¿Cuáles son los riesgos de los préstamos hipotecarios personales para vivienda?

El riesgo financiero se produce cuando la situación financiera del prestatario empeora y resulta difícil pagar a tiempo, exponiendo al banco a la posibilidad de incumplimiento o incumplimiento del contrato. Para evitar riesgos financieros, los bancos suelen recurrir a hipotecas y garantías de terceros. A juzgar por la situación actual de nuestro país, el tercero suele ser el lugar de trabajo del prestatario. Sin embargo, debido a muchos factores, como el mal desempeño económico de algunas unidades y la movilidad cada vez más frecuente de los empleados, este método de garantía es difícil de implementar en la práctica y los bancos no han reducido mucho los riesgos financieros debido a las garantías de terceros. Se pueden considerar medidas específicas para prevenir riesgos:

1. Continuar implementando el sistema de "doble garantía" de garantía hipotecaria y de terceros, y seleccionar a los terceros de manera estricta y cuidadosa.

2. Implementar un sistema de pago diferido para los prestatarios cuya situación financiera se espera que mejore, y los intereses se calcularán durante el período de aplazamiento. Si el prestatario aún no puede pagar el préstamo, se le puede recomendar que reduzca su nivel de vida o que pase de la venta al alquiler.

3. Titularizar los préstamos hipotecarios en poder de los bancos. Transferir y diversificar riesgos del mercado hipotecario primario a inversores que invierten en el mercado hipotecario secundario. Era necesario establecer una institución financiera de garantía o seguro hipotecario de viviendas que comprara y garantizara contratos de hipotecas de viviendas de los bancos hipotecarios y luego vendiera estos valores hipotecarios al público. Esto no sólo estabilizaría el mercado inmobiliario sino que también reduciría el riesgo de las hipotecas.

En segundo lugar, evitar el riesgo de tasa de interés

El riesgo de tasa de interés se refiere al riesgo de que el prestatario incumpla o pague anticipadamente debido a las fluctuaciones en las tasas de interés del mercado durante el período del contrato de préstamo. Las hipotecas sobre viviendas son préstamos a largo plazo y los cambios en las tasas de interés son inevitables (China ha bajado las tasas de interés varias veces en los últimos dos años). El aumento de las tasas de interés aumentará los costos de financiamiento de los bancos, causando pérdidas a los bancos que tienen un gran número de hipotecas a tasa fija o ajustable, pero las tasas de interés ajustables son menores que el aumento de las tasas de interés a medida que las tasas de interés disminuyen; Los bancos con una gran cantidad de hipotecas a tasa fija pueden El prestatario enfrentará la pérdida de ingresos por intereses causada por optar por volver a pedir prestado a una tasa de interés más baja en el mercado actual y pagar la hipoteca original anticipadamente. En la actualidad, los préstamos hipotecarios para vivienda de mi país utilizan el método tradicional de fijación de precios planificados para determinar la tasa de interés de un solo préstamo. La tasa de interés de los préstamos hipotecarios para vivienda emitidos con fondos de crédito debe reducirse de acuerdo con la tasa de interés legal del préstamo. Los costos operativos de los préstamos hipotecarios otorgados a personas físicas son más altos que los de los préstamos otorgados a entidades, lo que aumenta aún más los riesgos de tasas de interés. Por lo tanto, la tasa de interés de los préstamos hipotecarios para vivienda debe ser determinada por los bancos en función de los costos de financiamiento y las condiciones operativas, es decir, las tasas de interés del mercado. Sólo así los bancos podrán tener motivación. En cuanto a utilizar un préstamo a tipo de mercado, los compradores de vivienda pueden tener problemas para afrontarlo. De hecho, el factor más fundamental que impide a los residentes comprar casas ahora es que los precios de las viviendas son demasiado altos en comparación con los ingresos del público, y la composición de los precios de las viviendas es extremadamente irrazonable. Si los precios de la vivienda caen a un nivel razonable, la asequibilidad de las tasas de interés del mercado no será un problema en absoluto. Porque un aumento del tipo de interés mensual de unas milésimas es mucho peor que una disminución sustancial del pago de la vivienda. Para evitar riesgos de tipos de interés, lo mejor es implementar tipos de interés flotantes para los préstamos hipotecarios para vivienda. Sin embargo, el cálculo de los tipos de interés flotantes es complicado y los prestatarios no están dispuestos a aceptarlo. Al implementar un tipo de interés fijo, es necesario prevenir el riesgo de reembolso anticipado. En Estados Unidos, normalmente existen cláusulas de pago anticipado en los contratos de préstamos hipotecarios para estipular de antemano si el prestatario tiene derecho a pagar anticipadamente, imponer una cierta proporción del saldo del préstamo (o monto total) al pago anticipado, o estipular que No se realizará ningún pago dentro de un plazo determinado. Se permiten amortizaciones anticipadas. Si se excede este período, el prestatario tiene derecho a reembolsar el préstamo anticipadamente. Vale la pena aprender de este enfoque.

