No debes saber la verdad sobre las hipotecas.

Resumamos los arreglos razonables para la planificación inmobiliaria en nuestra carrera de gestión financiera:

1. Si hay un préstamo disponible, ¿cuánto tiempo debo pagar? ¿Es por adelantado?

Permítanme darles un ejemplo primero: coordenadas de ubicación: Beijing, pago inicial del 30%, fondo de previsión mixto y préstamo de préstamo comercial, fondo de previsión: 4,05%, préstamo comercial: 6,15%, préstamo del fondo de previsión 12.000, Préstamo comercial 2,8 millones, Préstamo 4 millones.

Muchos amigos han visto que el interés total durante 30 años con capital e intereses iguales es de 4,215 millones, y el interés sobre el capital promedio es de 33,21 millones. Maldita sea, el banco nos cobró tantos intereses.

Pero nos ponemos en el lugar de los demás. Siempre que el interés de la inversión sea superior al 6,15%, si la plataforma P2P convencional es del 10%, entonces si el ingreso de la inversión es superior al 10% en lugar de devolver el dinero al banco, nuestros fondos generarán un interés adicional del 3,85%. , que es más que nuestro actual depósito a plazo de un año. Ser alto. ¿Crees que vale la pena?

Sugerencia:

Si pides prestado por más tiempo, puedes pedir prestado a 30 años, puedes pedir prestado a 30 años. Si puede encontrar una inversión superior al 6,15% anual, no tendrá que preocuparse por devolver el préstamo bancario.

¿La amortización anticipada depende de si se quiere invertir con dinero del banco? Tienes derecho a elegir libremente.

2. Igual capital e intereses o capital medio

En primer lugar, analizamos el capital medio y igual capital e intereses desde la perspectiva de la amortización de las hipotecas bancarias.

El método de pago de igual capital e igual capital e intereses es el mismo, pero el gasto por intereses será mucho mayor, como deberías haber visto en la imagen de arriba. Por lo tanto, si elige el método de pago de igual capital e intereses, sentirá que ha sufrido una gran pérdida.

Pero ¿es realmente así?

Entonces

Ya sea que se trate de capital e intereses iguales o de un pago de capital igual, el interés se calcula multiplicando el saldo de capital del banco que pidió prestado por la tasa de interés mensual correspondiente (año acordado). Calcule su propio interés mensual (tasa de interés/12 meses).

Devolver intereses bancarios. En otras palabras, las tasas de interés para los dos métodos de pago diferentes son en realidad las mismas. La razón por la que el interés calculado es diferente es en realidad porque el capital que pidió prestado en diferentes meses es diferente. Pida prestado más capital y tendrá que pagar más intereses; si pide prestado menos capital, tendrá que pagar menos intereses.

Por ejemplo:

Si el préstamo es de 10.000, reembolsable en 20 años, y el tipo de interés anual es del 6,15%, el tipo de interés mensual es del 0,5125%.

Suponiendo un capital promedio, el pago mensual del principal es: 10 000/240 meses, lo que equivale a 4167 yuanes por mes;

(1) El interés de pago del primer mes es: 1 diez mil * 0,5125% = 5125 yuanes, por lo que el monto real de reembolso en el primer mes es 4167 + 5125 = 9625 yuanes.

(2) El capital restante en el segundo mes es 10.000-4167=995833 yuanes, luego el interés que debe reembolsarse en el segundo mes es 995833 * 0,5125% = 5103,64 yuanes. el segundo mes El monto del pago es 46.564 yuanes.

Por analogía, en los próximos 20 años, el capital promedio reembolsará aproximadamente 65.438+0.665.438+0,7 millones de yuanes y pagará un total de 665.438+0,7 millones de yuanes en intereses.

2. Si el capital y los intereses son iguales, el préstamo es de 6,5438+0 millones de yuanes y se reembolsa en 20 años. La tasa de interés anual es del 6,15% y la tasa de interés mensual es del 0,5125%. El importe del reembolso mensual (incluido el capital y los intereses) es de 72,51,12 yuanes.

(1) El interés calculado en el primer mes también es de 5125 yuanes, y solo se pagó el principal de 7251,12-5125 = 2126,5438+02 yuanes en el primer mes

( 2) Capítulo 1 La base para calcular el interés de dos meses es el saldo de capital del mes anterior, es decir, 10.000-2126,12 = 997873,8 yuanes. Entonces el interés a pagar en el segundo mes es 5114,10 yuanes, es decir, el segundo.

Por analogía, con capital e intereses iguales, el reembolso total en 20 años es de aproximadamente 6,5438+0,74 millones de yuanes y el interés total es de 740.000 yuanes.

A través de los cálculos anteriores, ¿podemos ver que dos métodos de pago diferentes son justos? No se trata de pérdida de utilización, lo que es más rentable.

En comparación con cantidades iguales de principal e intereses, el capital promedio tiene una parte de amortización anticipada cada mes, porque el monto de amortización del último mes es mayor que el monto de amortización de cantidades iguales de principal e intereses, lo que reduce la saldo de capital y, naturalmente, ocupa El interés también es menor.

