¿Qué es un préstamo y cuáles son los elementos de un préstamo con intereses altos?

Si quieres vender la casa que compraste con un préstamo, pero no puedes conseguir el certificado inmobiliario porque el préstamo no ha sido pagado, puedes acudir al banco con el comprador para solicitarlo. un negocio de “rehipoteca” y transferir el préstamo a su nombre. El préstamo se transfiere al nombre del comprador que le pagó el pago inicial.

El proceso de manejo del negocio de refinanciación de préstamos para vivienda es: solicitud, evaluación de bienes raíces, aprobación bancaria, firma de contrato, cancelación de la hipoteca original, transferencia de transacciones, presentación de hipotecas y emisión de préstamos.

Si tu hipoteca inmobiliaria aún no ha sido tramitada, primero deberás negociar con el promotor (garante), quien proporcionará una nueva garantía al cesionario, y negociar al mismo tiempo con el banco prestamista, de lo contrario el promotor quedará exento de responsabilidad de garantía, los bancos prestamistas se negarán a prestar. Porque, de acuerdo con las disposiciones pertinentes de la "Ley de Seguridad", las hipotecas sobre bienes inmuebles deben registrarse y los compradores de viviendas generalmente compran propiedades sobre plano. Si no obtiene un certificado de propiedad inmobiliaria al comprar una casa o solicitar un préstamo, no podrá solicitar el registro de una hipoteca. Por lo tanto, los préstamos personales para vivienda generalmente adoptan la forma de "garantía gradual más préstamo hipotecario", es decir, antes de que se registre la propiedad hipotecaria, el promotor proporciona su garantía al prestamista (comprador de la vivienda). termina la garantía.

Si la propiedad comprada ya ha sido hipotecada, no es necesario negociar con el promotor y puede refinanciarse con el consentimiento del banco prestamista.

2 Leyes y reglamentos

Aviso del Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Divisas sobre diversas cuestiones relativas a la administración de divisas de proyectos de préstamos de organizaciones financieras internacionales

El Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Divisas

Los departamentos de finanzas (oficinas), ramas de administración de divisas y unidades de proyectos relevantes de todas las provincias, regiones autónomas, municipios y ciudades bajo planificación estatal separada:

Con el fin de mejorar la gestión de divisas en los préstamos de deuda externa y facilitar que las organizaciones financieras internacionales para que las unidades de proyectos de préstamos se encarguen del registro de la deuda externa, la apertura de cuentas y el pago, se reiteran y complementan las siguientes disposiciones:

1. Registro: Todos los re-préstamos de organizaciones financieras internacionales deberán ser firmados por los deudores de todos los niveles dentro de los 10 días posteriores a la firma del acuerdo de re-préstamo. Sin embargo, a menos que el contrato de préstamo estipule que el préstamo se reembolsará en RMB.

2. Abrir una cuenta especial: a medida que el Ministerio de Finanzas descentraliza gradualmente la autoridad de gestión de las cuentas especiales de représtamo para préstamos de organizaciones financieras internacionales, la aprobación y cancelación de las delegaciones locales en el extranjero se confían a las autoridades financieras locales. Los departamentos y departamentos y oficinas de finanzas provinciales pueden solicitar a la oficina de cambio de divisas local la apertura de un informe de proyecto en un banco de divisas designado sobre la base del documento de autorización del Ministerio de Finanzas y el acuerdo de préstamo sobre préstamo de una organización financiera internacional.

Esta cuenta es una cuenta especial, y de ella se puede retirar efectivo en divisas de acuerdo con las regulaciones pertinentes para pagar los gastos de capacitación e inspección en el extranjero durante la implementación del proyecto de préstamo.

En tercer lugar, reembolso:

1. Para reembolsar préstamos de organizaciones financieras internacionales, el deudor deberá informar a la oficina de cambio local para su aprobación. Cuando los deudores de todos los niveles solicitan comprar divisas para pagar préstamos, deben presentar a la oficina de cambio local un acuerdo de représtamo, un certificado de registro de préstamo (en préstamo) de divisas y un aviso de pago de la oficina financiera de nivel superior. departamento.

