¿A qué cuestiones legales debemos prestar atención al utilizar una vivienda para la jubilación?

El llamado seguro de pensiones de hipoteca inversa significa que las personas mayores con plenos derechos de propiedad hipotecan su propiedad a la compañía de seguros y, con el consentimiento del acreedor hipotecario, continúan disfrutando de los derechos de posesión, uso y beneficio. y disponer de la casa, y recibir pensiones según las condiciones acordadas hasta el fallecimiento del anciano, la compañía de seguros tiene derecho a disponer del bien hipotecado, y el producto de la enajenación se destinará en primer lugar a pagar los gastos correspondientes del seguro de pensión.

El seguro de pensiones de hipoteca inversa para vivienda de mi país generalmente pertenece al seguro de supervivencia en el seguro de vida. El llamado seguro personal, o seguro de vida para abreviar, se refiere a un seguro de vida que toma como objeto de seguro la vida humana y toma como condiciones de pago la supervivencia, muerte o supervivencia y muerte del asegurado. En concreto, se divide en seguros de vida, seguros de decesos y seguros de pensiones de vida o fallecimiento. Entre ellos, el seguro de supervivencia se refiere a un seguro que mantiene la vida del asegurado como evento asegurado dentro del período de seguro acordado. El seguro de pensiones de hipoteca inversa para viviendas es algo nuevo en China. En 2005, la Comisión Reguladora de Seguros de China aprobó a Xingfu Life Insurance Co., Ltd. para operar productos de hipotecas inversas, pero Xingfu Life Insurance no tenía este negocio de seguros en funcionamiento.

Cabe decir que el seguro de pensiones de hipoteca inversa para vivienda, que combina el sistema de hipoteca inmobiliaria y el sistema de seguro de supervivencia, no está coordinado con el ordenamiento jurídico actual. El entorno legal para la supervivencia y el desarrollo del seguro de pensiones de hipoteca inversa aún no está disponible. El entorno legal imperfecto inevitablemente pondrá en riesgo a las compañías de seguros y a los posibles tomadores de pólizas en el establecimiento y ejecución de los contratos de seguro.

En concreto, las compañías de seguros y los tomadores de pólizas deberían prestar especial atención a las siguientes cuestiones:

Tratar a las parejas de personas mayores como a los mismos asegurados en la medida de lo posible.

Los "Dictamenes" estipulan que el asegurado debe ser una persona mayor de 60 años, y no estipula si una pareja de ancianos puede ser el asegurado.

Con la mejora de la calidad de vida, es muy común que parejas de personas mayores de 60 años vivan juntas. Si sólo uno de los cónyuges está asegurado, el otro cónyuge puede enfrentarse a la desventaja de perder el derecho a disponer de la casa tras el fallecimiento del asegurado. Desde la perspectiva de proteger los derechos e intereses legítimos de las personas mayores de GAI, las parejas de ancianos deben tener el mismo seguro en la medida de lo posible. Sólo después del fallecimiento de ambos cónyuges la compañía de seguros puede obtener el derecho a disponer de la casa hipotecada.

No todas las casas se pueden constituir con hipotecas inversas.

Las "Opiniones" estipulan que las casas para préstamos de hipoteca inversa para personas mayores deben tener derechos de propiedad completos, lo que tiene tres significados:

En primer lugar, las personas mayores deben disfrutar de la propiedad. derechos sobre la casa; no es un derecho de uso o un derecho de propiedad restringido. Vivienda pública urbana y vivienda propia, vivienda militar, vivienda pública de alquiler, etc. , las personas mayores no disfrutan de la propiedad de este tipo de vivienda sino sólo del derecho a utilizarla, salvo que la póliza lo permita o el propietario esté de acuerdo, no pueden constituir una hipoteca. En cuanto a las viviendas asequibles, según las "Medidas para la administración de viviendas asequibles", cuando los propietarios venden viviendas asequibles, el estado disfruta del derecho de prioridad a la recompra. El derecho de prioridad del estado a la recompra se basa en el interés público y debe tomarse. precedencia sobre el derecho de la compañía de seguros a disponer de la casa.

