Orientación contable integral: plazo para el reconocimiento de ingresos para empresas inmobiliarias
1. El plazo para el reconocimiento de ingresos en la contabilidad de empresas de desarrollo inmobiliario
(1) Puntos de vista comunes sobre el plazo para el reconocimiento de ingresos en la práctica de la contabilidad inmobiliaria
En la práctica, varias empresas promotoras de bienes raíces tienen diferentes métodos de reconocimiento para la realización de ingresos, que incluyen principalmente:
(1) firmar un contrato de preventa y cobrar un anticipo como base para el reconocimiento de ingresos
(2) Basado en la firma de un contrato formal de venta de una casa, se considera realización de ingresos.
(3) Al finalizar, se acepta la propiedad inmobiliaria desarrollada, un "aviso de mudanza" y un la factura de venta se emite como realización de la venta;
(4) Los ingresos se reconocen cuando se recibe el pago de la vivienda y se completan los trámites de transferencia de propiedad. Vale la pena mencionar que los estándares anteriores también variarán de persona a persona, y diferentes juicios profesionales conducirán a resultados diferentes. Por ejemplo, en los informes anuales de las empresas que cotizan en bolsa, varias empresas que cotizan en bolsa dedicadas al negocio de desarrollo inmobiliario hicieron que sus contadores públicos autorizados emitieran opiniones calificadas o párrafos explicativos en sus informes anuales debido a problemas con el reconocimiento de los ingresos por ventas de bienes raíces ese año. El desacuerdo entre la empresa y la CPA se centró en si se han transferido los importantes riesgos y beneficios de la propiedad de viviendas comerciales.
Las ventas de viviendas comerciales incluyen las ventas actuales de viviendas comerciales y las preventas de viviendas comerciales. Los ingresos por ventas del desarrollador se reconocen de acuerdo con el calibre de ingresos del "Sistema de Contabilidad Empresarial", es decir: la empresa ha transferido los principales riesgos y beneficios de la propiedad de los productos básicos al comprador y no ha retenido los derechos continuos normalmente asociados con ellos; derechos de propiedad y ningún control sobre los bienes vendidos; los beneficios económicos relacionados con la transacción pueden fluir hacia la empresa y los ingresos y costos relacionados pueden medirse de manera confiable; De esta forma, las empresas promotoras suelen creer que el momento en el que se pueden reconocer ingresos cuando se cumplen estas cuatro condiciones al mismo tiempo es generalmente cuando se tramita el certificado inmobiliario para el cliente, es decir, cuando se adquieren los derechos de propiedad. cambia, se reconocen los ingresos.
Por ejemplo, actualmente, alrededor del 80% de los clientes utilizan hipotecas bancarias para comprar casas, y los bancos suelen asignar el saldo restante a los promotores aproximadamente un mes después del pago inicial del cliente. El banco debe firmar un "Contrato de préstamo (hipotecario) para la compra de una vivienda personal" con el comprador de la vivienda. En este contrato, el promotor debe aparecer como garante y sellarlo con un sello oficial. La garantía que el desarrollador debe proporcionar en el contrato es "desde la fecha de firma de este contrato hasta la fecha en que el prestatario (comprador de la vivienda) completa el registro hipotecario formal del inmueble y obtiene el certificado de derechos inmobiliarios u otros bienes inmuebles". certificados de derechos y los entrega al prestamista para su custodia." Por tanto, el promotor debe asumir dicha responsabilidad solidaria antes de entregar íntegramente el sentido jurídico de la vivienda al comprador. Interpretación del Tribunal Popular sobre varias cuestiones Ley aplicable en el juicio de disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales Artículo 26 El comprador no paga el préstamo de acuerdo con el contrato de préstamo garantizado para viviendas comerciales y no completa los procedimientos de registro de hipotecas para viviendas comerciales con la parte garantizada El acreedor garantizado demanda Si el comprador solicita disponer de los derechos contractuales del comprador bajo el contrato de compraventa de vivienda comercial, deberá notificar al vendedor para participar en la demanda cuando el acreedor garantizado demanda al vendedor al mismo tiempo, si el vendedor dispone; garantía para el contrato de préstamo garantizado de vivienda comercial, figurará como ** *Codemandado. Artículo 27 El comprador no paga el préstamo según lo estipulado en el contrato de préstamo garantizado para vivienda comercial, pero ha obtenido el certificado de propiedad de la vivienda y ha completado los procedimientos de registro de la hipoteca para vivienda comercial con el acreedor garantizado. El acreedor hipotecario solicita al comprador que pague el préstamo o liquide el préstamo. La hipoteca si la casa se paga primero, el vendedor no se agregará como parte, a menos que el vendedor proporcione una garantía. Debido a que los desarrolladores tienen la posibilidad de asumir este tipo de responsabilidad conjunta y todavía existen ciertos riesgos e incertidumbres en el dinero de la compra recaudado, generalmente no reconocen los ingresos antes de solicitar un certificado de propiedad.
