Promoción de viviendas para personas mayores en el extranjero

"Pensión basada en la vivienda" "El origen y desarrollo del "cuidado de las personas mayores"

La "vivienda para las personas mayores" es un modelo común de atención a las personas mayores en los países desarrollados occidentales. Se refiere a que las personas mayores hipotecan o alquilan sus derechos de propiedad. viviendas para recibir una determinada cantidad de pensión o aceptar una pensión de forma regular. Servicios en viviendas para personas mayores. Entre las prácticas de jubilación inmobiliaria con diferentes características en distintos países, los préstamos de hipoteca inversa (denominados "préstamos de hipoteca inversa") son los más populares y utilizados.

Las hipotecas inversas se originaron en los Países Bajos. El sistema general es el siguiente: los jóvenes compran las casas de las personas mayores, les permiten alquilarlas gratis durante su vida y luego las recuperan después de su muerte. las personas mayores.

Estados Unidos es el país más maduro y representativo en el desarrollo de préstamos de hipoteca inversa. En las décadas de 1960 y 1970, los préstamos de hipoteca inversa residencial comenzaron a aparecer en los Estados Unidos, con una amplia variedad de productos crediticios, incluidas anualidades fijas, anualidades vitalicias para vivienda, anualidades a plazos, líneas de crédito y otros métodos de pago. Las tasas de interés de los préstamos incluyen tasas de interés fijas y tasas de interés flotantes. Sin embargo, debido al largo plazo de la mayoría de los productos de hipotecas inversas residenciales, los grandes montos involucrados y los altos riesgos tanto para los prestatarios como para los prestamistas, existen pocas medidas legales para fomentar y controlar dichos préstamos, y falta la correspondiente garantía de préstamo. sistemas, mercados secundarios y políticas auxiliares. El desarrollo inicial fue relativamente lento y no hubo muchos negocios sustanciales.

Con la creciente presión sobre la seguridad de las pensiones sociales, el gobierno de Estados Unidos comenzó a prestar atención a los préstamos de hipotecas inversas residenciales y aprobó la Ley Nacional de Vivienda de 1987. Según las disposiciones de la Ley, el Departamento federal de Vivienda y Desarrollo Urbano codiseñaba y desarrollaba Hipotecas de Conversión del Valor de la Vivienda (HECM). Los HECM son un producto completamente nuevo dirigido a todas las personas mayores. Para reducir el riesgo de este producto, la FHA proporciona garantías de préstamos a las instituciones financieras que emiten los préstamos. En cuanto a la elección de instituciones financieras, todas las instituciones financieras de préstamos calificadas pueden solicitar este tipo de negocio, lo que amplía enormemente el establecimiento de préstamos de hipoteca inversa. Desde 65438 hasta 0989, Fannie Mae intentó titularizar préstamos de hipotecas inversas residenciales y vender productos titulizados en el mercado secundario, lo que mejoró en gran medida la liquidez de los préstamos de hipotecas inversas residenciales y redujo el largo ciclo del producto y las grandes desventajas de capital ocupado.

Desde entonces, las hipotecas inversas residenciales se han promovido ampliamente en Estados Unidos y están aseguradas por el departamento de seguros público. La implementación de la titulización de hipotecas inversas residenciales y la suscripción pública promovieron el desarrollo inicial del mercado de hipotecas inversas residenciales de Estados Unidos.

A principios del siglo XXI, el mercado de hipotecas inversas residenciales de Estados Unidos se desarrolló rápidamente. En ese momento, el buen funcionamiento de la macroeconomía estadounidense y la integración interna de la industria de hipotecas inversas para viviendas permitieron que este mercado obtuviera un cierto efecto de escala. Con el rápido desarrollo de los productos de hipotecas inversas, el número de emisores de préstamos ha aumentado significativamente, el mercado se ha vuelto cada vez más maduro y la competitividad sigue aumentando. Los datos de la Asociación Estadounidense de Hipotecas Invertidas para Viviendas muestran que el número de instituciones financieras que participan en hipotecas inversas para viviendas en los Estados Unidos ha aumentado de menos de 200 en la década de 1990 a más de 1.300 en 20 años, y el número sigue aumentando. Desde entonces, el número de HECM distribuidos llegó a 107.388 en 2007, frente a menos de 7.000 en 2003. Las hipotecas inversas para viviendas enteras están creciendo a pasos agigantados.

