¿Puede el arrendador utilizar el pago inicial del comprador para liquidar el préstamo en la venta de una casa de segunda mano?
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Cómo comprar una casa de segunda mano con hipoteca
En los últimos años, a medida que los precios de la vivienda siguen aumentando, a muchas personas les resulta difícil pagar el precio total de compra de una sola vez al comprar una casa, por lo que la mayoría de la gente opta por préstamos bancarios. viviendas de segunda mano actualmente en circulación en el mercado con emisiones de derechos hipotecarios.
La hipoteca de vivienda mencionada aquí significa que para obtener un préstamo de un banco para comprar una casa, el comprador hipoteca la casa que compró al banco prestamista como garantía de los derechos del acreedor. Cuando el comprador no puede pagar el préstamo al banco, el banco tiene derecho a descontar la casa o darle prioridad con el producto de la subasta o venta de la casa de conformidad con la ley. El banco es el llamado acreedor hipotecario. Por lo tanto, al comprar o vender una casa hipotecada de segunda mano, primero debe pagar el préstamo restante al banco prestamista, luego el banco y el propietario pasan por los procedimientos de cancelación de la hipoteca de la casa y luego pasan por la transferencia de propiedad de la casa. procedimientos según el acuerdo entre el comprador y el vendedor. Pero a la hora de comprar o vender una casa de segunda mano, ¿quién debe liquidar primero el préstamo bancario? ¿Cómo podemos garantizar la seguridad de las transacciones?
La vivienda hipotecaria involucra a múltiples entidades como bancos prestamistas, compradores, vendedores, agencias inmobiliarias e incluso compañías de garantía. Hay muchos y complejos enlaces de transacciones y pueden surgir disputas si un enlace no se maneja adecuadamente. En un entorno de mercado de vendedores, los compradores de viviendas corren riesgos mucho mayores al comprar viviendas de segunda mano con hipotecas.
Cuando he brindado servicios legales para transacciones de vivienda de segunda mano en los últimos años, he descubierto que hay muchas cuestiones y riesgos legales que deben evitarse en las transacciones de vivienda de segunda mano. Sin embargo, por limitaciones de espacio no puedo entrar en detalles. Aquí, a menudo entro en contacto con varios métodos de transacción y le proporciono una idea de operación simple para su referencia al comprar una casa hipotecada de segunda mano.
El primer tipo de vendedor de vivienda paga por su cuenta el préstamo bancario en nombre de la casa de la transacción.
Este método significa que el vendedor de la casa paga el préstamo bancario a nombre de la casa por su cuenta y se encarga de los trámites de cancelación de la hipoteca, y luego el comprador y el vendedor se encargan del pago, la transferencia y Procedimientos de entrega de acuerdo con el contrato de compraventa de la vivienda firmado por ambas partes.
Este método tiene el menor riesgo legal para los compradores. Los compradores deben prestar atención a las siguientes cuestiones al firmar un contrato de compra de vivienda con el vendedor:
1. para comprender en detalle El proceso y el momento del reembolso anticipado (algunos bancos deben solicitar el reembolso anticipado con aproximadamente un mes de antelación).
2. El acuerdo detallado sobre el proceso de transacción inmobiliaria debe incluir la fecha en la que el vendedor solicita el pago por adelantado.
Periodo, fecha de liberación de la hipoteca, obligación de notificación tras la liberación de la hipoteca y tratamiento post-hipoteca.
Plazo de los trámites de aceptación de transmisión de inmuebles, etc.
3. Acordar detalladamente la responsabilidad por incumplimiento de contrato entre el comprador y el vendedor, incluidos los procedimientos de pago aplazado, cumplimiento aplazado, etc.
Comprender la obligación y el monto o método de cálculo de la indemnización por daños y perjuicios vencidos por demora en el manejo de los procedimientos de aceptación de transferencia, y acordar en detalle.
Hacer valer unilateralmente las condiciones de rescisión del contrato y el importe de la indemnización.
La segunda consiste en reembolsar el préstamo bancario a nombre de la propiedad de la transacción, y el coste correrá a cargo de la sociedad de garantía.
