¿Qué es un apartahotel?
La industria también presta cada vez más atención a esto. Se informa que del 2 al 4 de abril se llevará a cabo en Beijing el foro "Diseño, promoción y marketing de apartamentos con servicios". Recientemente, los periodistas entrevistaron a personas relevantes sobre este tema.
La singularidad de los apartamentos con servicios
Lin Yue, gerente de marketing de Xinzun Real Estate, cree que los apartamentos con servicios se refieren a propiedades cuya estructura arquitectónica es similar a la de un hotel y son proporcionadas por una empresa inmobiliaria encargada de la gestión de servicios tipo hotel como limpieza, lavandería, etc. , dormitorios totalmente amueblados y equipamiento de cocina. En pocas palabras, se trata de integrar los servicios de alto nivel de los hoteles con estrellas en la vida diaria. El comprador de la vivienda posee los derechos de propiedad de la unidad y puede vivir en ella, alquilarla o revenderla. Es una propiedad integral que no sólo brinda servicios profesionales de hotel, sino que también tiene la privacidad y el estilo de vida de un apartamento privado.
Los apartamentos con servicios no sólo absorben las funciones de servicio y los modelos de gestión de los hoteles con estrellas, sino que también absorben las características de los edificios de oficinas en la era de la información. Con buenas condiciones de comunicación, podemos brindar servicios de secretaría, información, traducción y otros servicios comerciales. Es un concepto integral de administración de propiedades que integra múltiples funciones como residencias, hoteles y clubes.
Los tipos de apartamentos con servicios varían desde decenas hasta cientos de metros cuadrados, que pueden satisfacer las necesidades individuales de los usuarios. La decoración se unifica con la decoración fina, y se incluye un conjunto completo de electrodomésticos y diseño del hogar. proporcionó. Diferentes unidades tienen diferentes estilos. Las instalaciones de apoyo no sólo brindan servicios estilo hotel de acuerdo con los requisitos de los residentes, sino que también agregan otros proyectos como bancos, clubes y pequeños supermercados.
El diseño del proyecto del aparthotel en sí es personalizado y no puede ser una formalidad, porque la base de clientes del aparthotel son empleados de alto nivel, gerentes y presidentes de conocidas empresas multinacionales, y su administración de propiedades. es proporcionado por hoteles de estrellas o administrado directamente por una empresa inmobiliaria con experiencia hotelera, lo que elimina las dudas de los propietarios sobre la calidad de la empresa de administración de propiedades y puede brindar a los residentes servicios de alta gama y en el lugar.
La característica más importante a la hora de elegir un apartamento estilo hotel para vivir es la libertad y la comodidad, y el precio es relativamente bajo. Puede obtener diversos servicios estilo hotel en cualquier momento, como lavandería y cambio de sábanas. Generalmente, las instalaciones públicas de los apartamentos con servicios son similares a las de los hoteles, por lo que también pueden resaltar la identidad y el estilo de los residentes. A medida que mejoran los niveles de vida y los gustos de las personas, también aumentan sus necesidades de calidad de vida. Los apartamentos con servicios pueden satisfacer las necesidades de este grupo específico de personas.
Los apartamentos con servicios se pueden dividir en apartamentos residenciales y apartamentos comerciales según su uso: los apartamentos residenciales se utilizan principalmente para vivir, con cocinas, balcones y baños independientes; los apartamentos comerciales se utilizan para oficinas comerciales y no tienen; Cocinas y baños independientes. Balcón. Se enfrentan a diferentes consumidores.
Todos los apartamentos con servicios de éxito tienen similitudes: están ubicados en zonas prósperas y rodeados de un gran número de consumidores e inquilinos potenciales. Los clientes están cerca. Esta ubicación llena un vacío en el área de viviendas pequeñas.
Lin Yue señaló que los apartamentos con servicios tienen similitudes y diferencias con los hoteles con derechos de propiedad, los apartamentos individuales y los apartamentos comerciales:
La diferencia entre hoteles con derechos de propiedad y apartamentos con servicios. Los hoteles de estilo propiedad se originaron en los Estados Unidos en la década de 1970 y están ubicados principalmente en centros turísticos con climas templados. En pocas palabras, un hotel con derechos de propiedad es el derecho a utilizar instalaciones turísticas que los consumidores o inversores individuales compran en un momento específico. El hotel divide cada habitación en derechos de propiedad independientes y los vende a inversores. Los inversores generalmente no se alojan en hoteles, sino que confían al hotel la gestión de las habitaciones, obteniendo así un retorno de la inversión y, al mismo tiempo, pueden obtener del hotel el derecho a alojarse de forma gratuita durante un determinado período de tiempo. . Es un negocio comercial que integra bienes raíces, hoteles y turismo.