Después de 2007, la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos no tuvo mucho impacto en las hipotecas inversas. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos anunció en febrero de 2008 que había 115.176 HECMS en Estados Unidos en 2008, un aumento del 6,4% con respecto al mismo período de 2007. Florida es el principal estado de Estados Unidos en emisión de préstamos inversos, según una encuesta realizada por una empresa consultora. En 2008, había 2.949 originadores de hipotecas en el estado, un aumento del 76,5% respecto al año anterior. Por un lado, se ha mejorado aún más la estructura del producto, lo que ha satisfecho en gran medida la demanda de los consumidores y ha aumentado su atractivo para las personas mayores, como límites de préstamo más altos, una protección más estricta de los intereses de los consumidores y la autorización de préstamos para la compra de viviendas nuevas. Por otro lado, el impacto de la crisis financiera fue relativamente breve en comparación con el ciclo de préstamos de hipotecas inversas, y la crisis financiera no estuvo significativamente correlacionada con la tendencia global al envejecimiento.

Al mismo tiempo, la crisis financiera perjudicó la inversión y los precios de la vivienda siguieron cayendo. Cambiar la hipoteca de una vivienda por un flujo de caja futuro fijo mediante un préstamo inverso es una forma encubierta de preservar el valor.

Ventajas y limitaciones de las hipotecas inversas

Las hipotecas inversas son un tipo de préstamo para personas mayores y una herramienta innovadora del sistema de seguro social de pensiones. Puede hacer frente al envejecimiento de la población, aliviar la presión sobre las pensiones nacionales y promover el desarrollo empresarial de instituciones financieras como bancos, bienes raíces, seguros e intermediarios. Es un nuevo producto financiero que puede generar resultados beneficiosos para todos.

1. Dispersar la presión sobre la seguridad de las pensiones del gobierno

Los países con sistemas de seguridad sólidos generalmente dividen las pensiones en tres niveles: seguro de pensión social básico, seguro de pensión complementario corporativo y planes de ahorro personal. Debido a que los tres niveles son indispensables, se le llama vívidamente el "banco de tres patas". El seguro de pensiones básico es un sistema de seguridad social aplicado por la legislación nacional y está diseñado para proteger las necesidades básicas de vida de los empleados después de la jubilación. Como nueva opción para las pensiones individuales independientes, los préstamos de hipoteca inversa pueden complementar hasta cierto punto las deficiencias de las pensiones sociales y tienen evidentes propiedades complementarias de seguridad de las pensiones.

2. Mejorar la calidad de vida de las personas mayores en sus últimos años.

Al solicitar un préstamo de hipoteca inversa, puede ayudar a las personas mayores que poseen casas a obtener financiación, para que puedan tener ingresos fijos adicionales y ya no tengan que preocuparse por los gastos médicos y de manutención. Con este dinero, podrán renovar sus casas para hacer su entorno de vida más cómodo; también podrán cambiar sus estilos de vida, como irse de vacaciones y viajar, para disfrutar de una vida posterior más feliz y placentera; además, mejorará la mejora de la hipoteca inversa; la capacidad financiera de las personas mayores y puede promover el consumo en el mercado del "cabello plateado".

