¿Qué es el apalancamiento financiero?

Primero, ¿qué es el apalancamiento financiero?

El apalancamiento financiero puede magnificar los resultados de la inversión. No se devengan pérdidas a tipo fijo. Por tanto, los usuarios deben analizar cuidadosamente los riesgos de retorno de los proyectos de inversión.

Al utilizar la herramienta del apalancamiento financiero, el flujo de caja debe tener en cuenta este aspecto; de lo contrario, una vez que se rompe la cadena de capital, incluso si el resultado final puede ser enormes ganancias, se debe aumentar.

Utilizar productos crediticios para inversiones inmobiliarias es en realidad simplemente alquilarlos a otros. Incluso si la tendencia del sector inmobiliario en la siguiente etapa se puede predecir de manera muy optimista, es imposible utilizar el apalancamiento financiero para consumir espacio ilimitado solo para permitir el uso del apalancamiento financiero.

Para proteger sus propios fondos, las instituciones deben considerar si los clientes del préstamo pueden pagar y si existe un problema con la cadena de capital del cliente si el préstamo se puede recuperar.

2. ¿Qué es el apalancamiento financiero?

El apalancamiento financiero es el uso del índice de apalancamiento para la inversión, que puede amplificar los resultados de la inversión después de su uso. Independientemente de si el resultado final es ganancia o pérdida, aumentará a una tasa fija. Por ello, antes de utilizar esta herramienta, los inversores deben analizar detenidamente las expectativas de rentabilidad y los posibles riesgos del proyecto de inversión.

Al utilizar el apalancamiento financiero como herramienta, los gastos de flujo de caja pueden aumentar, lo cual debe tenerse en cuenta. De lo contrario, una vez que se rompa la cadena de capital, incluso si el resultado final puede ser enormes ganancias, todavía tendrás que afrontar el resultado de una salida anticipada.

Debido a que la fuente del préstamo es una institución financiera, para proteger sus propios fondos, las instituciones financieras deben considerar si el cliente del préstamo puede pagar el pago mensual y si hay algún problema con el cadena de capital del cliente, si el préstamo se puede recuperar.

En tercer lugar, ¿qué es el apalancamiento financiero?

El principio básico del apalancamiento financiero no es complicado, pero ¿cómo aplicar un principio a un ejemplo práctico? ¿Te gustan los bienes raíces?

Utilizar productos crediticios para operar inversiones inmobiliarias es en realidad simplemente alquilar los fondos de otras personas para ganar dinero usted mismo. Sin embargo, incluso si predecimos con optimismo la tendencia del sector inmobiliario en la siguiente etapa, es imposible utilizar el apalancamiento financiero para consumir bienes raíces sin límites. En la etapa inicial, hay muy poco margen para que los inversores utilicen el apalancamiento financiero. La razón es simple porque la fuente del préstamo es una institución financiera. Para garantizar la seguridad de sus propios fondos, las instituciones financieras deben considerar si los clientes de préstamos pueden afrontar los pagos mensuales y si los préstamos pueden recuperarse si hay un problema con la cadena de capital del cliente, porque de esta manera, será Es difícil para los inversores obtener beneficios de los bienes inmuebles en los que invierten. Pedir prestado un alto porcentaje de los préstamos, incluso si los hay. También hay que pagar costos de préstamo mucho más altos. En segundo lugar, la institución crediticia considerará si el prestatario puede soportar la presión de pago mensual en función de sus ingresos, y el juicio sobre la capacidad de pago depende enteramente de todos los ingresos determinables del prestatario, como salario, alquiler, etc. Por otro lado, los ingresos inciertos de los inversores, como la apreciación de la propiedad, las deducciones fiscales, etc., no pueden incluirse como ingresos en la capacidad de reembolso del inversor.

A continuación se muestra un ejemplo del uso del apalancamiento financiero para invertir en bienes raíces. Para simplificar el ejemplo, supongamos que los ingresos del inversor son 0,000 por año (antes de impuestos) y el aumento salarial anual es 0,000. El valor de los bienes inmuebles ha aumentado constantemente a una tasa anual del 8%. El interés de los préstamos bancarios siempre se mantendrá sin cambios en el 7,6%.

Después de un período de duro trabajo, el inversor dispone de un depósito de 0.000 yuanes. En este punto, decidió dejar de alquilar y empezar a buscarse una casa. Pago inicial 0,000. Con un pago inicial del 20%, puede comprar una casa por valor de 0.000, obtener un préstamo de 0 y realizar pagos semanales de 1,76. La fórmula de cálculo del tipo impositivo que se le aplica actualmente es: impuesto a pagar = 258030% (60.000_25.000) = 0,080. Entonces su ingreso neto es 60000 _ 13080 = 920. Entonces su ingreso semanal es 2,3. Después de deducir el monto del pago semanal, el monto restante es 902,3_651,76=0,54. Como tengo mi propia residencia, mi consumo semanal se reduce mucho, suponiendo que sea 0 por semana. Además, para reducir mi presión de pago, este inversionista alquiló otras habitaciones libres en su casa. Suponiendo que pueda ganar 0 por semana, el saldo semanal del inversionista es ahora 0,54. Los inversores utilizan las funciones de pago anticipado y depósito múltiple y retiro múltiple de la institución financiera para pagar todos los saldos semanales por adelantado.

