Análisis de la evolución de los precios inmobiliarios y sus factores que influyen desde una perspectiva económica
En los últimos años, el mercado inmobiliario de mi país, como una de las industrias pilares del país, ha jugado un papel importante en el crecimiento rápido y sostenido de la economía nacional. . Sin embargo, debido al desarrollo relativamente inmaduro del mercado inmobiliario de mi país, han surgido gradualmente problemas como el sobrecalentamiento de la inversión inmobiliaria, la excesiva relación precio-ingresos de la vivienda y los aumentos excesivos de los precios de la vivienda. En muchas ciudades, la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda es incompatible con el nivel de desarrollo económico urbano y el nivel de ingresos de los residentes urbanos. Por un lado, el nivel de desarrollo económico urbano es un "catalizador" de los precios inmobiliarios; sin embargo, por otro lado, el rápido crecimiento de los precios inmobiliarios aumentará los costos de producción y de vida de la ciudad, obstaculizará el desarrollo económico urbano y reducirá; la competitividad de la ciudad.
1. Análisis de las razones del aumento del precio de la vivienda
(1) Desequilibrio entre oferta y demanda. La interacción de las fuerzas de la oferta y la demanda de vivienda juega un papel importante en los cambios en los precios de la vivienda, pero la oferta y la demanda de los precios de la vivienda tienen sus particularidades en comparación con los productos básicos generales. Por ejemplo, el número de nuevas propiedades inmobiliarias que se añaden cada año sólo representa una pequeña parte del mercado inmobiliario total, y los cambios en la oferta son relativamente lentos en comparación con muchos otros productos básicos (se necesitan entre 2 y 3 años desde la compra del terreno hasta su venta). . Por tanto, en el corto plazo, el precio de un inmueble depende más de la cantidad demandada que de la cantidad ofrecida. Con la tendencia general de recuperación del mercado inmobiliario nacional, Wuhan, conocida como la Ciudad Horno, también está mostrando un gran impulso en el aumento de los precios de la vivienda. Desde la perspectiva de la oferta y la demanda, hay dos razones principales para el "verano inmobiliario" de Jiangcheng: en primer lugar, los promotores inmobiliarios crean deliberadamente una atmósfera de "ventas calientes". Encuentran varios "fideicomisos inmobiliarios" y compran casas como locos, perturbando el pensamiento racional de los compradores normales de viviendas y creando la ilusión de una competencia feroz en la demanda, contribuyendo así al aumento tanto del volumen como de los precios de las viviendas. En segundo lugar, los compradores de viviendas tienen fuertes expectativas de inflación y las leyes psicológicas de los consumidores han llevado a una intensa búsqueda de vivienda por parte de la mayoría de los demandantes.
Excepto en febrero de 2010, desde marzo de 2009, el volumen de ventas en el mercado inmobiliario de Wuhan superó las 10.000 unidades en sólo 11 meses. En abril, 40 proyectos inmobiliarios pasaron las "Dos Sesiones" y, una vez determinada la dirección de la política, se incrementó la oferta. Con el aumento de la oferta, los inversores siguen entusiasmados, mientras que los compradores con una demanda rígida al final tienen dificultades. A pesar de la aparente prosperidad, en marzo de este año, las ventas que respaldaban el mercado inmobiliario se concentraron principalmente en propiedades con precios de alrededor de 5.000 yuanes por metro cuadrado y superiores a 8.000 yuanes por metro cuadrado. Los datos del Centro de Investigación Wang Yifang muestran que en marzo, entre las ventas de viviendas comerciales de la ciudad, las propiedades con precios de entre 5.000 y 6.000 yuanes por metro cuadrado representaron el 28,18%, y las propiedades con precios superiores a 8.000 yuanes por metro cuadrado representaron el 24,06%. No es difícil deducir de la estructura de datos que la rígida demanda de propiedad de vivienda busca viviendas asequibles, mientras que la demanda de inversión lucha en las áreas urbanas centrales. La Gran Muralla construyó Splendid Dragon City y Baibuting World Expo Park, que se encuentran dentro del Tercer Anillo. Los precios son relativamente planos y son buscados por compradores con una demanda rígida, por otro lado, proyectos inmobiliarios de alto precio, como. La ciudad internacional de Fuxing Huiyu y Ke Rongtiancheng también han dado la bienvenida a las inversiones urgentes. Pero también debemos ver racionalmente que debido a la expansión de los precios de la vivienda, el riesgo de su colapso también aumenta con la fuerte contracción de la demanda de viviendas ocupadas por sus propietarios. Al lado de la demanda se ha sumado otro nuevo grupo de compradores: el grupo de especuladores inmobiliarios. Lo que es diferente del pasado es que los inversores de Wenzhou, famosos por la especulación inmobiliaria, esta vez han centrado su atención principal en ciudades de segundo y tercer nivel. Este grupo de compradores de viviendas comenzó a ingresar al sector inmobiliario de Wuhan a fines del mes pasado. En la actualidad, el país sólo tiene restricciones para que los extranjeros compren casas. Por ejemplo, una persona sólo puede comprar una