3. Explorar las áreas de negocio de instituciones financieras como banca y seguros.

Al realizar negocios de hipotecas inversas, los bancos pueden cobrar intereses más altos que los préstamos ordinarios. Además, con el avance de la tendencia de envejecimiento global, la demanda total de dichos préstamos en varios países es muy grande, por lo que será así. beneficioso para los bancos. Abrir un nuevo punto de crecimiento de beneficios a gran escala. Para las instituciones de seguros, esto también significará la aparición de nuevas áreas de negocio, ya que los bancos que ofrecen hipotecas inversas residenciales requerirán un seguro contra daños y pérdida de viviendas para evitar riesgos.

La aplicación de préstamos de hipoteca inversa tiene límites, y no todas las casas de todos son aptas para préstamos de hipoteca inversa. Tomemos como ejemplo las hipotecas inversas en los Estados Unidos. Antes de solicitar un préstamo de hipoteca inversa se deben considerar al menos los siguientes factores:

1. La ubicación geográfica de la vivienda

Ya que el prestamista debe considerar la posterior enajenación de lo hipotecado. casa, cuanto mejor sea la ubicación geográfica de la casa, mayor será el monto de la hipoteca inversa. Por ejemplo, una casa de $300.000 en Iowa puede obtener una línea de crédito de $65.438+ millones, mientras que en los suburbios de Long Island, Nueva York, puede obtener una línea de crédito de $1,78 millones.

2. La edad de las personas mayores

Cuanto mayor sea, más efectivo obtendrá porque el plazo del préstamo puede ser más corto. Por ejemplo, en Cleveland, si una persona de 75 años fuera propietaria de una casa valorada en 250.000 dólares (suponiendo que estuviera totalmente liquidada), recibiría 965.438+07 dólares o 654,38+04 dólares al mes. Una línea de crédito de 10.000 dólares estadounidenses. una persona de 70 años solo puede obtener 791 yuanes por mes y el límite de crédito es de 130.000 dólares estadounidenses; un hombre de 80 años puede obtener 65.438 dólares estadounidenses + 0,099 dólares estadounidenses por mes, y el límite de crédito es de 65.438 dólares estadounidenses; dólares + 052.000 dólares estadounidenses.

3. Las personas mayores que no saben cuánto tiempo vivirán no son aptas para hipotecas inversas.

En general, las hipotecas inversas tienen comisiones elevadas y no son adecuadas para préstamos a corto plazo. Por ejemplo, un préstamo de $200,000 podría equivaler a $10,000. Las altas tarifas y las tasas de interés potencialmente más altas aumentarán el costo de dichos préstamos.

4. Acaba de ser retirado y no es apto para su uso.

Para los jubilados jóvenes (de poco más de 60 años), una hipoteca inversa no es la mejor opción. Porque cuanto más joven seas, menos préstamos podrás solicitar. Si solicita una hipoteca inversa justo después de jubilarse, cuando tenga 70 u 80 años, es posible que el dinero no sea suficiente para cubrir diversos gastos.

Diferentes modelos de “hipoteca inversa”

Modelo americano

Existen tres tipos principales de productos de hipoteca inversa en Estados Unidos: “Hipoteca Inversa” proporcionada por la Hipoteca de Conversión de Bienes Raíces de la Administración Federal de Vivienda", el Programa de Preservación de Vivienda ofrecido por la Asociación Hipotecaria Nacional Federal y el Programa de Independencia Financiera ofrecido por Financial Freedom Premium Funds, Inc.

Estos tres productos representan casi la totalidad del mercado actual de hipotecas inversas en Estados Unidos.

1. Préstamo hipotecario de reconversión inmobiliaria. Las hipotecas de conversión de bienes raíces fueron desarrolladas por la Administración Federal de Vivienda, una división del Consejo de Desarrollo Comunitario y de Vivienda de EE. UU., y entraron al mercado en 1989. Existen cinco métodos de pago para préstamos hipotecarios de conversión de bienes raíces: pago de anualidad vitalicia, pago de anualidad regular, línea de crédito, combinación de pago de anualidad vitalicia y línea de crédito, y combinación de pago de anualidad regular y línea de crédito. Según el método de pago de anualidad vitalicia o anualidad periódica, el monto del pago mensual de la anualidad se determina en función del método de pago, la edad del prestatario, la tasa de interés del préstamo y el valor de la vivienda.

