El mercado inmobiliario ha sido regulado casi 600 veces este año
2021 ha entrado en el final del año. Para el mercado inmobiliario, "cambios en las empresas inmobiliarias", "regulación intensiva" y "la política aparece fondo" son las palabras clave de este año.
Este año, a principios de 2021 se implementaron oficialmente políticas como las "Tres Líneas Rojas" y la "Oferta Concentrada de Suelo" para las empresas inmobiliarias. El sector inmobiliario también ha marcado el comienzo de cambios importantes: en En el pasado, el alto apalancamiento de la industria, el alto volumen de negocios y el modelo de alto rendimiento ya no existen.
Este año, con la introducción intensiva de políticas regulatorias en todo el país, las ventas de la industria inmobiliaria también mostraron una tendencia de "altas al principio y luego bajas". Según las estadísticas del Centro de Investigación de Bienes Raíces Centaline, el número de políticas de regulación inmobiliaria en todo el país siguió siendo elevado en noviembre, con hasta 56 políticas de regulación inmobiliaria en un solo mes, y el número acumulado de políticas de regulación inmobiliaria pólizas durante el año llegó a 586.
De cara al futuro, muchos expertos de la industria dijeron en entrevistas con periodistas del Securities Times que la "estabilidad" será el tono principal del mercado inmobiliario el próximo año y la dirección de varias políticas regulatorias al final. del año es estabilizar el mercado inmobiliario, lo que también representa el fin de la política. Por otro lado, se espera que las políticas se centren en las "tres tareas de estabilidad", implementen políticas específicas para las ciudades y trabajen tanto en la oferta como en la demanda; al mismo tiempo, el desarrollo del mercado de viviendas de alquiler a largo plazo será moderado; se acelerará y se promoverá la construcción de viviendas asequibles.
Aparece el fondo de la política
A principios de 2021, se introdujeron una tras otra políticas de financiación y adquisición de terrenos para empresas inmobiliarias, incluidas las nuevas reglamentarias de las "tres líneas rojas". política que ha atraído mucha atención del mercado.
De hecho, ya el 20 de agosto del año pasado, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, el Banco Popular de China, etc. aclararon que las normas de gestión de financiación y seguimiento del fondo para 12 bienes inmuebles clave Las empresas se pondrán a prueba el 1 de septiembre de ese año, es decir, lo que la industria llama la política de "tres líneas rojas" para financiar empresas inmobiliarias se implementa oficialmente desde principios de este año.
Desde la implementación de la política de las tres líneas rojas, las empresas inmobiliarias en general han acelerado el proceso de reducción de los pasivos que devengan intereses, especialmente las empresas inmobiliarias líderes.
Según las estadísticas de Haitong Securities, en el primer semestre de 2021, el ratio de apalancamiento de algunas empresas inmobiliarias líderes ha disminuido. A finales del primer semestre de 2021, además de Greenland Holdings, Beijing Capital Holdings, Huafa Holdings, Financial Street, Guangming Real Estate y Lushang Real Estate, las tres líneas rojas de algunas de las principales empresas que cotizan en acciones A en su Las estadísticas (el ratio activo-pasivo excluyendo los anticipos de cuentas Menos del 70%; el ratio de deuda neta inferior al 100%; el ratio de deuda en efectivo a corto plazo superior a 1) cumplen todos los estándares.
En febrero, se filtró un documento de control de clasificación de terrenos residenciales emitido por el Ministerio de Recursos Naturales. El documento exige que los terrenos residenciales en ciudades clave logren "dos concentraciones": publicación centralizada de anuncios de transferencia y terrenos residenciales. los anuncios en 2021 no pueden ser más de 3 veces; organización centralizada de las actividades de transferencia. Entre ellas, las ciudades clave incluyen 4 ciudades de primer nivel y 18 ciudades de segundo nivel.
La política centralizada de suministro de tierras ha cambiado el ritmo de adquisición de tierras por parte de las empresas inmobiliarias y la industria también la considera uno de los mayores cambios del mercado inmobiliario en 2021.