El segundo nivel significa que las personas mayores deben tener plenos derechos de propiedad sobre la casa. En la actualidad, la mayoría de las casas a nombre de personas mayores son propiedad conjunta de marido y mujer o de propiedad conjunta de la familia. Debe quedar claro que no es apropiado constituir una hipoteca inversa sobre una casa que es propiedad conjunta de una pareja, especialmente si la propiedad es propiedad conjunta de la pareja y una de las personas mayores establece una hipoteca sobre la misma propiedad. Lo que la compañía de seguros haga con la casa después de su muerte puede causar dificultades al sobreviviente.

El tercer nivel se refiere a que no existe ninguna ley que prohíba las hipotecas, especialmente las casas en fincas. Según el artículo 184 de la Ley de Propiedad, a menos que la ley disponga lo contrario, el derecho a utilizar tierras de propiedad colectiva, como tierras cultivadas, tierras familiares y tierras privadas. No se permite la hipoteca. Se puede ver que incluso si los agricultores poseen la propiedad de la casa en la finca, no pueden utilizarla como una hipoteca inversa.

¿Qué derechos tiene el asegurado?

En la relación de seguro de pensiones de hipoteca inversa de vivienda, los derechos e intereses del asegurado se determinan principalmente en función del contrato de seguro. Las cláusulas más importantes deben incluir:

1. cláusula de la casa hipotecada, es decir, según el entendimiento general de las hipotecas, el asegurado aún debe conservar la posesión, el uso, los derechos de renta y los derechos de disposición limitados de la casa hipotecada.

El llamado derecho de disposición limitado se refiere a la disposición con el consentimiento del acreedor hipotecario.

La Ley de Propiedad estipula que durante el período de la hipoteca, el deudor hipotecario no podrá enajenar el bien hipotecado sin el consentimiento del acreedor hipotecario, salvo cuando el cesionario cancele la deuda y extinga el derecho hipotecario. Para las personas mayores, disfrutan de los beneficios de garantía y disposición de sus casas. Establecer una relación de seguro de pensión de hipoteca inversa con la compañía de seguros es un reflejo de la realización del valor de garantía de la casa. Pero a medida que pase el tiempo, si los precios de la vivienda aumentan, es necesario liquidar la condición física de las personas mayores y la casa hipotecada se vende debido a una enfermedad grave, será importante que las personas mayores conserven los beneficios de disposición. Ambas partes de este contrato de seguro deben prestar suficiente atención a esto.

2. ¿A quién pertenecen las ganancias por la valorización de la casa?

Tras la muerte del anciano, la casa será enajenada por la compañía de seguros. Si la casa se revaloriza en este momento, ¿cómo se distribuirán los beneficios? Según las "Opiniones", los productos de seguros se dividen en productos de seguros de pensiones de hipotecas inversas participantes y productos de seguros de pensiones de hipotecas inversas no participantes en función de las diferentes formas en que las compañías de seguros manejan el valor agregado de las propiedades aseguradas. Un producto participativo significa que la compañía de seguros puede participar en el reparto de los ingresos del valor agregado inmobiliario. Mediante la evaluación, la parte del valor agregado del inmueble hipotecado del asegurado se distribuirá entre el asegurado y la compañía de seguros de acuerdo con el contrato. Los productos no participantes se refieren a compañías de seguros que no participan en la participación en la renta del valor agregado del inmueble, y toda la porción de valor agregado del inmueble hipotecado pertenece al asegurado.

Si las personas mayores quieren heredar los ingresos por apreciación de sus hijos después de su muerte, deben firmar un contrato de seguro de pensión de hipoteca inversa de vivienda no participativa con la aseguradora.

