Fang Jinghu tiene un préstamo

P: Muchas gracias por tu respuesta. Pero todavía hay algunas preguntas que necesitan la ayuda del profesor Jing para responder. Si, según la idea del director general en Beijing, se vende la casa en Fangshan y se agrega efectivo, se utilizan un total de 600-700 casas para 550 (solo se seleccionan casas en Haidian), todavía quedan algunas preguntas a nivel de microoperaciones.

1. Fangshan compró esta casa de subastas en 2018, más cuatro años de intereses. Si lo vende ahora, probablemente perderá más de 10.000 yuanes. Me sentí psicológicamente incapacitado y quería esperar, pero desde una perspectiva de inversión de valor, era hora de reducir mis pérdidas y cambiar a acciones de alta calidad. Pero siempre siento que este corte de carne es un poco duro, así que le pedí consejo al profesor Jing.

2. Después de la venta, habrá alrededor de 550 ZD, más el apalancamiento, puede comenzar desde 600-700. Trabajo cerca de Zhongguancun y mi esposa trabaja en Qinghe. Las áreas donde puedes estudiar incluyen Xueyuan Road (el final de la línea Changping del metro está abierto al tráfico), Xierqi o Yongtai Village, que son más adecuadas, pero si las compras, no puedes vivir en ellas. pequeño. Por favor, déle consejos al Sr. Jing sobre qué área y comunidad es más adecuada.

a: Respuesta: Hola, 1, 140, ciudad universitaria de Liangxiang, piso amplio y plano, tres dormitorios. Desde la perspectiva del tipo de apartamento, esto es un error en la elección de financiación. La lógica detrás de elegir una propiedad suburbana es que sólo necesitas un apartamento pequeño. Desde la perspectiva de la región, existe una alta probabilidad de que esta posición tenga un desempeño inferior al del mercado.

2. Si cree que no es apropiado perder 10.000 yuanes psicológicamente, puede seguir perdiendo dinero o el mercado puede recuperarse en N años y habrá un cierto aumento, pero el aumento. en estos suburbios exteriores es insostenible. Si se mira con atención, la tasa de crecimiento en estos lugares puede aumentar en medio año, pero después del aumento, habrá un período de enfriamiento de tres a cinco años, lo que significa que el mercado en estas industrias no es tan fuerte.

Así que si tu ola sube, puede que haga frío durante mucho tiempo y puede volver a caer. ¡Pobre sostenibilidad e inestabilidad! Si continúa manteniendo, perderá la oportunidad de volver a asignar activos de alta calidad. Si lo pierde, perderá dinero, pero la propiedad que compre puede recuperar sus pérdidas en la próxima ola del mercado y podrá recuperarla en el futuro. Este es el costo de oportunidad. Si el mercado se fortalece, el costo de comprar esta medida podría volver. La verdadera esencia de la economía es "renunciar", lo que significa lo que quiero y lo que puedo renunciar.

2. En mi respuesta anterior recomendé un edificio específico, para que pueda comprobarlo nuevamente; Haidian es más adecuado para usted en este momento. Le recomiendo que lea atentamente el artículo "Lógica básica y principios de la inversión inmobiliaria". en Pekín". Deseo que todo vaya bien. Si tienes alguna pregunta, por favor contáctame nuevamente.

P: Hola Sr. Jing. ¿Puede contarme más sobre el condado de Beisan? Soy local. En la actualidad, mis billetes de habitación en Beijing se han agotado y uno de ellos no se puede transferir a un préstamo comercial. Actualmente, no puedo darme el lujo de invertir en Beijing. Me gustaría utilizar su orientación para aumentar el pago inicial para comprar Yanjiao. A veces veo el valor de la inversión en Yanjiao, pero a veces no considero a Huanjing. Estoy un poco confundido ahora. Espero que alguien pueda ver mi pregunta y dar una respuesta. Gracias, Sr. Jing.

Respuesta: Respuesta: Hola, gracias por tu confianza. Como ocurre con todos los ámbitos y la compra de bienes inmuebles, a veces hay dos respuestas opuestas porque existen requisitos previos. Por ejemplo, si tiene las condiciones para invertir en una mejor ubicación, seguramente no considerará invertir en Yanjiao. Esto se debe a consideraciones de "costo de oportunidad".

Las zonas costeras del sureste con mejor desarrollo económico, o la mayoría de las ciudades nuevas de primer nivel, tienen un mejor valor de inversión a largo plazo. En este momento, si tiene la opción, trate de no considerar las áreas alrededor de Beijing si no hay otros requisitos previos, Yanjiao es un lugar digno de inversión en Beijing; Solo me gusta Yanjiao porque es muy maduro y otros lugares no se desarrollarán por el momento, por lo que no hay necesidad de esperar por algo incierto.