Este método significa que el comprador y el vendedor encuentran una compañía de garantía, y la compañía de garantía paga el préstamo bancario por adelantado y se encarga de los procedimientos de cancelación de la hipoteca. Luego, el comprador y el vendedor siguen los procedimientos de transacción de acuerdo con el. Contrato de compraventa de vivienda firmado por ambas partes. Al utilizar este método, la compañía de garantía cobrará una tarifa de servicio basada en un determinado porcentaje del monto del anticipo. En la actualidad, generalmente es el comprador quien paga la tarifa del servicio.
Al operar de esta manera, debe prestar atención a las siguientes cuestiones:
1. Tenga cuidado al elegir una empresa de garantía y considere la calidad del servicio, la reputación de la empresa y la escala comercial. capital registrado y estándares de cobro, entender a la compañía de garantía en términos del proceso de fondos anticipados y otros aspectos.
2. En la actualidad, la compañía de garantía requerirá que el comprador de la vivienda deposite parte del precio de compra en la cuenta designada por la compañía de garantía para su supervisión. Por lo tanto, los compradores de viviendas deben comprender cuidadosamente el proceso de pago anticipado de la compañía de garantía y firmar cuidadosamente el formato de acuerdo de pago anticipado proporcionado por la compañía de garantía para evitar disputas sobre el proceso de pago anticipado y sufrir pérdidas.
3. En el contrato de compraventa de inmuebles o contrato de servicios de intermediación se deberá estipular detalladamente quién confiará la empresa de garantía, y en su caso, el nombre de la empresa de garantía seleccionada, el pagador de la misma. tarifa de servicio anticipado, y La obligación de notificación después de la liberación de la hipoteca, el plazo para tramitar los procedimientos de aceptación de transferencia de propiedad después de la liberación de la hipoteca, etc.
4. Disposiciones detalladas sobre la responsabilidad por incumplimiento de contrato entre el comprador y el vendedor, incluido el monto o método de cálculo de la indemnización por daños y perjuicios por procedimientos de pago atrasados, cumplimiento de obligaciones de notificación atrasados, procedimientos de aceptación de transferencias atrasados. y disposiciones detalladas sobre reclamaciones unilaterales para rescindir el contrato y el monto de la indemnización por daños y perjuicios.
El tercer tipo consiste en que los compradores de viviendas paguen por adelantado los préstamos bancarios en nombre de la comercialización de bienes raíces.
Este método significa que después de que el comprador y el vendedor firman un contrato de compra de una casa, el comprador adelanta el dinero para pagar el préstamo bancario en nombre de la propiedad de la transacción, y luego el vendedor va inmediatamente al banco para manejar los procedimientos de cancelación de la hipoteca de la propiedad, y luego el comprador y el vendedor realizan el pago de acuerdo con el contrato de compra de vivienda firmado que estipula que se deben manejar los procedimientos de transacción pertinentes.
Este tipo de transacción es el más riesgoso para los compradores, pero a menudo se encuentra en transacciones reales. Por lo tanto, es muy necesario que los compradores actúen con precaución:
1. Antes de realizar un pago por adelantado, vaya al centro de registro de propiedad para verificar si hay algún defecto en la propiedad de la propiedad (principalmente). comprobar si el inmueble tiene algún defecto a excepción del préstamo hipotecario bancario). Si existen otras hipotecas como preservación, embargo, etc.). ).
2. No depositar el anticipo en la cuenta de reembolso bancaria del vendedor.
3. Transfiera directamente el pago por adelantado a la cuenta de pago bancaria del vendedor a través de su propia cuenta bancaria, solicite al vendedor que emita un recibo de pago detallado y solicite a un abogado que sea testigo de ello si es necesario.
4. Si es necesario, se le podrá exigir al vendedor que proporcione garantía de terceros o garantía de propiedad.
5. Dar seguimiento personalmente a la amortización anticipada y cancelación de créditos de vivienda, y obtener el certificado inmobiliario a tiempo.