Cuando los deudores de todos los niveles reembolsan préstamos de organizaciones financieras internacionales, primero deben pagar con sus propias divisas. Sólo se pueden comprar divisas si no se tienen ingresos propios en divisas. Cuando las divisas propias son insuficientes, se puede comprar la parte insuficiente.

2. Para pagar los préstamos de organizaciones financieras internacionales que han sido transferidos, los deudores de todos los niveles sólo pueden comprar divisas una vez y no pueden comprar divisas repetidamente. Los departamentos financieros de todos los niveles deben tomar medidas para cooperar con los departamentos de gestión de divisas para mejorar la gestión y evitar compras repetidas de divisas en nombre de reembolsos externos.

Si los acuerdos nacionales unificados de empréstito, reembolso y représtamo a todos los niveles prevén el reembolso en RMB, el Ministerio de Finanzas comprará divisas de manera unificada; en otros casos, se manejará de acuerdo con ello; a las disposiciones del contrato de préstamo. Cuando el deudor de nivel inferior no puede pagar el préstamo, el deudor de nivel superior sólo puede solicitar a la oficina de cambio local que utilice su propio RMB para comprar divisas si sus propios ingresos en divisas son insuficientes. Si el deudor de nivel superior adelanta el pago con sus propios ingresos en divisas, el deudor de nivel inferior deberá reembolsar la parte del anticipo.

Puedes solicitar la compra de divisas. Si un deudor de nivel superior compra divisas en RMB para hacer un anticipo, el deudor de nivel inferior no comprará divisas al reembolsar el anticipo.

3. En vista del uso generalizado y los préstamos multinivel de los préstamos de organizaciones financieras internacionales en agricultura, alivio de la pobreza, educación, salud, protección del medio ambiente y otros proyectos, con el fin de simplificar los procedimientos de compra extranjera. cambiar y evitar la compra de divisas por parte de múltiples entidades, el Ministerio de Finanzas A partir del 6 de junio de 2000 al 0 de octubre de 2000, los procedimientos para el reembolso externo y la compra de divisas se implementarán a modo de prueba. Las medidas específicas son las siguientes: mantener las relaciones crediticias y mantener la moneda estándar contable.

Bajo la premisa de que las responsabilidades permanecen sin cambios, cuando los proyectos mencionados anteriormente deban reembolsarse externamente en cada período, el Ministerio de Finanzas cobrará el RMB correspondiente del departamento de préstamos en función de la moneda extranjera acumulada. cantidad y el tipo de cambio al contado del RMB, y luego informarlo a la Administración Nacional de Divisas para la compra de divisas. Las unidades crediticias de todos los niveles ya no comprarán divisas para el reembolso de dichos proyectos, pero aún pueden optar por utilizar sus propias divisas para el reembolso. Si este método resulta eficaz, se extenderá a todos los proyectos de préstamos de organismos financieros internacionales.

Adjunto: Lista de proyectos

Agricultura: Semillas Fase I, Educación Agrícola Fase II, Cría de Peces de Agua Dulce, Agricultura de Xinjiang, Suelo Rojo I y II, Desarrollo Forestal, Forestación Nacional, Agricultura de Heilongjiang Recuperación, crédito rural uno, dos, tres y cuatro, desarrollo integral de Gansu, marismas de Jiangsu y Zhejiang, agricultura de Shaanxi, agricultura de Hebei, agricultura de Henan, agricultura de Guangdong, agricultura de Jiangxi, agricultura de Shandong, agricultura de Sichuan, tramo medio y alto del Yangtze Río, Cuenca del Tarim uno.

