¿A qué debe prestar atención al comprar bienes inmuebles con fines de inversión?
La tasa de rendimiento de los proyectos de inversión anteriores se calcula en base a los ingresos y gastos totales del préstamo de vivienda durante 20 años. ¿Estás satisfecho?
Esta no es la forma en la que quiero invertir. Estoy buscando una casa que realmente se revalorice y que no sólo tenga un retorno de la inversión a largo plazo, sino que también obtenga ganancias cuando la compre. En otras palabras, ¡le brinda un flujo de caja positivo cada mes en lugar de un flujo de caja negativo!
Si lo mido según mis estándares, ninguno de los tres ejemplos anteriores cumple con mis requisitos. Además de calcular el retorno de la inversión, también necesito examinar el flujo de caja neto generado por la propiedad.
Tomemos como ejemplo la propiedad del Sr. Wang en Fangzhuang:
Estado de flujo de efectivo neto
Entrada de efectivo
Ingresos por alquiler: p>
Si está desocupado durante un mes, el ingreso anual por alquiler es 2000×11=22000 yuanes y la salida de efectivo es.
El préstamo es de 70.350.000 yuanes, con un plazo de 20 años y pagos mensuales de 2.470 yuanes, por un total de 29.640 yuanes al año.
Tarifa de gestión de la propiedad: ¿2 yuanes/metro cuadrado? Mes × 60 metros cuadrados × 65438 febrero = 1.440 yuanes.
Tarifa de calefacción en invierno: 22 yuanes/metro cuadrado × 60 metros cuadrados = 1.320 yuanes; entrada de efectivo neta anual: -65.438 00400 yuanes.
Se puede ver en este estado de flujo de efectivo neto que después de deducir los ingresos por alquiler, el Sr. Wang necesita un subsidio adicional de 65.438.000 yuanes por año para sus propiedades de inversión, lo que equivale a un flujo de efectivo mensual de Negativo. 867 yuanes.
Si usted fuera el Sr. Wang, ¿elegiría dicha inversión?
Tú no puedes y yo tampoco. ¡Pero cosas así suceden todos los días!
Recuerda que cuando esos agentes inmobiliarios o vendedoras entusiastas te recomiendan encarecidamente inmuebles, casas y casas de segunda mano, debes saber una cosa: su foco está en las transacciones, siempre que haya transacciones Habrá comisiones; y su enfoque es la inversión, ¡inversión segura!
Piénsalo, tus puntos de partida son tan diferentes que ¡es imposible que las dos trayectorias se crucen! Lo que necesita es encontrar un agente de bienes raíces objetivo o una vendedora que le brinde referencias precisas y el resto depende de usted.
Si sigue el formulario de selección de bienes raíces que utilizo, puede evitar muchos de los peligros de la inversión en bienes raíces y aumentar considerablemente su tasa de éxito de la inversión.
Primero calcule cada puntuación para su propiedad objetivo según la tabla, luego sume cada puntuación y obtendrá una puntuación general para la propiedad. Algunas propiedades son absolutamente intocables, mientras que otras son opcionales y algunas son verdaderas propiedades de valor agregado. De las 65.438.000 propiedades que vio, sólo 65.438 0 o 2 propiedades cumplían con nuestros requisitos.