¿El envejecimiento de la población hará que los precios de la vivienda en China sigan cayendo?
Recientemente, Xie Guozhong, el famoso "Comandante de la Fuerza Aérea" en el mercado inmobiliario, propuso en un foro: Nunca compres una casa, véndela tan pronto como tengas una casa vacía. Una de las razones es: China no tiene tanta gente y la población está disminuyendo. Entonces el sector inmobiliario nunca volverá y los precios de la vivienda siempre caerán. 2020 no está lejos. En 2015, la sociedad china entrará en la etapa de envejecimiento. Para 2020, la población disminuirá, no hay necesidad de arriesgarse a comprar una casa ahora.
A largo plazo, los factores que determinan la tendencia del mercado inmobiliario incluyen el nivel de crecimiento económico, el proceso de urbanización, el dividendo demográfico, el nivel de renta per cápita, etc. Por lo tanto, se puede decir que la población es uno de los factores importantes que afectan los precios de la vivienda. La regla general es que el crecimiento de la población total, el crecimiento de la población activa, la disminución de la población por hogar y el aumento de la población en edad adecuada para comprar una casa conducirán a un aumento en la demanda de vivienda. compra de vivienda y, a la inversa, provocará una disminución de la demanda de compra de vivienda.
Los países desarrollados ya tienen experiencia de la que sacar provecho. Desde la década de 1950, el tamaño de la población ha aumentado en general en países que han experimentado un aumento vertiginoso de los precios de la vivienda en los últimos años, incluidos Australia, Irlanda, el Reino Unido y los Estados Unidos.
Por el contrario, los precios de la vivienda en Alemania, Japón y Corea del Sur han estado cayendo durante la última década, coincidiendo con una desaceleración significativa en el crecimiento demográfico. Alemania y Japón alcanzaron su punto máximo alrededor de 2005, y se espera que Corea del Sur alcance su punto máximo alrededor de 2020. En términos del número de personas en edad adecuada para comprar casa, Alemania, Japón y Corea del Sur alcanzaron sus picos en 1995, 1980 y 2000. La proporción más alta de población en edad adecuada para comprar casa en la población total Tenía alrededor de 34 años. En Alemania, alrededor de 1995, los precios de la vivienda se encontraban en una etapa de crecimiento moderado, mientras que en Japón después de 1980 los precios de la vivienda estaban aumentando.
Existen muchas versiones de predicción. Según los principales datos del VI Censo Nacional, Zhang Weimin, subdirector de la Oficina Nacional de Estadísticas, cree que la población alcanzará un crecimiento cero alrededor de 2032, y seguirá disminuyendo ligeramente a partir de entonces. La “teoría 2020” de Xie Guozhong es demasiado pesimista.
En segundo lugar, la población en edad de trabajar (15-64 años). La proporción de la población en edad de trabajar de mi país en la población total, también conocida como dividendo demográfico, alcanzó su valor máximo en 2010: 74,5. En 2011, disminuyó ligeramente en 0,10 puntos porcentuales con respecto al año anterior, lo que representó la primera disminución. desde 2002. A nivel internacional, el estándar para entrar en una sociedad que envejece es que la proporción de la población mayor de 60 años con respecto a la población total llegue a 10, o que la proporción de la población mayor de 65 años con respecto a la población total llegue a 7. En 2000, el número de personas mayores de 60 años en mi país superaba el 10% de la población total, y China ha entrado oficialmente en una sociedad que envejece. Según el sexto censo nacional, la población de mi país de 60 años o más representaba el 13,26% de la población total del país.
En tercer lugar, la población en edad adecuada para comprar una casa (25-49 años). Desde una perspectiva nacional, la población de mi país en edad de comprar una vivienda alcanzó un máximo de aproximadamente 470 millones en 2008 y ha seguido disminuyendo desde entonces. A juzgar por los tres indicadores anteriores, ya pasó el momento en que la situación demográfica de mi país era más beneficiosa para el mercado inmobiliario. Basándonos únicamente en el análisis de la situación demográfica, la demanda de vivienda ha sido la más fuerte y urgente de los últimos seis o siete años.
Sin embargo, la situación de mi país es diferente de la de los países desarrollados. La rápida urbanización puede compensar hasta cierto punto el impacto de la desaceleración o incluso la disminución del crecimiento demográfico. En comparación con los países desarrollados, la urbanización de mi país está muy por detrás del desarrollo económico
. Por ejemplo, en 1980, cuando Japón tenía la mayor población en edad de recibir vivienda, la tasa de urbanización era cercana al 80%. En 2008, cuando mi país tenía la mayor población en edad de recibir vivienda, la tasa de urbanización oficial era sólo del 46%. %. Esto significa que con el rápido avance de la urbanización en mi país en los próximos 10 a 20 años, la población que se trasladará de los agricultores a las ciudades seguirá creando una enorme demanda para la compra de viviendas.
Según los cálculos del autor, el número de nuevos trabajadores urbanos en mi país alcanzó un punto máximo en 2005, superando ligeramente los 20 millones de personas. Desde entonces ha seguido cayendo, pero hasta 2030 seguirá cayendo. todavía llega a alrededor de 3 millones de nuevas personas. El aumento de la población en edad de comprar una vivienda no se convertirá en un crecimiento negativo hasta alrededor de 2027. Si la tasa de urbanización anual aumenta en un 0,8, entonces de 2015 a 2027, la población urbana anual en edad de comprar una vivienda será de alrededor de 245 millones.
Esto significa que la demanda residencial se mantendrá en general fuerte en los próximos 15 años. Esto no es lo que dijo Xie Guozhong: "Una vez que la población total disminuya, los precios de la vivienda sólo caerán pero no aumentarán".