¿Cuándo conviene liquidar anticipadamente la hipoteca?

2. Capital medio. Si se utiliza el capital promedio para pagar el préstamo, se recomienda pagar el préstamo por adelantado antes de alcanzar un tercio del período de pago. El interés sobre el pago igual del principal será mayor en la etapa inicial y menor en la etapa posterior. Puede ahorrar muchos intereses en la etapa inicial, pero no tendrá sentido pagar el préstamo temprano en la etapa posterior.

3. Préstamo del fondo de previsión. Las tasas de interés de los préstamos de los fondos de previsión son relativamente bajas. A menos que no quiera endeudarse en absoluto, no se recomienda liquidar su préstamo del Fondo de Previsión antes de tiempo.

Igual capital e intereses se refiere a un método de pago del préstamo, es decir, se paga la misma cantidad del préstamo (incluido el capital y los intereses) todos los meses durante el período de pago.

Igual capital e intereses y capital medio no son el mismo concepto. Aunque los pagos mensuales iniciales pueden ser más bajos que los de pagos iguales de principal, el interés pagado al final será mayor que los pagos iguales de principal, que es un método que suelen utilizar los bancos.

Método de cálculo

La fórmula de cálculo del pago mensual es la que se muestra a la derecha:

p: Principal del préstamo

r: Mensual tasa de interés

n: Número de períodos de pago

Adjunto: Tasa de interés mensual = tasa de interés anual/12

El siguiente ejemplo ilustra el pago igual de capital e intereses. método.

Supongamos que el prestatario obtiene un préstamo personal para vivienda de 200.000 yuanes del banco, con un plazo de préstamo de 20 años, una tasa de interés anual de 4,2 y pagos mensuales de capital e intereses. Según la fórmula anterior, el reembolso mensual de capital e intereses es de 1233,5438 04 yuanes.

El resultado anterior solo proporciona la suma de principal e intereses que se debe pagar cada mes, por lo que esta suma de principal e intereses debe descomponerse. Siguiendo con el ejemplo anterior, un mes es un período, el saldo del primer préstamo es de 200.000 yuanes, el interés a pagar es de 700 yuanes (200.000 × 4,2/12), el capital es de 533,14 yuanes y el préstamo bancario sigue siendo de 19.466,86 yuanes; El interés a pagar en el segundo período es (199466,86×4,2/12).

Método de reembolso

Es decir, el capital total y los intereses del préstamo hipotecario se suman y luego se distribuyen uniformemente entre cada mes del período de reembolso. El pago mensual es fijo, pero la proporción del capital en el pago mensual aumenta mes a mes y la proporción de intereses disminuye mes a mes. Este método es el más común y la mayoría de los bancos lo recomiendan desde hace mucho tiempo.

El método de pago igual de capital e intereses significa que el prestatario paga el capital del préstamo y los intereses en cuotas iguales cada mes. El interés mensual del préstamo se calcula en función del capital restante del préstamo al comienzo del mes y se calcula. liquidados cada mes.

El método de pago de capital promedio significa que el prestatario paga el principal del préstamo en la misma cantidad (monto del préstamo/número de meses del préstamo) cada mes, y el interés del préstamo se calcula cada mes en función del principal restante del préstamo. Al comienzo del mes, la suma de los dos es el monto del pago mensual.

Fórmula de cálculo

Monto de pago mensual = [principal del préstamo × tasa de interés mensual × (tasa de interés a 1 mes) número de meses de pago] = [(tasa de interés a 1 mes) número de meses de pago] -1]

Fórmula de deducción de pago

Supongamos que el monto total del préstamo es A, la tasa de interés mensual del banco es β, el número total de períodos es M (meses ), y el monto de pago mensual es X , entonces el préstamo bancario mensual adeudado es:

El primer mes A(1 β)-X

El segundo mes (a(1 β )-x)(1 β)-x = a(1 β)2-x[1 β)]

El tercer mes [a(1 β)-x](1 β)-x] (1 β)- x = a(1 β)3-x[1 (65438)

Se puede concluir que el préstamo adeudado al banco después del enésimo mes es a(1 β)n _ x[1 (1 β) ( 1 β)2? (1 β)^(n-1)]= a(1 β)^n _x[(1 β)^n-1]/β

Porque el período de pago total es m, es decir, en Todos los préstamos bancarios acaban de liquidarse en el mes mes,

Entonces hay (1 β)m _ x[(1 β)m-1]/β= 0.

x = aβ(1 β)m/[(1 β)m-1].

Método de amortización y cálculo del capital medio

Importe de amortización de igual método de amortización de principal e intereses:

Importe de amortización mensual: a *[I *( 1 I) n]/[(1 I)n-1]

(Nota: A: capital del préstamo, I: tasa de interés mensual del préstamo, n: número de meses del préstamo)