Préstamo del Banco Huixing
¿La tierra es tuya? ¿Hay algún plan de construcción?
2. ¿Cuál es el proceso básico de los préstamos para el desarrollo de proyectos inmobiliarios?
El proceso básico de los préstamos para el desarrollo de proyectos inmobiliarios es el siguiente: 1. Presentación de la solicitud 2. Investigación y aceptación 3. Evaluación del proyecto 4. Verificación y aprobación 5. Trámites 6. Archivo de documentos 7. Post-préstamo gestión 8. Cobro y devolución de préstamos Guardar. Artículo 10 de las "Medidas de gestión de préstamos para construcción y desarrollo inmobiliario del Banco Agrícola de China (prueba)": las empresas de desarrollo inmobiliario o las empresas de construcción e instalación presentan directamente solicitudes de préstamo por escrito al banco, especificando el monto del préstamo, la moneda, el plazo y el propósito. , método de préstamo y método de garantía, fuente de pago y capacidad de pago, etc. Artículo 11: Si el banco acepta aceptar la solicitud de préstamo y solicita un préstamo de desarrollo inmobiliario, deberá notificar al desarrollador para que complete formalmente la "Solicitud de Préstamo para Activos Fijos (Mediano y Largo Plazo)" al momento de solicitar una construcción; e instalación, si es un préstamo a corto plazo basado en el período de financiamiento, Notificar a las empresas de construcción e instalación para que completen formalmente el "Formulario de solicitud de préstamo para capital de trabajo (a corto plazo)" y notificar a los prestatarios para que completen formalmente el "Formulario de solicitud de préstamo para capital de trabajo (a corto plazo)" Formulario de solicitud de préstamo para activos (a largo plazo). Artículo 13: Además del contenido de la investigación especificado en el "Sistema de gestión de préstamos del Banco Agrícola de China" y los "Procedimientos operativos de préstamos", el departamento de investigación de préstamos también debe investigar y determinar la legalidad de los préstamos para el desarrollo inmobiliario: (1) Bienes raíces calificaciones de desarrollo. Principalmente investiga si la licencia comercial del prestatario es auténtica y válida, y si el alcance comercial especificado en la licencia incluye desarrollo inmobiliario, ventas de bienes raíces y otros proyectos. (2) Vigencia del certificado de calificación de desarrollo. Investigar si el certificado de calificación de desarrollo del desarrollador es auténtico y válido, y si ha sido inspeccionado por la autoridad competente. (3) La autenticidad y vigencia del contrato de transferencia de tierras. Se debe investigar si el contrato de transferencia de tierras es auténtico y válido, y si se ha aprobado el mapa de líneas rojas de planificación territorial. (4) Integridad de los documentos legales. Se debe investigar si se ha pagado la tarifa de transferencia de terreno para el terreno donde se ubica el proyecto, si el certificado de uso de terreno de propiedad estatal, el permiso de planificación del terreno para la construcción, el permiso de planificación del proyecto de construcción y el permiso de construcción (apertura) del proyecto de construcción están completos. y válido si la preventa ha comenzado, si existe una "Licencia de preventa" válida si los documentos anteriores son documentos temporales; (5) Cumplimiento de los propósitos del préstamo. Se debe investigar si el desarrollo del proyecto de préstamo cumple con las leyes, regulaciones y políticas nacionales pertinentes. En el caso de aquellos que implican la conversión de tierras agrícolas en tierras de construcción, se debe investigar si se han completado los procedimientos de aprobación para la conversión de tierras agrícolas y si se trata de una "especulación de tierras" encubierta en forma de cambio real del uso de tierras agrícolas. proyectos de construcción o desarrollo inmobiliario, permisos de planificación y transferencia de mapas de líneas rojas. Si terrenos de propiedad colectiva dentro de áreas de planificación urbana se utilizan para el desarrollo inmobiliario, se debe investigar si pueden transferirse con compensación después de la requisa y la conversión en propiedad estatal; tierra de acuerdo con la ley. (6) Legalidad de los acuerdos o contratos de construcción y construcción conjunta. (7) Para proyectos de desarrollo de viviendas asequibles, también es necesario investigar si el proyecto está incluido en el plan de inversión y plan de crédito anual para la construcción de viviendas asequibles, si los documentos de exención de impuestos son verdaderos y válidos y si la asignación de terreno es legal. . (8) Legalidad de la garantía. De acuerdo con las leyes y reglamentos pertinentes sobre administración de bienes raíces, no se permite hipotecar las siguientes propiedades: 1. Edificios, casas e instalaciones ilegales que se hayan incluido en el alcance; 2. Instalaciones militares; 3. Los derechos de uso de la tierra obtenidos mediante transferencia se pueden recuperar de forma gratuita después de dos años de desarrollo; 4. Se han registrado los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal; con la hipoteca de la propiedad de los edificios elevados, la propiedad de la casa elevada se ha registrado como una hipoteca con derechos de uso de la tierra de propiedad estatal como garantía. De acuerdo con las restricciones pertinentes a la transferencia de bienes inmuebles conforme a la Ley de Bienes Raíces, se deben evitar como garantía las siguientes propiedades inmobiliarias: 1. No pagar la tarifa total de transferencia del derecho de uso de la tierra y obtener el certificado de derecho de uso de la tierra según lo estipulado en el contrato de transferencia de tierra 2. La inversión y el desarrollo de acuerdo con el contrato de transferencia de tierra es un proyecto de construcción de viviendas, y si más del 25% de la misma; la inversión total no se ha completado, se considera un desarrollo de terreno Y no se han formado las condiciones para terrenos industriales u otros terrenos de construcción 3. Los terrenos de propiedad colectiva en el área de planificación urbana aún no se han convertido en terrenos de propiedad estatal; . Para investigar la legalidad de los préstamos para construcción e instalación, además de los contenidos de la investigación especificados en el "Sistema de gestión de préstamos del Banco Agrícola de China" y los "Procedimientos operativos de préstamos", también se debe investigar y determinar lo siguiente: (1) Construcción e instalación calificaciones. Principalmente investiga si la licencia comercial del prestatario es auténtica y válida, si el alcance comercial especificado en la licencia incluye proyectos de construcción, instalación, decoración y otros, y si la licencia comercial ha pasado los procedimientos de inspección anual del departamento de administración industrial y comercial. (2) El período de validez del certificado de calificación de la empresa de construcción y la legalidad de las actividades de construcción.