El límite de crédito es una característica importante de los préstamos de rehipoteca de bienes raíces. El límite del préstamo se puede aumentar con el tiempo, por lo que es muy popular entre los prestatarios.

2. Plan de retención de viviendas. El Programa de Preservación de Vivienda fue introducido en 1995 por la Asociación Hipotecaria Nacional Federal. Este producto es muy similar a una hipoteca de conversión de propiedad, pero la diferencia es que el préstamo tiene pocos métodos de pago. El prestatario solo puede optar por recibir una anualidad mensual, retirar libremente el monto del préstamo dentro de un cierto límite o una combinación de ambos. .

La tasa de interés del préstamo del plan de reserva de casa es más alta que la del préstamo de rehipoteca inmobiliaria, pero el prestatario a menudo puede obtener un monto máximo de préstamo más alto, porque el plan de reserva de casa no tiene un préstamo máximo. límite límite, que es también la razón por la cual el plan de reserva de casa no tiene límite en el monto máximo del préstamo Una de las características.

3. Plan de independencia financiera. Los Planes de Independencia Financiera los ofrecen los Fondos de Pensiones de Libertad Financiera y no están garantizados por el gobierno. El monto máximo del préstamo que un prestatario puede obtener y los costos del préstamo que deben soportar son mucho más altos que los de los préstamos de rehipoteca y los planes de propiedad de vivienda. Por lo tanto, suelen ser los prestatarios con altos valores de propiedad los que desean montos de préstamo más altos quienes solicitan este programa.

La característica más importante del Plan de Independencia Financiera es que el monto del préstamo y el monto del reembolso son la misma proporción del valor de la propiedad. En 1999 se titularizó el Proyecto de Libertad Financiera y su cartera fue calificada por Standard & Poor's. En 2001 y 2003, el Fondo de Pensiones para la Libertad Financiera diseñó dos productos de hipoteca inversa residencial, a saber, la cuenta de efectivo estándar y la cuenta de efectivo cero. La cuenta de efectivo cero fue el primer producto de hipoteca inversa residencial en el que el prestatario no necesitaba pagar tarifas de préstamo. .

Modelo británico

El sistema de pensiones británico consta principalmente de tres partes: en primer lugar, la pensión básica nacional se paga en proporción y todos reciben la misma cantidad de pensión después de la jubilación; una renta ocupacional proporcionada por el empleador a sus empleados, que no es obligatoria en la actualidad, terceros, ahorros o seguros de pensiones personales, etc. , pero el 35% de los empleados en el Reino Unido no tienen una pensión privada. Esto significa que dependen de la pensión estatal después de la jubilación, que en 2010 era de £97,65 por persona por semana, lo que sólo equivale a los ingresos de dos días de trabajo al nivel del salario mínimo, y obviamente no es suficiente para mantener un nivel relativamente bajo. vejez cómoda. Por lo tanto, la mayoría de los británicos resuelven este problema utilizando sus casas para jubilarse.

El proyecto británico de hipoteca inversa residencial se llama Asset Release Scheme y fue creado a mediados de los años 1960. En los primeros programas de liberación de activos, los prestatarios recibieron algunos bonos y acciones. El principio de diseño de los productos del plan de liberación anticipada de activos es utilizar la diferencia entre los ingresos de los bonos y los intereses del producto del plan de liberación de activos como costo de pensión para las personas mayores. Sin embargo, a finales de los años 1980, el Reino Unido cayó en recesión y el mundo sufrió otra caída del mercado de valores. Las tasas de interés subieron, los precios de las acciones y los bonos cayeron ampliamente y los primeros planes para liberar activos fracasaron. En abril de 2001, se lanzó un nuevo programa de liberación de activos, mediante el cual los propietarios de viviendas de edad avanzada pueden convertir parte o todo el valor de su vivienda en efectivo y vivir en la casa hipotecada hasta el final de sus vidas.

