Préstamo del Fondo de Previsión para Vivienda Política de Préstamo para Segunda Vivienda

Los préstamos hipotecarios se endurecerán en 2021 y muchos bancos revisarán los informes crediticios de manera más estricta que en años anteriores. La nueva política de préstamos para vivienda en 2021 tiene las siguientes disposiciones:

1. Requisitos del índice de pago inicial para préstamos hipotecarios por primera vez:

1. para préstamos para vivienda por primera vez no será inferior a 20, y el índice de pago inicial para préstamos del fondo de previsión para vivienda por primera vez no será inferior a 90. No menos de 30.

2. El índice de pago inicial de un préstamo comercial para una vivienda por primera vez es del 30% y la tasa de interés de los préstamos comerciales para comprar una casa está aumentando.

2. Requisitos del impuesto de escritura para la primera vivienda:

Si se compra la primera vivienda con un área de 90 metros cuadrados o menos, el impuesto de escritura es 1; Se compra la primera vivienda con una superficie de 90 metros cuadrados o más, el impuesto de escrituración es del 1,5.

Base Legal

Artículo 7 de las Medidas Provisionales para la Administración de Préstamos Personales El propósito de los préstamos personales deberá cumplir con las leyes, reglamentos y políticas nacionales pertinentes. Los prestamistas no emitirán préstamos personales. sin fines específicos.

Política hipotecaria

La política hipotecaria se refiere a la política de préstamos para vivienda. Después de que se celebrara la primera conferencia sobre la reforma del sistema de vivienda en 1988, en 1991 se lanzó el negocio del crédito para la vivienda y se introdujeron varias políticas de crédito para la vivienda. En 1991, el Banco de Construcción de China y el Banco Industrial y Comercial de China establecieron un departamento de crédito inmobiliario para gestionar los negocios de crédito para vivienda personal y formularon las "Medidas de gestión de hipotecas para vivienda de empleados". El banco central ha introducido nuevas políticas para relajar los préstamos para la compra de viviendas. Las segundas viviendas con préstamos pagados pueden disfrutar de políticas preferenciales; los préstamos para primeras viviendas pueden utilizarse para comprar terceras viviendas y los tipos de interés para las primeras viviendas pueden ser tan bajos como; 30% de descuento.

Base jurídica:

Medidas de Gestión de Hipotecas Inmobiliarias Urbanas

Artículo 2º Quien realice actividades de hipotecas inmobiliarias en el ámbito de suelos de propiedad estatal en zonas urbanas Las áreas de planificación deben cumplir con estas Medidas. Este método no se aplica a la hipoteca de derechos de uso de terrenos de propiedad estatal sin edificios sobre el suelo (incluidos edificios, estructuras y proyectos en construcción).

Artículo 3 El término “hipoteca inmobiliaria” mencionado en estas Medidas se refiere al acto en el que el deudor hipotecario proporciona garantía de cumplimiento de deuda al acreedor hipotecario con su inmueble legal sin transferir la posesión. Cuando el deudor incumple sus deudas, el acreedor tiene derecho a recibir prioridad en el pago con el producto de la subasta del inmueble hipotecado conforme a la ley. El término "deudor hipotecario", tal como se menciona en estas Medidas, se refiere al ciudadano, persona jurídica u otra organización que proporciona el inmueble adquirido de conformidad con la ley al acreedor hipotecario como garantía de su propia deuda o de un tercero. El término “acreedor hipotecario” tal como se menciona en estas Medidas se refiere al ciudadano, persona jurídica u otra organización que acepta una hipoteca sobre bienes inmuebles como garantía de la deuda del deudor. El término "hipoteca de préstamo de vivienda comercial precomprada", tal como se menciona en estas Medidas, se refiere al acto en el que después de que el comprador de la vivienda paga la primera cuota del precio de la vivienda, el banco prestamista paga el precio restante de la vivienda en su nombre e hipoteca la vivienda comprada. casa comercial al banco prestamista como garantía para el reembolso del préstamo. El término "hipoteca de proyectos en construcción", tal como se menciona en estas Medidas, significa que para obtener un préstamo para un proyecto en construcción, el deudor hipotecario utiliza los derechos de uso del suelo legalmente adquiridos junto con los activos de inversión del proyecto en construcción y los hipoteca. al banco prestamista como garantía para el reembolso del préstamo sin transferencia de posesión.