De hecho, si no eliges el método del capital promedio, sino que haces grandes pagos anticipados cuando tienes dinero, el efecto es similar. Su tasa de interés final es alta porque inmoviliza más capital del banco cada mes, no porque el banco pretenda ganar más intereses.

Por lo tanto, si su capital inicial no es demasiado limitado, puede elegir el método de capital promedio para reducir todos los gastos por intereses; si tiene pocos fondos iniciales, puede elegir el método de capital e intereses iguales; que aunque los gastos por intereses anticipados son grandes, los fondos habrá menos presión.

Cuando los fondos son suficientes, un reembolso anticipado adecuado también puede lograr el efecto de reducir los gastos por intereses.

El capital promedio paga menos intereses, pero la presión de pago inicial es mayor; los pagos mensuales de capital e intereses iguales son los mismos, pero el interés es ligeramente mayor.

Al pedir dinero prestado al banco, siempre que el interés de la inversión sea mayor que el interés bancario, en realidad ganamos el dinero restante. Personalmente, prefiero igual capital e intereses. Los ingresos de la inversión son mayores que los intereses bancarios y la relación precio-rendimiento es alta, por lo que equivale a invertir con dinero del banco.

Además: si la plataforma de préstamos online reembolsa el capital y los intereses en cantidades iguales, ¿cuál es el rendimiento real para los inversores? Invierta 10.000 yuanes en un proyecto durante 12 meses y el rendimiento anualizado será del 12%. ¿Cuál será su capital e intereses totales después de un año?

El reembolso después de un año es 10661 y la tasa anualizada real es 6,61%. En la actualidad, la tasa anualizada de proyectos en nuestra plataforma más inteligente llega al 16% mensual y los ingresos mensuales por reinversión se duplican. El valor básico es mucho mayor que el 6,15% de los préstamos comerciales.

Conclusión:

Se recomienda elegir el método de pago de igual capital e intereses. La primera razón es que se ha gastado una gran cantidad de efectivo en la etapa inicial de compra de una casa y la presión de pago es alta en la etapa inicial de pago. El fondo promedio tiene un gran valor de pago. A medida que mejoren los niveles de vida, el efectivo disponible será más abundante. En este momento, será más fácil reembolsar o invertir anticipadamente.

En tercer lugar, ¿debo comprar con el pago total o con un préstamo? ¿Cuál es el monto apropiado del préstamo?

Hipoteca

Esta pregunta es relativamente fácil de responder. Por supuesto, esto es un préstamo. ¿No sería divertido usar dinero en el banco? Si eres rico, siéntete libre. Realmente no hay lugar para el efectivo. No diré mucho sobre comprar una casa por diversión.

Sugerencia:

Para comprar una casa con un préstamo, puede utilizar un préstamo de fondo de previsión para comprar una casa. Sí, las políticas de los fondos de previsión se han relajado continuamente en los últimos años. Puedes comprar o alquilar una casa. Lo más beneficioso para comprar una casa es que el límite del préstamo se ha incrementado de 800.000 a 6.543.8002.000. Si tiene una casa grande, el préstamo también puede ser una combinación de fondos de previsión y préstamos comerciales. ¿Es muy humano?

El tipo de interés actual de los préstamos del fondo de previsión es del 4,05% y también se lanzan préstamos comerciales al 6%. A medida que aumentan las tasas de préstamos comerciales, existen pequeños descuentos en diferentes áreas de la ciudad.

Para préstamos, mi sugerencia personal es pagar el anticipo según sea necesario, lo cual será analizado en detalle más adelante.

4. ¿Qué tipo de personas son adecuadas para el pago anticipado o para el no pago anticipado?

Tres tipos de anticipos:

1. Partido Conservador Tradicional: Amigos que sólo depositan dinero en los bancos, no hacen ninguna inversión, no aprenden, no entienden y hacen. No quiero correr ningún riesgo, pero devuélvelo por adelantado para tomar una decisión más práctica e informada.

2. Amigos que no quieran asumir ninguna responsabilidad, se sientan agobiados por tener que deber dinero y se sientan muy estresados, recompensen su mejor calidad de sueño.

3. Este tipo de amigo es experto en pagar la casa y llevarla sin préstamo al banco para un préstamo hipotecario. En comparación con usted, debe haber canales de inversión muy confiables y deben tener tasas de interés más altas que los préstamos hipotecarios. Si tienes un amigo así a tu alrededor, presta atención, abrázame, magnate local, y lleva a Duoduo a jugar contigo.

Tipos de anticipos no recomendados:

1. 20% de descuento en préstamos de fondos de previsión y préstamos comerciales, y la tasa de interés en préstamos de fondos de previsión es solo del 4,05%. Ya has hecho una inversión plana en Yu'e Bao, por lo que puedes divertirte a un costo tan bajo.

(La respuesta anterior se publicó el 7 de diciembre de 2015. Consulte la situación real de la política de compra de vivienda actual).

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