¿Qué ciudades son las más valiosas y las mejores para invertir en bienes raíces en China en el futuro?
Shanghai
Un desarrollador con más de 20 años de experiencia en desarrollo inmobiliario en Shanghai expresó firmemente la confianza de la gente en Shanghai: "Si creemos que China eventualmente se convertirá en la economía más grande del mundo, y Shanghai rivalizará con otras metrópolis internacionales como Londres, París, Nueva York y Tokio ". Otro inversor también dijo: "Shanghai es mi ciudad favorita. El mercado aquí es bastante grande y más atractivo para los inversores extranjeros. p>El desarrollador también mencionó: "En los próximos tres años, Shanghai será el núcleo. Las oportunidades de desarrollo en el área se reducirán aún más. El crecimiento
se producirá en Pudong, como en Lingang, Fengxian y Jinshan en el sur de Pudong; aparecerá en Anting, el centro del automóvil de China,
especialmente en los vehículos eléctricos; También aparecen en Zhangjiang y Caohejing High-Tech Industrial Park. El Bund Norte (distrito de Hongkou) formará un círculo financiero junto con Lujiazui. Será más conveniente cruzar el río Huangpu (hacia el Bund Norte) desde Lujiazui hacia el norte. p>
Al convertirse en una extensión de Lujiazui, el stock de terrenos del distrito financiero de Lujiazui a lo largo del río Huangpu es muy limitado y básicamente no hay terrenos disponibles para el desarrollo. El Bund Norte está conectado a Lujiazui a través de dos túneles, y en. En los últimos años hay un número cada vez mayor de proyectos de oficinas en China.
En el informe de 2014, notamos un problema que preocupaba a algunos entrevistados: áreas no centrales como Hongqiao.
El impacto del enorme stock de edificios de oficinas recientemente desarrollados en centros de transporte y otros lugares sobre los alquileres de oficinas existentes y las tasas de ocupación en áreas centrales
En el último año, los alquileres de oficinas y las tasas de ocupación han sido relativamente estable debido a las áreas no esenciales. El número de proyectos que realmente ingresan al mercado en la región es limitado. La mayoría de los proyectos en áreas no esenciales se iniciaron en los últimos dos o tres años y todavía están en construcción.
En los próximos meses o incluso años se lanzarán al mercado un gran número de nuevos proyectos, y la oferta será muy considerable
Un promotor que posea un gran número de edificios de oficinas. tanto en las áreas centrales como en las secundarias opina: "La situación en las áreas centrales debería ser buena. Las áreas secundarias están bajo presión porque la mayoría de los nuevos edificios de oficinas que entran al mercado se encuentran en áreas secundarias. "La oferta total en áreas no esenciales es muy clara, aunque es posible que algunos proyectos se retrasen en su finalización, pero la demanda futura del mercado no está clara. Áreas no esenciales El desempeño del mercado de oficinas dependerá en gran medida de cuánta demanda se pueda satisfacer. en los próximos años Los factores positivos incluyen la apertura del edificio más grande del mundo cerca del centro de transporte de Hongqiao en la primera fase del proyecto. >
El gran centro de convenciones y exposiciones tiene una superficie total de construcción de aproximadamente 1,47 millones. metros cuadrados; también hay una estación de tren de alta velocidad cada vez más madura conectada con el Aeropuerto Internacional Hongqiao de Shanghai
lo que convierte a esta zona en una puerta de entrada a Changchun, la zona más conveniente del triángulo y de las principales ciudades de entrada del noreste de Asia. /p>
Otro desarrollador cree que el centro de transporte de Hongqiao “tiene el potencial de convertirse en el CBD (distrito central de negocios) de la región del delta del río Yangtze
Shenzhen
Último. año, la principal razón que impulsó la clasificación de Shenzhen fue la decisión del gobierno central de designar el distrito de Qianhai como zona económica especial y concedió un gran número de políticas preferenciales.