Eso no quiere decir que los precios de la vivienda no aumentarán en esos lugares. La inversión es un costo de oportunidad y la eficiencia es una prioridad. Sólo tomando el tren económico más rápido de la ciudad podrás obtener generosas recompensas. En segundo lugar, se deben considerar los atributos financieros de los bienes inmuebles. Los precios inmobiliarios en otros lugares fluctúan enormemente.

Incluso después de que el inmueble se revalorice, es difícil retirar dinero y no es fácil obtener un préstamo, lo que también afectará futuras inversiones en segundas hipotecas. Al invertir en Beijing, solo puede comprar Yanjiao. ¡Mis mejores deseos!

P: P: Hola, Sr. Jing. Compré una casa en la tribu Orenda y espero que me la entreguen en el segundo semestre de este año. Esta propiedad está ubicada en Hebei, junto a Yanqing, que es una zona de villas suburbanas relativamente madura. Lo compré principalmente porque me influyó un amigo y quería prepararme para la jubilación. Es hermoso allí y las instalaciones de apoyo se están enriqueciendo gradualmente. También se ha construido una sucursal de idiomas extranjeros de Haidian.

Recientemente aprendí sobre bienes raíces a través de su artículo y me di cuenta de que gastar de cuatro a cinco millones para comprar bienes raíces puede ser un error: poca liquidez y baja tasa de utilización (vivo en la ciudad durante medio año a la mayoría, y ahora trabajan en la ciudad, sólo pueden quedarse los fines de semana). Me gustaría preguntar: ¿debería vender la casa inmediatamente después de la entrega? La tendencia general no es buena ahora, por lo que es posible que no se venda bien. ¿Quieres esperar?

Respuesta: Hola, esto es un error estratégico. Todas las villas y casas alrededor de Beijing son de alta calidad, y la alta calidad también es un punto de venta para los desarrolladores.

Sin embargo, en primer lugar, este tipo de casa tiene poca liquidez, en segundo lugar, es difícil conseguir un préstamo y, en tercer lugar, tiene poca practicidad. No se puede vivir en él más que unas pocas veces al año y necesita mantenimiento. Cada vez que me mudo, tengo que limpiar la casa con anticipación y comprar muebles y electrodomésticos después de la entrega. Si no tienes todo el equipamiento, vivir en él te resultará muy vacío, es un poco como un B&B. Este es otro gasto.

Ser rentable, prestable, habitable y disponible para la venta es la última línea de defensa para invertir en bienes raíces. Incluso si no puedes vencer al mercado, debes respetar este principio. Rentabilidad significa que hay demanda en el mercado. Sólo cuando haya demanda será valioso y la inversión será significativa. El préstamo es el reconocimiento por parte del banco del valor de la propiedad. Siempre que deposite su libro rojo en el banco, podrá retirar su dinero rápidamente. Invertir en una propiedad de este tipo garantizará el flujo de caja en cualquier momento y el valor será aún mayor.

La movilidad se refiere principalmente a residencia y ventas. Las personas están dispuestas a vivir sólo si pueden hacerlo y necesitan instalaciones básicas y satisfacer las necesidades básicas de vida. Disponible se refiere al mercado de vivienda de segunda mano donde el volumen de transacciones debe ser activo y el volumen de transacciones es bajo, y el valor se descontará. Los inmuebles de alta calidad no son sólo viviendas, sino también un producto con atributos financieros muy sólidos.

Te sugiero que planees deshacerte de él antes de cerrar. Puedes preguntar en los canales de venta del promotor o en tus propios canales si esperas hasta que se entregue la casa; el mercado de la vivienda de segunda mano es muy claro y todo el mundo puede verlo con claridad. Entonces se venderá más y será más difícil de vender. Ahora será mejor aunque tenga algún precio rebajado. ¡Los ingresos de los discos de inversión puros que se reemplazan en las zonas urbanas son más objetivos que este tipo de discos!

Recomiendo leer atentamente el artículo de Planet Top "Lógica central y principios de la inversión inmobiliaria en Beijing": "En los próximos cinco años, cambiaremos desesperadamente de posición, venderemos al descubierto todo tipo de platos y solo mantener a los dominantes." Te deseo todo lo mejor y no dudes en hacerme cualquier pregunta.