Diferentes empresas ofrecen diferentes condiciones de préstamo para planes de liberación de activos y tienen diferentes regulaciones sobre la edad del prestatario, el tipo de casa y el valor de la casa.

Existen dos tipos de planes de liberación de activos en el Reino Unido: préstamos de ciclo de vida y planes de conversión.

Los préstamos de ciclo de vida se basan en el valor de la vivienda y se pueden dividir en cuatro productos: préstamos con intereses renovables, préstamos con intereses puros, planes de ingresos de la vivienda y planes de mejoras para el hogar.

Los programas de conversión de viviendas se basan en el valor de la venta total o parcial de su vivienda, lo que permite a las personas mayores recibir una suma global o una anualidad mensual al vender todo o parte del valor líquido de su vivienda. Según este plan, aunque el prestatario no sea propietario total de la propiedad, puede seguir viviendo en la vivienda como inquilino pagando el alquiler de forma gratuita o a un costo nominal. Después de la muerte del prestatario, la institución de nueva creación puede tener derecho a disponer de la casa en proporción a los derechos de propiedad hipotecados, y la misma proporción de los ingresos por valor agregado de la casa también pertenecerá a la nueva empresa. institución.

Debido a que los préstamos de ciclo de vida son más fáciles de operar que los planes de conversión, se han desarrollado rápidamente en los últimos años y su volumen de negocios ha superado el de los planes de conversión de viviendas, ocupando una posición dominante en los planes de liberación de activos. En el Reino Unido, la Autoridad de Servicios Financieros supervisa los préstamos de liberación de activos, acredita a los prestamistas y brinda asesoramiento. Por lo general, las instituciones que ofrecen planes de liberación de activos han firmado cláusulas de compromiso de seguridad y las instituciones miembro certificadas garantizan proporcionar planes de liberación de activos justos, seguros y totalmente garantizados.

Modelo japonés

Japón introdujo el concepto de “vivienda para jubilados” en 1981 y estableció formalmente este sistema en 2002. Incluye principalmente financiación directa con la participación de los gobiernos locales y a través de bancos. Financiación indirecta de entidades financieras. Actualmente, algunas instituciones financieras también están promocionando el sistema como producto financiero. Recientemente, las empresas inmobiliarias también han utilizado "préstamos de hipoteca inversa" para promover viviendas comerciales.

El sistema japonés de “viviendas para jubilados” está dirigido principalmente a algunas personas mayores de bajos ingresos que quieren seguir viviendo en sus antiguas casas después de jubilarse. Pueden utilizar su casa como garantía para adelantar el préstamo. Sin embargo, este sistema tiene requisitos estrictos para los solicitantes. Tomemos como ejemplo Tokio. Los solicitantes deben tener más de 65 años, vivir en una propiedad con derechos de propiedad y no pueden tener hijos. El ingreso per cápita de la familia del solicitante debe estar por debajo del estándar local de bajos ingresos. Las familias que han solicitado políticas de asistencia social, como subsidios de subsistencia, no pueden disfrutar de esta política. Además, la casa sobre la que el solicitante tiene derechos de propiedad debe ser un edificio unifamiliar con un valor de terreno superior a 150.000 yenes y no puede solicitar vivienda colectiva.

Después de la aprobación, el solicitante puede recibir gastos de manutención de menos de 300.000 yenes por mes, pero el monto total no puede exceder el 70% del valor de la casa y el terreno hipotecados. El período del préstamo es hasta el monto del préstamo. alcanza el límite superior total. Los gastos de manutención se pagan cada tres meses y la tasa de interés del préstamo es relativamente baja, alrededor del 3% anual. El período de amortización del préstamo es de tres meses después de la muerte del solicitante y el garante es responsable del pago único.