Además, ambas partes también deben prestar atención a la forma en que la compañía de seguros dispone de la casa. Los diferentes métodos de disposición pueden tener un gran impacto en los derechos e intereses de ambas partes, incluida la venta, la subasta y el descuento después de la tasación. En términos generales, el precio determinado por descuento después de la subasta o tasación es relativamente objetivo y puede garantizar mejor la maximización del valor de la casa. Cabe señalar que, dado que la ley china prohíbe la movilidad, las dos partes no pueden ponerse de acuerdo en que la casa pase a ser propiedad directa de la compañía de seguros tras el fallecimiento de la persona mayor.

3. El derecho a no tener recurso.

Después del fallecimiento de una persona mayor, si los ingresos procedentes de la enajenación de bienes inmuebles no son suficientes para pagar los gastos relacionados con el seguro de pensiones pagados por la compañía de seguros, la compañía de seguros asumirá el riesgo de insuficiencia precios de la vivienda, y la compañía de seguros no recuperará compensación de otras propiedades de la persona mayor, ni recuperará compensación de sus familiares;

4. El derecho a rescindir el contrato de seguro a voluntad.

Si el tomador del seguro tiene derecho a resolver el contrato de seguro a su voluntad. La Ley de Seguros estipula que, salvo disposición legal en contrario o pacto en contrario en el contrato de seguro, el asegurado podrá rescindir el contrato. Todavía existen dudas sobre el seguro de pensiones de hipoteca inversa para viviendas. Teniendo en cuenta el largo período de ejecución y los altos riesgos contractuales de las compañías de seguros, el asegurador puede excluir completamente los derechos del asegurado mediante un acuerdo. Si las personas mayores aseguradas quieren conservar este derecho, deben prestar atención a las condiciones y negociar activamente con la compañía de seguros.

5. Reclamaciones de pensiones.

A la hora de solicitar un seguro de pensiones de hipoteca inversa, las personas mayores deben prestar especial atención a cómo obtener las pensiones. En cuanto a los modelos extranjeros, generalmente existen una combinación de pago único, pago a plazos, pago a plazos y pago dentro de un determinado límite de crédito. El método para recibir una pensión está relacionado con quién posee los ingresos por inversiones en efectivo de la pensión. Ambas partes tienen necesidades y deben ser tratadas con precaución.

La divulgación veraz es importante.

El artículo 16 de la "Ley de Seguros" estipula la obligación del tomador del seguro de revelar la veracidad del objeto del seguro y del asegurado. En la relación contractual de seguro de pensiones de hipoteca inversa de vivienda, las obligaciones de notificación a las que debe prestar atención el tomador del seguro pueden incluir al menos tres aspectos: notificación de personas, notificación de cosas y notificación de bienes propios.

La llamada notificación personal se refiere a la notificación del estado físico del asegurado. Dado que el riesgo de longevidad de las personas mayores es uno de los principales riesgos para la aseguradora en el seguro de pensiones de hipoteca inversa, las personas mayores deben revelar verazmente su estado de salud y su historial médico a la aseguradora para que ésta pueda determinar un monto de pensión razonable en consecuencia. La notificación de propiedades es principalmente notificación de casas hipotecadas, incluyendo propiedad, prenda, hipoteca original, embargo judicial, plazo de los derechos de uso de la tierra, etc. La notificación de la propiedad propia se refiere principalmente a la obligación de las personas mayores de revelar sus ingresos, deudas pendientes y litigios.

Aunque la situación anterior parece no tener nada que ver con el seguro de pensiones de hipoteca inversa, es un factor importante a la hora de que la aseguradora juzgue si puede suscribirlo. Es difícil imaginar que una compañía de seguros con fines de cobertura acepte una oferta de seguro de una persona mayor ya insolvente.

