¿Qué son los fondos REITS?

A medida que el mercado de acciones A se vuelve cada vez más insatisfactorio, el mercado de valores estadounidense continúa siendo alcista y el dólar estadounidense continúa fuerte, la gente está dirigiendo gradualmente su atención a los fondos indexados con temática bursátil estadounidense. Les hablé anteriormente sobre el índice de tecnología de la información de S&P y hoy voy a popularizar los fondos REITS para ustedes.

Los REIT son en realidad muy simples. En términos generales, se trata de recaudar el dinero de nuestros inversores para invertir directamente en bienes raíces mediante adquisición, operación, arrendamiento, venta, etc., y recaudar ingresos en efectivo y valorización de activos. Por tanto, podemos entender las REITS como un producto financiero que combina acciones y deuda.

¿Por qué dices eso? Porque los REIT no solo pueden invertir en casas, sino también en comprar centros comerciales, almacenes, edificios de oficinas, hoteles, etc. Después de invertir en estos activos, el 90% de los ingresos obtenidos por los fondos REITS se utilizan para dividendos. Por lo tanto, aunque las casas en las que invierten fluctúan, tienen un flujo de caja continuo, por lo que tienen propiedades de bonos.

Estados Unidos es el mercado inmobiliario comercial más grande del mundo, con un alto grado de titulización, gran capacidad de mercado y buen valor de inversión; sus ingresos por inversiones tienen baja correlación con otros productos de capital en el mercado actual. que sirve como un buen diversificador. El papel del riesgo.

Actualmente existen 6 productos REITS en China. Permítame enumerarlos:

Permítame simplemente decirle las diferencias entre estos REIT.

1.000179/000180 es un fondo REITS muy estándar. Aunque los dos fondos tienen símbolos diferentes, siguen siendo el mismo fondo. El primero está suscrito en RMB y el segundo en dólares estadounidenses. GF America Real Estate sigue el índice MSCI U.S. REIT. Según el folleto, la proporción de inversión de las acciones integrantes del índice MSCI US REIT, las acciones constituyentes alternativas y los fondos indexados (incluidos los ETF) con el índice MSCI US REIT como objetivo de inversión no deberá ser inferior al 90 % de los activos del fondo.

2. La proporción de la inversión de Penghua U.S. Real Estate Fund en REIT cotizados en los Estados Unidos no será inferior al 60 % de los activos del fondo; el valor de mercado total de los REITTF cotizados no excederá el 10 % de los mismos; los activos del fondo.

3. Los REIT de Harvest Global Real Estate Investment representan no menos del 60% de los activos del fondo y sus posiciones están relativamente diversificadas, con inversiones en América, Europa y Asia.

4. Noon Global Real Estate exige que la proporción de inversión en REIT globales sea no inferior al 60% de los activos del fondo. Observé sus posiciones y descubrí que el 94,49% de sus activos están invertidos en Estados Unidos y sólo el 0,01% en Singapur.

5. Penghua Qianhai Vanke es un fondo de inversión alternativo que invierte en bienes raíces nacionales. Este producto es el primer producto REIT en China. Sólo se invirtió en un proyecto: Qianhai Vanke Corporate Mansion, con derechos de ingresos por alquiler como activo subyacente, y los fondos restantes se utilizaron para comprar acciones y bonos. Nota: Desde el 1 de octubre de 2015 65438+ hasta el 24 de julio de 2023, el 100% de los ingresos operativos reales o futuros del proyecto Qianhai Enterprise Mansion, excepto los ingresos por honorarios de administración de la propiedad, se basarán en el mecanismo de compensación por desempeño y los incentivos acordados. en el acuerdo correspondiente. Se ajusta el mecanismo.

6. La inversión en REIT de mercados desarrollados FTSE sigue el rendimiento del índice REIT de mercados desarrollados FTSE, que es sólo ligeramente diferente del GF. Los activos del Fondo invertidos en fideicomisos de inversión inmobiliaria no podrán ser inferiores al 90% de los activos del Fondo.