Política hipotecaria 2021

5438 de junio de 2020 El 31 de febrero, el Banco Central y la Comisión Reguladora Bancaria de China emitieron conjuntamente importantes políticas de préstamos para vivienda. Y se implementará directamente a partir del 1 de enero de 2021. Se trata de la regulación más estricta desde las nuevas normas de financiación de las "tres líneas rojas" en el ámbito inmobiliario, y no se ha fijado ningún período de transición.

1. El nombre completo de este reglamento es "Aviso sobre el establecimiento de un sistema de gestión centralizado de préstamos inmobiliarios de instituciones financieras bancarias". Su objetivo principal es gestionar de forma centralizada los préstamos inmobiliarios en la industria bancaria. Según este nuevo reglamento, en el futuro, tanto los préstamos bancarios para bienes raíces como los préstamos personales para vivienda tendrán un límite máximo que no podrá superarse. En el anexo del documento se indican límites de escala extremadamente claros.

El aviso indica que los dos departamentos gestionarán la concentración de préstamos inmobiliarios en cinco niveles según el tamaño de los activos y el tipo institucional de los diferentes bancos. Específicamente:

El primer nivel son los grandes bancos financiados por China, incluidos los seis principales bancos estatales que han establecido relaciones diplomáticas entre trabajadores y campesinos y el Banco de Desarrollo de China. El límite de préstamos inmobiliarios es 40 y el límite de préstamos personales para vivienda es 32,5.

El segundo nivel son los bancos medianos financiados por China, incluidos 12 bancos por acciones nacionales, el Banco de Desarrollo Agrícola, el Banco de Exportación e Importación y varios bancos comerciales urbanos con grandes activos, como el Banco de Shanghai y el Banco de Beijing.

El límite del préstamo inmobiliario es 27,5 y el límite del préstamo personal para vivienda es 20.

El tercer nivel son los pequeños bancos financiados por China y las instituciones médicas cooperativas rurales fuera de los condados, incluidos los bancos comerciales urbanos, los bancos privados y las instituciones cooperativas rurales en ciudades y áreas urbanas grandes y medianas, excepto el segundo. nivel. Los límites para los préstamos inmobiliarios y los préstamos hipotecarios personales son 22,5 y 17,5 respectivamente.

El cuarto nivel es para instituciones cooperativas rurales a nivel de condado, y los límites superiores para préstamos inmobiliarios y préstamos personales para vivienda son 17,5 y 12,5 respectivamente.

El quinto nivel es para aldeas; y bancos municipales, y los límites superiores para los dos niveles de préstamos son respectivamente 12,5 y 7,5.

Además, los dos departamentos declararon que las sucursales del Banco Popular de China en la sucursal central de la ciudad subprovincial o superior pueden trabajar con las agencias locales estacionadas en la Comisión Reguladora Bancaria de China para determinar razonablemente la jurisdicción. bajo la premisa de plena demostración y el nivel de desarrollo económico y financiero local, la financiación bancaria de la persona jurídica local aplicable a los grados correspondientes dentro de la jurisdicción se basará en los requisitos de gestión de los lotes tercero, cuarto y quinto de préstamos inmobiliarios. el “Aviso”, combinado con las condiciones específicas de las personas jurídicas de las instituciones financieras bancarias dentro de la jurisdicción y las características de los riesgos financieros sistémicos.

Vale la pena señalar que hay dos situaciones que temporalmente no se incluyen en el cálculo de la proporción de préstamos inmobiliarios: en primer lugar, los préstamos relacionados con el alquiler de viviendas están diseñados para apoyar el desarrollo del mercado de alquiler de viviendas. . En segundo lugar, para cooperar con la implementación de las nuevas normas de gestión de activos, los préstamos inmobiliarios reembolsados ​​durante el período de transición de las nuevas normas de gestión de activos (a partir de finales de 2021) no se incluirán en las estadísticas.

2. Además, según dos regulaciones del banco central, a partir de 2021, los compradores de viviendas con préstamos se enfrentarán a dos nuevos cambios: primero, los compradores de viviendas con hipotecas de préstamos comerciales, si se fija la fecha de revalorización. como 1, sus pagos mensuales se reducirán de 1 este año; en segundo lugar, para los nuevos compradores de viviendas con préstamos de este año, sus préstamos estarán sujetos al "índice de préstamos para vivienda".