Las personas mayores deberán cumplir con las obligaciones de notificación antes mencionadas al firmar un contrato de seguro. Si la compañía de seguros rescinde la relación de seguro debido a negligencia grave o intencional del asegurado, las personas mayores pueden correr el riesgo de no poder pagar el préstamo y los intereses a tiempo.

¿Qué debo hacer una vez vencido el derecho de uso de suelo?

La vida útil del suelo urbano residencial en mi país es de 70 años. Si bien el artículo 149 de la Ley de Propiedad estipula que el derecho de uso del terreno para la construcción de viviendas se renovará automáticamente al vencimiento, entre muchos estudios sobre la viabilidad del seguro de pensiones de hipoteca inversa, cómo tratar un contrato de seguro con el mismo efecto y cómo ejecutarlo. sigue siendo una cuestión para la gente. ¿Existió entonces este problema durante el período piloto de los "Opiniones"?

A través del análisis de los "Dictámenes", se puede ver que el tema del período de derecho de uso de la tierra aún existe, pero el impacto no es significativo. Esto se debe principalmente a que en las "Opiniones" se determina que el período piloto del seguro de pensión de hipoteca inversa para viviendas sólo será desde 2065438 + 1 de julio de 2004 hasta 2065438 + 30 de junio de 2006. Dado que la vivienda comercial en mi país comenzó en la década de 1980, la vida útil de la vivienda comercial existente es de al menos 35 años. Incluso si se calcula sobre la base de 35 años, durante la ejecución del contrato de seguro y antes de la expiración de los derechos de uso de la tierra, la esperanza de vida promedio de las personas mayores de 60 años durante el período piloto debe alcanzar los 95 años.

Enlaces relacionados

Tres tipos principales de hipotecas inversas en los Estados Unidos

1 La Administración Federal de Vivienda tiene una hipoteca inversa para viviendas aseguradas.

Este tipo de préstamo también se conoce como Hipoteca de Conversión del Valor de la Vivienda (H E C M). Según lo aprobado por el Congreso, los montos de recuperación de la hipoteca inversa excederán el valor de la vivienda y la compensación en caso de una pérdida inesperada del préstamo. Los usuarios pueden elegir un préstamo único, pagar mensualmente y retirarlo a la vista dentro de un límite de crédito determinado. El prestatario pagará periódicamente primas de seguro de hipoteca inversa y tarifas relacionadas con el préstamo. Cuando expira el plazo, el préstamo se suspende y la casa hipotecada se recupera para su pago después de que el residente se muda o fallece. Los intereses se acumulan como de costumbre durante el período de residencia.

2. Hipoteca inversa para viviendas sin seguro de la Administración Federal de Vivienda.

Este tipo de préstamo se caracteriza por tener un plazo fijo, es decir, el prestamista paga el importe del préstamo periódicamente y el prestatario lo reembolsa dentro del plazo acordado sin cobrar primas de seguro. El número de plazas para este tipo de préstamos es limitado y los seleccionados deben tener una determinada fuente de ingresos. Las hipotecas inversas no aseguradas son adecuadas para mayores necesidades de financiación a corto plazo y pagos más elevados que las hipotecas inversas residenciales aseguradas. Los términos de pago fijos requieren montos de pago suficientes, por lo que la fuente de fondos del prestatario para el pago del préstamo debe ser estable.

3. El prestamista tiene una hipoteca inversa de vivienda asegurada.

El seguro para este tipo de préstamo está a cargo de instituciones financieras y las calificaciones de los beneficiarios del préstamo no necesitan ser reconocidas por el gobierno. Los beneficios de las futuras viviendas con valor agregado serán disfrutados por las instituciones crediticias y los residentes. Los prestamistas otorgan préstamos periódicos o agregan una línea de crédito que se puede utilizar anticipadamente. La tasa de interés del préstamo puede ser fija o variable, y los costos adicionales del préstamo, como primas de seguro hipotecario, honorarios de consultoría, etc., también pueden flotar.