La tasa de desocupación del mercado de oficinas de Shenzhen ha experimentado una disminución significativa: del 7,5 % en el primer trimestre de 2014
al 4,6 % en el primer trimestre de 2015. Entre todas las ciudades de primer nivel, el mercado de oficinas de Shenzhen tuvo el mejor desempeño. Un analista de investigación dijo que en los próximos años, el aumento anual del espacio de oficinas alcanzará entre 1 y 2 millones de metros cuadrados, en comparación con los 500.000 metros cuadrados por año en los últimos años. El nivel de nueva oferta ha aumentado significativamente. La nueva área proviene principalmente de las áreas de Houhai y Qianhai del distrito de Futian y del distrito de Nanshan. Sin embargo, no espera que los alquileres bajen debido a la fuerte demanda. Un inversor predice que Shenzhen pronto superará a Guangzhou y se convertirá en el mercado de oficinas más grande de la provincia de Guangdong.
El mercado residencial de Shenzhen es relativamente estable, con un índice de precios que aumenta un 0,7% interanual, lo que la convierte en la única ciudad de primer nivel que experimenta un crecimiento.
Un entrevistado dijo que, en comparación con el terreno llano de Beijing y Shanghai, el terreno montañoso de Shenzhen limita la oferta de suelo urbanizable
. En abril de 2015, la oferta de viviendas nuevas en Shenzhen cayó un 11 % interanual, lo que la convirtió en la única ciudad de primer nivel que experimentó una disminución en la oferta.
Como resultado, el ciclo de digestión del inventario de viviendas nuevas de Shenzhen es el más bajo entre las ciudades de primer nivel: sólo 8,2 meses, lo que plantea la posibilidad de una escasez de viviendas nuevas. Un analista de encuestas dijo que el ritmo de reurbanización de antiguas áreas residenciales en Shenzhen se ha desacelerado en el último año, lo que también afectará la oferta de viviendas nuevas en el futuro, especialmente en las áreas centrales.
Los mercados inmobiliarios minoristas y de oficinas de Shenzhen se beneficiaron de niveles de inversión históricos más bajos. Las estadísticas gubernamentales muestran que entre 2010 y 2013, Shenzhen ocupó el puesto 21 en inversión inmobiliaria de oficinas y comercios, detrás de Nanjing (20) y Harbin (22 bits).
Otro factor favorable para Shenzhen es que tiene la mayor base de población inmigrante entre todas las ciudades de China continental, lo que resulta especialmente beneficioso para el mercado residencial.
En comparación con Beijing, Shanghai y Guangzhou, Shenzhen tiene la mayor proporción de población inmigrante. En 2012, la población permanente de Shenzhen era cercana a los 10,6 millones, de los cuales 7,7 millones, o el 73% de la población permanente, eran inmigrantes, mientras que en Shanghai la proporción de inmigrantes era de 40; %; Pekín 37%; Cantón 35%. A diferencia de otras ciudades de primer nivel, la población local de Shenzhen es muy limitada. Antes de que el gobierno central declarara el área como zona económica especial en 1980, Shenzhen era sólo un pequeño pueblo de pescadores. Shenzhen es el lugar de nacimiento de la industria de capital privado y de TI de China, donde nació Huawei Technologies Co.
. La ciudad es hogar de un gran número de empresarios y trabajadores industriales calificados de alta tecnología, todos los cuales se benefician del rápido crecimiento de la industria de TI. Shenzhen limita con Hong Kong y los precios de la vivienda en Hong Kong se encuentran entre los más altos del mundo. La integración continua entre Shenzhen y Hong Kong contribuirá al desarrollo del mercado residencial de Shenzhen.
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Pekín
Muchos de los entrevistados tienen conocimientos profundos sobre Beijing, especialmente en lo que respecta a la habitabilidad y la planificación urbana de la ciudad.