“En 2021, después de que el mercado de suelo operara a un alto nivel en la primera mitad del año, el mercado de suelo en general comenzó a mostrar signos evidentes de ajuste a la baja en la segunda mitad del año. Las transacciones en el mercado inmobiliario se enfriaron, la presión sobre las cadenas de capital de las empresas inmobiliarias aumentó cada vez menos. Las empresas inmobiliarias están cada vez menos entusiasmadas con la adquisición de terrenos", dijo Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, a un periodista del Securities Times que centralizado. La oferta de suelo ha cambiado el ritmo de desarrollo original de las empresas inmobiliarias. A medida que el mercado inmobiliario cambia y se vuelve desigual, se espera que la política centralizada de oferta de tierras continúe ajustándose en 2022.
Los datos del Centro de Investigación de Bienes Raíces Centaline también muestran que, en noviembre, la cantidad de ventas de terrenos en las 100 ciudades de todo el país en 2021 fue de 4,05 billones, una disminución del 7,4% en comparación con el mismo período. período en 2020. A juzgar por los datos del mercado inmobiliario, se ha convertido en una tendencia que la popularidad siga disminuyendo. Especialmente en la segunda mitad de 2021, el mercado inmobiliario ha seguido siendo lento.
Desde entonces, se han introducido intensamente diversas políticas, como límites de precios, restricciones de ventas y restricciones de compra, y se han emitido continuamente señales de una mayor regulación en la industria inmobiliaria. Según estadísticas del Centro de Investigación Inmobiliaria Centaline, el número acumulado de controles inmobiliarios de enero a agosto de 2021 superó los 400, estableciendo un nuevo récord histórico.
Cabe señalar que desde septiembre las políticas inmobiliarias han comenzado a calentarse paulatinamente, lo que ya es de conocimiento común en el sector.
A finales de septiembre, el banco central propuso mantener el desarrollo saludable del mercado inmobiliario en su reunión ordinaria del tercer trimestre. En octubre, algunas ciudades como Harbin introdujeron políticas relevantes para estabilizar el sector inmobiliario. mercado. En diciembre, una reunión de alto nivel propuso "apoyar el mercado inmobiliario comercial para satisfacer mejor las necesidades razonables de vivienda de los compradores de viviendas" y propuso por primera vez la promoción de un "círculo virtuoso" en la industria inmobiliaria.
En opinión de Zhang Dawei, se espera que evitar que el mercado inmobiliario caiga demasiado rápido se convierta en una tendencia política futura, y "estabilidad" es la palabra clave más segura para el mercado inmobiliario el próximo año.
"En los últimos dos años, la regulación del mercado inmobiliario se ha vuelto más estricta. Por un lado, hay límites de precios para las casas nuevas y de segunda mano en las ciudades calientes y, por otro lado, hay límites de precios para las casas nuevas. En muchas ciudades de todo el país, un fuerte aumento de los precios de la vivienda amplificará los riesgos financieros, mientras que los precios de la vivienda están cayendo por un precipicio. La caída tampoco es estable y también afectará al sistema financiero. Varias regulaciones comenzaron a estabilizar el mercado inmobiliario. A finales de año, más de 20 ciudades de todo el país lanzaron subsidios para la compra de viviendas, lo que representa el punto más bajo de la política".
Departamento de Mercado Financiero del Everbright Bank de China. El analista macroeconómico Zhou Maohua también dijo a los periodistas que La estabilidad es la máxima prioridad en la regulación inmobiliaria, y los gobiernos locales han implementado políticas específicas de la ciudad para implementar las "tres tareas de estabilidad". "No podemos permitir que los precios de la vivienda aumenten irracionalmente y que las empresas inmobiliarias aumenten su apalancamiento de manera desordenada. Al mismo tiempo, no podemos permitir que el sector inmobiliario esté demasiado frío. Tanto el sobrecalentamiento como el sobreenfriamiento del mercado inmobiliario son perjudiciales". En el futuro, las políticas seguirán centrándose en las "tres tareas de estabilidad", porque se realizarán políticas urbanas y esfuerzos de oferta y demanda, y las políticas regulatorias se ajustarán previamente y se afinarán en función de las condiciones específicas de oferta y demanda del mercado inmobiliario regional. al mismo tiempo, se acelerará moderadamente el desarrollo del mercado de viviendas de alquiler a largo plazo y se promoverá la construcción de viviendas asequibles.
