¿Qué impacto tendrá la repentina depreciación del RMB en más de 1.000 puntos en los precios de la vivienda?
En teoría, la apreciación de la moneda local favorece la atracción de entradas de capital extranjero, mientras que la depreciación puede provocar salidas de capital extranjero. Los bienes raíces son un producto interno, por lo que cuando la moneda local se aprecia, aumentará el entusiasmo de los inversionistas extranjeros por invertir en bienes raíces, como Japón en los años posteriores al Acuerdo Plaza en 1985, Tailandia en los años anteriores a 1997 y China continental en 2005-2007 hará subir los precios de la vivienda. La moneda local se depreció y el capital extranjero huyó. Por ejemplo, en Japón después de 1990 y en Tailandia después de 1997, los precios de la vivienda se desplomaron.
Sin embargo, desde la perspectiva de la inversión extranjera, China es diferente de Japón y Tailandia. Debido a que la inversión extranjera dentro y fuera de China requiere aprobación, a pesar de que el RMB se apreció un 6,9% en 2007 (el nivel más alto de la historia), los mercados bursátil y inmobiliario estaban en auge y los inversores extranjeros estaban muy entusiasmados con la compra de bienes raíces en China. , la escala real de inversión extranjera que entró en la industria inmobiliaria china fue muy limitada. Además de los controles de la cuenta de capital, también está relacionado con el "orden extranjero" de los bienes raíces de entonces. Por lo tanto, es difícil para el capital extranjero ayudar significativamente a aumentar los precios de la vivienda cuando ingresa, y es difícil para el capital extranjero ayudar significativamente a bajar los precios de la vivienda cuando el capital extranjero sale.
En más de tres años, entre 1985 y 1988, el yen japonés se disparó más de un 50% frente al dólar estadounidense, lo que provocó que una gran cantidad de dinero caliente nacional y extranjero entrara en el mercado inmobiliario y generara una crisis inmobiliaria. burbuja de precios que es poco común en la historia. En China, de 2005 a 2015, el RMB solo se apreció más del 20% frente al dólar estadounidense en diez años. De hecho, la inversión extranjera tiene un papel muy pequeño en la promoción de los precios de todos los activos internos, por no hablar de los precios de la vivienda.
Tailandia fue el detonante de la crisis financiera asiática de 1997. La economía y las finanzas mismas mostraron síntomas mientras Soros les cortaba el paso. Además, las reservas de divisas eran demasiado pequeñas, lo que condujo al eventual colapso del baht tailandés y su fuerte depreciación, lo que a su vez desencadenó el mercado de valores, el mercado inmobiliario y la crisis financiera. En la actualidad, aunque el crecimiento económico de China se ha desacelerado hasta cierto punto en comparación con antes, todavía se mantiene estable. Aunque las reservas de divisas de China han disminuido desde el cuarto trimestre del año pasado, siguen siendo las más grandes del mundo. Además, la cuenta de capital de China no se ha liberalizado. Bajo el efecto combinado de estos factores, la tendencia futura del RMB no estará fuera de control. Siendo ese el caso, ¿por qué están cayendo los precios de la vivienda?
A medio y largo plazo, la depreciación moderada del RMB frente al dólar estadounidense ayudará a promover las exportaciones y, por tanto, contribuirá a un crecimiento económico estable. Una economía más fuerte beneficiará naturalmente a los mercados bursátil y inmobiliario. A corto plazo, la reciente devaluación repentina ha provocado pánico en los mercados de capital nacionales y extranjeros, lo que inevitablemente afectará al mercado de valores y afectará las expectativas psicológicas de la gente sobre el mercado inmobiliario.
Por supuesto, a corto plazo, hay tres pequeños impactos negativos principales en el mercado inmobiliario. En primer lugar, puede haber una pequeña cantidad de capital extranjero saliendo del mercado inmobiliario interno. En segundo lugar, aumentarán los costos de financiación de los promotores que poseen deuda externa en dólares estadounidenses. En tercer lugar, una pequeña cantidad de fondos nacionales estará más motivada a comprar casas o desarrollar proyectos en el extranjero. Sin embargo, la influencia de estos tres factores es muy limitada.
En general, la depreciación del RMB tiene un ligero impacto negativo en el mercado inmobiliario de mi país, pero el impacto es muy pequeño. No provocará una desaceleración en el mercado inmobiliario en la segunda mitad del año. año o incluso a medio y largo plazo, y es poco probable que aplaste los precios de la vivienda.