¿Cuál es la promesa de los ingresos de la transferencia de tierras?
1. ¿Qué es el derecho de usufructo?
Según la teoría común, el derecho de usufructo es uno de los cuatro principales derechos de propiedad: posesión, uso, beneficio y disposición, es decir, el propietario del inmueble obtiene beneficios económicos de la posesión, uso y disposición. del inmueble conforme a derecho.
El usufructo de tierras que estamos discutiendo en realidad se refiere al derecho de los usuarios de tierras de propiedad estatal a obtener los beneficios económicos correspondientes al disponer de sus derechos de uso de tierras de propiedad estatal de acuerdo con la ley. debería denominarse usufructo de tierras de propiedad estatal. Para estudiar la viabilidad del usufructo de tierras, dividimos los derechos de usufructo de tierras en dos categorías según las diferentes formas de obtener ingresos: derechos de usufructo de disposición y derechos de usufructo de operación; el primero se refiere a que el titular del derecho pierde el derecho de uso estatal; tierras de propiedad El derecho a obtener los beneficios correspondientes a cambio de una contraprestación, este último se refiere al derecho a obtener los beneficios correspondientes de la operación y uso de los derechos de uso de la tierra sin perder los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal. En lo que respecta a las instituciones de reserva de tierras, el derecho a disponer de las ganancias se refiere a los derechos que el enajenante disfruta según la ley en el proceso de transferencia, reemplazo, asignación o transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal. Los derechos de uso operativo se refieren al derecho de la institución de reserva de tierras a arrendar o utilizar el terreno almacenado para operaciones y disfrutar de los beneficios del terreno almacenado de acuerdo con la ley durante el proceso de operación.
En segundo lugar, los derechos de usufructo de la tierra no se pueden pignorar.
1. ¿Qué es la prenda?
El artículo 63 de la "Ley de Garantías" estipula: "La prenda de bienes muebles en el sentido de esta Ley significa que el deudor o un tercero transfiere sus bienes muebles al acreedor para su posesión y los utiliza como garantía". Para los derechos del acreedor, cuando el deudor no cumple con sus deudas, el acreedor tiene derecho a recibir el pago prioritario del precio de los bienes muebles con descuento o de la subasta o venta de los bienes muebles de conformidad con las disposiciones de esta ley. Ley."
El artículo 81 de la "Ley de Seguridad" establece: "Se eliminará el derecho de prenda. Además de lo dispuesto en este artículo, se aplicará lo dispuesto en el apartado 1 de este Capítulo".
Se desprende de las disposiciones de la Ley de Garantía que la llamada prenda tiene dos características: en primer lugar, el obligante controla la prenda; en segundo lugar, una persona no puede ejercer el derecho de prenda mientras controla la prenda. Derecho de prenda: Este derecho sólo puede ejercerse cuando la deuda vence y no puede ser cancelada.
2.
(1) En teoría, los derechos de usufructo de la tierra no pueden pignorarse.
(1) No se puede pignorar el derecho a obtener beneficios de la enajenación de tierras.
Los ingresos por enajenación de derechos de uso de tierras de propiedad estatal son los ingresos que el obligante puede obtener cuando pierde el derecho a utilizar tierras de propiedad estatal únicamente al obtener el derecho a disponer de tierras de propiedad estatal. tierra puede disfrutar de esta parte de los ingresos. Esto se debe a que cuando no hay un heredero identificado y el heredero no puede estar obligado en forma de contrato, el heredero solo pagará contraprestación al acreedor de acuerdo con la forma de transacción original.
Por lo tanto, el derecho a obtener el producto de la enajenación de derechos de uso de suelo de propiedad estatal es un derecho incontrolable por parte del prestamista y no cumple con las características de prenda estipuladas por la ley.
② No se puede pignorar el derecho a las rentas de las explotaciones territoriales.
