Centrando en la estabilización, el mercado inmobiliario fue regulado más de 40 veces en julio
El llamado de atención a favor de políticas de control del mercado inmobiliario se ha vuelto cada vez más fuerte entre abril y julio de este año.
Según las estadísticas de los reporteros del Times Weekly, en julio se introdujeron políticas como la mayor regulación de Suzhou, la reiteración del límite de precios de Luoyang, el autoexamen de los estándares industriales de Hohhot y la estandarización de las ventas de viviendas comerciales de Ningbo. El 19 de julio, Kaifeng canceló la "orden de restricción de ventas" y la retiró un día después, lo que también refleja la actual política de estricto control del mercado inmobiliario.
Las estadísticas del Centro de Investigación de Bienes Raíces Centaline indican que hasta el 28 de julio, se han producido más de 40 controles inmobiliarios en julio. Esta ronda de "primavera india" en el mercado inmobiliario que comenzó en marzo aún no ha disminuido significativamente. Según los datos de precios de la vivienda en 70 ciudades publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas, los precios de las viviendas nuevas en ***63 ciudades aumentaron mes a mes en junio, 4 menos que en mayo, pero aún más que en febrero de este año. En ese momento, los precios de las viviendas nuevas en sólo 57 ciudades aumentaron mes a mes.
“Desde la perspectiva de las tendencias políticas, bajo la política de 'la vivienda es para vivir, no para especular', estabilizar las expectativas, estabilizar los precios de la tierra y estabilizar los precios de la vivienda siguen siendo el tono principal de la política real de mi país. A continuación, se espera que las ciudades con riesgos crecientes sigan introduciendo políticas para mantener la estabilidad", dijo Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, a un periodista de Times Weekly.
En una entrevista con un periodista del Times Weekly, Zhang Bo, analista jefe del 58 Anjuke Real Estate Research Institute, creía que aunque la señal de endurecimiento de las políticas en julio fue más obvia, eso no significa que el futuro Las políticas de control del mercado inmobiliario se reforzarán ciegamente: “El entorno económico general, el entorno de financiación inmobiliaria y la regulación del lado de la demanda son los principales factores que afectan los fundamentos del mercado inmobiliario. La incertidumbre del entorno económico general tendrá un impacto general en. El mercado inmobiliario, si bien el entorno de financiación inmobiliaria tendrá un impacto directo en las empresas inmobiliarias, dado que la tendencia de la regulación del lado de la demanda no se relaja, la probabilidad de que el mercado inmobiliario se sobrecaliente en la segunda mitad del año es obviamente. más pequeño, y la política del mercado inmobiliario será estable y no aumentará demasiado ”
El mercado inmobiliario se enfriará lentamente
Tomando el 19 de abril como nodo, la regulación del mercado inmobiliario. En el primer semestre de este año se divide claramente en dos etapas: el número de políticas emitidas en el primer trimestre es pequeño y relativamente flexible. En las ciudades más grandes, las políticas cambiaron rápidamente.
Los datos muestran que en abril, mayo y junio hubo 60, 41 y 46 controles relacionados con bienes raíces en mi país respectivamente. Si analizamos los meses anteriores de enero a marzo, hubo 68, 21 y 15 veces respectivamente. Entre ellas, en enero se publicaron muchas políticas relacionadas con el mercado inmobiliario, que se vieron afectadas principalmente por las dos sesiones locales celebradas en varios lugares para marcar el tono del mercado inmobiliario.
En julio, entre las cuatro ciudades típicas que han intensificado sus políticas regulatorias, Suzhou fue nombrada y advertida por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural en mayo debido al crecimiento excesivo de los precios de la vivienda. Luoyang ocupó el primer lugar en. El país en términos de crecimiento de viviendas nuevas en junio, y Hohhot ocupó el primer lugar durante 8 meses consecutivos. El aumento mensual de viviendas de segunda mano lidera el país, debido a la reciente aprobación del nuevo distrito de Qianwan por parte de la provincia de Zhejiang. Las empresas inmobiliarias han comenzado a aprovechar la oportunidad para especular sobre el ambiente del mercado de escasez de oferta de vivienda.
