¿Crees que el mercado inmobiliario de China es la última de sus locuras?

Anoche tomé una copa con un compañero de clase que tiene una casa de empeño. Pregunté a mis compañeros: "¿Cuántas casas y comercios habéis comprado?" "Hay 22 casas y 12 comercios". El compañero respondió llamativamente. "¿Cuánto gastaste?" Aunque el compañero de clase es multimillonario, ¡no puede invertir decenas de millones en activos fijos! ¡Hice un cálculo mental en mi cabeza y era muy escéptico! "¡Ahora sólo los tontos pagan para comprar una casa! ¡Sigues siendo un hombre de negocios!" Los compañeros me miraron con desprecio. Las palabras de mi compañero casi me ensordecieron y me dejaron estupefacto. Pregunté rápida y humildemente. Entonces, mis compañeros me dijeron algunas cosas extrañas e impactantes... Aquí están las palabras de mis compañeros. Aunque las palabras y expresiones eran un poco diferentes, aun así transmití claramente el significado básico. 1. ¿Cómo comprar una casa sin pagar dinero? Palabras de un compañero de clase: ya sabes, mi negocio de empeño depende completamente de ganar dinero. Cuando compré una casa por primera vez, aunque podía pagar el monto total de una vez, todavía no quería tener tanto efectivo invertido en la casa. El "pago inicial cero" era popular en ese momento, así que no gasté ni un centavo y compré una casa con un préstamo de 6,5438+8 millones (el período del préstamo es de un año). Al final del año hay que devolver la casa y los intereses. No tengo ni idea. ¿Tengo suerte? ¡Todavía tengo mala suerte! En ese momento, mis fondos estaban ocupados por un negocio. Por el bien del negocio, no sólo no puedo permitirme pagar la casa, sino que también tengo que pedir un nuevo préstamo. Como último recurso, encontré una antigua relación: el gerente del departamento de crédito bancario, Gou Dui. Cuando hice una solicitud vacilante de "retrasar el pago de la casa y agregar otro préstamo", no esperaba que el gerente de crédito sonriera misteriosamente y aceptara de inmediato. El administrador de crédito me dio una idea sencilla: dejar que mi esposa consiguiera un préstamo para comprar mi casa al doble del precio, con un plazo de préstamo de un año. "¡Préstamo doble significa interés doble! ¿No me estás explotando?" "¿Qué pasará si no pago el préstamo entonces?" El administrador de crédito estaba muy tranquilo. "Ah ..." "¡No es gran cosa que el banco me embargue! La clave es que después de deducir impuestos y tarifas, todavía tengo 170.000, en blanco. No, no puedo sacar los 17.000 yo solo. "Tengo que darle al menos cinco Wan". Pronto recobré el sentido. Entonces, le dediqué al gerente de crédito una sonrisa de complicidad... Esta fue mi primera experiencia de compra de una vivienda. Mi experiencia posterior al comprar una casa fue similar a esta, es decir, compré resueltamente una casa con un préstamo bancario sin pagar ni un centavo y luego, si me encontraba con inversionistas que no sabían la verdad (los inversionistas son en realidad idiotas) para comprar; una casa, la vendería a un precio alto. Se la daría. Si no hay inversores para comprar casas, seguirán prestándose el mayor valor de sus casas y seguirán utilizando el dinero del banco para pagar la deuda del banco. Además, tengo una casa de empeño y mi relación con el banco no es comparable a la de la gente corriente. Cuando la gente común compra una casa, la mayoría elige una hipoteca a 20 años, pero yo siempre obtengo un préstamo a un año y pago el capital y los intereses solo cuando vencen. De esta manera, no tendrás que pagar pagos mensuales. Cuando venció el préstamo, solo tuve que hacer un "papel" para transferir el préstamo. De hecho, no tuve que pagar ni un centavo. 