En términos de arrendamiento, el derecho a cobrar el alquiler es un derecho establecido, el prestamista puede obtener directamente este derecho y disfrutar de los ingresos del alquiler, y mucho menos pignorarlos, si el prestamista restringe los derechos de arrendamiento del prestatario, hasta; la deuda expira y no puede pagarse, estará limitada por el plazo del arrendamiento del terreno, si el arrendamiento es sólo una forma posible para que el prestatario administre el terreno de almacenamiento, es aún menos posible pignorar el derecho de arrendamiento antes de que se confirme el terreno arrendado; .
En pocas palabras, los derechos de arrendamiento de la tierra arrendada no son aptos para pignorar, y los derechos de arrendamiento futuros de la tierra arrendada no se pueden pignorar.
Lo que hay que señalar aquí es que se pignora el derecho a cobrar el alquiler. Lo que se pignora es el derecho a cobrar el alquiler, no el alquiler. Además, como forma de moneda, el alquiler en sí no está pignorado.
Desde la perspectiva del uso propio del prestatario, legal y lógicamente no existe posibilidad de prenda.
(2) Desde el punto de vista de la operación específica, los derechos de usufructo de tierras no son aptos para prenda.
(1) Los derechos de renta de enajenación de terrenos no son aptos para pignoración.
Si no se puede restringir al tercero por adelantado, el prestamista debe controlar el poder de disposición de los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal para obtener la garantía de prenda de los derechos de ingresos de disposición de la tierra. el prestamista debe controlar los certificados de derechos relacionados con los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal, pero el resultado de hacerlo es la hipoteca de los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal o simplemente el resultado de la hipoteca de los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal.
En otras palabras, no podemos crear una prenda de derechos de uso de tierras de propiedad estatal en nuestras operaciones.
Algunos argumentan que el derecho del prestatario a disponer de los derechos subyacentes de uso de la tierra de propiedad estatal puede restringirse mediante la aprobación del gobierno o alguna forma de otra autoridad competente. No dudamos del derecho del gobierno o incluso de otras agencias a utilizar las tierras de propiedad estatal, pero la intervención de otras partes de esta manera es sin duda ejercer los deberes judiciales del gobierno u otras agencias y llegar a un resultado de prueba de antemano. ②Los derechos de usufructo para la explotación de tierras no son aptos para prenda.
Tomemos como ejemplo los derechos de arrendamiento. Si el prestamista disfruta directamente de este tipo de derecho a los ingresos, entonces este método no es una hipoteca, sino que se utiliza para compensar el préstamo, lo que sin duda requiere que el prestatario pague la deuda por adelantado.
Según nuestro entendimiento, la única forma de calificar apenas como prenda de derechos de arrendamiento es restringir los derechos de arrendamiento del terreno arrendado. Cuando el préstamo no se puede reembolsar cuando vence, el acreedor puede disponer de él. los derechos de arrendamiento. Sin embargo, a juzgar por la práctica de las reservas de tierras en varios lugares, el arrendamiento de tierras en la base de datos por parte de las agencias de reservas es sólo una medida temporal, lo que hace que la prenda de arrendamiento de tierras arrendadas pierda su operatividad. (3) Según las leyes y reglamentos vigentes, los derechos de usufructo de tierras no pueden pignorarse.
(1) Según lo dispuesto en la "Ley de Seguridad", los derechos de usufructo de tierras no pueden pignorarse.
El artículo 75 de la "Ley de Garantías" estipula: "Se pueden pignorar los siguientes derechos: (1) letras de cambio, cheques, pagarés, bonos, certificados de depósito, recibos de almacén y conocimientos de embarque;
(2) Acciones y valores que pueden transferirse de acuerdo con la ley;
(3) Derechos de propiedad sobre marcas, patentes y derechos de autor que pueden transferirse de acuerdo con la ley ;
(4) Otros derechos que se pueden pignorar según la ley "
En cuanto a si los otros derechos en (4) pueden incluir derechos de usufructo de tierras, nuestra opinión es negativa. Las razones son:
1. Creemos que las disposiciones de este párrafo solo brindan conveniencia para la legislación y el poder judicial, y no dejan espacio para el acuerdo de las partes;
b. El derecho de prenda es un Nuestro país implementa el principio jurídico del derecho de propiedad. Los llamados derechos de propiedad legales se refieren a los tipos de derechos de propiedad y al contenido de diversos derechos de propiedad que están estipulados de manera uniforme por la ley y no permiten a las partes crearlos libremente.