Artículo 34 de las “Medidas para la Administración de las Ventas de Vivienda Comercial”: La empresa promotora inmobiliaria deberá, dentro de los 60 días siguientes a la fecha de entrega de la vivienda comercial, presentar la información requerida para registrar la propiedad de la vivienda hasta la ubicación de la misma. Departamento administrativo inmobiliario. Las empresas de desarrollo inmobiliario ayudarán a los compradores de viviendas comerciales a gestionar los cambios de derechos de uso de la tierra y los procedimientos de registro de propiedad de la vivienda. Artículo 33 del "Reglamento de Gestión y Desarrollo de Bienes Raíces Urbanos": El comprador de una casa comercial pre-vendida deberá realizar los trámites de cambio de derecho de uso de suelo y registro de propiedad de la vivienda dentro de los 90 días siguientes a la fecha de entrega de la casa comercial; el comprador de una casa comercial existente deberá completar los procedimientos de cambio de derechos de uso de la tierra y registro de propiedad de la vivienda dentro de los 90 días siguientes a la fecha de la firma del contrato de venta. Por lo tanto, las empresas promotoras sólo están obligadas a ayudar en la tramitación de los trámites pertinentes, y corresponde al comprador decidir si realiza los trámites pertinentes. Algunos compradores demoran en pasar por los procedimientos de registro de propiedad, principalmente debido a dos consideraciones: (1) La casa comprada se venderá después de que aumente el valor. Al vender, realice los procedimientos de cambio de nombre con el desarrollador, para que no lo hagan. tendrá que pagar el impuesto sobre la primera escritura, el fondo de mantenimiento de la vivienda y otros gastos de gestión. (2) El promotor será solidariamente responsable de la garantía durante este período.
(2) La comprensión de este artículo sobre el límite de tiempo para los ingresos inmobiliarios
A continuación, los límites de tiempo anteriores para el reconocimiento de ingresos se analizarán uno por uno
(1) Firmar un contrato de preventa para cobrar La naturaleza del pago por adelantado es pago por adelantado, porque el contrato de preventa de bienes raíces es un comportamiento de preventa antes de que se complete la casa y es solo una parte de la oferta del contrato. la venta se puede realizar se determinará en función del avance del proyecto y la intención final del comprador. Un contrato de preventa es diferente de un contrato de construcción. Un contrato de construcción se refiere a un contrato celebrado para la construcción de una obra. activo, mientras que un contrato de preventa de bienes raíces es la intención de ambas partes de comprar y vender el bien. Por lo tanto, de acuerdo con las "Normas de contabilidad para empresas comerciales - Ingresos", se determina si los principales riesgos y beneficios de la propiedad del producto se han transferido al comprador, se firma un contrato de preventa y se cobra el anticipo. El producto desarrollado aún no ha sido completado y aceptado, no cumple con las condiciones para el reconocimiento de ingresos y no puede considerarse como base de implementación. Sólo después de que se complete y acepte el producto de desarrollo y se completen los procedimientos de entrega, se podrán confirmar los ingresos por ventas de bienes raíces y las "cuentas recibidas por adelantado" se podrán convertir en "ingresos operativos".
(2) Si la firma de un contrato de venta formal se puede realizar como una venta. Este artículo cree que la firma de un contrato de venta de casa formal todavía es solo de naturaleza preventa como un contrato de venta de productos industriales generales. , es solo un contrato de preventa en un sentido legal. Es muy probable que la oferta cambie, la casa no ha sido aceptada ni aprobada por el comprador y los principales riesgos y beneficios de la propiedad de los bienes no han sido transferidos. el comprador no cumple con las disposiciones pertinentes de las "Normas de contabilidad para empresas comerciales - Ingresos", por lo que no se pueden reconocer ingresos. Sólo si se cumplen las condiciones del contrato de construcción y existe un contrato de construcción irrevocable, los ingresos del negocio de desarrollo inmobiliario pueden reconocerse según el método del porcentaje de avance de acuerdo con el principio de reconocimiento de ingresos del contrato de construcción.
