales de riesgos de estas deudas son, por supuesto, los bancos y otras instituciones financieras.
A juzgar por los requisitos de las "tres líneas rojas", a finales de junio de 2021, el índice de deuda neta de Sunac China era de aproximadamente el 86,6% y el índice de deuda a corto plazo en efectivo sin restricciones era de aproximadamente 1,11. pasivos después de excluir los anticipos de cuentas La tasa es aproximadamente del 76,0%. Entre las tres líneas rojas, Sunac apenas cumplió con dos de los estándares, pero su relación activo-pasivo después de excluir los ingresos anticipados aún cayó por debajo de la "línea roja".
Aunque la relación entre efectivo sin restricciones y deuda a corto plazo ha alcanzado temporalmente el estándar, no es segura. A finales de junio de 2021, Sunac tenía efectivo sin restricciones por valor de 101.100 millones de yuanes, pero los pasivos que devengan intereses a corto plazo llegaban a 91.000 millones de yuanes. La liquidez es escasa y la línea se volverá a pisar si no lo hace. cuidadoso.
En los últimos tres años, los gastos por intereses de Sunac han llegado a 14.600 millones de yuanes, 26.000 millones de yuanes y 15.200 millones de yuanes. En el primer semestre de 2021, los gastos por intereses han llegado a 13.100 millones de yuanes. yuanes, pero el beneficio neto en la primera mitad del año fue sólo 12 mil millones de yuanes, no suficiente para pagar los intereses del préstamo.
Esta es una señal muy peligrosa, Sun Hongbin dijo en la reunión provisional de resultados que "los costes de financiación se reducirán del actual 8% a menos del 5% en tres años". Muy bueno, pero el índice de endeudamiento es tan alto que la calificación no se puede bajar y el costo de la financiación inmobiliaria será cada vez más alto.
Más importante aún, la tendencia futura de las ventas de bienes raíces no es optimista. Sun Hongbin dijo con franqueza en la reunión provisional de resultados de 2021: "La presión del mercado en la segunda mitad del año es relativamente alta, todo el mercado crediticio está relativamente ajustado y la presión de las ventas en la segunda mitad de este año es muy alta. Se espera que el mercado sea bastante trágico en la segunda mitad del año".
Frente a billones de deudas, la audaz declaración de Sun Hongbin de que "todos excepto nosotros podemos ser golpeados por un trueno" no parece sólo podrá convencer a los inversores para envalentonarse. Desde principios de 2020, el precio de las acciones de Sunac China ha caído un 60% y actualmente no hay señales de que vaya a detener la caída.
A medida que la crisis de deuda de gigantes como Evergrande y Baoneng continúa creciendo, puede haber un gran interrogante sobre si Sunac, que se ha expandido de manera más agresiva en los últimos años, podrá sobrevivir por sí solo.