②Las disposiciones existentes sobre la prenda de derechos de usufructo no se aplican a la prenda de derechos de usufructo de tierras.
La normativa existente sobre prenda de derechos de renta incluye la prenda de derechos de peaje de autopistas y la prenda de derechos de renta de energía en proyectos de construcción y transformación de redes eléctricas. (Según nuestro análisis, la llamada "prenda" en estos dos métodos no es en realidad una prenda en el sentido de la "Ley de Seguridad". La llamada "prenda" es esencialmente una garantía de los derechos del acreedor basada en derechos establecidos El derecho a prenda debe ser cierto y factible. Sin embargo, cuando se establecen estas dos formas de "promesa", el proyecto aún se encuentra en la etapa de construcción y el derecho a cobrar o beneficiarse aún se encuentra en un estado incierto. Viola las características esenciales de la prenda. La razón por la cual el Consejo de Estado y otras autoridades competentes estipulan que ambos métodos pueden ser "prometedos" se debe en realidad al significado original del acto jurídico de garantía, que es garantizar la realización del prestamista. Los derechos del acreedor de una manera posible, es esencialmente una condición de préstamo proporcionada por el prestatario al prestamista en función de las características del proyecto de construcción. Sin embargo, creemos que estos dos aspectos de la prenda de usufructo no tienen referencia a la prenda de terreno. usufructo, tomando como ejemplo los derechos de peaje de autopistas:
La "Respuesta del Consejo de Estado sobre cuestiones relativas a garantías de préstamos para proyectos de autopistas de peaje" estipula el contenido de la prenda de derechos de peaje de autopistas. de los derechos de peaje de la autopista tiene dos características: a. Los cargos utilizados para la prenda El derecho es el derecho de ingreso del proyecto de préstamo en construcción, b. derecho de cobro del proyecto específico; c. El derecho de cobro es un tipo de derecho de ingreso operativo. En cuanto a los préstamos del banco de tierras, a, es un modelo de negocio móvil y la cantidad total de tierra. reservado cambia infinitamente, en lugar de utilizar una cierta cantidad de préstamos para determinar las parcelas de tierra, pero los derechos de uso de la tierra entran y salen constantemente para las tierras utilizadas por las instituciones de reserva de tierras, se han establecido y determinado sus derechos de usufructo; c) En el caso de tierras que se van a enajenar, la renta es un tipo de renta de enajenación, no de explotación.
En pocas palabras, el derecho de prenda de peaje de la autopista es el derecho a fijar y determinar el proyecto de construcción. No es sólo un derecho a operar y utilizar ingresos, sino también un derecho a esperar. En cuanto a los derechos de usufructo de la tierra, ya sea el derecho a disponer de derechos de uso de la tierra o el derecho a operar derechos de uso de la tierra, son esencialmente diferentes del derecho a cobrar peaje por las carreteras en construcción. Por tanto, los derechos de renta territorial y los derechos de peaje de autopistas no son comparables.
Dando un paso atrás, aunque los derechos de usufructo de la tierra y los derechos de peaje de las carreteras son cosas completamente similares, según el principio jurídico del derecho de propiedad, la prenda de los derechos de usufructo de las carreteras no puede ser ampliada y aplicada a voluntad por el partes involucradas.
Lo mismo ocurre con la falta de referencia a la promesa de derechos de ingresos de energía en proyectos de construcción y transformación de redes eléctricas.
En tercer lugar, no es necesario considerar la prenda de derechos de usufructo de tierras.