casa. Los especuladores inmobiliarios nacionales no pueden tomar muchas contramedidas. La incorporación de especuladores inmobiliarios ha ejercido una presión considerable sobre los compradores de viviendas independientes y sobre los inversores inmobiliarios, haciendo que la ya feroz competencia por la demanda sea aún más intensa. La enorme demanda provocada por los especuladores inmobiliarios no sólo desempeñó un papel considerable en el mantenimiento de los precios de la vivienda altos, sino que también hizo que los promotores inmobiliarios tuvieran mayor liquidez de capital, lo que también aceleró en cierta medida la velocidad de inversión y la oferta de viviendas comerciales. En términos generales, cuanto mayor es la demanda de bienes raíces, mayor es el precio de los mismos, mientras que cuanto mayor es la oferta de bienes raíces, menor es el precio de los mismos. Desde 2009, el mercado ha estado en auge, la demanda ha aumentado, pero la oferta se ha reducido considerablemente. Como resultado, la brecha entre la nueva oferta y la demanda sigue creciendo. En 2009, la relación entre el área de oferta acumulada de viviendas comerciales en Wuhan y el área de transacciones fue de 1: 2,11. La nueva demanda superó con creces la nueva oferta y la contradicción entre oferta y demanda se hizo más intensa.
(2) El impacto de la renta disponible per cápita de los residentes urbanos. El nivel de ingresos de los residentes urbanos es un indicador importante del poder adquisitivo de los residentes y un indicador importante del apoyo a los precios inmobiliarios.
El ingreso disponible anual de los residentes urbanos ha estado creciendo rápidamente y ha sido más alto que los precios de venta de bienes y casas.
Los ingresos y gastos de los residentes urbanos respaldan el aumento de los precios inmobiliarios. Desde esta perspectiva, los precios inmobiliarios en nuestra ciudad están respaldados por el crecimiento de los ingresos de los residentes. Los niveles de ingresos de los residentes continúan aumentando, y la demanda efectiva de bienes raíces también aumenta en consecuencia, y los precios inmobiliarios también están aumentando.
(3)Factor de inflación. Según la situación de algunos países y ciudades del mundo en los últimos años, invertir en bienes raíces es una buena forma de resistir la inflación. Cuanto más suba el precio durante el período, mejor podrá reflejar el inmueble su preservación de valor. En otras palabras, es ideal conservar el inmueble durante el aumento de precio. Debido a esto, las tasas de inflación real y esperada generalmente tienen un impacto positivo en los precios de la vivienda. Cuanto mayor es la tasa de inflación, más gente invierte en bienes raíces y más rápido aumentan los precios de la vivienda.
El floreciente desarrollo de los bienes raíces ha promovido el rápido desarrollo de los bienes raíces y las industrias relacionadas de China. En los últimos años, el sector inmobiliario y otras industrias han estado operando a una tasa de crecimiento de más del 20% durante varios años consecutivos. La demanda de vivienda ha aumentado significativamente, lo que ha resultado en un aumento constante de los precios de las materias primas relacionadas, especialmente el precio. del acero, que está estrechamente relacionado con la industria de la construcción, esto ha aumentado los costos de desarrollo de bienes raíces, lo que lleva a que los precios de la vivienda estén aumentando.
(4) Factores de política. La política monetaria moderadamente flexible y la expansión del crédito han brindado a los promotores un fuerte apoyo financiero y han reducido su estrés financiero. Además, se han reducido las tasas de interés sobre los depósitos y préstamos y se ha reducido la presión sobre el pago inicial sobre la compra de viviendas. Ha provocado que la especulación inversora y la demanda ocupada por sus propietarios se expandan al mismo tiempo. Cuando la elasticidad de la oferta es muy pequeña o incluso reducida, la expansión de la demanda conducirá inevitablemente a un aumento de los precios de la vivienda. Al mismo tiempo, debido a la preocupación de que los bancos nacionales y extranjeros inyecten grandes cantidades de liquidez en el mercado, las expectativas de los inversores sobre la inflación futura se han fortalecido y la situación económica interna ha comenzado a mejorar. En el contexto de lento desarrollo del mercado financiero y canales de inversión limitados, la primera opción de la clase rica de China para mantener e incrementar el valor de sus activos es comprar una gran cantidad de activos fijos para tratar de preservar su valor. Además, el gobierno central tomó medidas para aumentar los impuestos. Su intención original era controlar el crecimiento excesivo de la inversión inmobiliaria, pero en realidad transfirió el aumento de impuestos a los consumidores, lo que provocó que los precios de la vivienda subieran en lugar de bajar. Hace más de una década, la reforma del sistema de reparto de impuestos ha resultado en un desequilibrio entre los poderes administrativos y financieros locales y en una gran brecha fiscal. El gobierno ha compensado la brecha fiscal vendiendo terrenos a bienes raíces a precios elevados, lo que a su vez ha promovido el aumento de los precios de la vivienda hasta cierto punto.