Los apartamentos con servicios varían de grandes a pequeños, con muchos dormitorios, cocinas interiores y otras instalaciones habitables. Los apartamentos con servicios adoptan una administración estilo hotel y brindan a los residentes un hotel con calificación de estrellas, pero los cargos son más baratos que los de los hoteles.
La diferencia entre un apartamento individual y un apartamento con servicios. Los consumidores de pisos individuales son jóvenes con buenos ingresos y que prestan atención a la calidad de vida. Por lo tanto, todo, desde los estándares de decoración hasta la configuración de la propiedad, es mucho más sencillo que los apartamentos con servicios. Al mismo tiempo, los apartamentos individuales son más pequeños, generalmente de menos de 50 metros cuadrados, para reducir el precio total y satisfacer las necesidades de compra de los jóvenes. Los grupos de consumidores de apartamentos con servicios son altos trabajadores administrativos, gerentes y presidentes, y las propiedades son administradas por hoteles con estrellas o empresas inmobiliarias con experiencia hotelera.
La diferencia entre apartamentos de negocios y apartamentos con servicios. Los apartamentos comerciales se centran en los negocios y la estructura del edificio adopta grandes naves de diferentes tamaños. La mayoría de ellos se venden en bruto para facilitar la transformación posterior en función de las necesidades de la oficina. Al igual que los apartamentos tipo estudio que han aparecido en el mercado, aunque están finamente decorados y algunos están equipados con poco mobiliario, generalmente son más adecuados para trabajos de oficina. Las agencias de servicios de apoyo también proporcionan principalmente artículos de oficina, como correo e impresión. Las instalaciones públicas de los apartamentos con servicios son similares a las de los hoteles. Además de las agencias de servicios del hotel, también ofrecen servicios domésticos como bancos, discotecas y supermercados.
El mercado de apartamentos con servicios de Beijing siempre ha sido fuerte.
Un analista de mercado de Shangfeng Brokerage señaló a los periodistas que entre los apartamentos de alta gama, los apartamentos con servicios son diferentes de los apartamentos de alta gama comunes que ofrecen apartamentos con servicios. En el mercado tradicional, los apartamentos con servicios básicamente sólo se alquilan pero no se venden, como Ascott y Guomao. Estos proyectos a la venta solo han aparecido en los últimos años, como Wang Zuo y Dinji Jiahua Century. Según las estadísticas, a finales del primer trimestre de este año, había más de 100 proyectos de apartamentos de lujo en Beijing, incluidos casi 40 apartamentos con servicios y cerca de 30.000 unidades residenciales. Concentrado principalmente en seis áreas urbanas importantes, entre las cuales los distritos de Chaoyang y Dongcheng representan el 80% de la oferta de apartamentos de alta gama de la ciudad. El precio medio de alquiler de apartamentos con servicios en el mercado es de 24,5 dólares estadounidenses por metro cuadrado al mes. casi el doble del precio de los apartamentos normales de alta gama. Según información proporcionada por CBRE, los altos directivos de empresas extranjeras en Beijing, así como el personal de asociaciones extranjeras y embajadas en China, constituyen el principal grupo de demanda de apartamentos con servicios en Beijing. Algunas pequeñas empresas también lo utilizan con fines comerciales y residenciales. Quieren vivir en el centro de la ciudad o en una zona con fácil acceso al transporte. Tienen la configuración de hardware de un hotel tradicional y un nivel considerable de servicio puerta a puerta. Lo importante es que pueden ofrecer una distribución de habitaciones de estilo familiar, que no solo tiene la privacidad y la atmósfera de vida del hogar, sino que también cuenta con el buen ambiente y los servicios profesionales de los hoteles de alta gama.
