¿Por qué las tasas de interés hipotecarias son más bajas en Estados Unidos que en China?

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La primera vez en 16 años

Siempre ha habido Hay un dicho:

Estados Unidos cruza el río sintiendo las piedras, mientras que China cruza el río sintiendo las piedras.

Sin embargo, desde este año se ha producido una rara "inversión" en las políticas de China y Estados Unidos.

Cuando Estados Unidos recoge agua, la liberamos; cuando Estados Unidos sube los tipos de interés, los reducimos, que es exactamente lo contrario.

Esto es particularmente evidente en el mercado inmobiliario. En el lado occidental del Pacífico, cuando se introdujeron políticas intensivas para reactivar el mercado inmobiliario, el mercado inmobiliario estadounidense explotó debido a un raro clímax de transacciones.

En el primer semestre de este año, los datos financieros de China enfrentaron una prueba muy severa en la historia. El transporte y la economía se vieron afectados en muchas áreas.

Las empresas están tumbadas y los residentes están tumbados. El financiamiento social se ha convertido en la “Espada de Damocles” que pende sobre el objetivo de crecimiento del PIB del 5,5%.

¿Cómo salvar la economía? ¡Recorte de tipos de interés!

Desde la segunda mitad del año pasado, China ha recortado las tasas de interés dos veces:

1.2021 65438+El 20 de febrero, la tasa de interés LPR a un año se redujo en 5 puntos básicos;

2. El 20 de octubre de 2023, la tasa de interés LPR a 1 año se redujo en 10 puntos básicos y la tasa de interés LPR a 5 años se redujo en 5 puntos básicos.

Pero ni siquiera esto es suficiente. El 20 de mayo, el Banco Popular de China autorizó al Centro Nacional de Financiamiento Interbancario a anunciar la última cotización del mercado de préstamos (LPR) de la siguiente manera:

La tasa de interés LPR a 1 año es del 3,7% y la tasa de interés a 5 años es del 3,7%. La tasa de interés LPR anual es del 4,45%.

Después de este ajuste, según la política anterior y el último cálculo de la LPR, la tasa de interés del préstamo personal para vivienda puede ser tan baja como un 4,25% de descuento en la primera compra de vivienda.

¡Esto significa que el banco central ha bajado las tasas de interés hipotecarias al precio más bajo en casi dos décadas! ¡El pico ha bajado 200 puntos básicos en comparación con el mismo período del año pasado!

Al otro lado del océano, las tasas hipotecarias en Estados Unidos están aumentando vertiginosamente.

Las tasas de interés de las hipotecas fijas a 30 años en Estados Unidos han ido aumentando este año. A principios de enero, el tipo de interés medio de una hipoteca fija a 30 años en Estados Unidos era del 3,25%.

Poco después superó la marca del 5% por la vía rápida. Aumentó al 5,27% en mayo de este año, el nivel más alto desde 2009. En este momento, las tasas de interés hipotecarias en la mayoría de las ciudades de China son básicamente las mismas.

Tras superar el extremo histórico, la tendencia alcista de los préstamos hipotecarios estadounidenses no se ha detenido y ha seguido aumentando.

¡Se ha disparado hasta un sorprendente 6,13%, un aumento de casi 300 puntos básicos en medio año! ¡Dos veces más rápido que el aumento semestral de la tasa de interés de 150 puntos básicos por parte de la Reserva Federal!

Entre esta subida y bajada, las tasas de interés hipotecarias en China y Estados Unidos han llegado a un momento histórico. Es decir, la tasa de interés hipotecaria en Estados Unidos supera a la de China.

La última vez que esto sucedió fue en 2006.

En sólo un año, la tasa de interés hipotecaria en los Estados Unidos ha aumentado constantemente, casi duplicándose. Esto es una exageración en un país desarrollado con un desarrollo económico estable.

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El estallido de la burbuja inmobiliaria estadounidense

El tipo de interés hipotecario estadounidense supera al de China, enviando una señal extraordinaria.

¿Por qué dices eso?

En primer lugar, echemos un vistazo a las tasas de interés hipotecarias en las principales economías antes de la epidemia.