¿Cuál es el estado de desarrollo del modelo de atención a las personas mayores basado en viviendas en el extranjero?

Estados Unidos de América

El nombre profesional de este modelo de “vivienda para la jubilación” se llama “hipoteca inversa”. Las hipotecas inversas fueron creadas a mediados de la década de 1980 por un banco en Mount Laurie, Nueva Jersey. Hoy en día, las hipotecas inversas están en auge en los Estados Unidos, y el modelo de hipoteca inversa, mencionado a menudo, también se basa en el modelo estadounidense. Las hipotecas inversas en Estados Unidos están dirigidas a personas mayores de 62 años.

1. La Administración Federal de Vivienda tiene una hipoteca de vivienda asegurada. Los usuarios viven en sus casas el mayor tiempo posible y reciben un préstamo en cuotas mensuales durante un período de tiempo determinado.

2. Hipoteca inversa sin seguro de la Administración Federal de Vivienda.

3. El prestamista tiene una hipoteca inversa asegurada.

Cuanto mayores sean los activos de la vivienda, mayor será el límite del préstamo; el límite del préstamo para las familias mayores es mayor porque su esperanza de vida es más corta, lo que significa que el ciclo de pago es más corto; más bajo que el de los solteros, porque han aumentado su esperanza de vida es más larga que la de una persona soltera. Se espera que el valor de la casa aumente y el monto del préstamo sea alto;

Canadá

Las personas mayores de 62 años pueden hipotecar sus casas en bancos con montos de préstamo que oscilan entre 15.000 y 300.000 dólares canadienses. Mientras no se mude ni venda la casa, la propiedad de la casa permanece sin cambios, puede vivir allí hasta que la disfrute y el préstamo se reembolsará cuando las generaciones futuras se deshagan de la casa. Por ejemplo, un hombre de 65 años hipotecó su casa a un banco y recibió un préstamo de 654,38 millones de dólares canadienses. Después de que el anciano falleciera en 654.38+05, el banco se deshizo de su casa y recibió 200.000 dólares canadienses. Después de deducir el préstamo de 654,38+0 millones de dólares canadienses y los intereses del préstamo de 654,38+05 dólares canadienses, las decenas de miles de dólares canadienses restantes las obtendrán sus hijos u otros herederos.

Singapur

Hay tres formas de elegir: en primer lugar, los propietarios cualificados pueden alquilar la totalidad o parte de sus habitaciones a cambio de ingresos por pensiones;

En segundo lugar, para algunas parejas de jubilados con una superficie habitable más grande, si sus hijos crecen y se han mudado a otro lugar, la pareja de edad avanzada puede reemplazar la casa existente por una más pequeña, y el ingreso neto obtenido después de reemplazar la casa grande por una pequeña uno puede utilizarse como ingreso diario de los gastos de las personas mayores o invertir en algunos productos de menor riesgo para obtener rentabilidad. Singapur permite a las partes optar por completar la vivienda de una sola vez o por etapas, según su situación financiera. Por ejemplo, después de vender una casa particular, se convierte en 5 dormitorios por metro cuadrado, luego a 3 dormitorios por metro cuadrado, y así sucesivamente;

El tercer tipo es lo que comúnmente se conoce como hipoteca inversa. . Las personas mayores de 60 años hipotecan sus casas a instituciones de bienestar público o instituciones financieras con experiencia gubernamental, y estas instituciones pagan las pensiones en una sola suma o en cuotas.

El anciano aún vive en su propia casa. Después de su muerte, estas instituciones enajenan los derechos de propiedad, se realiza la hipoteca, se liquidan los intereses y se entrega el "valor residual" a sus herederos. En Singapur, sólo las viviendas comerciales construidas de forma privada pueden participar en operaciones de hipoteca inversa. Cabe señalar aquí que HDB está financiado por el gobierno de Singapur y equivale aproximadamente a viviendas asequibles en China. Esta propiedad no puede ser hipotecada.

