¿Qué es la transacción de vivienda de reforma habitacional?
Descripción general de la vivienda de reforma habitacional
La vivienda de reforma habitacional también se puede denominar vivienda pública comprada, que se refiere a viviendas que disfrutan de las políticas preferenciales de la reforma habitacional nacional. Es decir, los residentes compran viviendas públicas al precio estándar o al precio de coste después de deducir la conversión de su vivienda pública actual (la antigua residencia también deduce la conversión de la casa). La vivienda reformada se divide en precio de costo, precio estándar (precio preferencial), vivienda del gobierno central y otros tipos. Cada tipo de método de transacción de vivienda es diferente. Pertenece a derechos de propiedad parcial.
Introducción básica
1. La reforma de la vivienda es una forma de compensación estatal para los empleados cuyos salarios no incluyen los fondos de consumo de vivienda. Es una forma de transición del sistema de vivienda a la comercialización de viviendas. Su precio no está determinado por la oferta y la demanda del mercado, sino por el gobierno basándose en el principio de realizar una reproducción simple de la vivienda y establecer un sistema de oferta de vivienda con seguridad social. Se vende a precio estándar o precio de costo.
2. Existen restricciones sobre quién puede vender casas bajo la reforma de vivienda. No todos pueden disfrutar de las políticas preferenciales de la reforma de vivienda. Las personas que pueden comprar casas vendidas bajo la reforma de vivienda sólo pueden ser residentes que puedan pagarlas. Utilizar conjuntos completos de vivienda pública. Empleados que cumplan las condiciones para la asignación de vivienda.
3. Durante el proceso de reforma y venta de viviendas, se debe controlar el área de las casas compradas, y se estipulan los indicadores de control de la superficie edificable per cápita que se puede comprar para evitar que algunas personas compren. Vivienda pública en grandes cantidades a precios bajos, lo que provocó la pérdida de activos de propiedad estatal.
4. Existen ciertas políticas preferenciales para la compra de vivienda pública para la venta a través de la reforma de vivienda. Sobre la base del precio estándar o precio de costo, el precio de la vivienda pública también tiene descuentos preferenciales en función de la antigüedad. puesto o título profesional.
Además, existen restricciones a la entrada al mercado en la compra de vivienda pública en el marco de la reforma habitacional. Las viviendas públicas vendidas a empleados generalmente deben estar ocupadas durante varios años antes de venderse. Por ejemplo, las viviendas públicas compradas por empleados a precio estándar o precio de costo.
Proceso de transferencia
1. El comprador y el vendedor establecen canales de comunicación de información. El comprador comprende la situación actual general y los derechos de propiedad de la casa y requiere que el vendedor proporcione documentos legales. incluyendo certificado de propiedad de vivienda, documento de identidad y otros documentos.
2. Si la casa proporcionada por el vendedor es legal y se puede comercializar, el comprador puede pagar un depósito para la compra de la casa (pagar un depósito para la compra de la casa no es un procedimiento requerido para la compra). venta de casas comerciales), y el comprador y el vendedor firman un contrato de compraventa de vivienda (o contrato de compraventa de vivienda)). Después de que el comprador y el vendedor llegan a un acuerdo mediante negociación sobre la ubicación de la casa, el estado de los derechos de propiedad y el precio de la transacción, el tiempo de entrega de la casa, la entrega de la casa, la gestión de los derechos de propiedad, etc., las dos partes firman al menos tres copias de las ventas de la casa. contrato.
3. El comprador y el vendedor *** envían solicitudes al departamento de gestión de transacciones inmobiliarias y aceptan la revisión. Después de que el comprador y el vendedor presenten los procedimientos de solicitud al departamento de administración de bienes raíces, el departamento de administración debe verificar los documentos relevantes, revisar los derechos de propiedad y permitir procedimientos de transferencia para casas que cumplan con las condiciones de cotización. Para casas que no tienen derechos de propiedad o derechos de propiedad parciales. y no haber obtenido el consentimiento por escrito de otros titulares de derechos de propiedad. De lo contrario, la solicitud será rechazada y se prohibirá la cotización y el comercio.
4. Establecer un contrato. El departamento de gestión de transacciones inmobiliarias solicitará la aprobación paso a paso de acuerdo con el estado de los derechos de propiedad de la casa que se comercializa y el objeto de compra de acuerdo con la autoridad de aprobación establecida de antemano por el departamento de transacciones. Ahora Beijing ha cancelado la escritura de venta de bienes raíces durante el proceso de transacción, lo que comúnmente se conoce como "escritura blanca".
5. Pagar impuestos y tasas. La composición de los impuestos y tasas es relativamente compleja y depende de la naturaleza de la transacción. Por ejemplo, la composición fiscal de las viviendas reformadas, las viviendas de reubicación, las viviendas asequibles y otras viviendas comerciales es diferente.