Tres años después, los ingresos del inversor aumentaron a 0,000 y el valor de la propiedad aumentó a 0,000. El saldo del préstamo es 7.851,6 (para facilitar el cálculo, se ignora el impacto del interés compuesto). El ratio de préstamos real es ahora del 46,4%. Aunque dije en el artículo anterior que las propiedades de valor agregado general deben venderse para poder realizarse, de hecho, si el índice de préstamo se aumenta mediante refinanciamiento, la parte de valor agregado de la propiedad se realizará (porque de hecho, durante el período del préstamo, el índice de préstamo ha ido disminuyendo). Entonces, ahora el límite de efectivo que un prestamista puede retirar es 8.148,4. En los últimos tres años, el depósito del inversor simplemente se ha duplicado, y todavía quedan 4.000 yuanes equivalentes al depósito en el inmueble, y los activos * * * totales han aumentado en 2148,4. El ingreso salarial neto de los últimos tres años es 7060, deduciendo el gasto semanal de 0, más el alquiler semanal de 0 si no compra una casa, por lo que el gasto real de los últimos tres años debería ser 800. Si no compra una casa, la apreciación del activo del inversor será de 0,260. Así, en estos tres años, los rendimientos de los inversores se duplicaron con creces.

En este momento, el inversor considera utilizar los 7.851,6 recaudados por la propiedad para retirar dinero (refinanciar) para invertir en otra propiedad. Ahora tiene dos opciones, comprar la casa con el pago total o comprarla con un préstamo. Tres años después, comparemos las diferencias entre los dos métodos. En primer lugar, el inversor todavía tiene un préstamo para su primera casa, por lo que su pago semanal es de 8,18. El salario semanal neto del prestamista es ahora de 023,46. Entonces ahora su libro dice que el saldo semanal es 5,28. Debido a que la segunda casa se utiliza para inversión, los ingresos por alquiler de esta casa se pueden utilizar para solicitar un préstamo.

Según la afirmación anterior, si compra la casa en su totalidad, puede comprar una casa por 0,000. El alquiler semanal es 0. El gasto semanal neto del inversor sigue siendo cero y todos los fondos restantes se utilizan para reembolsar el préstamo anticipadamente. La situación después de tres años es que el préstamo restante es de 8.227,76. El valor de la primera propiedad aumenta en 0,000 y el valor de la segunda propiedad aumenta en 2,000. Teniendo en cuenta la cuestión de la depreciación de los bienes inmuebles, suponiendo que la depreciación anual de los bienes inmuebles sea del 3%, es decir, 000 yuanes, se puede deducir el impuesto sobre la renta. La renta imponible durante tres años es de 2.800 yuanes. Después de deducir el gasto de depreciación anual de 1.000 yuanes, finalmente obtenemos 5.800 yuanes. La fórmula del impuesto es: 17,85040% (ingreso ordinal_750.000). Como el salario más los ingresos del inversor es superior a 0,000, tiene que pagar más impuestos. Todos los impuestos durante tres años son 350. La apreciación del activo después de tres años es: (740.000-620.000) (372.000-300.000) (496.000_465.438+08.227,76) = 9.772,24.

Supongamos que el inversor elige comprar una casa de inversión con un índice de préstamo del 60%, entonces el inversor puede comprar una propiedad por 0,000. Importe del préstamo 0,000. El pago semanal es 6,11, suponiendo que el alquiler semanal es 0. De esta forma, no debería ser ningún problema utilizar tus ingresos para pagar dos préstamos, y además es muy sencillo solicitar un préstamo del 60%. Debido a que la segunda propiedad se utiliza para inversión, la depreciación y los costos del préstamo se pueden utilizar para la deducción de impuestos, por lo que el ingreso deducible anual es de 700 yuanes. Tres años * * *El ingreso total es 690007200075000700523 = 5200, y el impuesto a la renta personal debe ser 630. Sin embargo, dado que se ha deducido el costo de la inversión en vivienda, el impuesto real a pagar es de 580 yuanes, es decir, 60.000 yuanes menos de impuestos. En efecto, esto significa que el gobierno está ayudando a invertir. Como se había previsto originalmente, todos los saldos de efectivo del préstamo se reembolsaron anticipadamente. Después de tres años, el ingreso total será 325200300523 = 2000, los impuestos serán 580 y los gastos diarios serán 600. El ingreso neto semanal es 75,77, el pago total del préstamo semanal es 541 y el saldo es 4. Todas las primeras hipotecas fueron liquidadas. Entonces, después de tres años, el valor total de la casa es 740.000, 930.000 = 670.000. La deuda del primer préstamo hipotecario es de 9.704,32 yuanes, la del segundo préstamo hipotecario sigue siendo de 8.217,32 yuanes y los activos netos totales son de 2.078,36 yuanes. En comparación con los tres años anteriores, los activos han aumentado en 9.929,96, más del doble que la situación anterior.

4. ¿Qué es el apalancamiento en finanzas?

El apalancamiento en finanzas se refiere a los pasivos.

Por ejemplo, si una empresa tiene fondos propios por valor de 654,38 mil millones de yuanes y diversas deudas, como préstamos y cuentas por pagar, por valor de 9 mil millones de yuanes, sus activos totales serán de 654,38 mil millones de yuanes. Decimos que su apalancamiento financiero es activos totales - fondos propios = 654,38+00 veces.

Se puede observar que cuanto mayor es el apalancamiento, mayor es el riesgo comercial de la empresa. Si una empresa no pide dinero prestado sino que opera con el dinero del propietario, entonces su apalancamiento es cero.

Por poner otro ejemplo, si compra un contrato de futuros estándar con un valor nominal de 1.000 yuanes, el margen requerido es de 1.000 yuanes. En teoría, un inversor aquí necesita tener 10.000 yuanes listos para entregar contratos, pero si es un especulador y es muy preciso acerca de la tendencia, puede gastar 9.000 yuanes adicionales para comprar 9 contratos, lo que equivale a usar 10.000 yuanes para hacer palanca. . Se llama "apalancamiento", es decir, con 1 veces el capital y 10 veces los activos, el índice de apalancamiento aquí es 10.

Para referencia.

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