¿La apreciación del RMB es buena o mala para el sector inmobiliario?
El impacto de la apreciación del RMB en el sector inmobiliario
El mercado inmobiliario es una de las industrias pilares más importantes de mi país y desempeña un papel muy importante en la apreciación del RMB. inevitablemente tendrá un impacto en los órganos de toma de decisiones del mercado inmobiliario. La demanda en el mercado inmobiliario se divide principalmente en dos categorías: una es la demanda real, que incluye la demanda independiente y la demanda de inversión, la otra es la demanda virtual, es decir, la demanda especulativa; En primer lugar, desde la perspectiva de la demanda de viviendas ocupadas por propietarios, China se encuentra en un período de urbanización acelerada. La mejora de la estructura habitacional de los residentes urbanos y el traslado de poblaciones rurales han intensificado la demanda del mercado inmobiliario. La apreciación del RMB significa que el precio de los bienes importados caerá, lo que hará bajar los precios de los bienes de consumo internos generales. El ingreso real de las personas aumentará y el ingreso disponible para la compra de viviendas aumentará. El RMB provocará un aumento de la demanda en el mercado inmobiliario. En segundo lugar, desde la perspectiva de la demanda de inversión, ante la amenaza de la inflación y la presión de los tipos de interés negativos, los ahorradores utilizan las casas como medio para mantener e incrementar el valor del dinero. En tercer lugar, la demanda especulativa de apreciación del RMB puede ser el principal factor que hace subir los precios de la vivienda. El capital busca intrínsecamente ganancias. A diferencia de la demanda de inversión, que valora el crecimiento del mercado inmobiliario, la especulación es sólo un comportamiento de arbitraje a corto plazo de diferencias de precios de compra y venta. La fuerte apreciación actual del RMB ha provocado que una gran cantidad de dinero caliente ingrese al país a través de diversos canales legales e ilegales en el marco de proyectos de inversión directa y proyectos comerciales y se convierta en activos en RMB, y se espera que gane mucho espacio para apreciación y beneficio.
¿Cuál es el impacto en la oferta?
La apreciación del RMB aumentará el valor de las reservas de tierra de los desarrolladores, y el valor de los proyectos en construcción y el inventario también aumentará; El aumento del valor de la moneda también reducirá la demanda de materiales de construcción. Los precios de importación de equipos residenciales reducen los costos de construcción para los promotores. La apreciación del RMB ha aumentado la confianza del capital extranjero para ingresar al campo inmobiliario. El capital extranjero no sólo compra propiedades directamente, sino que también aumenta directamente la cooperación con las empresas inmobiliarias nacionales. Hasta cierto punto, aumenta la fuente de fondos para la industria inmobiliaria. Algunas empresas poderosas incluso realizan inversiones directas. Por ejemplo, CapitaLand (China) ha estado activa en el mercado de inversión y desarrollo inmobiliario desde que entró en el país en 1994. La escala total de inversiones en China ha alcanzado más de 12 mil millones de yuanes. Aunque el campo de la inversión y el desarrollo inmobiliario se enfrenta a presiones regulatorias, el rendimiento de la inversión sigue siendo tan alto como el 30%. Por lo tanto, el desarrollo inmobiliario sigue siendo una "tierra prometida" de inversión a la que deben dedicarse los fondos.
Análisis de canal del efecto de la apreciación del RMB en el mercado inmobiliario
¿Efecto esperado?
