¿Cuándo es el mejor momento para liquidar su hipoteca anticipadamente?

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Teoría convencional de Internet

El pago anticipado de un préstamo depende del método de pago, ya sea capital promedio o cantidades iguales de capital e intereses, en segundo lugar, depende de; el plazo del préstamo, ya sea 20 años o 30 años. Para los amigos que tienen dolor de cabeza con los números, habrá una conclusión directa: hay tres puntos en total:

1 Si ya ha pagado un tercio del capital y los intereses correspondientes, hay. no es necesario reembolsar por adelantado, porque la mitad ya ha sido reembolsada en intereses;

2. Si el capital y los intereses se reembolsan en el mediano plazo, no es necesario reembolsar por adelantado, porque la mayor parte de los intereses se han pagado antes;

3. Si el capital y los intereses son iguales en 30 años, los primeros 8 años son los 20 años más adecuados para un capital e intereses iguales; el sexto año es el más adecuado para el reembolso; el capital promedio es de 30 años, el séptimo año es el más adecuado para el reembolso; el período de capital promedio es de 20 años y el quinto año es el más adecuado para el reembolso;

¿Es realmente así?

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La clave para el reembolso anticipado es fijarse en el objetivo.

Al observar algo, considere su importancia. Puede haber diez mil factores que influyen en cualquier cosa, pero uno o dos que realmente funcionan suelen ser los más críticos. Si no se comprenden estos dos factores, ningún análisis detallado será útil.

Por ejemplo, un día, todos discutían por qué cada vez había menos agua en la piscina. Algunos dicen: el agua se evaporará, por lo que cada vez hay menos; otros dicen: es un problema de temperatura. Se expande con el calor y se contrae con el frío. Algunas personas dicen: es una cuestión de ángulo. Es más ancho arriba y más estrecho abajo, lo que hace que parezca menos. No fue hasta que un día todos descubrieron que habían quitado el tapón de la alcantarilla y de repente se dieron cuenta. El tapón es el de mayor peso. Incluso si hay evaporación, diferencia de temperatura y ángulo, estos factores se pueden ignorar para el tapón.

Lo mismo ocurre con los préstamos hipotecarios. Independientemente del capital promedio, la correspondencia entre principal e intereses y los años de pago, todos son insignificantes. Cuando ignoras el peso máximo, no tiene sentido calcularlo. ¿Cuál es el peso máximo? inflación.

La inflación está ocurriendo actualmente en todo el mundo, y la diferencia de tipos de interés entre las hipotecas no tiene valor frente a la inflación. En la década de 1980, una familia con 10.000 yuanes gastaba los ahorros de toda su vida y luchaba durante 25 años antes de volver a 29,8 por mes, o 30 años antes de volver a 30,5 por mes. No tenía sentido devanarse los sesos para elegir la mejor opción.

La recompensa depende del objeto físico. Ahorre 105 libras de carne de cerdo y saque 105 libras. Este es un retorno positivo. Los números no tienen sentido. El poder adquisitivo correspondiente al número es cuántas libras de carne de cerdo puedes comer, lo cual es más significativo.

Por lo tanto, la cuestión del reembolso anticipado depende esencialmente de su objetivo. Lo más importante es si ha comprado una casa adecuada.

Si compras una casa en una ciudad de tercer o cuarto nivel y su valor se está depreciando, debes devolverla por adelantado inmediatamente, porque cuanto más pierdes, más pierdes. No es tu interés lo que te está perdiendo, son tus objetivos.

Si su casa es una propiedad en una ciudad central de primer o segundo nivel y se está revalorizando, no la pague antes de tiempo. En el caso de elegir el objetivo correcto, el pasivo está garantizado por el principal y otros pagan su inflación, o pide prestados 100 kilogramos de carne de cerdo al banco y solo necesita 20 kilogramos.

¿Entiendes que el factor clave para decidir si retirar dinero o devolverlo es el objeto?

Preguntas y respuestas relacionadas: ¿Cuándo es el mejor momento para liquidar su hipoteca 20 años antes? ¿Cuándo es el mejor momento para liquidar anticipadamente su hipoteca? A medida que el nivel económico y de vida de la gente continúa mejorando, muchas personas han comenzado a comprar bienes raíces, acudir a los bancos para solicitar préstamos de fondos de previsión y préstamos para vivienda, y devolver miles de yuanes en pagos mensuales fijos, que pueden durar diez o veinte años. años. Es una gran oferta para los trabajadores de oficina estables. Entonces, ¿cuándo es el mejor momento para liquidar su préstamo anticipadamente? El mejor momento para liquidar tu hipoteca anticipadamente 1. Según las políticas bancarias, si se requiere un reembolso anticipado, se debe presentar una solicitud al banco. Muchos bancos también pueden pagar las hipotecas con menos de un año de antelación, pero en este caso el banco cobrará una determinada cantidad de penalización. Así que primero consulte la política de pago anticipado del banco y trate de evitar daños y perjuicios. Algunos bancos no necesitan cobrar una indemnización por daños y perjuicios después de un año, mientras que otros cobran tarifas por el reembolso anticipado después de 2 a 5 años.