Esta persona cree que el alto precio del alquiler de apartamentos con servicios es inseparable de sus propias ventajas. Los apartamentos con servicios combinan las ventajas de los hoteles y apartamentos tradicionales. La mayoría de ellos están ubicados en centros comerciales maduros, donde se reúnen y fluyen empresas extranjeras y expatriados. Estas áreas cuentan con instalaciones de servicios completas, como edificios de oficinas, hoteles y centros de negocios, y tienen la configuración de hardware de apartamentos de alta gama. Se contratan empresas profesionales de administración de propiedades hoteleras o empresas de administración de apartamentos con servicios para la gestión de la ocupación, lo que brinda una gran comodidad a los residentes. ' vive y proporciona servicios de estrellas. La calidad satisface plenamente las necesidades de estos clientes. Al mismo tiempo, la base de clientes relativamente independiente y estable también aporta considerables ingresos por alquiler a los apartamentos con servicios.
De hecho, las ventajas únicas de los apartamentos con servicios ya han surgido. En los últimos dos años, en el mercado de alquiler de apartamentos de lujo de Beijing, debido al aumento sustancial de la oferta general, los alquileres han seguido cayendo, y los alquileres de algunas propiedades cayeron más del 50%. Sin embargo, los apartamentos con servicios como Guomao y Kerry Center tienen una tendencia al alza y los alquileres reales de las transacciones generalmente fluctúan menos del 5%. Obviamente, el nivel de alquiler de los apartamentos con servicios es más alto que el de los apartamentos normales de alta gama.
Las características de inversión de los apartamentos con servicios
Según Cai, el promotor de Jinqiao International Apartments, debido a la creciente movilidad de la población en algunas ciudades grandes y medianas, ha habido El modelo familiar ha estado dominado por algunos jóvenes y condujo directamente a la aparición de apartamentos con servicios. Los apartamentos con servicios son un concepto de propiedad completamente nuevo. Al mismo tiempo, en las ciudades grandes y medianas se ha formado una clase de empresarios de alto nivel. Tienen un poder adquisitivo considerable y la gestión inmobiliaria tradicional ya no puede adaptarse a su ritmo de vida acelerado. Por otro lado, la adhesión de China a la OMC traerá a Beijing un gran número de pequeñas y medianas empresas extranjeras, porque grandes empresas multinacionales internacionales ya han establecido oficinas en Beijing. Para las pequeñas y medianas empresas que carecen de solidez financiera y desean comodidad y precios asequibles, los apartamentos con servicios serán su opción ideal.
Zhang Mi, del Departamento de Consultoría de Inversiones de Xinzun Real Estate, cree que los apartamentos con servicios tienen múltiples funciones, como residencias, hoteles y clubes, y tienen dos significados: "uso propio" e "inversión".
Las instalaciones de hardware no son inferiores a las del hotel, pero el servicio es mejor que el del hotel. Al mismo tiempo, se diferencia de la oficina central del concepto SOHO y cuenta con las instalaciones y servicios de un hotel de estrellas. Los apartamentos con servicios deberían ser más personalizados en el futuro, porque la mayoría de los clientes que alquilan aquí son personas con un alto nivel educativo, de alta calidad e internacionales. La decoración, el tipo de apartamento, el entorno, las instalaciones de apoyo, etc. deberían ser diferentes de otras propiedades de la zona. mercado para resaltar su individualidad. Sólo entonces podrán convertirse en un factor importante para lograr el retorno de la inversión. Los apartamentos con servicios son la primera opción para los compradores de viviendas de inversión, especialmente para aquellos que viven en otros lugares. Por lo general, el alquiler de un hotel es aproximadamente un 30% más alto que el de un apartamento, y los servicios de los apartamentos normales también van a la zaga de los de los hoteles. Los apartamentos con servicios tienen las características de área de construcción pequeña, fácil administración, instalaciones de servicio completas y fácil alquiler, que no tienen comparación con otros proyectos inmobiliarios.
Sin embargo, como proyecto de alto nivel, los apartamentos con servicios consumen más fondos que las residencias ordinarias y tienen un ciclo de retorno más largo, lo que los hace más adecuados para inversores a medio y largo plazo.
Por otro lado, los proyectos de inversión en apartamentos con servicios deben tener condiciones bastante estrictas.