"Se espera que bajo el tono general de 'la vivienda es para vivir, no para especular', las políticas crediticias a corto plazo sigan aumentando su apoyo a la demanda de vivienda de primera y mejorada. Los gobiernos locales responderán a los requisitos del gobierno central para implementar políticas específicas de la ciudad y fortalecer el desarrollo inmobiliario". Se han tomado medidas específicas para abordar los problemas relacionados con las cadenas inestables y se ha acelerado la implementación de políticas de apoyo. Además de aumentar las viviendas subsidios de compra, también hay expectativas de políticas de ajuste, como reducir las tasas de interés de los préstamos y reducir o eximir algunos impuestos sobre las transacciones", dijo Chen Wenjing, subdirector de investigación de la División de Índices del Instituto de Investigación de Índices de China.
Se espera que los eventos de riesgo disminuyan
En el contexto del continuo endurecimiento del entorno financiero para las empresas inmobiliarias este año, muchas empresas inmobiliarias privadas conocidas pueden tener impagos de deuda o señales de impagos en la segunda mitad del año.
En julio de 2021, Blu-ray Development emitió un anuncio de que algunas de sus deudas no habían sido pagadas según lo programado; en agosto, Sunshine 100 también declaró que no había pagado los bonos convertibles vencidos. En septiembre, salió a la luz la noticia de que la dirección financiera del Grupo Evergrande había dejado de pagar. Este incidente desencadenó la propia crisis de liquidez de Evergrande y, hasta cierto punto, también presagió los posibles riesgos de deuda de otras empresas inmobiliarias en el futuro.
Desde octubre, empresas como Fantasia, Modern Land y Sinic Holdings han tenido dificultades para pagar sus deudas en dólares estadounidenses, lo que también ha provocado una fuerte caída de los bonos inmobiliarios en dólares estadounidenses.
Según las estadísticas del Centro de Investigación de Bienes Raíces Centaline, desde octubre, ha habido participaciones en Groenlandia, Sunshine City, Kaisa, Agile, Greentown China, Hopson Development, Xincheng Development, Yuzhou Group y otros dólares inmobiliarios. bonos. Hubo una fuerte caída. Los bonos inmobiliarios chinos en dólares cayeron en general casi un 20%. Entre ellos, los bonos con vencimiento en 2021 fueron los más afectados, seguidos de los bonos con vencimiento en 2022, y los bonos con vencimiento en 2023, 2024 y 2025 cayeron más suavemente.
“La razón principal detrás de esto es la regulación inmobiliaria, especialmente las tres líneas rojas que han inhibido los canales de financiación de las empresas inmobiliarias, mientras que el endurecimiento de las ventas ha dificultado a las empresas el cobro de pagos, y La restricción de los préstamos para el desarrollo y los préstamos hipotecarios ha hecho que las empresas inmobiliarias paguen sus deudas. La capacidad ha disminuido drásticamente", dijo Zhang Dawei a los periodistas.
Vale la pena señalar que muchas empresas inmobiliarias también se están salvando activamente mediante reducciones de personal, financiación, etc. Es de conocimiento común en la industria que se espera que se reduzcan los eventos de riesgo para las empresas inmobiliarias.
Liu Shui, jefe de investigación de la División Empresarial del Instituto de Investigación de Índices de China, dijo a los periodistas que a medida que la industria presta más atención a los riesgos de liquidez, algunas empresas inmobiliarias al borde del peligro han comenzado a tomar medidas. Las medidas activas para vender activos y accionistas, la reposición de fondos mediante préstamos, emisión adicional de acciones, etc., han desempeñado un papel positivo en el alivio de la presión de la deuda a corto plazo. "Las actuales políticas relacionadas con la financiación básicamente han tocado fondo. Garantizar una financiación normal y la corrección de las políticas se han convertido en las principales direcciones de supervisión. Se están satisfaciendo las necesidades razonables de financiación de las empresas inmobiliarias. Por lo tanto, en general, los eventos de riesgo para las empresas inmobiliarias disminuirán gradualmente disminuirá en el futuro."
Las empresas inmobiliarias están buscando activamente cambios
Vale la pena señalar que las ventas del mercado inmobiliario de este año han mostrado una tendencia de "altas al principio y luego bajas". ”, que también ha atraído gran atención en la industria.