2. El mejor momento para pagar por adelantado Si desea pagar por adelantado, es más rentable en la etapa inicial del pago, porque el pago de intereses generalmente se realiza en la etapa inicial del pago y, de hecho, la mayoría La mayor parte de los intereses se han pagado en el período posterior, por lo que no es rentable liquidar el préstamo antes de tiempo. Echemos un vistazo breve a los dos métodos de pago más comunes en la actualidad: el método de capital e interés iguales: adecuado para prestatarios con bajos ingresos y fondos iniciales ajustados; el método de capital promedio: adecuado para prestatarios con altos ingresos actuales, ingresos futuros esperados; aumentar significativamente, o que están dispuestos a reembolsar anticipadamente al prestatario del préstamo. En resumen, ya sea acortando el período de amortización o reduciendo los pagos mensuales, el interés ahorrado por ambos métodos no está al mismo nivel. Por lo tanto, es más rentable pagar temprano en la etapa inicial. Cuanto más avanza, menos significativo es pagar temprano. Recordatorio: independientemente de si los usuarios utilizan capital e intereses iguales o un pago de capital igual, el pago ya ha llegado a la mitad. No es rentable pagar por adelantado. El pago es mayor, lo que no puede ahorrar efectivamente los gastos de intereses. . Preguntas y respuestas relacionadas: ¿Cuándo es el mejor momento para liquidar anticipadamente una hipoteca bancaria? Una cosa es muy importante y primero debe quedar clara.

La hipoteca puede ser el dinero que la gente común puede pedir prestado con la tasa de interés más baja, la cantidad más grande y el plazo de pago más largo de su vida.

Antes de amortizar tu hipoteca anticipadamente, piensa bien si es necesario amortizarla en este momento. Después de todo, si ingresa y obtiene una segunda hipoteca, se considerará una segunda hipoteca. No sólo el ratio de pago inicial es alto, sino que la tasa de interés del préstamo también aumentará.

Coste del préstamo

La tasa de interés de referencia para un préstamo hipotecario comercial para vivienda por primera vez a más de 5 años es 4,9. Incluso si se convierte ahora a LPR, todavía ronda el 4,9. Algunas personas obtienen un préstamo con un descuento de 4,41 por 10%, un descuento de 3,92 por 20% o incluso un descuento de 3,43 por 30%.

La mayoría de los préstamos comerciales son préstamos de fondos de previsión, con plazos de más de cinco años y tasas de interés de sólo 3,25.

Entonces, si se trata de un fondo de previsión y un préstamo de cartera comercial, el costo generalmente está entre 4 y 4,5.

Con un coste de préstamo tan bajo, no es necesario reembolsarlo por adelantado a menos que se disponga de fondos muy abundantes.

Actualmente, la tasa de interés del certificado de depósito a 3 años es de alrededor del 4,2 y la tasa de interés del certificado de depósito a 5 años es de alrededor del 4,8. En comparación con las tasas de interés de los préstamos, de hecho no son altas.

Sin mencionar que no hay lugar para el arbitraje en préstamos y depósitos. Una suma de dinero que puede reembolsarse en cuotas a lo largo de 20 a 30 años, pero reembolsarse en una sola suma, reducirá la liquidez en sus manos y debilitará en gran medida su capacidad para resistir riesgos.

Coste de impago

Normalmente, diferentes bancos cobrarán diferentes multas por el reembolso anticipado de los préstamos hipotecarios.

La mayoría de ellos se cobran en 1-3 años, algunos se cobran en el primer año y algunos incluso se cobran en los primeros tres años, siempre y cuando el préstamo se pague por adelantado, según el contrato de préstamo. .

La penalización por amortización anticipada es de 1-5, por lo que es más apropiado amortizar el préstamo después del periodo de impago anticipado.

Reembolso anticipado

La gran mayoría de los préstamos hipotecarios consisten básicamente en cantidades iguales de capital e intereses, y algunas personas elegirán el mismo capital.

Pero independientemente de que el capital y los intereses sean iguales o el capital promedio, el interés se paga primero, y cuanto más se paga, menos es.

