¿Es bueno liquidar anticipadamente su préstamo hipotecario?

1. ¿Es bueno pagar el préstamo hipotecario anticipadamente?

En cuanto al problema del reembolso anticipado del préstamo hipotecario, como planificador financiero, creo que depende de su persona. Si su situación permite el pago anticipado del préstamo, entonces debe hacer un juicio integral basado en el monto del pago, el período de pago y el método de pago. No es una simple cuestión de si es bueno o malo, sino de qué método es mejor. adecuado para usted.

Como planificador financiero, creo que hay tres situaciones en las que no es aconsejable pagar un préstamo anticipadamente:

El primer punto es que al firmar el contrato de préstamo, su descuento es aproximadamente un 20% de descuento. Entonces no es necesario considerar el pago anticipado, porque ya ha disfrutado de una tasa de interés con descuento más baja y actualmente se encuentra en el canal de reducción de tasas de interés. Si el banco central no reduce las tasas de interés durante el año, incluso si la última tasa de interés se implementa el 1 de enero del próximo año, la tasa de interés sólo será más baja que el período anterior.

El segundo punto son los compradores de vivienda cuyo período de amortización del principal igual ha expirado en 1/3. Dado que el saldo de principal igual consiste en dividir el monto total del préstamo en principales iguales, el interés de reembolso se calcula en función del principal restante. Es decir, cuanto más tarde llegue esta forma de amortización, menos capital quedará y por tanto menos intereses se generarán. En este caso, cuando el período de pago excede 1/3, el prestatario ha pagado casi la mitad de los intereses y se pagará una mayor parte del principal en el período posterior. El nivel de interés tiene poco impacto en el monto del pago.

El tercer punto son los compradores de viviendas que han alcanzado la etapa intermedia de pago igualitario del principal y los intereses. El pago igual de capital e intereses suma el capital y los intereses totales del préstamo hipotecario y luego los distribuye uniformemente entre cada mes. El interés mensual del préstamo se calcula en función del capital restante del préstamo al comienzo del mes y se liquida mensualmente. En otras palabras, la proporción del capital en el pago mensual aumenta mes a mes y la proporción de intereses disminuye mes a mes. A la mitad del período de amortización, la mayor parte de los intereses se han pagado, por lo que no tiene mucho sentido pagar el préstamo antes de tiempo.

Por supuesto, si tu situación no entra en las categorías anteriores, también debes prestar atención a las siguientes características a la hora de solicitar un préstamo hipotecario con antelación:

Primero, el banco que solicitó le permite pagar el préstamo por adelantado en diferentes momentos. Cabe señalar que la mayoría de los bancos exigen al menos un año de pago antes de poder solicitar el pago anticipado, pero algunos bancos dicen que puede solicitar el pago anticipado en cualquier momento. . Entre los bancos estatales, el Banco de China y el Banco de Construcción de China necesitan reembolsar el préstamo durante un año antes de poder solicitar el reembolso anticipado, y el ICBC necesita medio año para reembolsar el préstamo por adelantado. Además, bancos como China Merchants Bank y Bank of Communications requieren un año para solicitar el reembolso anticipado del préstamo, mientras que Huaxia Bank declaró que se puede solicitar el reembolso del préstamo en cualquier momento.

En segundo lugar, los bancos tienen diferentes ciclos de ajuste de intereses. Generalmente, el período de la hipoteca es de más de 10 años. Durante este ciclo, es inevitable que el banco central ajuste las tasas de interés y el momento de los ajustes de intereses. varios bancos también es inconsistente. La mayoría de los bancos chinos, como el ICBC, el Banco Agrícola de China y el Banco de Construcción de China, generalmente ajustan sus nuevas tasas de interés de reembolso basándose en la última tasa de interés de referencia del banco central el 1 de enero de cada año.

Los bancos extranjeros generalmente optan por realizar ajustes en el mes o trimestre en curso. Citibank implementará la nueva tasa de interés a principios del próximo trimestre, mientras que HSBC implementará la nueva tasa de interés el mismo día.

Para los propietarios de préstamos hipotecarios, si están en el canal de reducción de tasas de interés, obviamente es más rentable ajustarse lo antes posible, si están en el ciclo de aumento de tasas de interés, más tarde será el ajuste; cuanto más rentable sea.