Según los últimos datos publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas el 15 de diciembre, de enero a noviembre de 2021, la superficie de ventas de viviendas comerciales fue de 1.580 millones de metros cuadrados, un aumento interanual. del 4,8%, un aumento de enero a noviembre de 2019 del 6,2%, un crecimiento promedio de dos años del 3,1% en términos de ventas: de enero a noviembre de 2021, las ventas de viviendas comerciales fueron de 16,2 billones de yuanes, un aumento interanual; del 8,5%, un aumento del 16,3% de enero a noviembre de 2019, un crecimiento promedio de dos años del 7,8%.
Sin embargo, si analizamos un solo mes, las ventas en el mercado inmobiliario llevan muchos meses consecutivos cayendo.
Los datos del Instituto de Investigación de Índices de China muestran que en noviembre, el mercado todavía estaba en la etapa de ajuste, superpuesto al impacto de la base alta en el mismo período del año pasado, el área nacional de ventas de viviendas comerciales y. las ventas cayeron un 14,0% y un 16,3% respectivamente, manteniéndose en el mismo nivel durante cuatro meses consecutivos. Hubo una caída de dos dígitos, pero debido a factores como la mejora marginal del entorno crediticio, la caída se redujo en 7,7 y 6,3 puntos porcentuales. respectivamente del mes anterior.
“Afectado por factores como los esfuerzos de control temprano y las estrictas cuotas hipotecarias bancarias, el mercado inmobiliario ha aumentado la presión de ajuste en la segunda mitad del año, el mercado en su conjunto se ha enfriado, las empresas inmobiliarias individuales han incumplido y el sentimiento de espera de los compradores de viviendas ha aumentado, lo que ha arrastrado aún más al mercado. La actividad ha disminuido y tanto el área de ventas como las ventas de las empresas inmobiliarias han disminuido ”
En opinión de Chen Wenjing. , las empresas inmobiliarias aumentaron sus esfuerzos de marketing en el primer semestre del año, el área de ventas alcanzó el nivel más alto en el mismo período de la historia y el desempeño general superó las expectativas. El mercado se enfrió significativamente en el tercer trimestre y la superficie de ventas de viviendas comerciales disminuyó año tras año.
De la tendencia del mercado a corto plazo, es bien sabido que las ventas de las empresas inmobiliarias están disminuyendo y la presión del pago de la deuda a corto plazo está aumentando. En este contexto, muchas empresas inmobiliarias optan por hacerlo. aumentar los ingresos y reducir los gastos.
Tomemos a Vanke como ejemplo. El 17 de noviembre, Vanke inició una iniciativa interna para cambiar la forma de pensar inercial en la era dorada, integrar la filosofía empresarial en todas partes, restar acciones y gastos que no producen valor, y gastar más dinero haciendo grandes cosas con poco dinero y otros requisitos laborales.
Zhang Dawei cree que además de aumentar los ingresos y reducir los gastos, mantener la liquidez y obtener pequeñas ganancias con tranquilidad, los promotores inmobiliarios deben cambiar su forma de pensar y centrarse en mejorar la calidad del producto. "El siguiente paso es un momento de reorganización entre las empresas inmobiliarias. Quien tenga mejor calidad tendrá más posibilidades de atraer usuarios y conseguir una parte del cada vez más reducido mercado inmobiliario. Sólo reconociendo claramente la situación y acelerando la transformación podremos tener la oportunidad sobrevivir al invierno de la industria y ganar boletos para la competencia en la segunda mitad”.
Por otro lado, la transformación de las empresas inmobiliarias también se menciona a menudo este año, pero la industria nos recuerda que debemos tomar decisiones antes. tomando medidas. Liu Shui cree que el margen de beneficio general de la industria inmobiliaria sigue disminuyendo. En este contexto, las empresas inmobiliarias no deben ser ciegas. Después de todo, existen umbrales y la inversión de capital en campos cruzados no se puede realizar por el simple hecho de hacerlo. Por lo tanto, las empresas deben basar su propia situación actual y su desarrollo en estrategias de desarrollo que deben ajustarse cuidadosamente.