China continental: 4,9%-6,37%

Hong Kong: 2,02%

China: 1,92%

Estados Unidos: 3,69%

Japón 1,41%

Suelo suizo: 1,61%

Francia: 1,53%

Alemania: 1,88%

Bélgica: 1,87%

Italia: 1,79%

En este momento, las tasas de interés hipotecarias de China son mucho más altas que las de otros países/regiones. En comparación con China, la tasa de interés hipotecaria del 3% en Estados Unidos es simplemente una ganga.

La diferencia en los tipos de interés está relacionada con el grado de desarrollo de las diferentes economías y las diferencias en los tipos de interés básicos en los distintos países.

Sin embargo, fue esta baja tasa de interés lo que le dio al mercado inmobiliario estadounidense el espacio y el impulso para aumentar enormemente durante la epidemia.

Después de la epidemia, las tasas de interés hipotecarias de Estados Unidos cayeron una vez al 2,65%.

En el contexto de la inflación global, utilizar préstamos bancarios para comprar bienes raíces, materias primas y otros activos estrechamente relacionados con la inflación no es sólo un medio de protegerse de la inflación, sino también un medio importante de enriquecerse.

Durante un tiempo, el mercado inmobiliario estadounidense se volvió "loco", la gente era asaltada y se volvía loca.

A principios de 2020, justo después del brote de la nueva neumonía de la corona, los financieros de Wall Street criticaron duramente el mercado inmobiliario estadounidense. En un momento en el que la mayoría de la gente tenía miedo, los precios de la vivienda subieron inesperadamente en la segunda mitad del año. Decenas de personas hicieron fila para comprar una casa, e incluso las casas en ruinas se convirtieron en blanco de robos. Los fuertes aumentos en los precios de las viviendas usadas también han ahuyentado a algunos compradores.

Tomemos como ejemplo el período más loco del mercado inmobiliario estadounidense en mayo del año pasado. El precio medio de la vivienda usada aumentó un 23,6% interanual.

¡Un aumento del 23,6% en un mes! Es incluso más aterrador que la locura por la monetización de la reforma inmobiliaria en China.

En las primeras seis semanas de 2023, aproximadamente 6.000 viviendas se vendieron por al menos 654,38 millones de dólares o más por encima del precio de venta del vendedor. En comparación, había 2200 viviendas en las primeras seis semanas del año pasado, ¡casi el triple que en el mismo período de 2021!

Muchos profesionales estadounidenses dijeron: ¡En los últimos 50 años, nunca habían visto subir tanto los precios de la vivienda!

Como todos sabemos, la economía estadounidense estaba en depresión durante la epidemia, pero era muy próspera en términos numéricos. La razón principal detrás de esto es la feroz carrera por la vivienda.

El carnaval ha terminado y la burbuja acabará por estallar.

Para frenar el nivel de inflación más alto en 40 años, la Reserva Federal está aumentando los tipos de interés en 25 puntos básicos, 50 puntos básicos y 75 puntos básicos, cada vez por un margen mayor.

El aumento de las tasas de interés básicas y el mercado inmobiliario en auge también han provocado que las tasas de interés hipotecarias de Estados Unidos aumenten constantemente.

No es bueno que las tasas de interés hipotecarias aumenten tan bruscamente en un corto período de tiempo, y acelerará el estallido de la burbuja inmobiliaria estadounidense.

Vete al infierno.

Después de ser adquirido, el inventario de viviendas de Estados Unidos se consumió rápidamente, el inventario cayó durante cinco meses consecutivos y todo el mercado inmobiliario escaseó. El 11 de marzo, el sitio web inmobiliario estadounidense Zillow informó que el número de viviendas en venta en Estados Unidos se había reducido a 729.000 en febrero, una disminución interanual del 25% y una disminución del 48% en comparación con febrero de 2020.

Se puede decir que el mercado inmobiliario en Estados Unidos básicamente está alcanzando su punto máximo.

Sin embargo, cualquier burbuja es esencialmente un juego de pasar y pasar, y quien consiga el último palo no tendrá suerte. Además, una vez que aparece el "último palo", todo el mercado colapsa inmediatamente presa del pánico.

Ahora este precursor es cada vez más evidente.