3. La casa (garantía) evita sus propios riesgos

Los riesgos de la propia casa incluyen principalmente: riesgos causados ​​por cambios en el valor de la casa y riesgos causados ​​por desastres naturales. y accidentes. Para esto último, los bancos suelen recurrir a los seguros del hogar para resistir. Evitar lo primero debería llamar la atención de los bancos. Generalmente, los bancos de préstamos eligen el precio de tasación proporcionado por la agencia de tasación y el precio de compra del prestatario como estándar para determinar el monto del préstamo, el más bajo. Por lo tanto, la evaluación de los precios de la vivienda es crucial para garantizar la seguridad de los préstamos hipotecarios para vivienda. Sin embargo, la evaluación de los precios inmobiliarios en mi país comenzó tarde, con un bajo nivel técnico y especificaciones operativas incompletas e inconsistentes. Los precios de evaluación de un mismo tema varían mucho debido a los diferentes evaluadores, lo que aumenta aún más los riesgos de los bancos. Por lo tanto, se deben hacer grandes esfuerzos para mejorar el sistema de tasación de bienes raíces de nuestro país, especialmente el establecimiento de un sistema de firma de tasadores, y los resultados de la tasación deben ser finalmente confirmados por el banco prestamista.

Cuatro. Evite riesgos de disposición de garantías

Una vez que el prestatario no puede pagar el principal y los intereses del préstamo hipotecario para vivienda a su vencimiento, el banco prestamista tiene derecho a disponer del inmueble hipotecado para recuperar el principal y los intereses.

Sin embargo, el costo y el momento de la disposición de las garantías pueden generar riesgos para los bancos. La enajenación de garantías no se puede completar en poco tiempo. Cuanto más tarde, más energía se consumirá y mayor será el coste. Sin embargo, si está ansioso por vender, el precio, naturalmente, será mucho más bajo. Si no se puede deshacerse de él rápidamente, afectará gravemente la rotación de capital del banco. Cuando se trata de hipotecas, nos encontraremos con una pregunta embarazosa: ¿Puede el banco desalojar al prestatario de la casa hipotecada? Teniendo en cuenta la estabilidad social, esto es obviamente inapropiado, pero de lo contrario se perjudicarán los intereses económicos del banco. Después de todo, los bancos no son organizaciones caritativas. Por lo tanto, sin un sistema legal claro, no es más que una palabrería que los bancos tienen derecho a disponer de garantías. Se recomienda que la institución financiera de garantía o seguro hipotecario residencial mencionada anteriormente proporcione al prestatario una garantía de pago final. Una vez que el prestatario no pueda pagar a tiempo, la institución financiera pagará el préstamo en su nombre y transferirá la relación de préstamo original. Antes de que las condiciones económicas del prestatario dejen de mejorar, el préstamo puede cambiarse de venta a alquiler, o puede reducirse el nivel de vida actual garantizando al mismo tiempo que la vida de los residentes esté básicamente garantizada. Sin la intervención del gobierno, no se puede garantizar en absoluto el funcionamiento normal de los bancos. Es más, ningún país del mundo tiene un sistema habitacional 100% comercial y con un componente asistencial en mayor o menor medida. En lugar de subsidios financieros directos, es mejor ofrecer más garantías para los fondos financieros de los residentes en términos de políticas, lo que no sólo puede reducir los riesgos operativos de los bancos sino también permitir que más personas califiquen para préstamos.