2. Hay cosas tan ridículas en la vida real. ¿Son “cuentos de hadas”? Palabras de un compañero: ¡Hermano! Te lo digo desde el fondo de mi corazón porque creo que tienes razón. ¿Cómo no puedes creerme? ¿Cómo puedes creerme? Declaración del autor: ¡Hablemos de algunos ejemplos prácticos! Palabras de un compañero de clase: ¿Sabes cómo Wang hizo su fortuna? El autor habló: "Entonces dímelo". Wang Ermazi es otro compañero mío y ahora es multimillonario en el desarrollo inmobiliario. En cuanto a mis compañeros de clase, déjame decirte. ¡Creo que en aquel entonces Wang Ermazi estaba en un estado tan miserable! Incluso le presté temporalmente el capital registrado para registrar su empresa. Ahora, a pesar de su apariencia, Mazi Wang Er recibió dinero del banco. El dinero para reparar la casa lo paga el constructor por adelantado. En definitiva, es un completo maestro de karate. Una vez reparada la casa, Wang suele celebrar una "reunión de suscripción interna" antes de la inauguración oficial. Esta suscripción interna es en realidad Wang Ermazi convocando a empleados internos de la empresa y a algunos especuladores inmobiliarios que me conocen (o simplemente algunas "copias de documentos de identidad" recopilados en ferias de empleo) para comprar casas a nombre de estas personas. . Este es el llamado "acaparamiento de desarrolladores". Además, el precio de la transacción informado al banco debe ser un 30% mayor que el precio de la transacción interna real. ¿Por qué? ¡Porque comprar una casa con un préstamo requiere un pago inicial del 20%! Por ejemplo, si desea recuperar 6,5438 millones de yuanes, debe pedir prestado dinero a un banco a un precio de la vivienda de 6,5438 millones de yuanes. De esta manera, el dinero que le da el banco es: 13.000 × 0,8 = 10.400; el dinero real que pone en su bolsillo es: 10.400-40.000 (la "tarifa favorita que se entrega al personal pertinente del banco) = 10.000.

De esta manera, a través de una suscripción interna antes de la apertura, Wang Ermazi recuperó con éxito toda la inversión y transfirió todos los riesgos al banco. En ese momento, Wang comenzó a anunciar la venta de la casa y a reembolsar el "préstamo bancario para la compra de un terreno" y el "pago por adelantado para la reparación y construcción de la casa". Declaración del autor: ¿Cómo operar más tarde? Palabras de un compañero de clase: ¿por qué eres tan estúpido? Cualquiera que sea un poco más inteligente puede darse cuenta de que el siguiente método de operación es en realidad el mismo que mi método de especulación inmobiliaria, es decir: "Si te encuentras con un inversor que no sabe la verdad (el inversor es en realidad un tonto) comprar una casa y luego pagar un precio alto". Véndela; si ningún inversionista sigue comprando la casa, continuará prestándosela a sí mismo a un precio mayor y seguirá usando el dinero del banco para pagar el deuda del banco "Pero como se ha recuperado el pago inicial de la hipoteca, no es necesario realizar operaciones posteriores cada vez. Para aumentar el precio en un 30%, solo es necesario aumentar el precio de acuerdo con el aumento original de la propiedad. mercado (es decir, un aumento anual de alrededor del 14%). ¿Qué? ¿Qué debo hacer si el aumento de precio no es suficiente para pagar los intereses del préstamo? Broma: ¿Cuándo ha visto alguna vez que los precios de la vivienda en el mercado inmobiliario de China aumenten a una tasa inferior a las tasas de interés de los préstamos de ese año? ¡Mirar! ¡Esta es la verdadera razón por la que los precios en el mercado inmobiliario de China sólo pueden subir pero no bajar y el aumento de los precios de la vivienda no puede ser inferior a la tasa de interés de los préstamos del año! ! Es ridículo pensar en eso. De hecho, algunos académicos dijeron: "El aumento de los costos de construcción y los precios de la tierra es la razón del aumento de los precios de la vivienda". De hecho, los "costos financieros" representan la mayor parte de los precios de la vivienda y representan al menos el 50% de los precios actuales de la vivienda. Tomemos como ejemplo el derrumbado Lotus Riverside Garden en Shanghai. Según el anuncio en línea, el precio mínimo es inferior a 604 yuanes/metro cuadrado y el costo de construcción es inferior a 1300 yuanes/metro cuadrado (de hecho, el costo de construcción publicado en línea no es exacto. La calidad de la construcción del apartamento con ascensor en el Tribunal Municipal debería ser mejor y el costo de construcción no es más de 1.000 yuanes por metro cuadrado. ¿Por qué los promotores tienen que vender por 14.000 yuanes por metro cuadrado? ¿No pueden vender por menos y ganar menos? Es simple. El "juego financiero" tiene un costo. Si hace esto, el precio de la casa aumentará. Solo aumentando el precio continuamente las operaciones anteriores tendrán espacio para sobrevivir. 