Riego, Riego del Norte, Pishihang, Proyecto de Servicio de Apoyo Agrícola, Proyecto de Circulación de Granos, Proyecto de Desarrollo Agrícola de la Llanura de Songliao, Proyecto del Corredor Gansu Hexi, Proyecto de Comercialización de Semillas, Proyecto de Desarrollo Agrícola de la Cuenca del Río Anning, Proyecto de Alimentación, Agricultura de Heilongjiang proyecto de desarrollo, proyecto de comercialización de recuperación de tierras, meseta de Loess, recursos hídricos del río Yangtze, proyecto de recuperación de emergencia por inundaciones del río Yangtze, proyecto de desarrollo sostenible de recursos costeros, meseta de Loess

Proyecto Fase II

Alivio de la pobreza : Alivio de la pobreza en el suroeste, Alivio de la pobreza en Qinba, Alivio de la pobreza en Shanxi y Alivio de la pobreza en China occidental.

Educación: TV Universidad, universidades locales, educación vocacional, desarrollo de material didáctico, desarrollo universitario II. Temas clave, formación de docentes, proyectos de desarrollo de la educación en provincias pobres, proyectos de desarrollo de la formación de docentes, proyectos de educación básica en áreas pobres y minoritarias, el segundo desarrollo de la educación vocacional y técnica, el tercer desarrollo de la educación básica y el cuarto desarrollo de la educación básica.

Salud: Salud I, Salud II, Salud III, Abastecimiento de Agua Agrícola I, Proyecto de Prevención y Control de Enfermedades Infecciosas, Proyecto de Abastecimiento de Agua Rural y Saneamiento Ambiental, Proyecto de Desarrollo de Personal de Salud Rural, Proyecto de Salud Integral Materno Infantil. , Proyecto de Prevención de Enfermedades, Proyecto de Servicios Básicos de Salud, tercer proyecto de abastecimiento de agua rural y noveno proyecto de saneamiento.

Protección del medio ambiente: asistencia técnica ambiental, proyecto ambiental de Beijing, proyecto ambiental de Hubei, proyecto ambiental del sur de Jiangsu, proyecto ambiental de Shanghai, proyecto ambiental de Liaoning, segundo proyecto de alcantarillado de Shanghai, proyecto de tratamiento de basura de barcos, control de la contaminación industrial de Chongqing y transformación, tercer proyecto de suministro de agua rural y saneamiento ambiental, proyecto ambiental de Yunnan, proyecto ambiental de Shandong, proyecto de desarrollo urbano y medio ambiente de Tianjin, proyecto ambiental y de suministro de agua de Changchun.

El objeto directo de este delito es la emisión de fondos de crédito por parte del Estado y la orden de gestión de tipos de interés.

Las denominadas instituciones financieras incluyen a los bancos y a las instituciones financieras no bancarias. Entre ellos, los bancos se refieren principalmente a los cuatro principales bancos comerciales de propiedad estatal: el Banco Industrial y Comercial de China, el Banco Agrícola de China, el Banco de Construcción de China y el Banco de China. También incluye bancos por acciones establecidos por varios inversores, como el Bank of Communications, el Investment Bank, el Everbright Bank, el Development Bank y el Minsheng Bank. Además, también incluye los bancos cooperativos urbanos de carácter económico colectivo. Las instituciones financieras distintas de los bancos se refieren principalmente a instituciones financieras no bancarias que disfrutan del derecho a operar depósitos y préstamos de conformidad con la ley, como departamentos de fideicomisos e inversiones, instituciones de seguros, compañías de arrendamiento financiero, cooperativas de crédito urbanas y rurales, etc.

Los fondos de crédito se refieren a los fondos utilizados por las instituciones financieras para emitir préstamos rurales y urbanos de acuerdo con las directrices y políticas crediticias pertinentes del Banco Central. Consta principalmente de las siguientes tres partes:

(1) Diversas formas de depósitos absorbidos por bancos y otras instituciones financieras, principalmente depósitos corporativos de empresas. Esta es la parte principal de los fondos de crédito;

(2) Fondos propios asignados por las finanzas estatales a bancos y otras instituciones financieras. Esto representa una proporción muy pequeña de los fondos de crédito;

(3) Fondos tomados prestados del mercado de capitales. Incluyendo préstamos a corto plazo del Banco Popular de China; préstamos de los sistemas superiores e inferiores dentro del banco y préstamos entre instituciones financieras; En principio, estos fondos no pueden otorgar préstamos a largo plazo.