La tasa de interés hipotecaria en Estados Unidos ha alcanzado el 6,28%, significativamente más alta que el actual 4,25% en China. Sumado a los impuestos sobre bienes raíces y las tarifas de propiedad, el costo del capital retenido durante un año es de al menos el 8%.

¿Cuántas personas pueden permitirse un coste de tenencia del 8% al año?

Los datos de la Asociación Estadounidense de Banqueros Hipotecarios del 8 de junio mostraron que el número de solicitudes de préstamos hipotecarios cayó un 7% la semana pasada, un 265.438+0% menos que la misma semana del año anterior.

Menos personas están comprando casas y la liquidez de las mismas ha empeorado, especialmente para aquellos que utilizan el apalancamiento para invertir en bienes raíces, sus retornos se reducirán considerablemente. En casos severos, la tasa de incumplimiento de la deuda se reducirá. incluso elevarse.

Esto muestra que a medida que las tasas de interés hipotecarias siguen aumentando, cada vez menos personas están dispuestas a hacerse cargo del mercado inmobiliario y la enorme burbuja creada por la epidemia está a punto de estallar.

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El sector inmobiliario: la madre de los ciclos

A menudo decimos que hay tres burbujas en el mundo:

La propiedad de China mercado de valores, los mercados de valores de Estados Unidos, los mercados de bonos europeos y japoneses.

Hoy vamos a añadir otro: el mercado inmobiliario estadounidense.

Con la tendencia creciente de las tasas de interés hipotecarias en los Estados Unidos, me temo que la burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos explotará antes de que nuestro mercado inmobiliario entre en depresión.

De hecho, esto es algo bueno para China. Al menos podemos cruzar el río tocando a Estados Unidos una vez y aprender las lecciones de su desilusión por la burbuja.

A menudo se llama al sector inmobiliario la "madre de los ciclos económicos", cuya causa fundamental radica en su contradicción inherente entre oferta y demanda:

Por un lado, los bancos pueden crear un nuevo poder adquisitivo casi ilimitado a través de préstamos hipotecarios; por otro lado, los bancos pueden crear un nuevo poder adquisitivo casi ilimitado a través de préstamos hipotecarios; por un lado, la oferta de suelo urbano no renovable es limitada; Esta contradicción a menudo conduce a burbujas de activos y estallidos de ciclos, y es la contradicción central de la inestabilidad financiera e inmobiliaria.

Como "madre de los ciclos económicos", el mercado inmobiliario de China ha experimentado altibajos.

En los últimos 20 años, el mercado inmobiliario de In ha experimentado dos pequeños ciclos, a saber, 2007, 2011 y 2015, y ahora casi está entrando en su cuarto ciclo.

En las últimas décadas, Estados Unidos también ha experimentado varios ciclos inmobiliarios relativamente grandes. Tomemos como ejemplo la burbuja y el colapso inmobiliario más recientes: la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2008.

La burbuja tecnológica estadounidense estalló en 2001, provocando grandes pérdidas en el mercado de valores. Además, el ataque terrorista de Bin Laden el 11 de septiembre dañó gravemente la confianza de los estadounidenses y todos tenían miedo de sí mismos.

Bajo el doble golpe, la máxima prioridad es fortalecer la defensa de la seguridad e impulsar la economía. Por tanto, Estados Unidos lanzó la guerra en Afganistán y entró en un ciclo de recortes de tipos de interés.

El recorte de tipos de interés más beneficioso es el de la industria inmobiliaria, que se está desarrollando rápidamente en Estados Unidos.

Los estadounidenses también obtienen préstamos de los bancos cuando compran casas. El proceso de préstamo bancario es similar al nuestro. El banco evalúa el crédito del prestamista y quienes cumplan las condiciones pueden solicitar un préstamo hipotecario para vivienda.

Esto equivale a escribir un pagaré al banco. Si no se paga el dinero, el banco le quitará la casa. Por supuesto, el propósito del banco definitivamente no es comprar su casa, sino ganar intereses.

Mucha gente pide préstamos para comprar casas y los bancos reciben muchos pagarés, por lo que los pagos de las hipotecas son lentos. En este momento, surgen dos problemas.