7.000 yuanes el metro cuadrado el año pasado y este año se venderá a 14.000 yuanes el metro cuadrado. "El plato de tofu se ha convertido en el precio de la carne". dice la verdad sobre el mercado inmobiliario actual de China: "Las casas son para especular, no para vivir; las viviendas comerciales se venden a los bancos, no a la gente común. "Viejo compañero, piénselo. En el mercado inmobiliario actual, la vivienda. los precios han excedido claramente el poder adquisitivo real de la gente común (es decir, las casas nunca se venderán) ¿Por qué los precios de la vivienda siguen aumentando? Y, "Cantidad", ¿qué debemos hacer si "todos los precios suben"? aquí 3. ¿Hay pocos fenómenos que puedan representar la situación general del mercado inmobiliario de China? Compañeros de clase: viejo compañero, usted es demasiado ignorante. Consulte: Caso Li Shubiao: septiembre de 1999 Del 8 de septiembre al 8 de octubre de 2004, Li Shubiao. El ex director del Centro de Gestión del Fondo de Previsión de Vivienda de la ciudad de Hunan Chenzhou defraudó 44 préstamos de fondos de previsión y préstamos bancarios, por un importe total de 1,2 millones de yuanes. Caso Kangming: alrededor del año 2000, Henan Zhengzhou Kangming Real Estate Co., Ltd. La empresa. Obtuvo más de 690 préstamos hipotecarios duplicados de ICBC, Bank of Communications, China Construction Bank y China Merchants Bank a través de las 414 suites en Dongming Garden, y retiró fondos de al menos 200 millones de yuanes de los bancos. Caso Yao Kangda: desde 2002 hasta el. En el primer semestre de 2003, la sucursal de la zona de libre comercio del Banco Industrial y Comercial de China en Shanghai Waigaoqiao concedió un préstamo hipotecario de 71.41.000 yuanes a "Yao Kangda" para la especulación de 1,28 casas. Caso de hipoteca falsa de Senhao: de 1997. Hasta el primer semestre de 2002, Beijing Huayunda Real Estate Development Company utilizó hipotecas falsas para defraudar a la sucursal del Banco de China, la sucursal Zhongguancun del Banco de Beijing y la sucursal Zhanzhan Road del Banco de Beijing por un total de 1,62 millones de yuanes (consulte "La mayor falsificación de Beijing"). El caso de fraude hipotecario conmocionó al mercado inmobiliario"/GB/1045/9255894.html) Caso de la sucursal de Guangzhou del China Construction Bank: En 2002, la Oficina Nacional de Auditoría llevó a cabo una inspección aleatoria de los préstamos hipotecarios para viviendas de ocho sucursales del China Construction Bank en Guangzhou y descubrió que un subdirector de la Oficina de Seguridad Pública de Shanwei en la provincia de Guangdong defraudó a la sucursal de Guangzhou Fangcun del Banco de Construcción de China con un préstamo hipotecario de 37,93 millones de yuanes. En 2006, la sucursal de Lujiazui del Banco de Desarrollo de Pudong de Shanghai descubrió que un préstamo hipotecario sobre propiedad personal. de 65.438 millones de yuanes era falso, y el agente de préstamos se llamaba Qu. Más tarde, se descubrió que el préstamo hipotecario relacionado con Qu ascendía a 91, lo que implicaba una cantidad de alrededor de 400 millones de yuanes. Encargó a una agencia de vivienda la venta de propiedades hipotecadas. Caso Tongtai: en 2006, se sospechaba que Beijing Tongtai Real Estate Company había utilizado 87 contratos de compra de viviendas firmados por propietarios falsos para defraudar a los bancos por 67 millones de yuanes.