P: Hola, Sr. Jing. Creo que muchas preguntas y respuestas han mencionado agregar apalancamiento, por ejemplo: un pago inicial de 400, agregar apalancamiento de 500 a 700 y un precio total de 1000. Algo como esto. Me gustaría preguntar cómo operar la palanca. Actualmente, mi residencia permanente registrada está en Beijing y trabajo fuera de la ciudad, por lo que no tengo una casa en Beijing. Considerando que sus hijos regresarán a Beijing para asistir a la escuela secundaria en el futuro, planean comprar una casa. Actualmente tenemos dos casas en otros lugares y un préstamo comercial de 10.000 RMB. Un juego tiene un valor de mercado de al menos 6 millones y el otro tiene un valor de mercado de 4 millones.

El efectivo disponible es de aproximadamente 3,5 millones. Después de deducir los gastos diarios de educación, el ingreso anual será de 500.000 a 700.000 yuanes en ahorros. Comprar una casa en Beijing es principalmente para preservar el valor y posteriormente residencia. Todavía no he decidido cuánto comprar una casa. Primero me gustaría preguntar cómo aumentar el apalancamiento. Siento que incluso con tanto apalancamiento, no habrá presión para pagar el préstamo en el futuro. No sé cuál es la idea general. Gracias

Respuesta: Respuesta: Hola, ¡gracias por tu confianza! 1: Su deuda es relativamente pequeña. En primer lugar, debes aprovechar la influencia, esto es muy importante. Si no tiene ningún préstamo o tiene un préstamo muy bajo, su tasa de rendimiento es baja. Con el apalancamiento, puede duplicar sus retornos.

Te sugiero vender propiedades en otros lugares, siempre que tengas una para vivir, y tratar de vender el resto, no con pérdidas por supuesto, pero sí lentamente. A medio y largo plazo, la liquidez y la tasa de apreciación en los países extranjeros no son tan buenas como las de Beijing. El efectivo obtenido después de la liquidación y el apalancamiento se puede utilizar para seguir comprando casas en Beijing.

Después de terminar la casa en otros lugares, tendré alrededor de 800 en efectivo y puedo agregar alrededor de 400 en apalancamiento. Invertir en la compra de una casa en Beijing es muy sencillo. Deje de lado la exageración en las áreas conceptuales y elija secciones de alta calidad en áreas populares de las áreas principales.

Esta inversión es optimista sobre la tendencia y aprovecha el crecimiento económico y el dividendo demográfico de la ciudad para mantener firmemente las propiedades inmobiliarias con propiedades de alta calidad en el área central.

¡Mientras haya ganancias, habrá oportunidades para seguir construyendo posiciones más adelante! Este siempre ha sido mi pensamiento; todas las preguntas, respuestas y artículos del planeta no solo le enseñan cómo invertir en bienes raíces, sino que también le enseñan a convertirse en un inversionista profesional y maximizar el rendimiento del dinero que tiene en sus manos. 2. Envíeme un mensaje privado sobre cómo aumentar el índice de apalancamiento y preste atención al índice de apalancamiento.

Te sugiero que leas atentamente el artículo "Si no entiendes el apalancamiento, no puedes avanzar". Te deseo todo lo mejor y si tienes alguna pregunta, por favor pregúntame.

Descripción: Nacionalidad distinta de Beijing, permiso de trabajo y residencia, lugar de trabajo: Zhao Qian 10, Jintai. Actualmente hay 2 casas, 2 en Laobeiyuan Jiaxingyuan, con planos de planta promedio y un valor de mercado de 60; hay dos apartamentos en la calle peatonal R&F Festival, y los apartamentos están bien, con un valor de mercado de 600-. Primero planeo deshacerme de Lao Beiyuan, y luego aprovechar la oportunidad para deshacerme del R&F Festival para dar un paseo después de iniciar sesión, y luego leer su análisis. La independencia realmente no es posible, viajar en metro es aceptable; Los bienes raíces en Tianjin no estarán seguros hasta que se consigan. El niño asiste a la escuela secundaria en Chaoyang. Actualmente alquila una casa en la ciudad y volverá a vivir allí dentro de cinco años.

Elección: Presupuesto 700 yuanes, sin calificaciones de Tongzhou, lo mejor es tener un metro, principalmente autónomo, y participar en la hora pico de la mañana dos veces por semana. Según el contenido de su artículo, elija Huilongguan, Shunyi Houshayu, Yizhuang, Jiugong, Yinghai y Xihongmen 1. Huilongguan: Las principales actividades se encuentran en la región sureste, por lo que nunca he estado allí. 2. Houshayu: Vi COFCO Xiangyun y fue muy animado. Siento que hay muchas fábricas alrededor y otros vecindarios están bastante deteriorados. Además, Vanke Tianzhu Yuecheng también tiene 122 apartamentos de tres habitaciones con un precio de más de 650, que son muy tranquilos. El precio del alquiler es de más de 1000 y los precios de la vivienda no han fluctuado mucho en los últimos dos años. También se aceptan los desplazamientos por motivos de trabajo por cuenta propia. Por cierto, dijiste que el arrendamiento no está incluido en la referencia.