Suzhou es la ciudad más típica para la regulación de políticas en la primera mitad del año. Las estadísticas del Centro de Bienes Raíces CRIC muestran que el área de transacciones de edificios residenciales comerciales en Suzhou en marzo fue de 660.000 metros cuadrados, un aumento intermensual del 109%; el mercado siguió estando activo en abril, con un total; área de transacción de 1,05 millones de metros cuadrados de edificios residenciales comerciales, un aumento intermensual del 58%.
Posteriormente, Suzhou introdujo rápidamente políticas de control. El 11 de mayo, Suzhou impuso una restricción de tres años a las ventas de viviendas nuevas en todo el Parque Industrial de Suzhou y algunas áreas clave de la Zona de Alta Tecnología de Suzhou, y una restricción de cinco años a la venta de viviendas de segunda mano en todo el Parque Industrial de Suzhou y requisitos de orientación de precios de la tierra ajustados.
Pero el mercado no se ha enfriado significativamente. Según datos del Centro de Investigación de Bienes Raíces CRIC, en el mes en que se publicó la política, el área de transacciones de edificios residenciales comerciales en Suzhou fue de 990.000 metros cuadrados, una disminución del 6% con respecto al mes anterior. El área de edificios residenciales comerciales en Suzhou fue de 910.000 metros cuadrados y continúa disminuyendo ligeramente, sin embargo, en términos de comparación vertical, todavía en un nivel históricamente alto.
El 24 de julio, Suzhou tomó medidas nuevamente, elevando el requisito de seguridad social para que los residentes no registrados en Suzhou compren su primera vivienda de un pago acumulativo de 1 año dentro de 2 años a un pago continuo de 2 años dentro 3 años y ventas restringidas. El alcance se expandió de lo local a toda la ciudad.
Además, un periodista del Times Weekly observó que el endurecimiento de las políticas financieras se convirtió en uno de los focos de la regulación del mercado inmobiliario en julio. Hasta el 29 de julio, los departamentos pertinentes han emitido 15 discursos o políticas que requieren atención para protegerse contra los riesgos financieros inmobiliarios.
La Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China y el Banco Central también han tomado intensamente varias medidas: el 17 de mayo, la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China emitió el "Aviso sobre la realización del trabajo de" consolidación de los logros en la lucha contra el caos y la promoción del cumplimiento. "" para regular el financiamiento inmobiliario el 12 de julio, el "Acerca del Aviso sobre los requisitos pertinentes para la presentación y registro de solicitudes para la emisión de deuda externa por empresas inmobiliarias" establece que la emisión de deuda externa por empresas inmobiliarias sólo puede ser solía "pedir prestado lo nuevo y devolver lo viejo".
“Antes, los riesgos financieros inmobiliarios rara vez se mencionaban; sin embargo, recientemente se han mencionado repetidamente y se han emitido políticas específicas, lo que indica que los departamentos del gobierno central en todos los niveles han notado la explosión y el aumento de los riesgos reales. financiación inmobiliaria, que ha impulsado el mercado local y el mercado inmobiliario se están calentando", dijo Zhang Dawei.
Las ciudades de tercer y cuarto nivel no han cumplido las condiciones para una relajación de las políticas
"Vivienda para vivir, no para especular" y "tres estabilidad" requieren "una partida de ajedrez" en toda en todo el país, pero cuando se implementan en varios lugares, enfrentan diferentes presiones.
Las ciudades de primer y segundo nivel, representadas por Suzhou, Luoyang, Hohhot y Ningbo, aún enfrentan requisitos para frenar el aumento de los precios de la vivienda, mientras que algunas ciudades de tercer y cuarto nivel deben hacer frente a la problema de evitar las caídas del mercado inmobiliario.
Según una revisión incompleta de los periodistas del Times Weekly, hasta el momento, las órdenes de restricción de ventas han sido canceladas en tres ciudades: Kaifeng (retirada un día después de la publicación), Heze y Taiyuan, así como en Hengyang (retirada Después de la publicación también), se han levantado las restricciones de compra en Nanjing en el distrito de Gaochun, Lanzhou y otros lugares. Además, Fuyang, provincia de Anhui, ha cancelado la cláusula límite del precio de transferencia de tierras.