Uno de los desarrolladores dijo: "Beijing no es adecuado para vivir. La planificación del transporte es terrible. Beijing es diferente de Shanghai. El mercado suburbano no está activo". Otro desarrollador dijo: "El problema actual es el hacinamiento y la congestión del tráfico". año, el puntaje de habitabilidad urbana de Beijing se mantiene cerca del fondo: ocupa el puesto 31.
A pesar del pobre entorno de vida, Beijing sigue siendo uno de los dos mercados que los inversores institucionales consideran una visita obligada. Un promotor inmobiliario de Beijing explicó: "El impacto de la habitabilidad urbana en el mercado inmobiliario no es tan grande como la gente piensa.
El mercado inmobiliario todavía está impulsado por las oportunidades de empleo.
Este año, el tipo de propiedad con mejor desempeño en Beijing siguen siendo los edificios de oficinas. Desde el año pasado, el alquiler mensual promedio de los edificios de oficinas se ha mantenido estable. En abril de 2015, el alquiler mensual promedio de los edificios de oficinas era de 382 yuanes por metro cuadrado, un 40% más que en Shanghai.
En abril de 2015, la tasa de desocupación de oficinas de Beijing se mantuvo en un nivel bajo del 5,4%, el más bajo entre las ciudades de primer nivel y las principales
ciudades de segundo nivel. La demanda proviene principalmente de la industria de TI. Una promotora con un proyecto de edificio de oficinas en Beijing dijo que la mayoría de los inquilinos del edificio de oficinas recién terminado de su empresa en el área de Wangjing son empresas dedicadas a la industria de TI. También añadió que ocho de las diez principales empresas de TI de China continental tienen su sede en Beijing.
La fuerte demanda en el mercado de oficinas y el relativamente débil mercado inmobiliario minorista han llevado a que un número cada vez mayor de centros comerciales se conviertan en
edificios de oficinas. Un analista de investigación en Beijing dijo: "En Beijing, hay muchos ejemplos de conversión de propiedades comerciales en edificios de oficinas.
Hay muchos ejemplos.
"Quizás la tendencia de convertir centros comerciales minoristas en edificios de oficinas sea más obvia en Zhongguancun, un área que rodea los campus de la Universidad de Pekín y la Universidad de Tsinghua conocida como el "Silicon Valley de China". Muchos de ellos se utilizaban antiguamente para productos electrónicos. El edificio mayorista está siendo
transformado en un edificio de oficinas
Para 2017, el área de edificios de oficinas de Grado A que se planea completar en el distrito comercial central de Beijing alcanzará los 2,5 millones de metros cuadrados p>
Guangzhou
En las ciudades de primer nivel, varios entrevistados creen que Guangzhou no es una buena ciudad, debería estar ubicada debajo de las otras tres ciudades. /p>
Un inversor que invierte en bienes raíces en Guangzhou dijo: "Incluso si invertimos en Guangzhou, realmente no me gusta.
esta ciudad. El posicionamiento de Guangzhou es muy vergonzoso. Guangzhou nunca ha recibido apoyo del gobierno, pero la situación ahora está mejorando. "Otro inversor cree que las propiedades comerciales en las que han invertido en Guangzhou han tenido un rendimiento inferior y los proyectos han experimentado un crecimiento de alquiler limitado en los últimos años.
Otro inversor La visión es más optimista. Él cree: "La situación económica El desarrollo de Guangzhou y Wuhan es fuerte, pero los precios de la tierra son relativamente bajos y las ubicaciones son buenas. Las propiedades allí son más atractivas. Estas dos ciudades tienen un espíritu más innovador,
pero los riesgos de ejecución de los proyectos también son mayores. Algunas empresas de TI también han optado por ubicar allí su sede. "Los entrevistados también destacaron Pazhou, en el sur de la nueva ciudad de Zhujiang, donde el gobierno promoverá el desarrollo de la industria de TI.