3. Yizhuang: Mansión Haizi, Dongjun, Jinyu, Hexi. Si hubiera visto tu recomendación el año pasado, probablemente lo habría comprado. ¿Puede el precio de estos dos sectores alcanzar ahora los 80.000 yuanes? Estoy un poco preocupado. Por el momento sólo puedo permitirme dos apartamentos. ¿O hay una mejor opción en este momento? East Road Yikai Center y Tongtai International Building son muy baratos, con dos apartamentos de más de 500, pero después de ver Kaiting Hall, no los consideraré. Comprar un apartamento normal y corriente de tres habitaciones en Yizhuang puede resultar complicado. Quiero hacer todo lo posible para elegir apartamentos nuevos de alta calidad con transparencia de norte a sur.

4. La Ciudad Prohibida que planeo visitar esta semana no tiene metro en Dexian Mansion y Guoyun Village. Longrun Garden tiene metro. 5. Gaomi Store, Sunco Territory Sea y Xinli Sisley pueden estar un poco lejos si se independizan en el futuro. Planeo visitarlos en un futuro cercano. Si tienes alguna pregunta sobre mi idea, por favor dame algún consejo. Me centraré en las áreas 1-2. ¡Gracias a todos!

Respuesta: Respuesta: Hola, ¡gracias por tu confianza! 1. Para establecerse en los suburbios, la forma más estable es comprar una casa pequeña con la calidad más baja al precio total más bajo. Debe ser una comunidad grande con la segunda mejor calidad o una comunidad grande con la segunda mejor. la gestión de la propiedad; la experiencia de vida es excelente en todos los aspectos; el metro es una ventaja; la característica de los compradores de viviendas que viajan diariamente es que no pueden aceptar los altos precios de la vivienda y el envejecimiento de la población en la ciudad principal, y sólo sacrifican la distancia por la calidad; si la calidad es media y el flujo de tráfico es deficiente, la ventaja competitiva en el mercado será relativamente pequeña.

Tu situación es más adecuada para este método estable. Ahora tienes dos casas, una en Lao Beiyuan y otra en Dougezhuang. Aunque la tasa de crecimiento de estas dos casas es promedio, su retención de valor es bastante buena y no caerán seriamente. Si estas dos casas se venden en esta etapa, serán 1200w; este dinero puede reemplazar un nuevo apartamento de tres habitaciones en una zona importante o popular de Beijing o un apartamento de dos habitaciones de alta calidad en el que trabaja en Zhaoqian Jintai; cerca de usted Shuangjing y Super Clear pueden comprar algunas de las ubicaciones privilegiadas, y su calidad de vida mejorará.

Existe una gran brecha entre el aumento de viviendas en estas áreas y estas placas más frías y los suburbios exteriores; los futuros advenedizos en el área de Beiyuan son insuperables. Hay Aosen, Wangjing y antiguas casas de mercado en el este, y hay una gran cantidad de casas de reasentamiento en Dougezhuang. Será difícil mejorar la calidad de vida en las zonas posteriores y la coquería no es la más mortífera. La ventaja es que hay metro y está cerca de la ciudad, pero el metro de Beijing ya no es una instalación de apoyo escasa. Solo la calle peatonal R&F es una propiedad inmobiliaria de alta calidad, las otras son viviendas de bienestar público y la estructura de la multitud es promedio. El distrito de negocios está adyacente a la autopista Beijing-Harbin al norte, a la autopista Beijing-Tianjin al sur y al este de la Quinta Avenida; La carretera de circunvalación al oeste, el río Tonghui al este y las fábricas al norte. Base educativa antidrogas. Estos factores negativos limitarán el desarrollo futuro de la zona.