La razón por la que los derechos de uso de la tierra se consideran comprometidos es en gran medida porque quienes sostienen esta opinión dudan de si los derechos de uso de la tierra en la base de datos pueden usarse como garantía para préstamos de reserva de tierra por parte de las instituciones de reserva de tierra. Creemos que esta preocupación es innecesaria. Los terrenos reservados por los bancos de tierras pueden utilizarse como garantía para préstamos. Analicemos este tema:
1. La agencia de reserva de tierras regula el mercado primario de tierras en nombre del gobierno. Todas sus actividades de gestión, incluida la transferencia y el reemplazo de tierras, pueden ser gestionadas por el departamento administrativo de tierras y recursos. , etc. Bajo la autoridad del departamento. Como una especie de disposición, la hipoteca sobre derechos de uso de suelo de propiedad estatal también deberá realizarse con la autorización y aprobación del departamento competente. De acuerdo con las disposiciones de las leyes de nuestro país, los gobiernos populares a nivel municipal y distrital y los departamentos de administración de tierras ejercen derechos sobre tierras de propiedad estatal en nombre del Estado, y aún se puede reconocer la efectividad de su autorización legal.
2. De acuerdo con las disposiciones pertinentes del sistema de reserva local, en general está claro que los préstamos de las instituciones financieras son una de las fuentes de fondos de reserva de tierras, y las instituciones de reserva de tierras pueden utilizar los derechos de uso de la tierra en la base de datos como garantía de préstamos.
3. El "Aviso sobre el fortalecimiento de la gestión de los activos territoriales de propiedad estatal" del Consejo de Estado estipula que "las instituciones financieras proporcionarán apoyo crediticio de conformidad con la ley" para cuestiones de reservas de tierras en varias regiones. El Consejo de Estado alienta a las instituciones financieras a otorgar préstamos a reservas de tierras en forma de regulaciones administrativas. No prohíbe ni debe prohibir el uso de derechos de uso de tierras de propiedad estatal como garantía para garantizar la realización de los reclamos de las instituciones financieras.
Dando un paso atrás, incluso si la institución de reserva de tierras no tiene derecho o autoridad para otorgar préstamos hipotecarios sobre sus tierras reservadas, el prestamista también puede exigir que el gobierno popular municipal y el departamento de gestión de tierras utilicen tierras de propiedad estatal. tierras dentro de sus divisiones administrativas Proporcionar hipotecas para los derechos de uso de la tierra (derechos de uso de la tierra reservados por instituciones de bancos de tierras). Hay dos razones:
1. Aunque la "Ley de Garantías" prohíbe al gobierno otorgar garantías a terceros, no le impide otorgar garantías de otras maneras, y la "Ley de Garantías" lo estipula claramente. que los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal pueden hipotecarse.
2. La agencia de reserva de tierras realiza funciones de reserva de tierras en nombre del gobierno y es una institución pública persona jurídica en términos de operaciones, pero en esencia, la disposición, adquisición, reposición y reserva de sus tierras ( derechos de uso de la tierra) son acciones gubernamentales.
La tierra reservada por la agencia de reserva de tierras aquí se refiere a los derechos de uso de todas las tierras de propiedad estatal que posee o que son legalmente propiedad de su gobierno, independientemente de si la tierra es para transferencia o asignación. Creemos que no hay diferencia en la fuente de adquisición y almacenamiento de tierras entre las agencias de reserva de tierras y los ingresos asignados que realizan funciones de reserva y gestión de tierras en nombre del gobierno. Es en este sentido que la transferencia de derechos de uso de la tierra por parte de instituciones de reserva de tierras se denomina "transferencia" en lugar de "transferencia". La esencia de la transferencia de derechos de uso de la tierra es el monopolio del estado en el mercado primario de derechos de uso de la tierra de propiedad estatal.
Dado que los derechos de uso de la tierra en la base de datos se pueden hipotecar, según el valor de los derechos de uso de la tierra y el mecanismo operativo de la reserva de tierras, creemos que establecer una hipoteca sobre los derechos de uso de la tierra en la base de datos puede ser hipotecado. base de datos es suficiente para garantizar la realización de los derechos del acreedor. No es necesario buscar una prenda de derechos de uso de la tierra.