En otras palabras, cuando has liquidado la mitad del préstamo, en realidad has liquidado más de la mitad de los intereses. Si paga un préstamo bancario en este momento, el componente de interés será muy pequeño y la tasa de interés real será extremadamente baja.

Existen tres situaciones habituales de amortización anticipada de préstamos.

1. Pago único.

No hay mucho que decir sobre esta situación. Todos los préstamos restantes se liquidan en una sola suma, y ​​los intereses se calculan con el tiempo.

2. Anticipar parte del préstamo para reducir la cuota mensual.

Esta situación es la más común, pero no es rentable.

La función es reducir la presión de pago mensual, pero se reduce el interés que se puede ahorrar.

3. Amortizar parcialmente el préstamo anticipadamente para acortar el plazo.

Esta situación es relativamente rara. Algunos bancos no permiten acortar el plazo del préstamo. Depende del contrato de préstamo.

Pagar el préstamo restante y acortar el plazo del préstamo puede ahorrar la mayor parte del interés, lo cual es recomendable.

El plazo de amortización anticipada suele ser de 1/3 del plazo del préstamo.

Por ejemplo, el séptimo año de un préstamo a 20 años.

Es decir, es más rentable devolver el préstamo en un plazo de 7 años.

No es rentable reembolsar el préstamo cada año durante más de siete años.

La llamada rentabilidad es sólo relativa desde la perspectiva de los intereses del préstamo.

En esencia, no resulta antieconómico liquidar el préstamo anticipadamente.

¿Por qué no es recomendable liquidar tu préstamo anticipadamente?

Por lo general, quienes tienen hipotecas son jóvenes. Para los jóvenes, apoyo mucho los préstamos.

Invertir en bienes raíces puede no ser una buena opción para los jóvenes, pero comprar una casa en sí debe ser una opción necesaria.

Comprar una casa con un préstamo es una buena elección.

Como mencionamos anteriormente, un préstamo hipotecario puede ser la mayor cantidad de dinero que puedes pedir prestada a un banco en tu vida, con la tasa de interés más baja y el período de amortización más largo.

Muchas personas prestan mucha atención a las subidas y bajadas de los precios de la vivienda e ignoran muchas funciones de la casa.

Al prestar, prestamos gran atención a la tasa de interés del préstamo e ignoramos el apalancamiento financiero del préstamo.

Una casa forma parte de un conjunto de fondos, activos, préstamos, pasivos y activos.

Cómo entender esta frase, la casa en sí es valiosa.

No es que haya gastado 654,38 millones de anticipo y 2 millones de préstamos para comprar una casa de 3 millones. Cambié los activos netos de 6,5438 millones a 2 millones de pasivos.

Mis activos corrientes son 3 millones, mis pasivos son 2 millones y mis activos netos son 6.543.800.

Los pagos mensuales no sólo saldan mi deuda, sino que también aumentan mi patrimonio neto. Cuando se liquide el préstamo, mi patrimonio neto será de 3 millones.

Así que pedí prestados 2 millones por adelantado y tengo 3 millones de activos, y el interés no supera los 5.

Cuando realmente no quieras la casa, puedes venderla y recuperar 3 millones. Después de pagar el préstamo, lo que queda es el patrimonio neto.

¿Por qué otras inversiones no tienen un rendimiento tan alto como el inmobiliario?

En los últimos diez años, no es que no haya buenas acciones y fondos que hayan subido mucho más que las casas, sino que también hay muchas acciones y fondos de alta calidad que han subido mucho más que las casas. precios.

Incluso otras inversiones alternativas, como las inversiones en oro, han obtenido buenos beneficios.

Pero si hacemos una suposición, encontrarás un problema.

Supongamos que el fondo que compra es de 6,5438 millones, al duplicarlo son 2 millones.

Supongamos que su pago inicial es de 6,5438 millones, un préstamo es de 2 millones y compra una casa por 3 millones. Si sube en 50, serán 4,5 millones.

Obviamente, si el aumento es el mismo, la tasa de rentabilidad de los inmuebles apalancados es relativamente alta.

Las casas no sólo tienen propiedades residenciales, sino que también tienen fuertes propiedades financieras.

Es probable que los jóvenes reemplacen los bienes raíces en el futuro, aunque no en términos de ingresos.

Si no compro una casa por valor de 3 millones ahora, planeo comprar una casa por valor de 5 millones en un solo paso.

Luego se utilizaron 6,5438 millones de yuanes para inversiones financieras, que se duplicaron en cinco años hasta alcanzar los 2 millones de yuanes.