(3) Si los ingresos se reconocen después de recibir el pago de la vivienda y transferir los derechos de propiedad, habrá un retraso en los ingresos, lo que también es incompatible con el principio de reconocimiento de ingresos. Después de más de diez años de desarrollo en el mercado de desarrollo inmobiliario de mi país, el sistema de gestión relevante se ha vuelto relativamente completo antes del desarrollo de viviendas, es necesario pagar la tarifa de transferencia de terreno, obtener el certificado de uso de terreno y obtener la licencia de preventa. y obtener las regulaciones pertinentes durante el proyecto. Se puede obtener la licencia de venta y se puede firmar un contrato formal de venta de la casa solo después de la aceptación de finalización del departamento y la inspección real del edificio por parte del departamento de administración del edificio. Por lo tanto, cuando el proyecto ha sido finalizado y ha sido aceptado por los departamentos correspondientes, la casa ha sido aceptada por el comprador, la superficie y el precio de la casa no tienen objeciones y el comprador ha sido entregado para su check-in, según según los estándares de ingresos: los principales riesgos y beneficios de la propiedad de los bienes se han transferido a Para el comprador, si los derechos de propiedad se han transferido no es una condición necesaria para reconocer los ingresos. Debido a que sabemos que el manejo de los procedimientos de transferencia de derechos de propiedad involucra a departamentos gubernamentales relevantes, como administración de bienes raíces, administración de tierras e impuestos, el tiempo para completar el certificado de derechos de propiedad está fuera del control del desarrollador o comprador.
En resumen, este artículo considera que el reconocimiento de rentas inmobiliarias debe cumplir las siguientes condiciones:
(1) El producto de desarrollo ha sido completado y aceptado por los departamentos pertinentes. , y el área de vivienda ha sido aprobada por los departamentos pertinentes. Determinación por el departamento;
(2) Un contrato formal de venta de la casa firmado con el cliente
(3) El sujeto; Asunto: la casa ha sido aceptada por el cliente, y la estructura, el área de venta y el área de vivienda de la casa han sido inspeccionados y aceptados por el cliente. Tanto el comprador como el vendedor no tienen objeciones al pago y han completado. los procedimientos de entrega y check-in con el cliente. Ambas partes han cumplido con sus obligaciones estipuladas en el contrato. Porque una vez completados los trámites de entrega de la casa, puede acudir al departamento correspondiente con los documentos pertinentes para solicitar garantías relacionadas con bienes raíces. Al igual que los productos básicos, una vez que la casa ha sido aceptada por el comprador y se completan los trámites de entrega. se puede cobrar el pago de la vivienda y obtener protección jurídica. Por tanto, está relacionado con la propiedad de la vivienda. Los principales riesgos y beneficios se han transferido al comprador, según la normativa vigente en materia de gestión inmobiliaria. la empresa de desarrollo inmobiliario vende la casa y completa los procedimientos de transferencia, debe entregarse a la empresa de administración de propiedades en el área del proyecto de desarrollo para su administración, y la empresa de desarrollo inmobiliario ya no tiene derechos de administración ni derechos de control en cuanto a los costos relacionados; En cuanto a los ingresos, los costos relacionados con la casa se han construido y se pueden medir de manera confiable. Por lo tanto, este artículo considera que el reconocimiento de rentas inmobiliarias sólo puede cumplir con las "Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales - Rentas" si se cumplen al mismo tiempo las condiciones anteriores.
2. Plazo para el reconocimiento de rentas conforme a la ley tributaria de las empresas promotoras inmobiliarias
Con el fin de fortalecer la recaudación y gestión del impuesto sobre la renta de las empresas promotoras inmobiliarias y uniformar el impuesto. sobre el comportamiento de pago de las empresas de desarrollo inmobiliario, la Administración Estatal de Industria y Comercio publicó el "Aviso sobre la recaudación de las empresas de desarrollo inmobiliario sobre cuestiones relativas al impuesto sobre la renta de las sociedades" (Guoshuifa [2006] Nº 31).