En primer lugar, ¿qué debo hacer si el prestamista no devuelve el dinero? Esto es un riesgo. En segundo lugar, el dinero en el banco no es inagotable. Es imposible no tener dinero con un pagaré en la mano.

Pero la gente inteligente de Wall Street creó un instrumento derivado que podía devolver el dinero rápidamente y transferir el riesgo. Empaquetan préstamos hipotecarios en productos titulizados comercializables. (Préstamo de alto riesgo)

Por ejemplo:

Zhang San pidió prestado un préstamo hipotecario de 2,5 millones y pagó 5 millones en 30 años.

Li Si pidió prestado un préstamo hipotecario de 5 millones y pagó 10 millones en 30 años.

El banco empaquetó los contratos hipotecarios de Zhang San y Li Si juntos (MBS), los valoró en 8 millones y los vendió al banco de inversión. Tan pronto como cambió de manos, el banco obtuvo una ganancia de 500.000 y el riesgo de que Zhang San y Li Si no devolvieran el dinero se transfirió a la siguiente familia para que se hiciera cargo.

Los bancos, impulsados ​​por ganancias sustanciales, ya no corren el riesgo de impago.

Como resultado, la burbuja es cada vez más grande y los riesgos se acumulan. Finalmente estalló un día de 2008... Causó directamente que 30 millones de personas perdieran sus empleos y 50 millones de personas cayeran por debajo del umbral de pobreza. También se extendió a Europa y Medio Oriente, desencadenando la crisis de la deuda europea y la revolución en el mundo. Mundo árabe.

La crisis provocada por la burbuja inmobiliaria también ha provocado que los precios de la vivienda caigan en todas las ciudades de Estados Unidos, y muchas ciudades han experimentado una ola de recortes. En julio de 2006, los precios de la vivienda en Estados Unidos alcanzaron un máximo histórico de 184,6. Después de la crisis de las hipotecas de alto riesgo, 2065.438+02 tocó fondo en 65.438+034,05438+0, una caída de alrededor del 30%.

Pero hemos dicho antes que el sector inmobiliario es una cosa cíclica y es la "madre de los ciclos económicos". Nueve de cada diez crisis están relacionadas con el sector inmobiliario.

Como hay ciclos, también hay altibajos.

En 2018, la tendencia del precio de la vivienda en 20 ciudades importantes de Estados Unidos superó el punto más alto durante el período de la burbuja. Después de la crisis de las hipotecas de alto riesgo y el estallido de la burbuja inmobiliaria, se necesitaron diez años para volver al punto más alto y alcanzó un nivel récord durante esta epidemia.

Esto también aporta algo de luz a China:

En primer lugar, el sector inmobiliario, como industria cíclica, subirá y bajará. Si sube, naturalmente se ajustará. Desde 2021, la situación de las transacciones del mercado inmobiliario y la tendencia de los precios promedio nacionales muestran que el mercado inmobiliario general de China ha entrado en una nueva ronda de rango de ajuste, y es seguro que el mercado inmobiliario seguirá cayendo.

En segundo lugar, cuando el mercado inmobiliario entra en una zona de recesión cíclica, los recortes proactivos de los tipos de interés pueden, de hecho, estabilizar el mercado inmobiliario. No estamos haciendo nada malo ahora. Después de todo, detrás del precio de la vivienda está el patrimonio total de todos los ciudadanos, y una fuerte caída no beneficiará a nadie. Si es lento, las cosas se volverán redondas. Utilice medios monetarios para permitir que el mercado inmobiliario entre en el rango descendente lo más suavemente posible, de modo que la tendencia general tenga espacio para cambiar y el espacio político posterior sea más amplio.

En tercer lugar, en economías de gran escala como China y Estados Unidos, aunque el mercado inmobiliario inevitablemente experimentará fluctuaciones cíclicas, después de una ronda de ajustes, todavía hay espacio para crecer y es imposible caer del todo. el camino. Especialmente en algunas ciudades centrales, aunque se han producido fluctuaciones de precios a corto plazo, el valor intrínseco no ha cambiado. Esto se refleja en las tendencias del mercado inmobiliario en los Estados Unidos en la última década.

Los precios de las viviendas se han recuperado en gran parte de Estados Unidos, pero en lugares con un fuerte crecimiento económico se han disparado desde la crisis.