El Festival de Música R&F ha ido de lado durante muchos años; estas dos casas necesitan ser optimizadas;

El patrón de rotación actual de los precios de la vivienda en Beijing se enfrentará a un mercado alcista; vivienda en distritos escolares y áreas populares (áreas centrales) ) La calidad es inferior La segunda ola sigue siendo el distrito escolar + área de desbordamiento madura (la calidad también es inferior La situación del mercado en el área de desbordamiento es que el mercado está liderando). el ascenso. La lógica es que durante el auge del mercado inmobiliario, algunos compradores de viviendas están bajo una gran presión para llegar al área central o tienen presupuestos financieros limitados, por lo que optarán por llegar al área desbordada con transporte conveniente lo antes posible. , los precios de la vivienda no han aumentado significativamente y la tercera ola sigue siendo un distrito escolar. La cuarta ola se dirigirá a sectores impopulares, que además encuentran discos nuevos de mala calidad. Existe un fenómeno generalizado de primas en estos sectores impopulares, y el requisito previo para un aumento es que las primas deben reducirse a cero. Ésta es la ley de rotación de los precios de la vivienda cuando se producen grandes condiciones de mercado;

De acuerdo con el principio de dar prioridad a la eficiencia, el plan de reemplazo debería ser deshacerse de Laobeiyuan y Dougezhuang antes de que suba esta ola de mercado, y comprar un producto de alta calidad Si el sector aprovecha la próxima ronda de tendencias del mercado, existe una alta probabilidad (90%) de que los costos de fricción se recuperen en la próxima ronda de aumento de precios, y habrá ganancias considerables. Cuando el mercado de Tianjin esté en auge, las casas se intercambiarán por puntos para establecerse en los suburbios exteriores. Hay un momento en el que el mercado de Tianjin está de moda, los precios dominan, mientras que el mercado suburbano de Beijing es relativamente nuevo.

Tu posición inferior está bien. El campo de batalla principal debería estar en el sector líder. En segundo lugar, no compres posiciones tan malas que Xihongmen y Huilongguan en Gaomidian no se limiten a mirar las más baratas. . En la misma dimensión temporal, algunas acciones suben muy rápidamente y otras suben muy mal. Hay una razón para esto. Los inversores comunes que compran casas generalmente solo compran casas baratas y juzgan el precio de una comunidad en función de si es asequible. Si puede permitírselo, sentirá que el precio es económico y rentable. Puede comprar inversiones, pero si no puede pagarlas, le parecerán demasiado caras.

Un inversor cualificado debe salir del pensamiento subjetivo a la hora de juzgar el mercado. Lo primero que hay que considerar es si hay valor aquí. Si es así, ¿vale la pena comprarlo? Vale la pena comenzar con la cantidad mínima de dinero que necesitas para ingresar al lugar, luego ver cuánto puedes movilizar, cuál es la diferencia y si puedes encontrar una manera de compensar el déficit. Después del cálculo actuarial, si es realmente difícil marcar una gran diferencia, entonces dé un paso atrás y elija la industria secundaria. Ésta es la lógica correcta para la selección de viviendas; el primero de estos sectores baratos al este de Yizhuang Road es de alta densidad y está mezclado con producción y vivienda, por lo que los precios serán baratos. Esto significa que sólo un pequeño número de personas son reconocidas por el mercado. Y la mayor parte del poder adquisitivo de Yizhuang están todos concentrados en Hexi, por lo que los precios aumentarán.

Recomiendo leer atentamente el artículo "81# Lógica básica y principios de la inversión inmobiliaria en Beijing" en la columna destacada. ¡Mis mejores deseos!

Artículos internos de la cuenta oficial de WeChat Knowledge Planet

Se actualiza un artículo cada semana.

Categoría macro (algunos artículos)

01#Previsión general a diez años del mercado inmobiliario de Beijing (2022-2032)

08#La inflación épica está en camino manera, gente corriente de corrección y estrategia.

03#El valor del mercado inmobiliario de Beijing está quedando desierto.

04# En los próximos cinco años, haremos un movimiento desesperado para cambiar de posición, acortar las verduras mixtas y conservar sólo las verduras ventajosas.

05# La vivienda comercial B aumentó porque había suficientes viviendas asequibles en ese momento.

07#Si no entiendes el apalancamiento, no podrás avanzar.

41# Acerca de la burbuja inmobiliaria

Micro lecciones (parte de los artículos)

11#

12# Colección para evitar trampas: Mapa del distrito de la gran depreciación de Beijing 17

13# Colección del distrito escolar: Directrices de planificación para la selección de viviendas del distrito escolar de Dongxihai

14# Colección de reemplazo: coma una vez cada 10 años para evitar el TDAH.

15# Wangjing tiene 139 discos, de los cuales sólo 39 tienen un crecimiento estable.

Lecciones prácticas (algunos artículos)

81#Lógica y principios básicos de la inversión inmobiliaria en Beijing

82#Pago inicial de Beijing 300-400 análisis sólido 78 demanda rígida disk

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83# Tongzhou superó al mercado.

84# Daxing superó al mercado y se seleccionó la guía.

84#Las habilidades de inversión de Beijing para tenencias de divisas inferiores a 2 millones

86# Fengtai superaron al mercado.

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