(1) Respecto al reconocimiento de los ingresos por ventas de productos de desarrollo
Edificios residenciales, edificios comerciales y otros edificios, anexos y otros edificios que sean desarrollados y construidos por el desarrollo inmobiliario Las empresas para su posterior venta. Las instalaciones de apoyo, etc., deben reconocerse por separado según la naturaleza de la fuente de ingresos y el método de venta, y la realización de los ingresos de acuerdo con los siguientes principios:
1. Si el desarrollo. El producto se vende mediante un método de pago completo único, la realización del ingreso debe confirmarse después de recibir el precio real o La realización del ingreso se reconoce en la fecha en que se obtiene la prueba (derecho) de solicitar el precio. ?
2. Si el producto en desarrollo se vende mediante cobro a plazos, la realización del ingreso deberá reconocerse según el precio y fecha de pago pactados en el contrato o acuerdo de compraventa. Si el pagador paga por adelantado, el ingreso se reconocerá en la fecha efectiva de pago.
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3. Si un producto de desarrollo se vende mediante hipoteca bancaria, el monto del ingreso debe determinarse de acuerdo con el precio estipulado en el contrato o acuerdo de compraventa. El pago inicial debe reconocerse en la fecha real de recepción. , y el saldo debe pagarse en el banco. La realización del ingreso se reconoce en la fecha de transferencia del préstamo hipotecario. ?
4. Si los productos desarrollados se venden en régimen de encomienda, la realización de ingresos se reconocerá según los siguientes principios:
(1) Si los productos desarrollados se encomiendan para venderse a comisión, los ingresos se reconocerán sobre la base de La realización del precio pactado en el contrato o acuerdo de venta se reconocerá en la fecha en que se reciba la lista de productos desarrollados vendidos por el fiduciario.
(2) Si se confía la venta del producto de desarrollo de una manera que se considera una compra total, se trata de un contrato o acuerdo de venta firmado entre la empresa de desarrollo y el comprador, o la empresa de desarrollo, el el fiduciario y el comprador han firmado un acuerdo tripartito. En el caso de un contrato o acuerdo de venta, si el precio acordado en el contrato o acuerdo de venta es superior al precio de compra, el ingreso se reconocerá en la fecha de recepción. de la lista de productos desarrollados vendidos por el fiduciario con base en el precio pactado en el contrato o acuerdo de compraventa. Realización Si el precio pactado en el contrato o acuerdo de compraventa es inferior al precio de compra en los dos primeros casos, o el fiduciario firma; un contrato de venta o acuerdo con el comprador, el precio se calculará con base en el precio de compra al recibirlo el fiduciario. La realización de los ingresos se reconoce en la fecha en que se ha vendido la lista de productos desarrollados.
(3) Si se adopta el precio base (precio garantizado) y se confía a las dos partes la venta del producto desarrollado compartiendo el exceso del precio base, la empresa de desarrollo y el comprador firman un acuerdo de venta. contrato o acuerdo, o la empresa de desarrollo, el fiduciario, Si las tres partes del comprador firman un contrato o acuerdo de venta juntas, si el precio acordado en el contrato o acuerdo de venta es mayor que el precio base, el precio se calculará en base sobre el precio pactado en el contrato o acuerdo de venta al recibir los productos desarrollados vendidos por el fiduciario. La realización de los ingresos se reconoce en la fecha de la lista, y la empresa de desarrollo pagará la parte del fideicomisario de acuerdo con la reglamentación, que deberá ser determinada. no se deducirá directamente de los ingresos por ventas; si el precio estipulado en el contrato o acuerdo de venta es inferior al precio base, el precio se calculará con base en el precio base del día de la recepción. la fecha en que el fiduciario haya vendido la lista de productos desarrollados. Si el contrato de compraventa se firma directamente entre el fiduciario y el comprador, el ingreso se reconocerá con base en el precio base más la participación obtenida conforme a la reglamentación en la fecha de recepción de la lista de productos desarrollados vendidos por el fiduciario. ?
