¿Cómo se financian las empresas a través del suelo?

Dos riesgos principales de los préstamos hipotecarios sobre la tierra

A partir de los resultados de diversas investigaciones teóricas y discusiones prácticas en el país y en el extranjero, los riesgos de los préstamos hipotecarios sobre la tierra generalmente se pueden dividir en riesgos internos y riesgos externos. Los riesgos internos son principalmente riesgos causados ​​por procesos comerciales irregulares, como tasación de tierras, hipotecas, préstamos y registros, como registros hipotecarios ilegales, préstamos ilegales, préstamos fraudulentos y valoraciones infladas de precios de tierras. Los riesgos externos son causados ​​principalmente por fluctuaciones macroeconómicas, como las caídas del mercado de tierras y la devaluación de las tierras causadas por fluctuaciones macroeconómicas. El autor cree que los riesgos externos son riesgos macroeconómicos, integrales e inciertos. Las crisis públicas como la seguridad alimentaria, los terremotos y los desastres naturales pueden generar riesgos, y dichos riesgos están regulados principalmente por el gobierno central. Por tanto, este artículo se centra en los riesgos internos.

Según las estadísticas del Banco Popular de China, el crédito garantizado, como forma más común de préstamo garantizado, representa más del 80% del crédito total de mi país. Los riesgos de los préstamos hipotecarios sobre la tierra existen principalmente en las dos entidades involucradas en el proceso de tramitación de los préstamos hipotecarios sobre la tierra: las agencias de registro de tierras y los bancos. En consecuencia, el autor resume los riesgos de los préstamos hipotecarios sobre tierras en los dos aspectos siguientes:

Riesgo 1: El riesgo de que las agencias de registro de tierras registren ilegalmente hipotecas sobre tierras.

En primer lugar, los terrenos que no pueden ser hipotecados según la ley han pasado por los procedimientos de registro de hipotecas sobre terrenos. Diversos tipos de terrenos que no pueden ser hipotecados según lo estipulado en la "Ley de Propiedad" y la "Ley de Seguridad", como fincas rurales, terrenos de bienestar público, etc.

El segundo es realizar los procedimientos de registro de hipoteca sobre terrenos sin obtener el certificado de uso de suelo, o realizar el registro de división e hipoteca en violación del índice de pago de la tarifa de transferencia.

El tercero es realizar los trámites de registro de hipoteca sobre terrenos sin el consentimiento de los titulares de derechos correspondientes. Si hay objeción a la inscripción o notificación registral de derechos sobre la tierra, los trámites de inscripción de hipoteca no se realizarán sin el consentimiento de los interesados ​​* * * Hay terrenos que han sido hipotecados y registrados sin el consentimiento de todos * * *; personas sin el consentimiento de la organización económica colectiva, los terrenos de construcción de empresas municipales han sido registrados como hipotecas.

En cuarto lugar, los derechos sobre la tierra son embargados o sellados previamente, o la tierra se registra ilegalmente como hipoteca sobre la tierra. Si se cambia el uso del suelo sin autorización, el inmueble quedará hipotecado.

En quinto lugar, para satisfacer las necesidades de financiación de hipotecas sobre terrenos, se solicitan múltiples certificados de derechos de propiedad sobre un terreno, lo que da lugar a la emisión repetida de certificados. Por ejemplo, si la tierra está reservada, los derechos originales sobre la tierra dentro del alcance reservado se pueden registrar, certificar e hipotecar sin cancelar los derechos originales sobre la tierra dentro del alcance de la reserva.

En sexto lugar, el mismo terreno no está registrado de acuerdo con la normativa y se cambia el orden de registro de la hipoteca sin autorización.

Riesgo 2: El riesgo de préstamos ilegales por parte de los bancos.

En primer lugar, los bancos amplían los ratios de préstamos sin autorización. Por ejemplo, políticas y regulaciones relevantes

El índice de préstamos hipotecarios para terrenos reservados es del 70%, el índice de préstamos para la primera vivienda es del 30% y los bancos han ampliado sus índices de préstamos.

En segundo lugar, los bancos prestan dinero en violación de las políticas industriales. Como los préstamos a industrias atrasadas y eliminadas y los "tres altos y un capital" (alto costo, alta contaminación, alto consumo de energía, industrias basadas en recursos).

En tercer lugar, los bancos utilizan valores inflados de la tierra para prestar. (Ya sea que el valor del terreno lo evalúe una agencia de tasación o se determine mediante negociación entre las dos partes, debe ser confirmado por el banco).

En cuarto lugar, los bancos no ampliaron prudentemente el ciclo de préstamo, lo que dio lugar a una estructura del ciclo de préstamo poco razonable, como demasiados préstamos a mediano y largo plazo.

En quinto lugar, los bancos reducen las tasas de interés de los préstamos y prestan. Por ejemplo, las tasas de interés hipotecarias para terrenos reservados en algunas ciudades son al menos un 10% más bajas que las tasas de interés del mercado durante el mismo período.

