¿Cómo debo preparar los materiales contables para la inversión en derechos de uso de la tierra?
Análisis de la planificación fiscal y el tratamiento contable de la inversión en suelo
Ejemplo: En junio de 2005, un grupo Co., Ltd. A planeaba transferir los derechos de uso del suelo adquiridos a sus hijos. La empresa B Real Estate Development Company invirtió. El valor contable del derecho de uso de la tierra fue de 20 millones de yuanes. Después de la evaluación, ambas partes confirmaron que el valor era de 30 millones de yuanes. Antes de la inversión, el capital desembolsado de la empresa B era de 10 millones de yuanes, de los cuales la empresa A poseía el 50%. Antes de la inversión, las ganancias no distribuidas de la empresa B eran -2 millones de yuanes y su capital social era de 8 millones de yuanes. El costo de inversión de la inversión de capital a largo plazo de la Compañía A es de 5 millones de yuanes, el ajuste de pérdidas y ganancias es de -1 millón de yuanes y la diferencia de inversión de capital es de 500.000 yuanes.
Tomando esto como ejemplo, realizar el análisis del procesamiento relacionado con la inversión y la participada de la siguiente manera:
1. Discusión sobre cuestiones fiscales y tratamiento contable de la Sociedad A
(1) Análisis relacionado con los impuestos. de la Empresa A:
1. Impuesto empresarial
Según el "Aviso del Ministerio de Hacienda y de la Administración Estatal de Impuestos sobre Cuestiones Fiscales Empresariales Relacionadas con Transferencias de Capital" N° 191. [2002] de Cai Shui: La inversión en activos intangibles y bienes raíces por acciones, y la distribución de ganancias con el inversionista, *** soportará los mismos riesgos de inversión. No se aplicará ningún impuesto comercial a ningún comportamiento; transferencias de capital. También abolió la disposición establecida en Guoshuifa [1993] Nº 149 de que "la transferencia del patrimonio se gravará con arreglo a esta partida impositiva". De esto se puede ver que la empresa A no cobra impuestos comerciales sobre la inversión de la empresa B en derechos de uso de la tierra.
2. Impuesto sobre la renta
De acuerdo con lo dispuesto en Guoshuifa [2000] N° 118 "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos sobre Ciertas Cuestiones del Impuesto sobre la Renta en Negocios de Inversión de Capital Empresarial": "Las empresas pagarán parte de sus actividades operativas. La inversión extranjera de activos no monetarios debe descomponerse en dos negocios económicos: ventas de activos no monetarios relevantes y la inversión a valor razonable cuando se produce la transacción de inversión, y los ingresos o pérdidas por transferencias de activos deben "Por lo tanto, el comportamiento económico de la empresa A debe dividirse en dos negocios: uno es vender activos intangibles con un valor contable de 20 millones de yuanes a un valor razonable de 30 millones de yuanes; el otro es invertir externamente con activos de 30 millones de yuanes, en este negocio se deben reconocer 10 millones de yuanes de ingresos por transferencia de activos (por el momento no se consideran otros impuestos y tasas)
3. Impuesto sobre el valor añadido de la tierra
De conformidad con el "Impuesto sobre el valor añadido de la tierra" del Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos "Aviso sobre determinadas cuestiones específicas" Caishui [1995] Nº 48 estipula: "Para inversiones y empresas conjuntas en bienes raíces, la parte que invierte o la empresa conjunta deberá utilizar la tierra (bienes raíces) como precio de las acciones para la inversión o como condición para la empresa conjunta, transferir el inmueble al propietario. Al invertir en o en forma conjunta empresas operativas, el impuesto al valor agregado de la tierra está temporalmente exento. "En este caso, la Compañía A se dedica a la inversión antes mencionada utilizando la tierra como precio de las acciones y no necesita pagar este impuesto.
Se puede ver del análisis anterior que al planificar esta transferencia de derechos de uso de la tierra como una inversión, se pueden evitar el impuesto comercial y el impuesto al valor agregado de la tierra causado por la transferencia.