En tercer lugar, no olvide cancelar el registro de la hipoteca después de pagar la hipoteca, ya sea que el préstamo se pague dentro del período del contrato o el pago anticipado, los ciudadanos no deben olvidar cancelar el registro de la hipoteca después de que se haya pagado el préstamo. completado.

Dependiendo de quién posea el certificado de propiedad, existen varios procedimientos para recuperar el certificado de propiedad después de reembolsar el préstamo. El caso más sencillo es que el certificado de propiedad original haya sido hipotecado en el banco. Si este es el caso, el comprador de la vivienda recibirá un comprobante de pago después de pagar el préstamo, o pagar el préstamo por adelantado, y el banco devolverá el certificado de propiedad original y el contrato de venta original al comprador de la vivienda. De esta manera, los compradores de viviendas pueden recuperar sus propios certificados de propiedad y no tener nada que ver con el banco.

Sin embargo, debido a las regulaciones operativas inconsistentes de las diferentes sucursales de varios bancos, algunas sucursales solo necesitan registrar una hipoteca y los compradores de viviendas pueden tener su propio certificado de propiedad con una marca de registro de hipoteca. Eso significa obtener el certificado de propiedad por adelantado antes de que se pague el préstamo, y otros elementos del certificado de propiedad indicarán el estado actual de la casa. Si este es el caso, después de pagar el préstamo, el comprador de la vivienda no sólo repetirá los pasos anteriores, sino que también pasará por un proceso de cancelación del registro de la hipoteca. Una vez que el comprador de la vivienda completa los trámites de liquidación con el banco, acude a la Autoridad de Vivienda para cancelar el registro de la hipoteca, es decir, sellar el sello de cancelación en otras columnas del certificado de propiedad inmobiliaria.

Como planificador financiero, recomiendo personas que sean aptas para el pago anticipado y que tengan las siguientes características básicas:

① Personas que no quieran endeudarse y no quieran endeudarse. soportar demasiada presión en la vida.

② Personas que han comprado recientemente una casa y se encuentran en las primeras etapas de amortización. Dado que acaba de comenzar a pagar el préstamo, la base de capital es grande y el interés es correspondientemente alto. Si tiene fondos inactivos disponibles y no tiene una mejor dirección de inversión, pagar el préstamo anticipadamente también es una buena opción.

③La situación en la que desea utilizar la casa como herramienta de financiación para obtener más préstamos del banco. Los precios de la vivienda han aumentado rápidamente en los últimos años y el valor de tasación de algunas casas ha aumentado significativamente en comparación con el período de compra inicial. Si cancela el préstamo hipotecario y luego pide prestado al banco con la propiedad como garantía, a menudo puede obtener un préstamo. línea de crédito más grande.

2. ¿Es bueno pagar el préstamo hipotecario anticipadamente?

Como planificador financiero, creo que depende de su situación si su situación permite el pago anticipado del préstamo. Entonces debe hacer un juicio integral basado en el monto del pago, el período de pago y el método de pago. No es una simple cuestión de si es bueno o malo, sino qué método es más adecuado para usted.

Como planificador financiero, creo que hay tres situaciones en las que no es aconsejable pagar un préstamo anticipadamente:

El primer punto es que al firmar el contrato de préstamo en sí, su descuento es aproximadamente un 20% de descuento. Entonces no es necesario considerar el pago anticipado, porque ya ha disfrutado de una tasa de interés con descuento más baja y actualmente se encuentra en el canal de reducción de tasas de interés. Si el banco central no reduce las tasas de interés durante el año, incluso si la última tasa de interés se implementa el 1 de enero del próximo año, la tasa de interés sólo será más baja que el período anterior.

El segundo punto son los compradores de viviendas cuyo período de amortización del principal igual ha expirado en 1/3. Dado que el saldo de principal igual consiste en dividir el monto total del préstamo en principales iguales, el interés de reembolso se calcula en función del principal restante. Es decir, cuanto más tarde llegue esta forma de amortización, menos capital quedará y por tanto menos intereses se generarán. En este caso, cuando el período de pago excede 1/3, el prestatario ha pagado casi la mitad de los intereses y se pagará una mayor parte del principal en el período posterior. El nivel de interés tiene poco impacto en el monto del pago.