(4) Si se utiliza el método de suscripción para encomendar la venta de productos desarrollados, la realización de ingresos puede reconocerse durante el período de suscripción de acuerdo con las disposiciones pertinentes del contrato de suscripción y con referencia al disposiciones anteriores (1) a (3); al vencimiento del período de suscripción. Para los productos desarrollados que aún no han sido vendidos, la empresa de desarrollo deberá reconocer la realización de ingresos con base en el precio y el método de pago acordado en el contrato o acuerdo de suscripción.
5. Si la empresa desarrolladora arrienda primero el producto desarrollado y luego lo vende: Si el producto desarrollado se convierte en un activo fijo, el precio obtenido durante el período de arrendamiento se reconocerá como ingreso por alquiler, y cuando se vende, se reconocerá como activo fijo. La realización de renta se reconocerá con base en el activo; si el producto desarrollado no se convierte en activo fijo, se reconocerá como realización de renta el precio obtenido durante el período de arrendamiento; como alquiler, y cuando se realice la venta, la realización de la renta se reconocerá como la venta del producto desarrollado. 6. Si los ingresos se obtienen en forma de participación en activos no monetarios, la realización de los ingresos deberá reconocerse cuando la participación se utilice para desarrollar productos.
(2) Cuestiones relativas al reconocimiento de ingresos previos al arrendamiento de productos de desarrollo
Antes de que se completen los productos de desarrollo de nueva construcción o se lleve a cabo el registro inmobiliario inicial y la propiedad Se obtiene el certificado de propiedad, la empresa promotora firmará un contrato con el arrendatario. En el caso de un contrato de reserva de arrendamiento, a partir de la fecha de entrega del producto desarrollado al arrendatario para su uso, se considerará el precio previo al arrendamiento obtenido por el arrendador. se reconocerán como ingresos por concepto de alquiler, deduciéndose antes de impuestos como gastos de alquiler los honorarios previos al arrendamiento pagados por el arrendatario.
(3) Cuestiones relativas al tratamiento fiscal de los productos desarrollados como actividades de venta
Las empresas de desarrollo convierten los productos desarrollados en activos fijos o los utilizan para donaciones, patrocinios, beneficios para empleados, recompensas, beneficios externos. Se considerarán ventas las inversiones, la distribución a accionistas o inversores, el pago de deudas, el intercambio por activos no monetarios de otras empresas, instituciones y personas, etc., y se reconocerán ingresos cuando se pierda la propiedad o los derechos de uso de los productos desarrollados. se transfieren, o cuando se obtienen efectivamente los derechos sobre el beneficio (o la realización del beneficio). El método y orden de reconocimiento de ingresos (o ganancias) es:
1. Determinar con base en el precio de venta en el mercado de productos similares desarrollados por la empresa en el pasado reciente o el mes más reciente de este año; ?
2. Determinado por el supervisor Las autoridades tributarias se referirán al valor razonable del mercado local de productos desarrollados similares;
3. Determinar con base en el margen de beneficio de costo del desarrollado. productos. El margen costo-beneficio de los productos desarrollados no será inferior al 15%, y la proporción específica será determinada por la autoridad fiscal competente.
(4) Cuestiones relativas al tratamiento fiscal de los proyectos de construcción encomendados y la prestación de servicios laborales
1. Si una empresa de desarrollo construye proyectos encomendados y proporciona servicios laborales por un período no superior a 12 meses , podrá estar sujeto a las estipulaciones fiscales en el contrato. La realización del ingreso se reconocerá en la fecha de fijación del precio o en la fecha de finalización del contrato, si la duración excede de 12 meses, la realización del ingreso podrá reconocerse trimestralmente; base utilizando el método del porcentaje de finalización. ?
El método del porcentaje de avance reconoce los ingresos y gastos en proporción al avance de avance del contrato. El progreso de la finalización puede determinarse mediante métodos tales como la proporción de los costos reales acumulados del contrato con respecto a los costos totales estimados del contrato, la proporción del trabajo del contrato completado con respecto a la carga de trabajo total estimada del contrato y la medición de la carga de trabajo del contrato completado.
2. Si los materiales, desechos, desechos, proyectos desechados o residuos de productos ahorrados por la empresa de desarrollo en el proceso de proyectos de construcción y prestación de servicios laborales son retenidos por la empresa de desarrollo de acuerdo con el contrato, se transferirán a la empresa de desarrollo. La realización de los ingresos se reconoce con base en el precio justo de transacción en el mercado cuando efectivamente se obtengan.
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