(2) Discusión sobre el tratamiento contable de la Sociedad A
De acuerdo con lo establecido en las Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales, el costo de inversión inicial de la inversión externa en terrenos debe reconocerse en de acuerdo con el principio de transacciones no monetarias, es decir, "las transacciones no monetarias de la empresa". En una transacción monetaria, el valor en libros de los activos intercambiados, más los impuestos correspondientes a pagar, debe utilizarse como valor de entrada de los activos. intercambiado. "En este caso, el valor contable del terreno utilizado para la inversión por la Compañía A es de 20 millones de yuanes. Por lo tanto, de acuerdo con los estándares de transacciones no monetarias, el valor contable de la inversión de capital a largo plazo es de 20 millones de yuanes. Asientos contables:
Débito: inversión de capital a largo plazo - coste de inversión 2000
Crédito: activos intangibles - terreno 2000
En este ejemplo podemos ver, Empresa La inversión de A en la Compañía B cumple con el método contable de participación requerido por las normas, por lo que la inversión de capital a largo plazo también debe ajustarse de acuerdo con el método de participación. Según las disposiciones de las "Respuestas a las preguntas sobre la implementación de sistemas de contabilidad empresarial (2)" del Ministerio de Finanzas: "Cuando las empresas invierten externamente con activos no monetarios, deben determinar el costo de inversión inicial de las inversiones de capital a largo plazo de acuerdo con los principios de las transacciones no monetarias Al contabilizar utilizando el método de participación, la diferencia entre el costo de inversión inicial de la inversión de capital a largo plazo y la participación del capital del propietario de la unidad invertida se considerará como la diferencia de inversión de capital, y El tratamiento contable se realizará caso por caso: &h
ellip;...El costo de la inversión inicial es menor que la participación del capital contable de la unidad invertida. La diferencia en el. La participación del propietario de la unidad invertida se debita de la cuenta "Inversión de capital a largo plazo - ×× Unidad (costo de inversión)" y se acredita a la cuenta "Reserva de capital - Preparación de inversión de capital" en este ejemplo de la Compañía A a la Compañía B. Originalmente se calculó según el método de participación, pero ahora aún debe tratarse según el método de participación después de una inversión adicional en terrenos. Suponga que, excepto el capital pagado, otras partidas de capital permanecen sin cambios antes y después de que la Compañía B acepte el método de participación. inversión Luego:
1. Calcule los derechos e intereses que debería disfrutar la empresa A después de invertir.
Los derechos e intereses que debería disfrutar la empresa A después de invertir en la empresa B = (800). +3000)×87.5%=3325
2. Calcule los derechos e intereses que debería disfrutar la empresa A después de invertir la reserva de capital confirmada
En este ejemplo, debido a la adopción de no- principios de transacción monetaria al realizar inversiones adicionales, el costo de inversión de la Compañía A es menor que la participación del capital contable que la Compañía B debería disfrutar, lo que resulta en la creación de una diferencia de prestamista de inversión de capital Al calcular la reserva de capital, vale la pena prestar atención. el manejo del saldo deudor de la inversión de capital de 500.000 yuanes en la inversión original.
De acuerdo con lo dispuesto en las "Respuestas a Preguntas Relacionadas con la Implementación del "Sistema de Contabilidad Empresarial" y Normas Contables Relacionadas por el Ministerio de Hacienda (IV)": "Si es el saldo deudor de la inversión de capital cuando la inversión inicial es realizado, y el saldo acreedor de la inversión de capital es cuando se realiza la inversión adicional, se incluirá el saldo incurrido durante la inversión adicional. Se incluirá el exceso del saldo acreedor de la inversión de capital sobre el saldo deudor de la inversión de capital que aún no ha sido amortizado. en la reserva de capital (reserva de inversión accionaria).” Por lo tanto, la reserva de capital que se debe reconocer en este ejemplo es:
Reserva de capital confirmada = 3325-2000-(500-1050)=875
El tratamiento contable es:
Débito: inversión de capital a largo plazo-coste de inversión 1.000
Crédito: inversión de capital a largo plazo-diferencia de inversión de capital 50
Inversión de capital a largo plazo - ajuste de pérdidas y ganancias 75
Reserva de capital - preparación de inversión de capital 875
Después de realizar lo anterior Después de procesar la contabilidad, podemos ver que las cuentas detalladas de la inversión de capital a largo plazo de la empresa A en la empresa B se conviertan en:
Costo de inversión = 503000=3500
Diferencia de inversión de capital =50-50=0
Ajuste de pérdidas y ganancias=-(1075)=-175 (es decir: -200×87,5%)
El saldo contable de la inversión de capital en el período es =3500 -175 =3325=Los derechos e intereses de la Compañía B que la Compañía A debería disfrutar después de invertir
Al realizar el procesamiento contable de las actividades económicas anteriores, notamos que " Los dos negocios económicos de "inversión en el extranjero y ventas de "Los activos no monetarios" sólo involucran negocios de inversión durante el procesamiento contable. No se requiere contabilidad para la venta de derechos de uso de suelo, por lo que se debe incluir como ajuste en la declaración de impuestos de ese año para confirmar los ingresos por la transferencia de derechos de uso de suelo.