La más típica es la del Área de la Bahía en Estados Unidos.

Después de la crisis de las hipotecas de alto riesgo, el índice de precios de la vivienda de Los Ángeles aumentó de un mínimo de 159,84 a 261,25 en 2017, un aumento del 63,4%.

Después de la crisis de las hipotecas de alto riesgo, el índice de precios de la vivienda de San Francisco cayó a 119,87. En 2017, el índice de precios de la vivienda subió a 237,5, un aumento del 98,1% desde el punto más bajo, casi duplicándose.

Los precios de la vivienda en San Diego cayeron a 145,38 después de la crisis de las hipotecas de alto riesgo y aumentaron a 240,08 en 2017, un aumento del 65,1%.

En enero de este año, los precios de la vivienda en el Área de la Bahía volvieron a marcar el comienzo de un nuevo aumento, con un aumento interanual del 14,88%, el nivel más alto desde la crisis de las hipotecas de alto riesgo y el mayor aumento. en más de 30 años.

Teniendo en cuenta la actual tendencia a la baja del mercado inmobiliario de China, los amigos que poseen propiedades en ciudades con industrias fuertes y grandes flujos de población no deberían entrar en pánico. Desde una perspectiva más amplia, es probable que la industria que posee conserve su valor. Para aquellos que quieran comprar una casa este año, la actual tendencia a la baja continúa, por lo que es más apropiado esperar a que llegue la última oportunidad para abaratarla.

Preguntas y respuestas relacionadas: Escuché que la tasa de interés de los depósitos bancarios en los Estados Unidos es solo del 0,25 % anual. ¿Dónde guardan su dinero los estadounidenses? Tasas de interés del Bank of America

La tasa de interés promedio del Bank of America es casi esta cifra. Los datos de Bankrate muestran que las tres principales tasas de ahorro en Estados Unidos son Citibank, Goldman Sachs Marcus y American Express, con tasas de interés de casi el 1,5%.

Esta tasa de interés es apenas aceptable, pero las tasas de interés de Wells Fargo y Bank of America, los bancos más grandes de Estados Unidos, son extremadamente bajas, una es del 0,01% y la otra del 0,03%. Básicamente no es nada.

Dado que la tasa de interés de los depósitos en Estados Unidos es tan baja, ¿no ahorran dinero los residentes estadounidenses? De hecho, esta es una situación real. Los estadounidenses realmente no tienen ningún sentido de ahorrar dinero. Los datos muestran que en las últimas décadas, la tasa de ahorro de los hogares ha sido inferior al 20% en los años más altos y sólo alrededor del 2% en los años más bajos. Por el contrario, la tasa de ahorro de los hogares chinos ha alcanzado más del 60%.

¿Dónde guardan su dinero los estadounidenses?

El dinero americano se utiliza principalmente en dos áreas: consumo y seguros.

Estados Unidos siempre ha sido un país orientado al consumo con un sistema de seguridad social relativamente completo, por lo que no necesita ahorros para cubrir futuras necesidades médicas, educativas, de pensiones y de otro tipo como nosotros. En el mundo real, mientras los estadounidenses tengan dinero, consumirán según sea necesario o incluso pedirán prestado dinero para consumir. Las tarjetas de crédito se originaron en los Estados Unidos.

Otro aspecto importante es que los estadounidenses tienen un gran conocimiento de los seguros. Invertirán muchos seguros en cualquier aspecto y se cubrirán con un seguro. Cuando algo sale mal, no tendrá un impacto importante en su vida. Ésta es una de las principales razones por las que el nivel de vida de los estadounidenses siempre ha sido relativamente alto y la calidad de vida es relativamente buena.

Resumen

Además de las dos partes anteriores, comprar una casa y adquirir gestión financiera (como fondos y acciones) también es un comportamiento de los estadounidenses. Por ejemplo, la proporción de cuentas de negociación de valores en Estados Unidos es de alrededor del 25%, y la de China es de alrededor del 8%, más de tres veces la de China. En términos generales, los estadounidenses se muestran reacios a ahorrar dinero. Por lo tanto, las tasas de interés de los depósitos no tienen un gran impacto en los estadounidenses.