Japón

El diseño japonés de productos para el cuidado del hogar tiene limitaciones. Japón es un país propenso a sufrir graves desastres naturales. A los ojos de los japoneses, la tierra es mucho más importante que las casas de madera. Por lo tanto, al calcular el valor inmobiliario en Japón, el gobierno e incluso muchas instituciones financieras sólo calculan el valor del terreno. Y, en general, sólo las "villas" con propiedad de terreno pueden utilizarse como hipotecas, lo que significa que incluso los apartamentos de lujo serán bloqueados (porque su terreno pertenece a * * *). Además, los productos comerciales ofrecidos por la mayoría de las instituciones financieras se limitan a aceptar como garantía bienes inmuebles en una determinada zona de Japón.

Para evitar que el préstamo hipotecario sea difícil de realizar después de que expire el contrato o fallezca la persona mayor, la mayoría de los productos japoneses para el cuidado de personas mayores restringen que las personas mayores vivan con otras personas, y algunos solo permiten las personas mayores a vivir con sus cónyuges mayores de 65 años.

Sin embargo, el problema del cuidado de las personas mayores en Japón se está volviendo cada vez más prominente. Las estadísticas del "Libro Blanco sobre la sociedad de personas mayores" de Japón de 2010 muestran que el 65% de los ancianos japoneses no están satisfechos con sus ahorros y el 62,8% de ellos esperan "vivir siempre en su casa original". Al mismo tiempo, las estadísticas del Ministerio del Interior de Japón muestran que la tasa de propiedad de viviendas entre las personas mayores de 65 años en Japón ha alcanzado el 88,9%. En este contexto, Japón ha tomado muchas medidas para promover la popularidad de los productos para el cuidado de personas mayores en el hogar.

Impulsar la construcción de viviendas de segunda mano con “larga vida útil”. Si el valor hipotecario del inmueble es bajo, la pensión de las personas mayores se reducirá; si la valoración es alta, aumentará el riesgo de la entidad financiera. Con este fin, el Ministro de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón ha determinado que las casas de segunda mano deben ser inspeccionadas y evaluadas por organizaciones de terceros distintas de las que se dedican a transacciones y desarrollo inmobiliario (industria de decoración de viviendas). Al mismo tiempo, Japón creó el "Sistema de Marcado de Desempeño Residencial" y formuló la "Ley de Promoción de Garantía de Calidad Residencial", que requiere que los desarrolladores asuman la responsabilidad total por los defectos en las casas dentro de un cierto período de tiempo, no solo los defectos estructurales de las mismas. casa, pero también el techo y las paredes exteriores. El agua gotea.

Incentivar a bancos y compañías de seguros a desarrollar productos conjuntamente. Las compañías de seguros de vida son mejores que las compañías de seguros de propiedad en términos de salud y longevidad de las personas mayores, pero la protección de la propiedad es mejor que las compañías de seguros de propiedad. Y las compañías de seguros no pueden prestar dinero directamente a las personas mayores para su financiación. Por lo tanto, en el pasado, los productos comerciales de Japón involucraban principalmente a compañías de seguros como intermediarias y, finalmente, los "bancos" prestaban dinero a las personas mayores. Sin embargo, para la gestión de este producto, los bancos no sólo deben prestar mucha atención a los cambios de valor de los bienes inmuebles, sino también comprender periódicamente las condiciones de vida y las condiciones de las personas mayores, por lo que el coste de gestión es bastante alto. Para resolver el problema de las compañías de seguros desconcertadas y los bancos no dispuestos a prestar dinero, Japón ha visto gradualmente una situación en la que los bancos y las compañías de seguros se desarrollan juntos, e incluso las compañías financieras bajo grupos financieros se desarrollan juntas.