Lo que hay que recordar aquí es que la agencia de reserva de tierras no hace distinción entre los derechos de adquisición y almacenamiento de tierras y los ingresos de la transferencia. Independientemente de cómo adquiera la tierra, pertenece al gobierno y la ejerce en su nombre el Banco de Tierras. Previa autorización legal, la institución de reserva podrá disponer de él mediante transferencia, traspaso, reposición, etc.
IV.Riesgos y medidas preventivas de la hipoteca de derechos de uso del suelo
La tierra es un recurso no renovable.
En términos generales, la posibilidad de deterioro del valor de los derechos de uso de la tierra (independientemente del período de uso) es relativamente pequeña, por lo que no es necesario considerar demasiado los riesgos operativos de los proyectos de préstamo. El punto de riesgo de la hipoteca sobre el derecho de uso del suelo radica principalmente en el derecho del deudor hipotecario a disponer del bien hipotecado y el derecho a controlar el producto de la enajenación del bien hipotecado, lo que se refleja específicamente en los tres puntos siguientes:
1. El deudor hipotecario es realmente propietario del terreno. ¿Derecho de uso?
(1) Riesgos
Existen pocas disputas sobre los derechos de uso de la tierra originalmente adquirida por el Estado (como la tierra recuperada mediante inversión gubernamental). En el caso de las tierras recuperadas por el gobierno, a veces, aunque el gobierno y los organismos de reserva de tierras hayan obtenido certificados de derechos de uso de la tierra, debido a pagos pendientes u otras razones, los derechos de uso de la tierra no pueden registrarse en el departamento de gestión de tierras de conformidad con las leyes y reglamentos pertinentes. En este momento los derechos de uso de suelo aún no han sido transferidos con la entrega del título de propiedad. En este caso, el gobierno y las agencias de reserva de tierras no tienen derecho a utilizar la tierra ni a hipotecarla, por lo que su comportamiento de fijación de hipotecas no es válido porque no tienen derechos de disposición.
(2) Prevención
Para los derechos de uso de la tierra recuperados por el estado del usuario original, el acreedor hipotecario debe consultar con el departamento de administración de tierras cuando el deudor hipotecario proporcione el certificado de derecho de uso de la tierra. Si los derechos de uso de la tierra han sido transferidos y si el gobierno y las agencias de reserva han dominado los derechos de uso de la tierra.
2. La enajenación de terrenos por parte de instituciones de bancos de tierras está sujeta a restricciones de uso de suelo aprobadas.
(1) Riesgos
Las tierras reservadas por el gobierno y las agencias de reserva de tierras han sido utilizadas para diferentes fines, o han sido vendidas o asignadas. El uso de la tierra de reserva no lo decide la agencia de reserva, ni el gobierno ni los departamentos de gestión de tierras. Nuestro entendimiento es: si se constituye una hipoteca sobre los derechos de uso de la tierra a transferir, los derechos hipotecarios se subastarán, venderán y descontarán de acuerdo con las reglas para la transferencia de derechos de uso de la tierra, se determinarán los derechos de uso de la tierra hipotecados; mediante asignación y transferencia. En caso de hipoteca, la enajenación de los derechos de uso del suelo también deberá realizarse de acuerdo con el método de asignación y transferencia. Cuando el Estado asigna tierras, sólo cobra los costos correspondientes a los usuarios de la tierra y, a menudo, ofrece descuentos considerables al asignar tierras. En este caso, si los derechos de uso de la tierra no se asignan o transfieren cuando se establece la hipoteca, puede resultar difícil proteger eficazmente los derechos del acreedor.
(2) Prevención
La clave de este problema es prestar atención a los asuntos establecidos en la columna "Propósito" del certificado de derecho de uso de la tierra almacenado en el Centro de Reserva de Tierras.