El primer cambio: el pago mensual de los préstamos comerciales se redujo en 2065438 2009 65438 2009. El 28 de febrero, el sitio web del banco central publicó el Anuncio del Banco Popular de China [2019] No. 30 para promover aún más el Precios de préstamos existentes a tasa flotante. Referencia convertida a LPR.

El segundo cambio: Los préstamos personales para comprar una casa se ven afectados por el ratio de préstamos para vivienda. 365438 de febrero de 2020 En la tarde del 31 de febrero, el banco central emitió el "Aviso sobre el establecimiento de un sistema de gestión centralizado para préstamos inmobiliarios de instituciones financieras bancarias" en su sitio web oficial.

Datos ampliados:

1. Razones para limitar el ratio de préstamos del sistema bancario

En el anuncio del banco central se propuso que “fortalecer el capacidad de las instituciones financieras bancarias para resistir el mercado inmobiliario La capacidad de fluctuar y prevenir posibles riesgos financieros sistémicos causados ​​por una concentración excesiva de préstamos inmobiliarios en el sistema financiero. En 2020, el discurso de Guo Shuqing, presidente de la Comisión Reguladora Bancaria de China, también mencionó la dependencia y concentración del sistema financiero chino de los préstamos inmobiliarios.

Según el presidente Guo, los préstamos relacionados con bienes raíces de China representan el 39% de los préstamos del sector bancario. Y estos son sólo préstamos dentro del sistema bancario. Los bonos emitidos por las propias empresas inmobiliarias, la financiación mediante acciones y los fondos mantenidos en bancos en la sombra no están incluidos en este 39.

También hay muchas personas que utilizan directamente préstamos comerciales para comprar casas en su totalidad. De hecho, es el precio de la vivienda, pero en el balance parece un préstamo comercial a fábricas y empresas. Incluyendo estos préstamos fuera de balance, los préstamos inmobiliarios representarán alrededor del 40-50% del sistema financiero de China. Esta es una proporción muy aterradora, en realidad la mitad del país. En el pasado ha habido más de 130 crisis financieras en todo el mundo, 100 de las cuales estuvieron relacionadas con el sector inmobiliario.

La crisis financiera más reciente en Estados Unidos en 2008 fue causada por el sector inmobiliario. El colapso financiero de Japón también fue causado por el sector inmobiliario. Por eso, el presidente Guo define el sector inmobiliario como el “rinoceronte gris” con mayor riesgo financiero en China. Primero comenzamos con "tres líneas rojas" en el financiamiento de la vivienda, y ahora estamos comenzando con límites a los préstamos en todo el sistema bancario. La mitad del país es demasiado alta, incluso 39 es muy alta.

Así que ahora las reglas han cambiado, suprimiendo directamente a todo el sistema financiero mediante límites máximos de endeudamiento. En comparación con la situación actual, la presión no es grande, porque la proporción de préstamos inmobiliarios en el sistema financiero de China es demasiado grande y no se puede modificar. Pero esta es la primera vez que se promulga una línea roja para los ratios de préstamos en forma de orden administrativa, lo que supone una dura maldición para todos los bancos. Evitar que los bancos inviertan demasiados préstamos en el sector inmobiliario o prácticas que no cumplan con los requisitos de los préstamos, como los préstamos con pago inicial, que han sido populares en los últimos dos años.

2. El impacto de la LPR

LPR es el resultado informado por 18 bancos cotizantes en China, teniendo en cuenta el costo de los fondos, la oferta y la demanda del mercado de préstamos y la prima de crédito. 18 Las cotizaciones bancarias excluyen las cotizaciones más altas y más bajas, y otros datos constituyen datos LPR en promedio.

Según la nueva normativa: “A partir de la primera fecha de revisión, en cada fecha de revisión de la tasa de interés, el nivel de la tasa de interés se recalculará y determinará con base en el plazo correspondiente LPR y el valor agregado en el último mes ". Esto significa que de 2021 a 1, las tasas de interés de los préstamos para vivienda estarán determinadas más por los mecanismos del mercado, lo que es diferente de los mecanismos de formación de tasas de interés en 2020 y 2019.

A partir de 2021, si los préstamos existentes a tasa flotante se convierten en préstamos a tasa fija, las tasas de interés de los préstamos futuros serán fijas; si se convierten a LPR, la tasa de interés del préstamo cambiará con las tasas de interés del mercado. Según el nuevo aviso, la tasa de interés flotante de los préstamos se referirá a LPR en el futuro, y su modelo de fijación de precios es: tasa de interés hipotecaria = diferencial de tasa de interés fija LPR (el diferencial de tasa de interés fija puede ser negativo).