En sexto lugar, los bancos prestan en contra de la política de control inmobiliario.

En séptimo lugar, los bancos prestan más allá del plazo de los derechos de uso de la tierra.

En octavo lugar, los bancos prestan más allá de su autoridad de aprobación de crédito.

Noveno, las instituciones no financieras prestan ilegalmente.

Décimo, otras situaciones. Como el incumplimiento de funciones de supervisión antes, durante y después del préstamo.

Además de los riesgos anteriores, para préstamos repetidos sobre el mismo terreno, el acreedor hipotecario de menor rango puede no ser compensado, y el riesgo es mayor para una sola hipoteca de terreno o casa, debido a la agencia de registro inconsistente, el acreedor hipotecario puede Sin pasar por los procedimientos de registro de la hipoteca, las partes hipotecarán nuevamente con el certificado de título de propiedad, lo que resultará en el riesgo de préstamos hipotecarios repetidos basados ​​en documentos no válidos, como cartas de garantía de los gobiernos locales o congresos populares; También es un factor importante en los riesgos de los préstamos hipotecarios sobre la tierra.

Dos áreas de riesgo que requieren mucha atención en la práctica. En la actualidad, desde un punto de vista práctico, el valor de riesgo de la hipoteca de tierras de reserva y de la hipoteca de tierras colectivas rurales

Debemos prestarle mucha atención.

Área de riesgo 1: Hipoteca de tierras de reserva

Según las estadísticas del Ministerio de Tierras y Recursos, a finales de 2009, las hipotecas de tierras en 84 ciudades clave de todo el país ascendían a 354,7 mil millones de yuanes, lo que representa el 10% del total de hipotecas sobre tierras en 84 ciudades 14. Una quinta parte de los nuevos préstamos hipotecarios sobre tierras en 2009 se destinó a hipotecas sobre tierras de reserva.

Más que hipotecas sobre suelos industriales. Como principal forma de plataforma de financiamiento del gobierno local, la hipoteca de tierras de reserva tiene los siguientes problemas que merecen gran atención:

Primero, durante el proceso de registro de tierras y de hipoteca de tierras reservadas, la operación de registro es inconsistente con el "Medidas de registro de tierras" Si no se ajustan a los requisitos pertinentes del Certificado de tierras, puede haber riesgos legales. Actualmente, no existe una base ni una norma claras para el registro de tierras de reserva y de hipotecas. En la práctica, el gobierno local completa el certificado de uso de la tierra de propiedad estatal de la tierra de reserva como "reserva gubernamental", el uso de la tierra como "tierra de reserva" y el período de uso de la tierra no se completa, lo que es inconsistente con el " Medidas de Registro de Tierras” y los requisitos pertinentes para el llenado del certificado de propiedad. Por ejemplo, no existe una "tierra de reserva" en la clasificación de la tierra. Una vez que entre en litigio u otros procedimientos judiciales, es muy probable que el caso se pierda debido al registro irregular de la tierra.

En segundo lugar, muchos de los “espacios verdes” y “caminos” de las reservas de tierras del gobierno son empaquetados, adquiridos y almacenados por agencias de reservas. En el proceso de hipotecas de tierras de reserva, estas tierras no se enajenan sino que se hipotecan juntas. Sin embargo, en el futuro, todas las tierras adquiridas en nombre del gobierno se utilizarán para empresas de bienestar público. No se pueden vender mediante licitación, subasta ni cotización, y no habrá ingresos por la transferencia de tierras. Por lo tanto, hipotecar estas tierras juntas es obviamente arriesgado.

En tercer lugar, los actuales canales de financiación de las instituciones de reserva son relativamente únicos y dependen únicamente de hipotecas sobre tierras de reserva, y la principal fuente de reembolso son los ingresos por transferencias de tierras, lo que plantea mayores riesgos externos. La hipoteca de tierras de reserva no sólo implica una gran superficie, sino que también tiene un importe de préstamo elevado. Por ejemplo, en 2009, Beijing realizó una inversión total de 11,65 millones de yuanes en tierras de reserva, cubriendo un área de aproximadamente 18.000 hectáreas. A esta escala, una vez que el mercado de tierras fluctúa, la demanda y los precios de la tierra caen, no se pueden suministrar tierras de reserva, no se pueden garantizar los ingresos por transferencias de tierras, las instituciones de reserva no podrán pagar los préstamos a tiempo, se romperá la cadena de capital y se correrán riesgos financieros. se volverá prominente.

En cuarto lugar, varios bancos comerciales están muy dispuestos a ofrecer préstamos hipotecarios para terrenos reservados, lo que puede reducir el umbral del préstamo y generar riesgos financieros. La tierra de reserva es una de las garantías más estables. Está respaldada por el gobierno, es de gran escala y tiene altos rendimientos de endeudamiento. Varios bancos comerciales están dispuestos a prestar o incluso reducir los umbrales de préstamo. Hay fenómenos como tipos de interés bajos ilegales y préstamos excesivos, que fácilmente pueden generar riesgos financieros.