6. Realizar los trámites de transferencia de derechos de propiedad. Después de que ambas partes de la transacción completan el registro de cambio de derechos de propiedad en el departamento de gestión de transacciones de bienes raíces, los materiales de la transacción se transfieren al departamento emisor y el comprador solicita un nuevo certificado de propiedad en el departamento emisor con el aviso de recepción del certificado de propiedad de la casa.
7. Para el comprador del préstamo, después de firmar el contrato de compraventa de la casa con el vendedor, el comprador y el vendedor deben acudir al banco prestamista para gestionar los procedimientos del préstamo. El banco revisará el crédito del comprador y. aprobar la transacción. La casa será evaluada para determinar el monto del préstamo del comprador, y luego se aprobará el préstamo del comprador después de que ambas partes completen el cambio de registro de derechos de propiedad y el comprador reciba el certificado de propiedad de la casa, el banco emitirá el préstamo. una vez.
8. Después de que el comprador obtenga el certificado de propiedad de la casa y pague todos los pagos de la casa, y el vendedor entregue la casa y pague todos los honorarios de la propiedad, el contrato de venta de casa de segunda mano entre las dos partes quedará completamente cancelado. realizado.
Ambas partes preparan información (pago completo)
Materiales de transferencia del certificado de propiedad: certificado de propiedad antiguo, contrato de compraventa, formulario de registro de solicitud de propiedad
Vendedor: documento de identidad, Carta de autorización notarial (si el vendedor no puede estar presente, puede autorizar a otros a hacerlo en su nombre)
Comprador: DNI, un poder (si el comprador no puede estar presente, puede autorizar otros lo hagan en su nombre)
Nota: Al solicitar la transferencia del certificado de derechos de propiedad, primero debe adjuntar una imagen
Transferencia del certificado de propiedad: después de los nuevos derechos de propiedad Después de emitir el certificado, puede acudir a la Oficina de Tierras para gestionar los procedimientos de transferencia del certificado de tierra
Materiales: nuevo certificado de propiedad (original, copia), contrato de compraventa, certificado de tierra original, tarjeta de identificación del propietario
(original, copia)
Nota: Si el dueño de la propiedad no puede solicitar el certificado de propiedad en persona, puede confiar a otra persona para que lo solicite. debe presentar su cédula de identidad (original y copia) y poder registral de la propiedad
Impuestos y tasas por reforma de vivienda:
Para reforma de vivienda, también conocido como "compra pública vivienda" y "vivienda pública cotizada", es un tipo de propiedad en la que los empleados compran los derechos de propiedad para la propiedad personal a un precio designado por el departamento correspondiente. En la vivienda de reforma de vivienda, solo los derechos de propiedad Bienes inmuebles con la naturaleza de La "compra a precio de costo" se puede cotizar y comercializar directamente:
Impuesto sobre escrituras e impuesto de timbre: pague de acuerdo con los estándares del impuesto sobre escrituras y el impuesto de timbre para casas comerciales;
Tarifa de transferencia de terreno: Se requiere una tarifa de transferencia de terreno para casas de reforma de viviendas. La fórmula de cálculo para la tarifa de transferencia es: precio de costo del año en curso × área de construcción × 1%/. Explicación de términos: Precio de costo del año en curso: se refiere al precio de costo de la reforma de vivienda emitido por el gobierno en el año en que la propiedad realmente se puso a la venta, es decir, el precio de costo de "este año". El precio de la reforma de la vivienda en las zonas urbanas de Beijing es de 1.560 yuanes por metro cuadrado (algunos condados suburbanos tienen precios más bajos), es decir, la tarifa de transferencia de terreno para la casa de reforma de vivienda a precio de costo es en realidad de 15,60 yuanes por metro cuadrado del edificio; Se pone a la venta la casa de reforma habitacional y se paga la tasa de transferencia del terreno, la naturaleza de sus derechos de propiedad es equivalente a Se obtiene el derecho a un inmueble comercial;
Impuesto sobre la renta personal: el método de cálculo del impuesto personal El impuesto sobre la renta para viviendas reformadas es el mismo que para casas comerciales, excepto que el tiempo de inicio se basa en la entrega real del precio de la reforma de la vivienda (dinero de compra) cuando la propiedad se reformó originalmente. El tiempo es el punto de partida, y el Se debe proporcionar un comprobante de pago en ese momento como base para el cálculo. Además, cuando se calcula de acuerdo con el estándar de "(precio de transacción real - precio de compra original - gastos razonables) × 20%", el precio de compra original de la reforma de la vivienda. La casa no se basa en la reforma de la vivienda. La cantidad pagada en ese momento se utilizó como base para el cálculo, pero se determinó uniformemente en 4.000 yuanes por metro cuadrado;
Cabe señalar que además del Viviendas a precio de coste que se pueden cotizar directamente, también hay "precios preferenciales". Hay dos tipos de viviendas de reforma de vivienda de "precio estándar" y viviendas de reforma de precio preferencial que se encuentran en el mercado. el pago para cambiar al precio de costo de las viviendas antes de que puedan cotizarse directamente. La fórmula de cálculo para el precio preferencial y el precio estándar para complementar el precio de costo es: Precio de costo (1.560 yuanes/metro cuadrado) × área de construcción × 6% después del pago. Con esta cantidad, el inmueble podrá ser catalogado y comercializado de acuerdo con la correspondiente normativa sobre precio de coste de la reforma de vivienda.