Los alquileres de oficinas en Guangzhou se han mantenido básicamente estables. En 2015, el alquiler mensual promedio en el primer trimestre fue de 163 RMB por metro cuadrado, lo que solo equivalía al 42% de la tasa de desocupación de oficinas de Beijing o al 60% de la de Shanghai en el primer trimestre de 2015.
p>Un desarrollador de un proyecto en un ciudad cercana a Guangzhou dijo: "Guangzhou está optimizando su estructura económica y reubicando algunas empresas manufactureras de bajo nivel. "También elogió la planificación urbana de la ciudad y consideró que el sistema de carreteras estaba muy bien diseñado.
Un analista de investigación de Guangzhou es optimista sobre el desempeño a largo plazo del mercado de edificios de oficinas de Guangzhou. Cree que Zhujiang New La ciudad ha madurado,
La tasa de ocupación de muchos proyectos es cercana al 100%. Además, también mencionó que la velocidad de desarrollo de la cercana Ciudad Financiera Internacional de Guangzhou es más lenta de lo esperado.
En los distritos comerciales establecidos, el mercado inmobiliario minorista se ha mantenido en gran medida estable. Sin embargo, un analista de investigación cree que la competencia de los minoristas en línea que venden productos electrónicos y otros productos de bajo costo ha disminuido.
El mercado residencial de Guangzhou básicamente ha mostrado una tendencia de desarrollo saludable. En abril de 2015, el ciclo de digestión del parque de viviendas nuevas de Guangzhou fue de
11,6 meses, un aumento interanual de 23. %
Nanjing
En 2013, Nanjing ocupó el noveno y undécimo lugar en términos de perspectivas de inversión y desarrollo. La ciudad subió hasta el quinto lugar y tiene una tendencia a estabilizarse. La puntuación de las perspectivas de inversión de Nanjing aumentó un 2,3% en comparación con el año pasado, lo que también le permitió ocupar firmemente el quinto lugar. Sin embargo, la puntuación de las perspectivas de desarrollo cayó ligeramente un 1,2%, lo que provocó que su clasificación de perspectivas de desarrollo cayera del cuarto al quinto lugar. que las perspectivas de inversión de Nanjing eran "medianas", pero sus perspectivas de desarrollo eran "medianas".
La provincia de Jiangsu es una de las provincias más ricas de China continental. La provincia de Nanjing se ha convertido sin duda en una de las cuatro principales potencias económicas de la región del delta del río Yangtze. Las otras tres ciudades son Shanghai, Hangzhou y Suzhou.
Este año, muchos encuestados en general tienen una actitud positiva hacia Nanjing. .
Un desarrollador familiarizado con Nanjing cree: "Los criterios clave para elegir una ciudad son el número de universidades y estudiantes universitarios, así como la inversión en industrias emergentes. Nanjing, Xi'an,
Wuhan y Chengdu son ciudades con esta ventaja " También dijo que Nanjing planea comenzar a desarrollar la Nueva Área de Jiangbei en la segunda mitad de 2015, una zona de desarrollo similar a Lujiazui.
Otro desarrollador cree: “Nanjing tiene una textura urbana muy buena y se espera que se convierta en una ciudad muy prometedora.
En la historia de China, muchas dinastías han elegido Nanjing como su capital. Nanjing ha tenido un buen desempeño en los últimos años y también está promoviendo el desarrollo de la economía privada. Además, el gobierno también está trabajando arduamente para mejorar la calidad ambiental.
Nanjing tiene el potencial de convertirse en una ciudad de primer nivel. . p>
Además, la planificación urbana de Nanjing es muy buena y el gobierno tiene una mentalidad más abierta”.