Zhang Mi señaló que la inversión en apartamentos con servicios debe realizarse en una ubicación adecuada. Por ejemplo, el CBD y la Villa de los Juegos Asiáticos en el distrito de Chaoyang son las áreas con las actividades comerciales internacionales más activas en Beijing, y también han sido las áreas con la economía de Internet más activa en los últimos dos años. Estas zonas albergan un gran número de pequeñas empresas y jóvenes trabajadores administrativos. Para ellos, es conveniente establecerse aquí y, lo que es más importante, hay más oportunidades y menores costos. Es más probable que utilicen el flujo de personas, fondos e información en esta área para lograr un éxito rápido. Estas áreas populares son las más adecuadas para inversiones en apartamentos con servicios.
Con el desarrollo del mercado ha surgido un nuevo formato de negocio como son los apartamentos con servicios. News de Beijing-Hong Kong Property Development Co., Ltd., el desarrollador de City Plaza y Urban Huating, dijo que han lanzado un apartamento comercial con servicios, llamado provisionalmente "Urban International". Este es un nuevo producto que combina apartamentos con servicios y SOHO. Considera plenamente satisfacer las necesidades de diversas empresas personalizadas y también satisfará los requisitos de las personas en materia de alojamiento de alta gama. Este nuevo modelo divide racionalmente la sala de estar en dos áreas: sala de estar y oficina. Tiene tanto la zona residencial de alto nivel de un apartamento estilo hotel como el distrito de negocios de alto nivel de SOHO, y también está equipado con. Un club de cinco estrellas. Lo que es aún más sorprendente es que agrega un nuevo concepto de centro de negocios abierto las 24 horas sobre la base de SOHO, donde podrá disfrutar de servicios de secretaría, servicios de traducción y conferencias las 24 horas. Como resultado, este tipo de apartamento empresarial estilo hotel no sólo llena el vacío de los servicios de soporte de SOHO sin edificios de oficinas de nivel 5A, sino que también crea un espacio de oficinas más completo que supera el espacio de oficinas de nivel 5A.
La crisis de inversión en los apartamentos con servicios de Shanghai está surgiendo.
El mercado inmobiliario de Shanghai está experimentando un período "dorado" sin precedentes. Los crecientes precios de la vivienda han atraído a muchos inversores inmobiliarios y, según se informa, decenas de miles de millones fluyen hacia el mercado inmobiliario de Shanghai. El líder de la industria, Pan Shiyi, dijo recientemente: "El mercado inmobiliario de Shanghai es un pedazo de hierro candente que no se puede tocar". La inversión en apartamentos con servicios no es una excepción.
Según un experto de la industria, no importa cómo los promotores eviten los detalles especulativos de los apartamentos con servicios, de hecho, en muchos apartamentos pequeños, la proporción de inversores es superior al 50% y la proporción utilizada para auto- Ocupación rara.
El mercado inmobiliario de Shanghai ha llevado a los inversores a especular más a corto plazo, con la esperanza de hacer una fortuna e irse. Esta mentalidad es más frecuente entre los inversores en apartamentos con servicios. Después de comprar apartamentos con servicios, la mayoría de los especuladores suelen revenderlos rápidamente y embolsarse la diferencia.
Sin embargo, es precisamente debido a las expectativas de la gente de buscar precios a corto plazo que muchos expertos han comenzado a advertir que el aumento excesivo de los precios de la vivienda provocado por la especulación excesiva ha provocado los primeros signos de una burbuja en Shanghai. mercado inmobiliario. Los inversores de Zhejiang, principales especuladores del mercado inmobiliario de Shanghai, han dado señales de retirar su capital y parecen confirmar algunos cambios sutiles.
En lo que respecta a los apartamentos con servicios, los inversores tradicionales a corto plazo pueden afrontar mayores riesgos de inversión en las circunstancias actuales. Si no pueden encontrar los apartamentos en sus manos para revenderlos inmediatamente, los inversores sufrirán pérdidas. Especialmente cuando el concepto de apartamentos con servicios todavía tenía una gran demanda, algunos promotores pescaban en aguas turbulentas y vendían productos bajo la apariencia de apartamentos con servicios. La mayoría de estos productos se han convertido ahora en herramientas para la especulación inmobiliaria. Por lo tanto, actualmente, los productos de apartamentos con servicios están creciendo rápidamente, los compradores tienen más opciones y los compradores potenciales de viviendas de segunda mano se están desviando en grandes cantidades. Esto reducirá aún más el espacio de circulación de las propiedades de segunda mano y hará que sea más difícil para las pequeñas. inversores familiares para realizar retiros de efectivo a corto plazo.