Se debe investigar si el certificado de calificación de la empresa constructora es válido, si ha sido inspeccionado por el departamento competente, si sus actividades de construcción exceden el alcance comercial permitido por el nivel de calificación de la empresa y si realiza proyectos en nombre de otros. empresas constructoras. (3) Licencia de construcción de empresas extranjeras. Debe investigarse si las empresas de construcción e instalación registradas en otros lugares tienen licencia para participar en proyectos de construcción locales y si la licencia es auténtica y válida. (4) Los contratos y acuerdos de adjudicación y construcción proporcionados por las empresas de construcción e instalación son verdaderos y válidos. (5) De acuerdo con la finalidad real del préstamo. Si se utiliza para artículos prohibidos enumerados en políticas nacionales, como paquetes de prelanzamiento. Artículo 20: Los préstamos para desarrollo inmobiliario y los préstamos a mediano y largo plazo para construcción e instalación se verificarán y emitirán uno por uno, y los procedimientos de emisión de préstamos se manejarán uno por uno en función de las necesidades de diseño del proyecto y el progreso real de la construcción.
En tercer lugar, ¿cuál era la relación entre promotores, hipotecas y compradores en la antigüedad?
En primer lugar, existían formas modernas como las empresas desarrolladoras en la antigüedad, pero sus funciones eran las mismas que las de los desarrolladores modernos, es decir, la persona a cargo. Hay muchos desarrolladores famosos en la historia de China. Antes de que Wang Mang se convirtiera en emperador, invirtió 1 millón de yuanes para comprar 30 hectáreas de tierra en la capital, construyó varias casas y las vendió a precios bajos a los refugiados. Después de que Pei Du, el primer ministro de la dinastía Tang, se jubilara, también fue trasladado a Luoyang como amigo y colega. En "Taiping Guangji", también hay un gran jefe, Dou_, que compró 10 acres de tierras bajas con 30.000 monedas de cobre. Después de que fue arrasado, construyó 20 tiendas. Jinghuan, que tiene más de cuatro productos, compró terrenos (bienes raíces) en los suburbios de Beijing y los vendió después de la construcción. Yang Jingting, un poeta Qing, escribió en "Odas varias de Dumen": "Derribar Huatang. Vea cómo se construyó y vendió, y cuántos funcionarios vivían en los bolsillos oficiales. Se dice que después de que los funcionarios manchúes se jubilaran, <". p>En segundo lugar, las tasas de propiedad de viviendas en la antigüedad no eran más altas que las actuales. Tomando como ejemplo la dinastía Song, la población alcanzó alrededor de 500.000 habitantes. Aparte de las carreteras y el agua, el resto de la ciudad está lleno de casas y hay pocos espacios abiertos para el desarrollo. En septiembre del segundo año del reinado de Yongxi, Song Taizong quiso ampliar el palacio y canceló el plan de expansión. Durante el apogeo de la dinastía Song del Sur, la población de la capital, Hangzhou, se disparó a más de 1 millón, mientras que Beijing, con una superficie urbana de menos de 30 kilómetros cuadrados, era tan plana que muchos funcionarios vivían allí.
En tercer lugar, aunque los préstamos se utilizaban para pagar casas en la antigüedad, especialmente en la dinastía Ming, se convirtieron en la principal solución para los residentes urbanos cuando carecían de casas.
Te preguntarás, en aquella época no había bancos. ¿A quién le prestan dinero?
Hay aproximadamente cuatro canales: primero, busque una casa de empeño para un préstamo; segundo, busque un préstamo bancario; tercero, busque una imprenta para un préstamo; cuarto, organice su propia "reunión de dinero"; compradores. Prestarse dinero unos a otros.