Área de riesgo 2: Hipoteca colectiva de tierras

En cuanto a la cuestión de la hipoteca colectiva de tierras, aunque la Ley de Propiedad y la Ley de Garantías no estipulan claramente que las tierras colectivas no puedan hipotecarse, sí Estipula claramente que solo hay dos tipos Situaciones que pueden hipotecarse: en primer lugar, los terrenos rurales, como los terrenos baldíos, pueden contratarse mediante licitación, subasta, consulta pública, etc., y sus derechos de gestión del contrato de tierras pueden hipotecarse de acuerdo con el "Rural". Ley de Contratos de Tierras" y otras leyes y reglamentos pertinentes del Consejo de Estado; en segundo lugar, fábricas de empresas municipales y otros edificios. Si la propiedad está hipotecada, los derechos de uso de la tierra para la construcción que ocupa también estarán hipotecados. Los terrenos desnudos no pueden hipotecarse y deben hipotecarse junto con las casas y edificios del terreno.

La Tercera Sesión Plenaria del XVII Comité Central del Partido Comunista de China aprobó la "Decisión del Comité Central sobre varias cuestiones importantes en la promoción de la reforma y el desarrollo rural", que proponía claramente el establecimiento de un sistema moderno sistema financiero rural.

Después de ampliar el alcance de las hipotecas válidas en las zonas rurales, las instituciones financieras han lanzado proyectos piloto e intentos de financiación colectiva de hipotecas sobre tierras rurales. En particular, los intentos de hipotecar casas y propiedades rurales han atraído la atención de toda la sociedad. De acuerdo con las leyes y regulaciones vigentes de mi país, cuando un inmueble se transfiere para hipoteca, la propiedad de la casa y los derechos de uso del suelo dentro del alcance de la casa se transfieren e hipotecan al mismo tiempo. Una vez hipotecadas las casas rurales y las granjas, no se puede enajenar la tierra colectiva y no se pueden realizar los derechos garantizados, lo que sin duda supone un enorme riesgo financiero.

Prevenir riesgos y garantizar el "préstamo" de tierras.

Los riesgos financieros de los préstamos hipotecarios sobre tierras se reflejan principalmente en dos aspectos: primero, el riesgo de préstamos ilegales por parte de los bancos (incluido el riesgo de que agencias intermediarias evalúen ilegalmente el valor de la tierra); por agencias de registro de tierras. A juzgar por la investigación teórica actual y la experiencia práctica, debido a limitaciones institucionales y a la ética profesional, es menos probable que los riesgos mencionados anteriormente ocurran por sí solos. Sin embargo, además de las leyes y reglamentos, los reglamentos departamentales o documentos de políticas de los dos departamentos anteriores son limitados. Una vez que una parte viola las reglas y la otra parte no está familiarizada con las políticas de la otra parte o no tiene la responsabilidad de cumplir con las reglas y los documentos de políticas de la otra parte, se producirán préstamos ilegales para el registro de hipotecas sobre terrenos y surgirán riesgos. Por lo tanto, la principal forma de prevenir riesgos debería ser fortalecer la comunicación y la coordinación entre todas las partes involucradas en los préstamos hipotecarios sobre tierras y establecer un nuevo mecanismo para prevenir riesgos financieros de manera conjunta.

Promover activamente el acoplamiento y el intercambio de información relevante y construir un nuevo mecanismo para que tierras, bancos y valores prevengan conjuntamente riesgos financieros. Con el desarrollo de la economía y la sociedad, los métodos, la velocidad y la escala de la capitalización de la tierra se han diversificado, acelerado y ampliado, y la relación entre la tierra, el crédito y los valores se ha vuelto cada vez más estrecha. Se recomienda que el Ministerio de Tierras y Recursos, la Comisión Reguladora Bancaria y la Comisión Reguladora de Valores de China fortalezcan la comunicación y la cooperación para compartir información básica como el registro de tierras, los fondos y terrenos de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa, el crédito de las empresas inmobiliarias y el uso de la tierra. , incluidos los datos de seguimiento de las hipotecas sobre la tierra, para lograr una capitalización integral de la tierra basada en la tierra, la supervisión de todo el proceso, construir un nuevo mecanismo para que la tierra, los bancos y los valores prevengan conjuntamente los riesgos financieros, resuelvan de manera más efectiva los conflictos entre las plataformas de financiamiento del gobierno y prevengan. riesgos financieros.

El departamento de registro de tierras fortalece el servicio de consulta pública de información de registro de tierras, y el banco fortalece la consulta y la supervisión completa del proceso de información de registro de tierras antes, durante y después del préstamo, para lograr el atraque y * de información de registro de tierras e información de política de préstamos **Compartir.