Según la normativa pertinente, cuando se pone en el mercado una "casa de reforma de vivienda" comprada a un precio estándar, primero se debe compensar la diferencia entre el precio estándar y el precio de coste. Cuando los consumidores compran "casas renovadas" de segunda mano, deben confirmar si la diferencia de precio se ha compensado en función del precio de coste de la casa.
Cinco cosas a las que prestar atención en las transacciones de reforma de vivienda
En las transacciones de reforma de vivienda, los compradores se enfrentan a "individuos" con información poco clara para eliminar los riesgos de las transacciones, expertos de la industria. Se recuerda que presten especial atención a los siguientes aspectos clave.
1. Comprenda la confiabilidad de los derechos de propiedad
Verifique si el propietario que confirma los derechos de propiedad es la misma persona que el vendedor. Puede acudir al departamento de administración de vivienda para verificar la propiedad. autenticidad del certificado de derechos de propiedad y confirmar si la unidad original lo permite Revender y comprender la naturaleza de la vivienda. Asegúrese de confirmar si la unidad original acepta la transferencia, porque cuando la mayoría de las viviendas públicas están en proceso de reforma, la unidad original conserva el derecho de prioridad de recompra y comprenda si los gastos compartidos se han pagado al precio de costo.
2. Confirme el área registrada y el período de uso
El certificado de propiedad inmobiliaria incluye el área de construcción, el área utilizable y el área interior real, el certificado de derechos de propiedad generalmente indica el área de construcción; Tipo de vivienda, período de uso del suelo y si se ha pagado el prorrateo. Además, la tasa de transferencia de terreno también es una tasa relacionada que se debe pagar por la reforma de la vivienda, que corre a cargo del propietario original.
3. Sea claro sobre los antecedentes y el entorno que rodea la casa
Los compradores deben saber si se deben los honorarios de administración de la propiedad y las facturas de agua, luz y gas de la casa que se va a renovar. , o si la casa está hipotecada a un banco. Pueden preguntar a la dirección. Preguntar a los residentes de la zona o de sus alrededores para conocer la situación. Si hay instalaciones de apoyo, se deben utilizar en el sitio para confirmar si hay algún daño. Observe si los cables interiores y exteriores están envejecidos, si los "tres metros" están fuera de la casa, si la línea telefónica está conectada y si. si se trata de un teléfono normal o de banda ancha, las condiciones ecológicas y de seguridad de la comunidad, la calidad del ascensor residencial, etc.
4. Determine la razonabilidad del precio de la vivienda
Al comparar repetidamente la información de compra y venta de la vivienda en el mercado para determinar el valor de la vivienda, los compradores también deben prestar más atención a información de los medios, anuncios y publicidad, y luego compárelo con las casas que le gustaría tener. También puede confiar a una empresa intermediaria honesta o a una empresa de tasación la realización de una tasación para que ambas partes puedan alcanzar un precio de vivienda razonable.
5. Maneje los procedimientos de transacción y transferencia con cuidado
Manejar los procedimientos de transacción y transferencia es el último y más importante paso en la venta de la casa. No pague fácilmente el dinero primero y luego. transferir la propiedad o transferir la propiedad primero y luego pagar el dinero. El pago y el tiempo de entrega también son cuestiones muy importantes. Se recomienda que los compradores y vendedores consideren colocar el pago de la casa en una institución confiable (como una empresa intermediaria acreditada) para su custodia. Una vez completados los procedimientos de transferencia, se puede realizar el pago de la casa correspondiente. Entregado. Devolución al vendedor.
Cabe señalar que la transferencia de derechos de propiedad debe informarse al departamento de vivienda y administración de tierras antes de que se completen los procedimientos de transferencia a la agencia correspondiente (intermediario), abogado, garantía notarial o acuerdo oral. proceso de transacción considerado completado. Para el comprador, los derechos de propiedad de la casa pertenecen verdaderamente al comprador una vez finalizados los trámites de transferencia de la propiedad. Antes de eso, el vendedor puede rescindir el contrato en cualquier momento.
Según una empresa intermediaria, los procedimientos para las transacciones de listado de viviendas de reforma de vivienda son uno más que los procedimientos generales de transacción de propiedades de segunda mano, es decir, los propietarios originales y el esposo traen sus certificados de bienes raíces y su identificación original. tarjetas a la oficina de reforma de vivienda para solicitar la cotización, y después de la tasación, solo después de obtener la aprobación de la cotización se puede realizar la transacción de acuerdo con los procedimientos de transacción de viviendas de segunda mano.
Los trámites e impuestos variarán dependiendo de la naturaleza de los derechos de propiedad, el momento en que se emite el certificado inmobiliario y otros factores, consulte los materiales de referencia.