(5) Factores especulativos. Cuando los precios de la vivienda acababan de subir y una gran cantidad de fondos especulativos aún no habían entrado en el sector inmobiliario, los promotores comenzaron a autovender y a cobrar mediante préstamos inmobiliarios falsos. Los promotores utilizan préstamos inmobiliarios falsos para recuperar costes por adelantado y obtener beneficios, dejando todos los riesgos y cargas a los bancos, permitiéndoles avanzar y retroceder libremente y controlar totalmente la iniciativa. Porque cuanto mayor sea la valoración del precio de la vivienda, más dinero les quitarán los préstamos hipotecarios falsos a los bancos y más tenderán los promotores a subir los precios. Ésta es la razón fundamental por la que los precios de la vivienda y los volúmenes de transacciones inmobiliarias están aumentando simultáneamente. De junio de 2008 a junio de 2009, el país invirtió más de 8 billones de yuanes, lo que generó expectativas de inflación muy fuertes. Para evitar las pérdidas económicas causadas por la inflación, durante el período de inflación, cualquier persona racional con cierta fortaleza económica comprará bienes que puedan mantener e incrementar el valor de sus activos para lograr el propósito de mantener o incluso aumentar el valor. de sus bienes. Sin embargo, debido a los limitados canales de inversión internos, los especuladores consideran que debe haber espacio para obtener ganancias en los precios de la vivienda cuando la moneda se deprecia, lo que lleva a una gran afluencia de especuladores al sector inmobiliario. Según personas de la industria inmobiliaria de Wuhan, en 2009, un grupo de “especuladores inmobiliarios” de Wenzhou llegó a Wuhan. Para varios proyectos inmobiliarios en zonas prósperas de Wuchang, la mitad del edificio se vende en una mano y todo se paga en efectivo. En ese momento, lo compraron a un precio promedio de 4.000 yuanes por metro cuadrado. Unos meses más tarde, los precios de las viviendas empezaron a subir. En el caso de los precios de la vivienda a largo plazo, algunos compradores de viviendas independientes también están entrando en pánico. Preocúpese por el aumento interminable de los precios de la vivienda. Cuanto más espere, mayor será el coste de la vivienda. Esta obediencia ciega de los compradores de viviendas independientes les ha llevado a entrar en el sector inmobiliario. Estas tres oleadas de fuerza condujeron al aumento irracional de los precios de la vivienda en la etapa inicial. Según las estadísticas de la Red de Información del Mercado Inmobiliario de Wuhan, a finales de marzo de 2010, el precio medio de transacción de viviendas comerciales en la ciudad era de 6.321 yuanes por metro cuadrado. Los precios medios de transacción de viviendas comerciales en Hankou, Wuchang y. Hanyang costaban 9.210 yuanes/metro cuadrado, 8.508 yuanes/metro cuadrado y 7.913 yuanes/metro cuadrado, respectivamente. En la "Pequeña Primavera India" de marzo de 2009, el precio medio de transacción en la zona central de Hankou, que era la más cara, fue de sólo 6.982 yuanes por metro cuadrado.
En segundo lugar, el daño causado por el aumento de los precios de la vivienda
Primero, los precios de la vivienda han aumentado demasiado rápido y los residentes están sobrecargados con la compra de viviendas, lo que inhibe otros consumos de los residentes.
En 2009, el ingreso disponible per cápita de los residentes urbanos en Wuhan fue de 18.385,02 yuanes, un aumento del 10,0% con respecto al año anterior, de los cuales el gasto en alimentos fue de 5.109,70 yuanes, un aumento del 4,7%; la tasa de crecimiento de la inversión inmobiliaria aumentó de 5.109,70 yuanes; 0,5% en el primer trimestre a 23,1% en la primera mitad del año, y luego a 1-11% en octubre. Como se espera que los precios de la vivienda sigan aumentando bruscamente, muchas familias reducirán el consumo en otras áreas para ahorrar los pagos iniciales y pagar las cuotas mensuales. La demanda de vivienda obviamente ha eliminado otras necesidades de consumo de la clase trabajadora. En la sombría situación financiera actual, esto sin duda ha debilitado el efecto de las políticas de nuestra ciudad para estimular la demanda interna y se ha convertido en uno de los obstáculos para expandir la demanda de consumo de los residentes.