Hablemos primero de los canales de casas de empeño.
Cuando las tiendas en ciudades grandes y medianas de China tienen escasez de dinero, pueden llevar cosas a casas de empeño, pedir a la gente que estime el precio y luego prestar dinero a una tasa de interés del 70% o menos del precio estimado, y concertar una cita para la fecha de pago y la tasa de interés. Cuando llegue la fecha límite, podrán devolver el dinero a la casa de empeño con una mano y guardar sus pertenencias en la otra. Obviamente, este es un método relativamente primitivo. Los compradores de viviendas acuden a casas de empeño para solicitar préstamos y accesorios hipotecarios, joyas, antigüedades, caligrafía y pinturas y otros bienes muebles, uno de los cuales son certificados de bienes raíces como títulos de propiedad y títulos de propiedad. El interés generalmente se calcula mensualmente. Si bien las tasas de interés anteriores solían ser más altas, las tasas de interés mensuales de Libai suelen ser más bajas, con tasas de interés mensuales que oscilan entre el 2% y el 5%. En ciertos períodos, los pagos del gobierno estaban limitados. Por ejemplo, en las dinastías Song del Sur y Ming y Qing, la tasa de interés mensual para las casas de empeño no podía exceder el 3%.
Cabe señalar que la "tasa de interés mensual" mencionada aquí es la misma que ahora y requiere interés compuesto. Por ejemplo, si le falta dinero para comprar una casa, puede robar la colección de antigüedades de su padre de su casa, encontrar una casa de empeño como garantía y pedir prestado 100.000 yuanes a una tasa de interés del 3% mensual. ¿Cuánto dinero puedes prestar a una casa de empeño a cambio de las antigüedades de tu padre? Si el interés es simple, el interés mensual es de 3.000 yuanes, y después de un año será de 136.000 yuanes con interés y si es interés compuesto, el interés del primer mes es de 3.000, el interés del segundo mes es de 3.900, y El interés del tercer mes es 4170, por lo que tendrás que devolver 142576 yuanes a la casa de empeño.
Los amigos inteligentes descubrirán que el volumen de compras en la antigüedad no era grande. ¿Por qué? No es porque la casa de empeño pague intereses compuestos, que son demasiado difíciles de pagar, sino porque es necesario utilizar algo como garantía para obtener un préstamo de una casa de empeño. Para los compradores de vivienda que necesitan un préstamo con urgencia, este umbral es demasiado alto. En primer lugar, no tienen casa y no pueden obtener un certificado de propiedad inmobiliaria; en segundo lugar, es poco probable que tengan bienes muebles particularmente valiosos en casa, de lo contrario los habrían vendido para compensar el pago de la casa. ¿Ir a una casa de empeño a pedir dinero prestado?
Bien, dejemos de lado las casas de empeño y hablemos de bancos.
Los bancos aparecieron más tarde. Según la visión dominante de la historia económica, los bancos de dinero decentes no aparecieron hasta la dinastía Ming. Sin embargo, una de las ventajas de los bancos privados para los compradores de viviendas es que pueden prestar sin garantía, siempre que el prestamista pueda encontrar un garante sólido y de buena reputación. Si el prestamista tiene buen crédito y puede ganarse la confianza del banco, entonces incluso un garante puede obtener un préstamo del banco.
A finales de las dinastías Ming y Qing, los bancos estaban repartidos por todo el país, pero sus principales negocios eran similares: depósitos, préstamos y cambio de divisas. Muchos bancos reciben depósitos de los ahorradores y luego los prestan a personas que los necesitan con urgencia, y pueden ganar una cierta diferencia de precio. En aquella época, la función principal del almacenamiento bancario era la custodia, no la conservación del valor. Cuando un empresario deposita dinero en un banco, normalmente no genera intereses. Incluso si lo hubiera, el tipo de interés es mucho más bajo que el tipo de interés cuando los bancos prestan dinero. Por ejemplo, durante el período Guangxu de la dinastía Qing, las tasas de interés de los depósitos de los principales bancos de Shanghai eran generalmente de alrededor del 3% mensual, mientras que las tasas de interés de los préstamos eran tan bajas como el 7% mensual, mientras que las tasas de interés de los préstamos actuales son hasta un 30% mensual. En aquella época, al igual que los bancos modernos, los bancos utilizaban el interés simple para absorber depósitos y el interés compuesto para prestar en el extranjero. Supongamos que encuentra un garante y solicita un préstamo actual de 100.000 yuanes al banco. El interés mensual se calcula en 30%. Luego, después de un año, debe reembolsar 230.000 yuanes. Esto da mucho miedo.
Lo interesante es que si eres muy rico y tienes un depósito fijo de millones en un banco durante la última dinastía Qing, si quieres comprar una mansión que valga decenas de millones algún día, puedes Vaya a este banco para obtener un sobregiro y no tendrá que pagar intereses. Se puede ver que odiar a los pobres y amar a los ricos es un problema inherente a la industria financiera, y ni los bancos de la dinastía Qing ni los bancos modernos están exentos de este problema.