El tercer punto son los compradores de vivienda que han alcanzado la etapa intermedia de pago igualitario del principal y los intereses. El pago igual de capital e intereses suma el capital y los intereses totales del préstamo hipotecario y luego los distribuye uniformemente entre cada mes. El interés mensual del préstamo se calcula en función del capital restante del préstamo al comienzo del mes y se liquida mensualmente. En otras palabras, la proporción del capital en el pago mensual aumenta mes a mes y la proporción de intereses disminuye mes a mes. A la mitad del período de amortización, la mayor parte de los intereses se han pagado, por lo que no tiene mucho sentido pagar el préstamo antes de tiempo.

Por supuesto, si tu situación no entra en las categorías anteriores, también debes prestar atención a las siguientes características a la hora de solicitar un préstamo hipotecario con antelación:

En primer lugar, el banco que solicitó le permite pagar el préstamo por adelantado en diferentes momentos. Cabe señalar que la mayoría de los bancos exigen al menos un año de pago antes de poder solicitar el pago anticipado, pero algunos bancos dicen que puede solicitar el pago anticipado en cualquier momento. . Entre los bancos estatales, el Banco de China y el Banco de Construcción de China necesitan reembolsar el préstamo durante un año antes de poder solicitar el reembolso anticipado, y el ICBC necesita medio año para reembolsar el préstamo por adelantado. Además, bancos como China Merchants Bank y Bank of Communications requieren un año para solicitar el reembolso anticipado del préstamo, mientras que Huaxia Bank declaró que se puede solicitar el reembolso del préstamo en cualquier momento.

En segundo lugar, los bancos tienen diferentes ciclos de ajuste de intereses. Generalmente, el período de la hipoteca es de más de 10 años. Durante este ciclo, es inevitable que el banco central ajuste las tasas de interés y el momento de los ajustes de intereses. varios bancos también es inconsistente. La mayoría de los bancos chinos, como el ICBC, el Banco Agrícola de China y el Banco de Construcción de China, generalmente ajustan sus nuevas tasas de interés de reembolso basándose en la última tasa de interés de referencia del banco central el 1 de enero de cada año.

Los bancos extranjeros generalmente optan por realizar ajustes en el mes o trimestre en curso. Citibank implementará la nueva tasa de interés a principios del próximo trimestre, mientras que HSBC implementará la nueva tasa de interés el mismo día.

Para los propietarios de hipotecas, si se encuentran en el canal de reducción de tipos de interés, obviamente es más rentable ajustarse lo antes posible; si se encuentran en el ciclo de subida de tipos de interés, cuanto más tarde sea el ajuste; , más rentable será.

En tercer lugar, no olvide cancelar el registro de la hipoteca después de pagar la hipoteca, ya sea que el préstamo se pague dentro del período del contrato o el pago anticipado, los ciudadanos no deben olvidar cancelar el registro de la hipoteca después de completar el pago del préstamo. .

Dependiendo de quién posea el certificado de propiedad, existen varios procedimientos para recuperar el certificado de propiedad después de reembolsar el préstamo. El caso más sencillo es que el certificado de propiedad original haya sido hipotecado en el banco. Si este es el caso, el comprador de la vivienda recibirá un comprobante de pago después de pagar el préstamo, o pagar el préstamo por adelantado, y el banco devolverá el certificado de propiedad original y el contrato de venta original al comprador de la vivienda.

De esta manera, los compradores de viviendas pueden recuperar sus propios certificados de propiedad y no tener nada que ver con el banco.

Sin embargo, debido a las regulaciones operativas inconsistentes de las diferentes sucursales de varios bancos, algunas sucursales solo necesitan registrar una hipoteca y los compradores de viviendas pueden tener su propio certificado de propiedad con una marca de registro de hipoteca. Eso significa obtener el certificado de propiedad por adelantado antes de que se pague el préstamo, y otros elementos del certificado de propiedad indicarán el estado actual de la casa. Si este es el caso, después de pagar el préstamo, el comprador de la vivienda no sólo repetirá los pasos anteriores, sino que también pasará por un proceso de cancelación del registro de la hipoteca. Una vez que el comprador de la vivienda completa los trámites de liquidación con el banco, acude a la Autoridad de Vivienda para cancelar el registro de la hipoteca, es decir, sellar el sello de cancelación en otras columnas del certificado de propiedad inmobiliaria.