En cinco años, el precio de la vivienda se ha incrementado un 50, de 5 millones a 7,5 millones.

Entonces, la casa de 3 millones del comprador original ha aumentado a 4,5 millones y todavía necesita un préstamo de 3 millones para reemplazarla.

Y has pasado de 654,38 millones a 2 millones, y todavía necesitas un préstamo de 5,5 millones para sustituirlo. Puede que ni siquiera estés cualificado para un préstamo.

Resulta que para aquellos que compraron una casa primero, un préstamo de 200-300 equivale a 5 millones. Su préstamo se convierte en 5,5 millones porque los ingresos por inversiones son mayores que el aumento en bienes raíces.

Esto es como un velocista tratando de competir con un autobús, la razón es la misma.

Otros pagan intereses para comprar un billete a la vía rápida de activos, pero tú sigues corriendo hacia allí.

La premisa es que la velocidad al correr debe ser más rápida que la de conducir.

¿Existen riesgos al pedir un préstamo para comprar una casa?

No hay riesgo en los préstamos hipotecarios, definitivamente lo hay.

El mayor riesgo para los préstamos hipotecarios es una fuerte caída de los precios de la vivienda.

Pero si uno puede comprender las tendencias económicas, la política monetaria y la política territorial, comprenderá que es poco probable que el sector inmobiliario caiga bruscamente.

La tendencia económica, aunque el ritmo de crecimiento se ha ralentizado, ha mantenido una buena tendencia ascendente.

La política monetaria es relativamente laxa. Aunque el índice de precios IPC ya se encuentra en un nivel bajo, la tasa de crecimiento anual del dinero en sentido amplio M2 sigue siendo relativamente moderada, alrededor de 8-10, y constantemente se pone dinero en el mercado.

La política agraria y la transferencia de tierras son una de las fuentes importantes de ingresos para los gobiernos locales.

Más importante aún, la base de préstamos para vivienda en China es muy grande y la mayor parte del dinero para el mercado inmobiliario proviene de los bancos. Desde esta perspectiva, los precios de la vivienda también se mantendrán estables y saludables.

A juzgar por el crecimiento constante de los ingresos medios y de los ingresos por alquiler de los residentes, existe una alta probabilidad de que los precios de la vivienda también aumenten de manera constante.

Por supuesto, en algunas ciudades vacías con escasa población, un gran éxodo de jóvenes y un gran número de propiedades vacías, es normal que los precios de la vivienda bajen.

El mercado pone el acento en la oferta y la demanda. Dado que hay acciones de primera línea y acciones basura, también hay acciones de primera línea y acciones basura.

La era de la inflación integral ha pasado y la inflación integral es inconsistente con sus propias leyes económicas.

Mucha gente cree que el segundo mayor riesgo de comprar una casa con un préstamo es la interrupción de los ingresos, la pérdida de ingresos y la imposibilidad de pagar el préstamo hipotecario mensual.

De hecho, no hay necesidad de preocuparse demasiado. Esto sucede ocasionalmente, pero esencialmente la casa todavía está allí y el préstamo se puede pagar liquidando la propiedad.

Una vez más, una casa es más que un simple activo.

El riesgo final es que las tasas de interés hipotecarias sean más altas que los rendimientos de las inversiones.

Cuando tienes mucho dinero pero no tienes forma de invertirlo, es posible liquidar tu hipoteca por adelantado.

Aunque a juzgar por la experiencia pasada, las tasas de interés hipotecarias dentro del 5% son realmente muy bajas, hay muchas personas que no pueden alcanzar una tasa de retorno de inversión anualizada del 5% debido a la falta de canales de inversión.

Al mismo tiempo, estas personas son realmente ricas, por lo que no hay escasez de flujo de caja.

Más importante aún, la tasa de interés hipotecaria futura es LPR, que es flotante. Si la tasa de interés de la hipoteca es alta y los rendimientos de la inversión no son satisfactorios, es realmente necesario pagar el préstamo anticipadamente.

Siempre he creído que comprar una casa es especialmente importante.

Comprar una casa soluciona el problema de la demanda.

En cuanto a si invertir o no en bienes raíces, esto no es importante.

Porque la inversión es una cuestión económica personal.

En el caso de los préstamos hipotecarios, si las condiciones lo permiten, intente prestar la totalidad del importe y ampliar el plazo del préstamo.

Si aún no entiendes por qué, también puedes volver atrás y leer el contenido anterior.

Los bienes raíces son uno de los activos más necesarios e importantes en la vida de las personas. Se recomienda aprender más sobre bienes raíces.