De hecho, los expertos del sector señalan que los apartamentos con servicios en sí mismos son un puro producto de inversión, pero actualmente muchos apartamentos con servicios no tienen realmente esa connotación y no tienen condiciones de inversión sólidas en términos de software y hardware. Esto también ha provocado que muchos inversores se dediquen ciegamente a operaciones a corto plazo y pierdan el verdadero significado de invertir en apartamentos con servicios.
Yingang J010
El desarrollo y la inversión de apartamentos con servicios se enfrenta principalmente a cuatro riesgos principales.
Shen Hao, un agente inmobiliario del Departamento de Desarrollo del Mercado de Sunchi, cree que el desarrollo y la inversión de apartamentos con servicios se enfrentan actualmente a cuatro riesgos principales:
En primer lugar, con el aumento Refinamiento de propiedades de apartamentos con servicios, los inversores fueron desviados. Por ejemplo, City Holidays enfatiza las funciones comerciales, mientras que Yadong Mingzao enfatiza la "residencia". En términos generales, el rendimiento de la inversión residencial es inversamente proporcional a la atención de la gente al mercado de inversión residencial, es decir, cuando más y más personas alquilan sus casas para obtener rendimientos, el nivel de alquiler en el mercado de alquiler disminuirá en consecuencia. Por lo tanto, los inversores, como grupo de clientes relativamente concentrado de apartamentos con servicios, cambiarán definitivamente sus objetivos si existen mejores canales de inversión.
El segundo es la planificación y diseño de apartamentos con servicios. Muchos promotores están ansiosos por lograr un éxito rápido, lo que hace que el diseño de algunos apartamentos con servicios sea insatisfactorio. Incluso algunos proyectos iniciados ahora están diseñados con materiales sobrantes de parcelas existentes. Hay algunos problemas en la orientación y los pasillos, y no pueden satisfacer las necesidades específicas de los residentes de los apartamentos con servicios, como la falta de espacio para servicios como lavandería y entrega de comidas.
El tercero es el alquiler esperado del inversor. Actualmente, la mayoría de los productos de apartamentos con servicios en el mercado se componen de cientos de propiedades de tamaño pequeño. El enorme volumen de productos en el mercado afecta el precio de alquiler en el mercado regional, especialmente después de la entrega, la oferta de alquiler en el mismo lugar; aumenta, y muchos compradores el comportamiento de inversión en efectivo en alquiler se está volviendo cada vez más popular. Algunos arrendadores ansiosos por obtener resultados rápidos reducirán los alquileres, lo que dará como resultado un menor retorno de la inversión y un período de recuperación más largo.
El cuarto es el precio. Es razonable que el precio unitario de los apartamentos con servicios sea entre un 10% y un 20% más alto que el de otras casas. Sin embargo, el peso del precio de muchos apartamentos con servicios también aumenta día a día. Cada vez hay más apartamentos con servicios por valor de decenas de miles de yuanes por metro cuadrado, lo que se desvía seriamente del mercado. Además, existen algunos problemas comunes en los apartamentos con servicios, como la baja tasa de ecologización, los ascensores del edificio abarrotados, los pasillos estrechos y los residentes complejos.
¿Cómo evitar riesgos en la inversión? Shen Hao cree que el primero es la consideración integral de la ubicación. Detrás del actual aumento de los apartamentos con servicios se esconden factores que afectan el retorno de la inversión (alquiler), como el aumento de la oferta regional y la similitud de productos. Por lo tanto, antes de tomar una decisión de inversión, se debe investigar el mercado de alquiler en la zona, elegir una analogía adecuada y calcular la racionalidad del precio de venta por metro cuadrado, si existen ventajas geográficas, como transporte conveniente, preferiblemente cerca de los existentes o; vías de tren en construcción Transporte: Hay principalmente edificios comerciales alrededor de la propiedad, lo cual es mejor que las áreas residenciales, y hay menos proyectos similares cerca que en áreas demasiado concentradas.
En segundo lugar, los proyectos inmobiliarios deben tener diseños innovadores y rechazar construcciones inacabadas. El diseño de los apartamentos debe reflejar plenamente sus características económicas y prácticas. La distribución de las habitaciones debe ser compacta y flexible, reduciendo la cantidad de espacio interior negativo y la asignación de espacios públicos. Según los diferentes niveles de residentes y sus hábitos de vida, el diseño de la distribución del dormitorio se puede separar de manera flexible.