Cuando se habla de Nanjing, muchos entrevistados compararán Nanjing con sus competidores adyacentes a Suzhou. para comparación. Suzhou comenzó a desarrollar su economía muy temprano. Hasta ahora, Nanjing todavía está por detrás de Suzhou en términos de TI y manufactura de alto valor agregado. Pero Nanjing tiene una base de educación superior más sólida, mientras que Suzhou carece de universidades prestigiosas. Nanjing es la ciudad capital de la provincia de Jiangsu y está ubicada en el centro de la provincia de Jiangsu. Estos dos factores se consideran positivos para invertir en el mercado de edificios de oficinas de Nanjing. Las empresas cuyas oficinas centrales u oficinas regionales están ubicadas en Shanghai generalmente prefieren ubicar sus oficinas en Nanjing en lugar de Suzhou.
Un desarrollador familiarizado con Nanjing ve el mercado de oficinas de Nanjing con una actitud más cautelosa. Dijo que la escala de las empresas multinacionales o nacionales que alquilan edificios de oficinas en Nanjing es a menudo mucho menor que la de las empresas que se instalan en Shanghai. La superficie total alquilada es generalmente de 500 metros cuadrados. Un analista de investigación cree que el mercado de edificios de oficinas de Nanjing está dominado por las ventas de estratos.
La finalización del ferrocarril de alta velocidad Beijing-Shanghai también ha beneficiado mucho a Nanjing. El ciclo de digestión del nuevo parque de viviendas de la ciudad es de sólo 8,5 meses, ubicándose entre las ciudades con el ciclo de digestión más corto.
Hangzhou
En 2015, la calificación de los encuestados sobre las perspectivas de inversión de Hangzhou aumentó un 6,3%, y su calificación de perspectivas de desarrollo aumentó ligeramente un 0,5%.
En términos de perspectivas de inversión, Hangzhou ha asegurado su décimo puesto; en términos de perspectivas de desarrollo, Hangzhou ha subido del puesto 11 al 10.
Las perspectivas de inversión y desarrollo de Hangzhou se consideran "justas".
Muchos entrevistados creen que la razón por la que la gente ha perdido el entusiasmo por Hangzhou es porque el mercado aquí es relativamente volátil.
Sin embargo, dado que Zhejiang es una de las provincias más ricas de China y es la capital de la provincia de Zhejiang, muchos creen que el mercado inmobiliario de Hangzhou
se beneficiará de un fuerte crecimiento económico. Mucho beneficio.
Las preocupaciones sobre un exceso de oferta de viviendas nuevas parecen haberse aliviado. El ciclo de digestión del parque de viviendas nuevas cayó un 34% interanual a
13 meses, y el stock de viviendas nuevas aumentó un 9% interanual. Un desarrollador residencial con dos proyectos en Hangzhou dijo que este año, afectado por la relajación de las políticas crediticias del gobierno central, los precios residenciales en Hangzhou están creciendo lentamente y el volumen de ventas ha aumentado significativamente.
>Aumento significativo. Aunque el gobierno de Hangzhou redujo significativamente el número de ventas de terrenos el año pasado debido a la demanda limitada, ha visto mejorar las posiciones de efectivo de los promotores y ha recuperado el interés en adquirir terrenos.
Un desarrollador con un proyecto en Hangzhou dijo: "Nuestro proyecto está ubicado en los suburbios de Hangzhou. El crecimiento en el área central de Hangzhou es limitado y el crecimiento futuro se producirá en los suburbios". que han invertido en bienes raíces comerciales en Hangzhou dijeron: "El mercado de edificios de oficinas de Hangzhou no es tan bueno como el de Guangzhou. La nueva ciudad de Qianjiang todavía se encuentra en la etapa inicial de desarrollo y la demanda real de edificios de oficinas de grado A es bajo.
En los próximos 5 a 10 años, los alquileres aumentarán”.
Un analista de investigación señaló que para aumentar la tasa de ocupación, los propietarios de Qianjiang New City Los edificios de oficinas exigen alquileres relativamente altos
Bajos para atraer inquilinos de oficinas en áreas centrales.