6. Una vez cancelada la hipoteca, los procedimientos de aceptación de la transferencia de la transacción de derechos de propiedad se procesarán de manera oportuna de acuerdo con el período más corto permitido por el centro de registro de propiedad.
7. Especificar en detalle la responsabilidad por incumplimiento de contrato entre el comprador y el vendedor, incluyendo el monto o método de cálculo de la indemnización por daños y perjuicios vencidos por procedimientos de cancelación de hipotecas vencidos, obligaciones de notificación vencidas, procedimientos de aceptación de transferencias vencidos, y acordar el incumplimiento del contrato para reclamaciones unilaterales de resolución del contrato. Condiciones y montos de pago.
8. Acuerdo detallado sobre el proceso para que el vendedor devuelva el anticipo al comprador cuando la transacción inmobiliaria no pueda continuar.
¿Cómo comprar y vender casas de segunda mano hipotecadas?
Los precios de la vivienda han ido cayendo, pero en los últimos meses se ha producido un ligero repunte. No me atrevo a discutir las razones específicas en profundidad. Primero, no tenía suficientes datos. El segundo es el miedo al conflicto con "el próximo gran partido". Sin embargo, también es cierto que el comercio es activo. Un amigo vio una casa de segunda mano relativamente rentable y quiso comprarla. Sin embargo, descubrió que la casa tenía una hipoteca, así que llamó para preguntar si podía comprarla. Mi sensación:
En primer lugar, las casas de segunda mano que no hayan pagado sus préstamos no se pueden vender.
Actualmente, al comprar una casa con un préstamo en China, el banco prestamista establece una hipoteca sobre la casa original. Según el segundo párrafo del artículo 191 de la Ley de Propiedad: "Durante el período de la hipoteca, el deudor hipotecario no podrá enajenar el bien hipotecado sin el consentimiento del acreedor hipotecario, salvo que el cesionario cancele la deuda por su cuenta y elimine el derecho hipotecario. " En otras palabras, la casa El propietario no puede transferir la casa sin el consentimiento del banco, a menos que el comprador esté dispuesto a pagar la deuda del banco por el propietario de la casa.
2. ¿Cómo convertir la casa de segunda mano que hay que comprar en una casa de segunda mano que pueda amortizar el préstamo?
Hay dos métodos de pago, uno es pagar de una sola vez y el otro es pagar en varias cuotas cuando la solidez financiera no es suficiente. En el último caso, el préstamo del propietario original se transfiere efectivamente al nuevo comprador de vivienda, lo que se conoce como "rehipoteca". El vendedor vende una casa comercial con un préstamo impago y el comprador continúa pagando el préstamo de la casa comercial. Este método ejerce menos presión sobre las necesidades financieras de los nuevos compradores, pero el problema es que actualmente es básicamente inviable en la práctica nacional. En Hong Kong y otros lugares, no sólo se puede volver a hipotecar, sino que incluso se pueden vender "edificios sin terminar". Pero para reducir su propio riesgo, existen pocos servicios que definitivamente le permitirán volver a hipotecarse.
La única solución viable es recaudar fondos para liquidar la casa en un solo pago antes de la transacción. Si el comprador no es lo suficientemente fuerte, también deberá obtener un préstamo del banco. Básicamente, se trata de una forma de pago anticipado similar a una hipoteca.
Este pago único se puede dividir en varias situaciones:
El primer tipo: el propietario original utiliza sus propios ahorros o pide dinero prestado a familiares y amigos para liquidar el préstamo bancario, de modo que la hipoteca pueda Estar liberado del banco, la casa también se puede vender.
El segundo tipo: con la ayuda de una empresa intermediaria, listar la propiedad con un préstamo y comunicarse con el comprador después de encontrarlo. El comprador paga parte del pago de la vivienda por adelantado para que el vendedor pague el préstamo por adelantado.
Tercer tipo: el vendedor no puede obtener un préstamo por sí mismo y ningún comprador está dispuesto a adelantar el pago de la vivienda. La empresa intermediaria puede conceder un préstamo. La empresa intermediaria puede utilizar el capital de trabajo de la empresa para ayudar al vendedor a pagar el préstamo.