Como planificador financiero, recomiendo que las personas aptas para el pago anticipado tengan las siguientes características básicas:

① Personas que no quieren endeudarse y no quieren soportar demasiada presión en la vida.

② Personas que han comprado recientemente una casa y se encuentran en las primeras etapas de amortización. Dado que acaba de comenzar a pagar el préstamo, la base de capital es grande y el interés es correspondientemente alto. Si tiene fondos inactivos disponibles y no tiene una mejor dirección de inversión, pagar el préstamo anticipadamente también es una buena opción.

③La situación en la que desea utilizar la casa como herramienta de financiación para obtener más préstamos del banco. Los precios de la vivienda han aumentado rápidamente en los últimos años y el valor de tasación de algunas casas ha aumentado significativamente en comparación con el período de compra inicial. Si cancela el préstamo hipotecario y luego pide prestado al banco con la propiedad como garantía, a menudo puede obtener un préstamo. línea de crédito más grande.

3. ¿Es rentable pagar una hipoteca por adelantado?

Si es rentable pagar una hipoteca por adelantado depende de la situación específica, si ya lo ha hecho. disfrutó de los descuentos especiales en el préstamo cuando firmó el contrato, entonces, siempre que el descuento sea de aproximadamente el 20%, generalmente no es rentable para usted pagar el préstamo antes de tiempo. De hecho, me he encontrado con este punto. lote. Si paga su hipoteca por adelantado, debemos comprender la tasa de interés del banco. Por ejemplo, cuando la tasa de interés de la hipoteca comience a bajar, será muy antieconómico pagarla por adelantado y sufrirá mucho porque la hipoteca. La caída de la tasa de interés ha compensado su pago anticipado. Mucha presión. Cuando calculamos el reembolso, debemos basarnos en la situación real. Si el valor de su casa obviamente se ha revalorizado y la tasa de interés se mantiene básicamente estable durante un período de tiempo, entonces puede considerar pagarla por adelantado, para poder hacerlo. un beneficio unilateralmente, lo que también es relativamente rentable. Si los precios de la vivienda en su ciudad han bajado hasta cierto punto y las tasas de interés son básicamente las mismas, entonces no hay necesidad de apresurarse a pagar por adelantado de inmediato. Podemos observar durante un período de tiempo para ver si existe la posibilidad de que los intereses aumenten. Las tasas seguirán aumentando. De lo contrario, no será necesario pagar por adelantado. En quinto lugar, la política económica del país se ha estabilizado durante un período de tiempo y los precios en el mercado inmobiliario han aumentado ligeramente. En este caso, se puede considerar el reembolso anticipado, porque la política económica es estable y el precio de la vivienda ha aumentado; No ha cambiado mucho, siempre y cuando sus finanzas lo permitan, le resultará más asequible pagar el préstamo antes de tiempo. Si tiene fondos inactivos disponibles y no tiene una mejor dirección de gestión financiera, pagar el préstamo anticipadamente también es una buena opción. Artículo 35 de las "Medidas de gestión de préstamos para vivienda personal" Si el prestatario tiene alguna de las siguientes circunstancias, el prestamista deberá responsabilizar al prestatario por incumplimiento del contrato de conformidad con las disposiciones pertinentes de las "Reglas generales de préstamos" del Banco Popular. de China: 1. El prestatario no paga el capital y los intereses del préstamo a tiempo; 2. El prestatario proporciona documentos o información falsos, lo que ha causado o puede causar pérdidas crediticias; 3. Sin el consentimiento del prestamista, el prestatario establecerá; hipotecar o pignorar bienes o acciones, vender, transferir, donar o duplicar la hipoteca 4. El prestatario cambia el propósito del préstamo sin autorización y se apropia indebidamente del préstamo. 5. El prestatario se niega u obstruye al prestamista la supervisión e inspección del uso de; el préstamo 6. El prestatario firma un contrato con otras personas jurídicas u organizaciones económicas que lesiona los derechos e intereses del prestamista 7. El garante viola el contrato de garantía o pierde la capacidad de asumir responsabilidad solidaria, la garantía se daña debido; por accidente y es insuficiente para pagar el principal y los intereses del préstamo, la aparente reducción de la prenda afecta la realización de la prenda por parte del prestamista, y el prestatario no implementa la nueva garantía como se requiere o se recién hipoteca (promesa).