Caso de fraude ficticio de préstamos inmobiliarios en Chengdu: de 2005 a 2008, el sospechoso criminal Tang se confabuló con el personal de la Oficina de Gestión de Vivienda de Chengdu para solicitar certificados de bienes raíces y obtener préstamos de manera fraudulenta. Se encontraron más de 100 juegos de certificados inmobiliarios y la cantidad involucrada fue de casi 20 millones. Y la situación sigue desarrollándose. Además, este año la Comisión Reguladora Bancaria de China exigió claramente que "el desembolso de préstamos debe utilizarse para satisfacer las necesidades crediticias efectivas de la economía real y evitar que los fondos crediticios fluyan hacia el mercado inmobiliario". Sin embargo, todavía fluyen 400 mil millones de yuanes hacia el mercado inmobiliario... Viejo compañero, piénselo, ¿por qué suceden tantas cosas así? ¿Por qué los bancos de todo el país todavía prestan dinero a promotores inmobiliarios sabiendo que son préstamos inmobiliarios falsos? ¿Son tontos todos los funcionarios del banco? De hecho, los funcionarios del banco no son nada estúpidos. La razón es que los expertos bancarios y los desarrolladores son en realidad cómplices en connivencia. Algunos miembros del banco involucrados en esta operación nunca quisieron ganar dinero para el banco a través del pago de intereses por parte de los compradores de viviendas. Francamente, participan en el reparto de bienes robados: roban las ganancias mal habidas junto con los promotores, transfieren el riesgo al banco nacional y los verdaderos compradores pagan la factura. Una vez que los compradores reales no puedan comprar este enorme pedido, el banco entrará en crisis. En este momento, la gente de todo el país está pagando la factura y el Estado debe inyectar capital de los bancos para eliminar las deudas incobrables. ¿De dónde viene el dinero del país? ¡Imprime dinero! ¿Cuál fue el resultado? Inflación, precios disparados, el dinero de las personas mayores no vale nada o han robado el dinero de la gente, ¿quién lo robó? Fue robado por el estado para tapar las fugas, tapando algunos agujeros grandes que fueron devorados por los promotores y los bancos. Este agujero es muy grande y, si se bloquea, quedará una cicatriz fea que lastimará a la gente para siempre. Por eso dije: el sector inmobiliario se ha convertido en un apoyo para que las unidades y departamentos pertinentes unan fuerzas para dividir el dinero del país (en realidad, los depósitos del pueblo). ¿Cuál es el problema de romper las reglas? ¡Los funcionarios del banco no tienen miedo! Mientras se completen los trámites en papel, no tengo ninguna responsabilidad. ¿Qué importa si el préstamo hipotecario es falso? Además, los bancos cuentan con el respaldo del Estado, por lo que no tienen miedo incluso si pierden dinero. Los funcionarios bancarios ahora pueden ganar dinero de todos modos. En cuanto a las quiebras bancarias en el futuro, el Estado naturalmente se hará cargo de ellas. Eso es asunto del próximo funcionario bancario. ¡No es de extrañar que la tasa de morosidad del Banco de China supere el 40%! ¡Resulta que en China la mayor corrupción está en los bancos! ! 4. Si este es un fenómeno común, ¿por qué no se ha embargado a ningún desarrollador? Palabras de mis compañeros: hay muchas razones, las más simples son: 1. No te importan las noticias en la industria inmobiliaria. Por ejemplo, en el caso Qu Huping, la sucursal de Lujiazui del Banco de Desarrollo Pudong de Shanghai recuperó el edificio y tuvo que convertirse en "propietario" 2. El caso no explotó porque había asociados del desarrollador en el banco y la cubierta; arriba se hizo bien. ¿Cómo hacer el trabajo de cobertura? Es simple: tan pronto como llegue el período de pago de la deuda, el desarrollador trabajará con las "relaciones dentro del banco" para vender (volver a prestar) la casa a un precio más alto a otras "copias de identificación" (en realidad, la casa todavía está en el desarrollador) en la mano). De esta forma el desarrollador nunca podrá recuperarlo. A pesar de esta operación, los precios de la vivienda seguirán subiendo y pronto estarán mucho más allá de lo que la gente común y corriente realmente puede permitirse (lo que significa que la casa nunca se venderá). Sin embargo, una operación así siempre será legal si la miramos sólo desde los procedimientos oficiales, sólo desde los procedimientos superficiales en papel. Esta es también la razón por la que los funcionarios de los bancos se atreven a cubrir a los desarrolladores: porque en el sistema bancario actual, los funcionarios de los bancos no tienen ninguna responsabilidad mientras se completen los procedimientos superficiales en papel.