65438 El 21 de febrero, los últimos datos mostraron que la tasa de interés cotizada del mercado de préstamos a un año (LPR) se mantuvo en 3,85; la tasa de interés cotizada del mercado de préstamos a cinco años (LPR) se mantuvo en 4,65. Dado que la LPR en junio de 2020 es 15 puntos básicos menor que la de febrero de 2019, si la fecha de conversión de la tasa de interés hipotecaria del comprador de vivienda se establece en el 65 de junio de 2020, el 1 de octubre de cada año, a partir de junio de 2021, de acuerdo con la "Tasa de interés hipotecaria = LPR modelo de fijación de precios de diferencial fijo.

Por ejemplo, supongamos que una persona hipoteca una hipoteca a 30 años de 10.000 RMB al banco antes del 8 de octubre de 2019. La tasa de interés es 1,1 veces mayor que la tasa de interés base del préstamo, entonces la tasa de interés real es 5,39 (4,9 × 1.

Pero si se convierte a una tasa de interés flotante, el diferencial fijo (0,59) = el nivel actual de la tasa de interés de ejecución del contrato original (5,39): el plazo correspondiente LPR anunciado en Febrero de 2009 (4.8). En otras palabras, en los próximos días, su fórmula de valoración de la tasa de interés hipotecaria es: tasa de interés hipotecaria = LPR 0,59, la tasa de interés se mantendrá sin cambios a partir de 2020; a partir de 2021 podrá disfrutar de los beneficios de las tasas de interés a la baja. Ahora, en junio de 2020, la LPR a cinco años bajará a 4,65, por lo que la tasa de interés en 2021 será de 5,24, que es 0,15 puntos porcentuales menor que la tasa fija.

Con la tasa de interés cayendo, si esta persona decide pagar el capital y los intereses en cuotas iguales, ¿cuánto menos pagará cada mes que antes si la tasa de interés real es 5,39 (4,9×1,1)? , solía pagar el préstamo bancario 5.609,07 yuanes por mes, y la tasa de interés pasa a ser 2021. 5,24, que es 0,15 puntos porcentuales más baja que la tasa de interés fija. Necesita pagar 5515,84 yuanes por mes, lo que reduce el pago mensual en 93,23.

Por supuesto, si el individuo elige cambiar a una tasa de interés fija, el pago mensual será de 5.515,84 yuanes. La tasa de interés entre días es de 5,39 el 2049-12-21, con una tasa fija mensual. Los pagos actuales de China son más altos y hay más margen de maniobra si la LPR disminuye en el largo plazo. En este caso, se espera que las tasas de interés hipotecarias se reduzcan nuevamente, y también se espera que los compradores de préstamos hipotecarios reduzcan los gastos relacionados con las tasas de interés. de nuevo en el futuro.

El "Aviso" fija dos "líneas rojas" para los bancos en la escala de préstamos hipotecarios: la primera línea roja es la "proporción de préstamos inmobiliarios", es decir, la proporción del saldo de préstamos inmobiliarios de las instituciones financieras bancarias con respecto al saldo de préstamos en RMB de la institución. La segunda barra roja es el "índice de préstamos para vivienda personal", es decir, el saldo de préstamos para vivienda personal con respecto al saldo de préstamos en RMB de las instituciones financieras.

El aviso del banco central proporciona la fórmula de cálculo de la "proporción de préstamos inmobiliarios" y la "proporción de préstamos personales para vivienda". Vale la pena mencionar que después de estas dos barras rojas, para las compras de viviendas ordinarias. Esto significa que el espacio para que los "bancos pequeños" expandan esta parte de su negocio estará limitado por políticas de préstamos personales para vivienda más "flexibles", y la gestión de las tasas de interés y las calificaciones de los préstamos personales para vivienda serán más estrictas.

Para nuestros préstamos personales para vivienda, el monto del pago mensual generalmente no excede el 30% del ingreso familiar, lo que se considera una "línea de seguridad" para la propiedad familiar y garantiza los gastos de vida normales de la familia después del pago mensual; los siete principales préstamos de vivienda personal de los bancos estatales representaron la proporción más alta, representando el 32,5% del total de préstamos. Muestra que el banco central también considera "el 30% de los préstamos totales de los bancos estatales" como la línea de seguridad de la "financiación de la vivienda" de un país.