Impulsar los “préstamos hipotecarios para vivienda vinculados al ahorro”. Japón también ha desarrollado una hipoteca residencial vinculada al ahorro. Según este producto, si una persona mayor compra un producto de "hipoteca inversa" de un determinado banco, siempre que la persona mayor tenga un depósito en el mismo banco, la tasa de interés del depósito por el mismo monto puede compensar la tasa de interés del el préstamo.

"Garantes solidarios" y "Sistema de seguro público complementario" Además, quizás podamos aprender del fracaso del anterior sistema de pensiones basado en el hogar de Japón: permitir que las personas mayores vivan con sus hijos. Esto tiene un importante significado práctico para nuestro país. Las familias con un solo hijo son muy comunes en nuestro país y la mayoría de las personas mayores quieren vivir con su único hijo. Para ello, podremos incluir a los niños que viven juntos como cogarantes del préstamo en el diseño del producto. De esta manera, si los hijos pueden pagar el préstamo después de la muerte del anciano, no hay necesidad de subastar la casa, por otro lado, los hijos, como herederos del anciano, significan el saldo después de la muerte; Los ingresos de la subasta del banco compensados ​​por el préstamo deben ser devueltos a los niños. Si el valor de la hipoteca de la casa es menor que el monto total del préstamo, el exceso puede considerarse como una "deuda de ancianos" y los hijos deben pagar el exceso. Además, utilizar a los niños como "garantes solidarios" también puede evitar que los niños corran riesgo moral.

Para evitar los riesgos financieros causados ​​por el monto total de la financiación para las personas mayores que excede el valor de los bienes inmuebles proporcionados, Japón también está estudiando activamente el sistema de "seguro público" en los Estados Unidos. Si el senior termina financiando más del valor de la propiedad que ofrece, se utilizará un "seguro público" para complementarlo.

Entre los diversos productos para el cuidado del hogar en los Estados Unidos, el producto Hipoteca de conversión del valor de la vivienda (HECM) del gobierno federal está dirigido a personas de bajos ingresos y la tasa de uso de HECM es bastante alta. Muchas instituciones financieras en los Estados Unidos ofrecen este producto con el argumento de que es adecuado para el seguro FHA (seguro público suplementario).

Gran Bretaña, Reino Unido

El modelo británico de pensiones basadas en el hogar depende más del poder de las compañías de seguros. Los datos de la encuesta muestran que más de un tercio de los británicos planean utilizar bienes raíces para recaudar fondos de pensiones. El 10% de los jubilados se han visto obligados a vender sus propiedades o reducir su tamaño para ganarse la vida. Hay dos formas principales de "viviendas para personas mayores" en el Reino Unido. Una es hipotecar la propiedad a bancos, compañías de seguros y otras instituciones y obtener un préstamo mensual como pensión. Los ancianos continúan viviendo en la casa original hasta que mueren o se mudan a un asilo de ancianos y usan la casa para pagar la hipoteca. Según las encuestas, alrededor del 20% de las personas mayores de 50 años planean adoptar este método. Otra forma es vender la casa grande, comprar una casa pequeña y utilizar la diferencia para la jubilación. Además, algunas personas mayores venden sus propiedades y se trasladan a otros países con precios más bajos para su jubilación.

Porque el modelo británico de pensiones basado en el hogar depende más del poder de las compañías de seguros, es decir, los préstamos obtenidos por las personas mayores que hipotecan sus casas a los bancos deben utilizarse como primas para comprar anualidades, mientras que las hipotecas inversas Préstamos en el Reino Unido También conocido como "anualidad inversa". Debido a que en el Reino Unido no hay ningún problema con la vida útil de las viviendas y a que importantes instituciones de servicios financieros han estado operando en este campo durante muchos años, los derechos e intereses de las personas mayores todavía están garantizados.