¿Cuánta presión enfrenta el mercado inmobiliario en las ciudades de tercer y cuarto nivel?
El "Informe de inventario de las 100 ciudades de China para el primer semestre de 2019" del Instituto de Investigación Inmobiliaria E-House de Shanghai muestra que, a finales de junio de 2019, el inventario total de viviendas comerciales nuevas en las 100 ciudades monitoreadas por E-House Real Estate Research Institute fue de 45.203 millones de metros cuadrados, un incremento intermensual del 0,4 y un incremento interanual del 6,0. Entre ellas, el inventario total de 64 ciudades de tercer y cuarto nivel fue de 201,8 millones de metros cuadrados, un aumento intermensual de 0,6 y un aumento interanual de 9,5. Yan Yuejin, director de investigación del E-House Real Estate Research Institute, dijo: "El inventario en las ciudades de tercer y cuarto nivel ha estado creciendo positivamente año tras año durante ocho meses consecutivos, y la presión para eliminar el inventario ha aumentado".
A diferencia de las ciudades de primer y segundo nivel, afectadas por la influencia de la regulación, el mercado inmobiliario en las ciudades de tercer y cuarto nivel se ha enfriado rápidamente en los últimos dos años.
Tomemos a Kaifeng como ejemplo. En mayo de 2017, Kaifeng emitió las "Nueve Regulaciones Bian" para regular el mercado inmobiliario. Ese año, el área total de ventas de viviendas comerciales en la ciudad de Kaifeng fue de 3,9468 millones de metros cuadrados y la transacción mensual promedio fue de aproximadamente 328,900 metros cuadrados. Posteriormente, el mercado disminuyó rápidamente En 2018, el volumen acumulado de transacciones de viviendas comerciales nuevas de la ciudad en Kaifeng fue de 2,585 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 21,53%, y el área de transacciones promedio mensual fue de aproximadamente 215,400 metros cuadrados.
Según los datos proporcionados por Zhuge Zhaofang, la tendencia a la baja del mercado de Kaifeng aún no se ha revertido: en el primer semestre de 2019, se vendieron 1,2451 millones de metros cuadrados de viviendas comerciales en el área urbana de Kaifeng, y el volumen medio de transacciones mensuales fue de aproximadamente 207.500 metros cuadrados de arroz. Sin embargo, el Instituto de Investigación Inmobiliaria E-House de Shanghai también señaló que las condiciones para flexibilizar las políticas del mercado inmobiliario en las ciudades de tercer y cuarto nivel aún no están maduras porque los aumentos de los precios de la vivienda aún se están expandiendo.
Según el "Informe sobre el precio de la vivienda en 100 ciudades de China durante el primer semestre de 2019", en el primer semestre de este año, el Instituto de Investigación Inmobiliaria E-House supervisó el precio medio de transacción de las nuevas viviendas comerciales. Los edificios residenciales en 64 ciudades de tercer y cuarto nivel ascendieron a 10.927 yuanes por metro cuadrado, un aumento interanual del 10,1.
Yan Yuejin señaló que esta ola de aumento de los precios de la vivienda en ciudades de tercer y cuarto nivel se remonta incluso a junio de 2018: a partir de junio de 2018, la curva de crecimiento interanual de Los precios de la vivienda en las ciudades de tercer y cuarto nivel han mostrado una tendencia al alza. Aunque hay ligeras fluctuaciones en el medio, la tendencia no cambia.
Duan Yutong, analista del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge, señaló: “En la semana 30 de 2019, el precio promedio de la vivienda comercial en ciudades de tercer y cuarto nivel fue de 11.365 yuanes/cuadrado. Metro, un ligero aumento de 0,06 respecto al mes anterior, subiendo durante tres semanas consecutivas, aunque se dice que "las políticas deben implementarse según la ciudad", actualmente las ciudades de tercer y cuarto nivel no tienen las condiciones para la política. Antes de emitir políticas, los gobiernos locales deben primero comprender las condiciones locales específicas y predecir los efectos de las políticas, y luego introducir políticas adecuadas para sus propias ciudades basadas en la dirección regulatoria nacional”.