3. Valor realizado de los derechos de uso de la tierra hipotecados
(1) Riesgos
Los derechos de uso de la tierra son un tipo de garantía muy especial. Cuando se hipotecan los derechos de uso de la tierra hipotecados, además de pagar impuestos y tasas como las transacciones ordinarias, no todos los ingresos de los derechos de uso de la tierra obtenidos de subastas, ventas, descuentos u otros métodos pueden utilizarse para saldar deudas. Según las "Medidas provisionales para la recaudación y gestión de los ingresos procedentes del uso remunerado de los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal", el 5% de la tarifa total de transferencia de la tierra debe entregarse al gobierno central, y los gobiernos locales también deben determinar el costo. de desarrollo de suelo basado en los departamentos financieros de cada provincia, región autónoma, municipio directamente bajo el Gobierno Central y ciudad bajo planificación estatal separada Se cobrará una determinada tarifa de transferencia basada en la proporción determinada anteriormente.
(2) Prevención
Se recomienda investigar la proporción de derechos de transferencia de tierras que recaudan los gobiernos locales correspondientes, y en base a esto determinar el tipo y monto del uso de suelo hipotecado. derechos para garantizar una tasa hipotecaria adecuada.
Bajo esta premisa, para
(1) asegurar que el deudor hipotecario formal tiene la autoridad para constituir la hipoteca correspondiente,
(2) asegurar préstamos hipotecarios adecuados Tasas de interés.
Se recomienda prestar atención a las siguientes cuestiones:
(1) Al hipotecar derechos de uso de la tierra en nombre de una agencia de reserva de tierras, la tierra La agencia de reserva debe proporcionar al menos los siguientes materiales:
(1) Autorización de los gobiernos populares municipales y del condado y de los departamentos de administración de tierras para el uso y establecimiento de hipotecas de las parcelas de tierra correspondientes (ya sea en la forma de parcelas de tierra específicas o en forma de documentos normativos)
(2) La autorización de la propiedad de la tierra por parte de los gobiernos populares municipales y de condado y los departamentos de gestión de tierras está en consonancia con la planificación territorial del gobierno popular provincial y incluso el plan nacional general de uso de la tierra.
(2) Cuando la hipoteca se otorga a nombre del gobierno popular municipal o del condado y del departamento de administración de tierras, se debe cumplir al menos la segunda condición anterior.
Por supuesto, las hipotecas repetidas, las hipotecas inadecuadas, etc. son a menudo riesgos que enfrentan los acreedores, por lo que no entraremos en detalles aquí.
Cómo los verbos (abreviatura de verbo) obtienen ingresos de la tierra
Para los ingresos de la tierra (moneda), creemos:
(1) Ingresos de enajenación
Los derechos de uso de la tierra que la institución de reserva de tierras tiene derecho a disponer o que tiene derecho a disponer después de la autorización pueden ser hipotecados. El producto de la enajenación de los derechos de uso de la tierra hipotecados puede naturalmente proteger la realización de los derechos del acreedor hipotecario. reclamos.
(2) Ingresos por operación y uso
Para asegurar la realización de los derechos del acreedor, de acuerdo con las características del uso de los fondos de la institución de reserva de tierras, el prestamista podrá exigir al Institución de reserva para reservar la futura operación y uso de los ingresos del terreno. Liquidación anticipada de la deuda. Cuando se aplica este método, el prestamista, el prestatario y el banco pueden firmar un acuerdo de supervisión de la cuenta del fondo de pago de la deuda. El prestatario garantiza que cuando se arrienden los derechos de uso de la tierra o se produzcan otros motivos, el alquiler u otros ingresos se pagarán al lugar designado. cuenta; el banco garantiza que los fondos de la cuenta se transferirán a la cuenta designada. Los fondos no pueden ser malversados por el prestatario a voluntad. Cuando el prestatario no puede pagar las deudas vencidas, el prestamista puede utilizar los fondos de la cuenta para compensar la deuda. préstamo. Para los ingresos por alquiler derivados del arrendamiento de derechos de uso de la tierra, el prestamista también puede firmar un acuerdo tripartito con el prestatario y el arrendatario. En el acuerdo, el prestatario renuncia al alquiler por arrendar el terreno y el arrendatario se compromete a pagar el alquiler directamente al prestamista.
En resumen, creemos que la promesa de derechos de usufructo de tierras no es factible, y las agencias locales de reserva de tierras no necesitan considerar la promesa de derechos de usufructo de tierras al otorgar préstamos a proyectos de reserva de tierras.