¿Cómo soluciona tu casa tu flujo de caja?

Muchas familias viven felices después de comprar una casa, luego piden un préstamo durante décadas y pagan la hipoteca a tiempo todos los meses. Especialmente cuando no hay presión sobre la hipoteca, sentirán que su índice de felicidad ha mejorado repentinamente y se sentirán más superiores que aquellos que no poseen una casa. Esta es la mentalidad de muchos compradores de vivienda después de adquirir una propiedad, y también es la forma más común de lidiar con la propiedad. Incluso si compras una casa, no existe una diferencia esencial entre comprar ropa y un teléfono móvil, excepto que el precio es un poco más caro. La otra es comprar la propiedad y alquilarla, cobrar el alquiler todos los meses y convertirse en inquilino (suegro). Esto parece bueno, es como comprar un producto financiero y obtener beneficios constantemente.

El sector inmobiliario es un producto bastante especial. Pertenece al sector inmobiliario. No sólo puedes usarlo para ti, sino que también puedes usarlo para otros. Sin embargo, ninguno de los dos enfoques maximiza el valor de los bienes inmuebles. Dado que se trata de bienes raíces y los precios actuales de la vivienda son altos, significa que comprar una casa puede costarle todo su dinero y todos sus ahorros, lo que inevitablemente conducirá a un flujo de caja limitado.

Al ser un bien de alto valor, el sector inmobiliario juega un papel muy importante en la obtención de préstamos a través de hipotecas. Al ser "bienes raíces", es relativamente seguro para los bancos. Si no puede pagar el préstamo, puede subastar la casa, lo cual es mucho menos probable que un préstamo con mal crédito, por lo que la tasa de interés es relativamente favorable.

Para propiedades que han liquidado su hipoteca y ya tienen derechos de propiedad relevantes, se puede solicitar directamente un préstamo hipotecario, y el procedimiento es relativamente sencillo.

El primer paso es presentar la solicitud al banco de préstamo correspondiente, lo que implica principalmente presentar algunos materiales requeridos por el banco de préstamo, como documento de identidad, registro de hogar, estado civil, bienes raíces, certificado de ingresos, extractos bancarios. , finalidad del préstamo, etc. Estos materiales son utilizados principalmente por los bancos para determinar su información de identidad, activos y capacidad de pago. No obtendrá el resultado inmediatamente después de enviar los materiales, pasarán varios días hábiles. Durante este período, el personal del banco puede llamarlo para verificar la información relevante del préstamo.

Después de la aprobación, comienza el proceso formal de préstamo. Por lo general, la agencia de tasación inmobiliaria designada por el banco primero evalúa la propiedad y luego confirma el monto del préstamo. En términos generales, la valoración de una propiedad puede ser inferior al precio de mercado, porque la valoración de la propiedad generalmente no se centra en la decoración, la novedad o si es una casa de categoría, sino solo en función de la zona, la ubicación geográfica y el Precio medio de la zona. Si el precio tasado de la vivienda es RMB 6.543.800, entonces el préstamo que puede obtener es de aproximadamente RMB 600.000 a RMB 700.000. El banco no le prestará el 100% del precio tasado para controlar los riesgos. También hay una tarifa de gestión para la evaluación del precio de la propiedad (basada en el valor de la propiedad), que el prestamista paga por adelantado. Independientemente de si al final obtienes el préstamo, debes devolverlo una vez realizada la tasación.

Después de evaluar el precio de la vivienda y confirmar el monto del préstamo, se puede firmar un contrato de préstamo con el banco y luego pasar por los trámites de hipoteca de propiedad, es decir, transferir los derechos de propiedad del inmueble hipotecado a la correspondiente banco de préstamos en el centro de derechos de propiedad. Por lo general, debe esperar un período de tiempo después del procesamiento, generalmente dentro de un mes. Una vez completado el proceso interno del banco, el banco liberará el dinero en la cuenta designada.

Hay dos lugares que requieren especial atención en todo el proceso. En primer lugar, con respecto al propósito del préstamo, el banco estipula claramente que los fondos obtenidos del préstamo no pueden usarse para actividades de inversión como negociación de acciones y compra de viviendas, sino que se usan principalmente para consumo, como decoración, compras, viajes, estudios. en el extranjero, etcétera. Si el propósito del préstamo requerido por el banco no se puede proporcionar según lo solicitado, no se podrá obtener el préstamo. Si la casa que compra está renovada y firma un contrato con la empresa de renovación, esto puede usarse como declaración del propósito del préstamo. Tal vez haya ahorrado suficiente dinero para la decoración, pero aún puede aprovechar esta oportunidad para pedir dinero prestado y utilizar el dinero que ahorró originalmente para la decoración para otras inversiones. Después de todo, las tasas hipotecarias suelen tener tasas de interés más bajas. Si realmente no puede proporcionar una declaración del propósito del préstamo, solo puede pedirle a un intermediario externo que le emita una, pero esto se basa en un cierto porcentaje del monto del préstamo.