De acuerdo con las leyes y regulaciones de gestión financiera pertinentes de mi país, los solicitantes de préstamos deben explicar el propósito legal del préstamo, la capacidad de pago y el método de pago, en principio, también deben proporcionar un garante o prenda, hipoteca de propiedad, etc. , los préstamos solo pueden confirmarse después de la revisión y evaluación por parte del personal pertinente de los bancos y otras instituciones financieras. Cualquiera que obtenga fondos de crédito fabricando destinos falsos, usos falsos, garantías falsas, etc. es un acto financiero ilegal que viola las leyes y regulaciones sobre administración de fondos de crédito, por otro lado, de acuerdo con las leyes y regulaciones de administración del mercado financiero pertinentes de mi país; , ninguna unidad puede emitir fondos por encima de los préstamos del banco central con tasas de interés de préstamo estipuladas; de lo contrario, también es un comportamiento de préstamo con intereses altos que viola la orden de gestión de tasas de interés de los fondos de crédito de mi país.

El delito de représtamo a altas tasas de interés se manifiesta objetivamente como el acto de obtener fondos de crédito de instituciones financieras con el fin de obtener ganancias y représtamos a otros a altas tasas de interés. Es decir, después de que el prestatario obtiene fondos de crédito de una institución financiera según los procedimientos normales, los presta a otros con fines lucrativos a tasas de interés elevadas. Este delito es un delito consecuente y sólo constituye un delito cuando la cantidad de ganancias ilegales obtenidas del endeudamiento es relativamente grande. En cuanto a lo que constituye una cantidad grande, las autoridades competentes deben explicarlo.

Elementos temáticos

El sujeto de este delito es un sujeto especial, es decir, el prestatario, es decir, una empresa con nacionalidad china y plena capacidad de conducta civil que ha sido aprobada. y registrado por el departamento de administración industrial y comercial o la autoridad competente (empresa) persona jurídica, otra organización económica, hogar industrial y comercial individual o persona física. Según las "Reglas generales para préstamos" emitidas por el Banco Popular de China el 28 de junio de 1996, los prestatarios que soliciten préstamos deben cumplir las siguientes condiciones básicas: productos comercializables, producción y operaciones rentables, no malversación de fondos y respetar las normas crediticias. :

(1) Tener la capacidad de pagar el capital y los intereses a tiempo, y los intereses del préstamo originales pagaderos y los préstamos vencidos han sido pagados, si no hay pago, se ha aprobado un plan de pago por el prestamista; formulado.

(2) Excepto las personas físicas y jurídicas corporativas que no necesitan la aprobación y registro del departamento industrial y comercial, el departamento industrial y comercial se encargará de los procedimientos de inspección anual.

(3) Se ha abierto una cuenta de depósito básica o cuenta de depósito general.

(4) Salvo lo estipulado por el Consejo de Estado, el monto acumulado de las inversiones de capital en el extranjero de sociedades de responsabilidad limitada y sociedades anónimas no excederá el 50% de sus activos netos totales.

(5) La relación activo-pasivo del prestatario cumple con los requisitos del prestamista.

(6) Al solicitar préstamos a mediano y largo plazo, la relación entre el capital social de la persona jurídica de la empresa del proyecto recién construida y la inversión total requerida para el proyecto no deberá ser inferior al capital. Relación de proyectos de inversión estipulados por el Estado.

7. Pedir prestado dinero unos a otros para obtener ingresos ilegales.

Factores subjetivos

Subjetivamente, este delito sólo puede constituir dolo intencional, con el fin de ganar dinero prestando dinero. La negligencia no constituye este delito.