Estos seis fondos probablemente ya se hayan introducido, pero si quieres ver más de cerca en qué países ha invertido cada fondo en bienes raíces, puedes consultarlo en el informe del fondo. Utilizo el Noon Global Property Fund como ejemplo. En los Estados Unidos, los bienes raíces son básicamente la inversión principal y se invierten las siguientes cosas específicas:

Entonces, ¿cómo elegimos los fondos REIT adecuados para invertir? Personalmente creo que se deben cumplir las siguientes tres condiciones:

Primero, la tasa es baja.

Para los fondos QDLL, los fondos indexados son la primera opción, seguidos de los fondos QDLL activos, porque los inversores en el mercado estadounidense son principalmente instituciones, y los fondos indexados con tarifas bajas pueden reducir muchos costos de fricción. Entre los seis fondos mencionados anteriormente, las comisiones de gestión de GF son del 0,8%, Penghua Real Estate del 1,24%, Harvest del 0,83%, Nuoan del 2,54%, Penghua Qianhai Vanke del 0,65% y FTSE Shanghai del 0,8%. Entonces, si nos fijamos únicamente en las tasas, GF America Real Estate y FTSE Developed Markets son las primeras opciones.

Segundo: Lo mejor es invertir el 90% de tu patrimonio en bienes raíces.

Debido a que Estados Unidos es el mercado inmobiliario comercial más grande del mundo, al menos el 90% de las posiciones se utilizan para invertir en bienes raíces estadounidenses. FTSE invierte el 66,30% de sus activos en Estados Unidos, seguido de Australia y Reino Unido. GF American Real Estate invierte un 86,55% en Estados Unidos, Penghua American Real Estate un 94,90%, Harvest Real Estate un 65,60% y Hong Kong un 8,26%. Por tanto, Penghua tiene una ligera ventaja en esta ronda.

Tercero: Está establecido desde hace mucho tiempo.

Se ha establecido desde hace mucho tiempo y es necesario examinarlo en el país y en el extranjero. Cuanto más tiempo lleve establecido, más fácil será considerar su desempeño.

Entre estos REIT, a excepción de Penghua Qianhai Vanke y Shanghai Investment Fushe, tienen una vida relativamente corta. En cuanto al momento, GF America Real Estate, que tuvo un desempeño relativamente bueno, fue ligeramente más prominente, seguido de Harvest Real Estate.

En resumen, puede ser que el fondo REITS de GF sea más llamativo.

Entonces, ¿vale la pena asignar fondos REIT en el futuro? Qué factores debemos considerar:

Primero, los REIT son sensibles a las tasas de inflación. Si MYZ continúa fermentando y la inflación estadounidense se acelera, puede provocar que la Reserva Federal de EE. UU. suba las tasas de interés por cuarta vez este año, por lo que los fondos REITS se verán afectados y caerán. Además, el mercado inmobiliario es una industria orientada a la demanda interna y se ve directamente afectada por el ciclo económico general de cada país o región. Por lo tanto, los REIT basados ​​en bienes raíces pueden estar sujetos a riesgos cíclicos, ya que los niveles de alquiler y las tasas de ocupación fluctúan junto con los ciclos económicos.

Segundo: la gestión de la propiedad es una parte importante de los REIT. El nivel de gestión de la propiedad afectará hasta cierto punto la sostenibilidad, la tasa de crecimiento y la tasa de ocupación del alquiler de la propiedad. Los REIT pueden afectar los niveles de ingresos debido a una gestión inmobiliaria imperfecta. Si el flujo de caja de las operaciones inmobiliarias es elevado, los inversores recibirán más dividendos, lo que mejorará la confianza del mercado en el sector inmobiliario y hará que los precios sigan subiendo.

Por supuesto, las dos razones anteriores no pueden ser todas las razones para invertir en REITS, pero la razón principal es que para un producto de inversión complejo, no se pueden ver todos los factores que afectan el valor neto del producto. a simple vista, por lo que al invertir, es necesario reducir su rendimiento esperado y amplificar la volatilidad y paciencia del propio fondo. Y si la Reserva Federal de Estados Unidos aumenta las tasas de interés en el futuro, será el mejor momento para invertir en fondos REIT.