Para los compradores de vivienda, si la casa seleccionada tiene un préstamo bancario, serán muy cautelosos a la hora de comprar una casa. Porque según el segundo método, si el vendedor se propone reembolsar el préstamo anticipadamente, el comprador correrá bastante riesgo. Dado que la propiedad de la propiedad todavía pertenece al vendedor después de pagar el precio de compra, si el vendedor se niega a reconocerlo o se fuga con el dinero, el comprador enfrentará enormes pérdidas, así que trate de evitar este tipo de transacción.
Sin embargo, el segundo método es exactamente el que defienden actualmente los intermediarios. En las actuales condiciones deprimidas del mercado, los intermediarios pueden hacer cada vez menos negocios. Por lo tanto, incluso si algunas casas tienen riesgos potenciales para los compradores, para facilitar la transacción, el intermediario todavía hace un gran escándalo, diciendo que "es muy barata debido al préstamo" y "la casa con el préstamo no tiene ningún riesgo". al comprador de la vivienda." Los compradores de viviendas deben ser cautelosos. Si la casa es realmente confiable, puede pedirle a un agente que utilice el tercer método mencionado anteriormente para ayudarlo en la transacción.
En tercer lugar, las transacciones sólo se pueden realizar con una tarjeta de habitación.
La razón por la que se menciona este tema es que muchas casas hipotecadas no pueden obtener certificados inmobiliarios. Algunos propietarios compran casas nuevas y, a menudo, no obtienen el certificado de propiedad dentro de uno o dos años después de mudarse. En este caso, el comercio definitivamente no es posible. Porque el estado estipula claramente que la transferencia de casas sin un certificado de propiedad está estrictamente prohibida, y los compradores de viviendas nuevas no pueden solicitar préstamos sin un certificado de propiedad.
Hay muchos casos en los que los bancos hipotecarios se llevan los certificados inmobiliarios. Este enfoque depende de los procedimientos de registro de bienes raíces en varios lugares y se divide en varios tipos. Una es que después del préstamo, hay dos certificados, un certificado de bienes raíces y otro certificado. El otro certificado mostrará la hipoteca y el estado de la hipoteca de la casa (como Shanghai). Cuando hay un préstamo hipotecario, el certificado inmobiliario lo conserva personalmente el propietario y el otro certificado lo conserva el banco. Una vez reembolsado el préstamo, la Autoridad de Vivienda cancelará el otro certificado. La otra es que solo existe un certificado de propiedad inmobiliaria. Después de una hipoteca, el banco hipotecario generalmente exigirá el depósito en garantía del certificado de bienes raíces.
Entonces, ¿qué pasaría si pudiéramos distinguir entre una transacción con un certificado inmobiliario pero conservada por el banco, o una transacción sin un certificado inmobiliario? De hecho, es muy simple: no importa cuál sea la situación, el departamento local de vivienda y administración de tierras lo registrará. El departamento de seguridad pública, el tribunal y la fiscalía pueden verificar todos los expedientes relevantes con certificados válidos. información relevante en los archivos con su cédula de identidad y certificado de bienes raíces, el público en general puede verificar información simple sobre la casa con documentos válidos, que pueden usarse por motivos legítimos como venta de casa y litigios. Por lo tanto, el comprador puede pedirle al vendedor (es decir, al propietario) que vaya al departamento de vivienda y administración de tierras para investigar si la propiedad está registrada antes de la transacción, lo cual es mucho más auténtico que la llamada copia del certificado de propiedad. por el vendedor. Si el vendedor no coopera por diversos motivos, también puede confiar la investigación a un abogado. La ventaja de la investigación de un abogado es que, además de la hipoteca, también se puede investigar si el contenido del certificado inmobiliario coincide con el contenido registrado en los archivos de la agencia de registro de viviendas, si el vendedor es el propietario indicado en el inmueble certificado, y si hay otros * * * propietarios de la casa (si alguno * * * propietario tiene derecho de tanteo).
Espero adoptar