La razón por la que el dinero caliente internacional fluye hacia China en grandes cantidades es principalmente debido a la expectativa de apostar por la apreciación del RMB. Cuando la moneda de un país se aprecia, si la moneda extranjera se convierte a la moneda nacional antes de la apreciación, una vez que la moneda nacional se aprecia, los inversores pueden obtener rendimientos correspondientes a la apreciación de la moneda local al convertir la moneda nacional en moneda extranjera. Esto lleva a los inversores a perseguir los activos del país o región, y los más atractivos son las acciones y los bienes raíces, porque los inversores no sólo pueden beneficiarse de la apreciación del RMB, sino también de la apreciación de las acciones y los bienes raíces mismos. , que se puede decir que es matar dos pájaros de un tiro. Aunque la tasa de apreciación acumulada del RMB fue del 12% desde la reforma del tipo de cambio en 2005 hasta finales de 2007, esta tasa de apreciación no cumplió con las expectativas del dinero caliente internacional sobre la apreciación del RMB. Desde la perspectiva de Taiwán, China y Japón, desde 1985, el nuevo dólar taiwanés ha seguido apreciándose en Taiwán. Al mismo tiempo, el superávit comercial ha seguido aumentando. Una gran cantidad de dinero especulativo ha entrado en Taiwán para fines de arbitraje. El resultado fue un aumento significativo de la oferta monetaria. Una gran cantidad de dinero especulativo se invirtió en el mercado inmobiliario, lo que provocó una caída en el mercado inmobiliario. Los precios se dispararon como locos. En 1985, 1 dólar estadounidense se cambiaba a NT$ 40,6, cifra que llegó a 1:24,52 en 1992, con una tasa de apreciación que alcanzó el 70% en siete años. A juzgar por la situación en Japón, después de la firma del “Acuerdo Plaza” de Japón en 1985, el yen se apreció rápidamente, cayendo rápidamente de 240 por 1 dólar estadounidense a 160 en 1986. Después de eso, el gobierno japonés implementó políticas monetarias equivocadas que resultaron en una gran cantidad de exceso de moneda fluyó hacia el mercado de valores y el mercado inmobiliario, provocando enormes burbujas económicas. Desde 2005, el mercado inmobiliario y el mercado de valores de mi país han aumentado bruscamente simultáneamente, lo que ha dado lugar a una burbuja relativamente grave. Hay que decir que tiene mucho que ver con la afluencia de dinero caliente internacional.
Desde la perspectiva de la teoría de la tasa de capitalización de la moneda, cuando otros factores que afectan los precios inmobiliarios y la tasa de capitalización de la moneda permanecen sin cambios, cuando la expectativa de apreciación del RMB se ha cumplido pero no ha alcanzado la tasa de apreciación esperada, en A corto plazo, una gran cantidad de dinero caliente internacional llegará al mercado inmobiliario.
La apreciación actual del RMB ha alcanzado el 15%, pero todavía hay una cierta diferencia con el 25% esperado por las instituciones financieras extranjeras. Esto todavía da al dinero especulativo una expectativa de apreciación estable, y esta expectativa se fortalecerá en condiciones de apreciación lenta. Según la teoría de la paridad del poder adquisitivo (PPA) y basándose en los precios de los países en desarrollo, el tipo de cambio teórico del RMB ha llegado incluso a 5,63 yuanes por dólar estadounidense (Guan Shixiong, 2003). Desde que entró en 2008, el 9 de abril, RMB/USD = 7,0025 (Banco Popular de China), el tipo de cambio del RMB está a punto de entrar en la era "6". Desde la perspectiva del mercado inmobiliario, el mercado de valores ha caído bruscamente. desde octubre de 2007. En el futuro, una gran cantidad de dinero caliente se seguirá acumulando en el mercado inmobiliario y hará que los precios inmobiliarios sigan siendo altos. ?
¿Efecto inflación?
Los datos publicados por el Banco Popular de China muestran que a finales de diciembre de 2007, el saldo de reservas de divisas de mi país era de 1,53 billones de dólares EE.UU., un año después. -aumento interanual del 43,32%. La gran entrada de divisas ha provocado un aumento continuo de las tenencias de divisas. El entorno monetario laxo y la abundante liquidez han proporcionado condiciones financieras para que los bancos amplíen el crédito y han aumentado la dificultad del macrocontrol financiero. Desde 2007, las reservas de depósitos han aumentado continuamente, pero la liquidez interna no se ha aliviado, lo que ha provocado una alta inflación. En gran medida, la afluencia de capital especulativo internacional ha provocado un aumento de las tenencias de divisas, lo que ha reducido en gran medida la eficacia de las reservas de depósitos. política monetaria. En el contexto de alta inflación, para evitar las pérdidas causadas por la inflación, las personas tenderán a vender su moneda e invertir en activos con una gran capacidad para mantener y aumentar el valor, lo que provocará que demasiada moneda persiga a muy pocos activos y provocará una pérdida de bienes raíces. burbuja.
Los precios de la vivienda han aumentado relativamente rápido en los últimos dos años y gradualmente se han ido acumulando burbujas, que ya son mucho más altas que la asequibilidad de los residentes comunes. La cuestión de la vivienda está relacionada con la economía nacional y el sustento de la gente, y el mercado inmobiliario está relacionado con el sano desarrollo de la economía nacional. La estabilización de los precios de la vivienda y la regulación del mercado inmobiliario se han convertido en aspectos importantes en la construcción de una sociedad socialista armoniosa y la promoción del sano desarrollo de la economía nacional.