En segundo lugar, en lo que respecta a las cuentas de préstamos, los bancos generalmente no otorgan préstamos directamente a la cuenta del prestamista, sino a cuentas de terceros relacionadas con el propósito del préstamo. Por ejemplo, si solicita un préstamo de renovación, una vez aprobado el préstamo, se desembolsará en la cuenta de la empresa de renovación que firmó el contrato con usted. Algunos préstamos son relativamente bajos y pueden pagarse directamente a la cuenta del prestamista.

¿Puedo solicitar un préstamo hipotecario sobre un inmueble que aún está amortizando la hipoteca? Hay varias situaciones aquí. La primera es que muchos préstamos han sido reembolsados y usted puede canjear la propiedad pagándola por adelantado y luego solicitar una hipoteca. Por ejemplo, a una propiedad por valor de 10.000 RMB se le prestaron originalmente 700.000 RMB, pero se han reembolsado 500.000 RMB, lo que deja 200.000 RMB pendientes de pago.

En este momento, puede solicitar al banco el reembolso anticipado del préstamo y también puede pagar 200.000 para obtener el certificado de propiedad inmobiliaria. En este momento puedes solicitar un préstamo hipotecario, de modo que podrás pedir prestados otros 700.000. Además de los 200.000 pagados por adelantado, también puedes sumar otros 500.000.

La segunda es que, aunque muchos préstamos no se han reembolsado, el inmueble se ha revalorizado bien en un corto período de tiempo, por lo que la hipoteca también se puede rescatar. Por ejemplo, sigue siendo una casa con un valor original de 654,38+0 millones y un préstamo de 700.000. Solo se ha reembolsado el principal de 654,38+0 millones y todavía queda un principal de 600.000 que no se ha reembolsado. pero la propiedad se ha revalorizado a 654,38+5 millones después de la evaluación. En este momento, también puede solicitar al banco el reembolso anticipado del préstamo, o puede perder 600.000 de capital, obtener el certificado de propiedad inmobiliaria y luego solicitar un préstamo hipotecario. De esta forma, podrás pedir prestados otros 654,38+0 millones, y además de los 600.000 reembolsados por adelantado, también podrás sumar 400.000 adicionales.

Como se puede observar en la introducción anterior, si se desea solicitar un préstamo hipotecario sobre un inmueble que aún está amortizando un préstamo hipotecario, existe una operación de amortización respecto a un inmueble que no tiene un préstamo hipotecario. Habrá varios cargos adicionales. Uno son los fondos utilizados para pagar los préstamos anticipadamente. Si otra persona o una compañía de garantía toma prestado el dinero, se incurrirá en ciertas tarifas y es posible que no sean bajas. En segundo lugar, muchos bancos imponen restricciones al reembolso anticipado. Si reembolsan el préstamo anticipadamente dentro de un plazo determinado, deberán pagar intereses de penalización. En tercer lugar, la tasa de interés hipotecaria original puede tener un descuento de más del 10%. Una vez hipotecada la propiedad, es posible que la tasa de interés no se descuente, pero puede aumentar más del 20%, por lo que el costo del préstamo será mucho mayor.

Por lo tanto, debes calcular de antemano si solicitar un préstamo hipotecario para obtener una suma de dinero, especialmente si optas por pagar el préstamo anticipadamente y luego contratar un préstamo hipotecario cuando tengas fondos. Si no puede prestar más dinero, no es un buen negocio.

Entonces, después de hipotecar la propiedad al banco para obtener un préstamo, ¿quién tiene derecho a utilizarla? ¿Lo dejaste en el banco? La respuesta es no, el derecho a utilizarlo sigue perteneciendo al prestamista, es decir, usted hipoteca la propiedad al banco y obtiene una suma de dinero. Aún puede vivir en la vivienda hipotecada o seguir alquilándola para obtener alquiler. Durante el período de amortización del préstamo, la propiedad se revaloriza. Mientras pague el préstamo, la casa seguirá siendo suya y podrá disfrutar de la apreciación del valor de la propiedad.

En resumen, podemos ver que hipotecar la propiedad comprada para obtener fondos es una forma de aprovechar al máximo el valor de la propiedad. Por un lado, se puede obtener una cantidad considerable de capital de trabajo para satisfacer las necesidades comerciales y de consumo. Por otro lado, podemos seguir viviendo y alquilando la propiedad y conservar los derechos de uso, mientras nos beneficiamos de la apreciación del valor de la propiedad.

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