En segundo lugar, el rápido aumento de los precios de la vivienda ha llevado a la transferencia de riqueza social a los ricos, ampliando la brecha entre ricos y pobres. La riqueza de los residentes se puede dividir en tres partes: ingresos corrientes, bienes inmuebles y bienes muebles. Los bienes raíces incluyen casas, terrenos, etc. Los bienes muebles incluyen depósitos bancarios, electrodomésticos, automóviles, ropa, muebles, etc. , y los bienes raíces representan una gran proporción de la riqueza de los residentes. Los chinos poseen más del 80% de sus viviendas personales. La mayoría de las personas convirtieron viviendas públicas en viviendas privadas después de pagar tarifas limitadas durante el proceso de reforma habitacional. Una proporción considerable de personas pobres no son propietarias de sus propias casas o viven en casas relativamente sencillas. Cuanto más altos sean los precios de la vivienda de las familias más ricas, los activos totales de las familias de altos ingresos aumentarán rápidamente, lo que ampliará la brecha entre las familias de bajos ingresos.
En tercer lugar, la industria inmobiliaria impulsada por los altos precios de la vivienda puede fácilmente formar burbujas económicas, reduciendo así la eficiencia de la producción social y la asignación de recursos y amenazando el orden del mercado financiero. En los países en desarrollo, el capital es un recurso escaso y, sumado a la existencia de burbujas económicas, el sector inmobiliario consume una cantidad considerable de fondos. Por ejemplo, en 2008, la inversión inmobiliaria en Wuhan representó el 26% de la inversión en activos fijos sociales, lo que resultó en un uso ineficaz o ineficiente de recursos escasos, distorsionando gravemente la asignación de recursos y, en general, reduciendo la eficiencia de la producción social.
En cuarto lugar, el crecimiento excesivo de los precios de la vivienda afectará el desarrollo coordinado de las zonas urbanas y rurales. Acelerar el ritmo de la urbanización es uno de los contenidos importantes del ajuste estructural económico de la ciudad. El rápido crecimiento de los precios de la vivienda ha aumentado el costo de transferir el excedente de mano de obra rural a las ciudades y pueblos, inhibiendo así el proceso de urbanización y yendo en contra de la solución de las "tres cuestiones rurales".
En quinto lugar, el aumento excesivamente rápido de los precios de la vivienda ha aumentado los costos operativos generales de la ciudad y ha reducido su competitividad integral. Debido a que los altos precios de la vivienda aumentan el costo de la vivienda independiente y comercial, dificulta en cierta medida la reunión de talentos destacados en las grandes ciudades, reduce la cantidad de inversión extranjera, reduce la competitividad de los productos de exportación y no favorece la desarrollo a largo plazo de la economía urbana.
En tercer lugar, sugerencias de políticas para mitigar el aumento de los precios de la vivienda.
La primera es frenar la demanda irrazonable de vivienda, aumentar la oferta de vivienda y diversificar su modelo. El gobierno municipal de Wuhan puede frenar la compra de viviendas de inversión elevando las tasas de interés de los préstamos para vivienda y los índices de pago inicial. Al mismo tiempo, puede formular políticas para orientar las necesidades razonables de vivienda de los consumidores, ajustar la estructura de la oferta y la demanda de viviendas y aumentar la oferta de viviendas. vivienda asequible. Al mismo tiempo, el gobierno también debería fomentar la diversificación de la construcción de viviendas. Ya sean desarrolladores, cooperativas de vivienda o individuos, siempre que su desarrollo y construcción de viviendas cumplan con el plan de desarrollo urbano del gobierno y las leyes y regulaciones pertinentes, se les debe permitir y alentar.
En segundo lugar, mejorar gradualmente el sistema financiero inmobiliario y promover el crecimiento del consumo total. Para comprar una vivienda adecuada, los residentes se centran más en el ahorro que en el consumo, lo que es la principal razón del continuo descenso de la tasa de consumo. En un entorno de consumo insuficiente, debemos aprovechar al máximo el efecto riqueza de los precios de la vivienda, promover el consumo de los residentes urbanos y garantizar un crecimiento económico estable. Para lograr con éxito el efecto riqueza provocado por los precios de la vivienda, es necesario un mercado de vivienda de segunda mano desarrollado. Sólo de esta manera los consumidores podrán realizar transacciones de vivienda más fácilmente y valorar su vivienda sin problemas, estimulando así el gasto de consumo de los hogares.
En tercer lugar, controlar los riesgos de los préstamos hipotecarios para vivienda y prevenir el impacto negativo de la especulación en la macroeconomía. Al mismo tiempo, los promotores inmobiliarios pueden encontrar un fuerte apoyo financiero para el desarrollo y crecimiento de las empresas ampliando los canales de financiación y diversificando los métodos de financiación.