2. Discusión sobre cuestiones fiscales y tratamiento contable de la Sociedad B
(1) Análisis fiscal de la Sociedad B:
1.
En primer lugar, creo que el impuesto sobre la escritura es un impuesto que se aplica al cesionario por los cambios en los derechos de propiedad inmobiliaria. Este impuesto enfatiza el cambio en los derechos de propiedad, no si se obtienen ingresos. sobre el impuesto sobre escrituras estipula claramente: "Derechos de tierra y casa Si se transfiere de las siguientes maneras, se tratará como una transferencia de derechos de uso de la tierra, una venta de casa o una donación de casa, incluido el uso de la propiedad de la tierra y la casa como precio por inversión y capital; utilizar la propiedad de la tierra y la vivienda para saldar deudas, etc. "En este caso, la empresa de bienes raíces B debería. Pagar el impuesto sobre la escritura
2. Impuesto sobre la renta
Para la empresa B, la cuestión del impuesto sobre la renta es principalmente para determinar el costo de la tierra ¿Debería basarse en la evaluación posterior o previa según el Aviso de "Tributación Nacional" de la Administración General sobre determinadas cuestiones del impuesto sobre la renta en el patrimonio empresarial? Negocio de Inversión" estipula: "Para los activos no monetarios mencionados anteriormente aceptados por la empresa invertida, el costo de los activos relevantes se puede determinar en función del valor después de la evaluación y confirmación". Se puede ver que en este ejemplo, Real La empresa inmobiliaria B debe utilizar 30 millones de RMB como costo imponible del terreno.
(2) Discusión sobre el tratamiento contable de la empresa B
La empresa B acepta la inversión en terrenos y el terreno ya no es un activo intangible en los libros de la empresa B y se convierte en un desarrollo costo Vamos a discutir La cuestión de su valor registrado puede dar lugar a diferentes puntos de vista De acuerdo con las disposiciones de las "Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales - Activos Intangibles": "El costo de los activos intangibles obtenidos por una empresa al aceptar una inversión está determinado por el. valor confirmado por las partes inversionistas". Algunas personas pueden decir: Esto no es adecuado para la Compañía B, porque los costos de desarrollo deben contarse como una partida de inventario en la Compañía B. Luego, eche un vistazo a las "Normas de contabilidad para empresas comerciales - Inventario ", que también dice: "Inversión". El costo del inventario invertido por el inversionista se determinará con base en el valor confirmado por las partes inversionistas. "Sin embargo, la norma también establece claramente que esta norma no se aplica al inventario de proyectos en construcción debido a contratos de construcción, pero no es aplicable a las empresas de bienes raíces. Como resultado, la base para el registro de los terrenos ha creado una brecha En la norma, y el sistema no es claro. En este sentido, creo que aunque las dos normas no pueden aplicarse directamente a la aceptación de la inversión en tierras por parte de la Empresa B, todavía podemos ver que para los "activos obtenidos al aceptar la inversión" y ". activos obtenidos mediante transacciones no monetarias”, La norma hace una distinción es decir, la transacción es una transacción no monetaria desde la perspectiva de la Empresa A, pero no desde la perspectiva de la Empresa B. Por lo tanto, no podemos registrar los. activo como una transacción no monetaria para su procesamiento, el valor registrado del terreno debe determinarse con base en el "valor confirmado por las partes inversionistas".