¿Se endurece el préstamo hipotecario personal? Las "tres líneas rojas" están superpuestas y, de hecho, algunos bancos importantes han reducido los préstamos relacionados con la vivienda.
El 28 de septiembre, se informó que varios bancos importantes se enteraron de que los reguladores habían exigido recientemente a los grandes bancos comerciales que redujeran la presión y controlaran la escala de los préstamos inmobiliarios, como los préstamos hipotecarios para viviendas personales. añadido relacionado con la vivienda La proporción de préstamos cayó por debajo del 30%.
Un periodista del Securities Times pidió confirmación a muchas personas de los principales bancos. Una persona de un banco importante dijo que no se ha recibido ningún documento relevante, pero que efectivamente se ha reducido la nueva cuota de préstamos relacionados con la vivienda. Algunos grandes banqueros del norte de China también dijeron que el banco ha reducido recientemente la escala de préstamos para el desarrollo inmobiliario, pero no ha ajustado su política de préstamos hipotecarios personales. Esta ronda de endurecimiento de las políticas financieras inmobiliarias se dirige principalmente a las empresas inmobiliarias y tiene poco impacto en las solicitudes de hipotecas personales.
Los datos de múltiples instituciones de investigación muestran que, bajo la influencia de las nuevas regulaciones financieras, la escala de emisión de bonos por parte de empresas inmobiliarias en el tercer trimestre estableció un nuevo récord. Para hacer frente a posibles cambios del mercado en el futuro, la mayoría de las empresas inmobiliarias han acelerado sus fondos de reserva.
Los expertos del sector creen que establecer un límite superior en la proporción de préstamos bancarios relacionados con la vivienda es una medida para reducir la deuda del sector inmobiliario desde el punto de vista financiero y complementa las "tres líneas rojas" del real empresas inmobiliarias. Se espera que la supervisión financiera mejore en el cuarto trimestre, el entorno financiero se endurezca y las empresas inmobiliarias se enfrenten a una gran presión financiera. Durante las vacaciones del "Festival del Medio Otoño", las empresas inmobiliarias pueden adoptar más políticas promocionales y utilizar los reembolsos para compensar la presión en el aspecto financiero.
Reducir la escala de los préstamos para el desarrollo de viviendas y los préstamos hipotecarios personales tiene poco efecto.
Con la reciente introducción de nuevas regulaciones de financiación para las empresas inmobiliarias por parte de los reguladores y el establecimiento de "tres líneas rojas" para controlar el crecimiento de la deuda con intereses de las empresas inmobiliarias, esta nueva política se ha ido adaptando gradualmente. implementado en las instituciones bancarias.
Un alto ejecutivo de un gran banco de la región oriental le dijo a un periodista del Securities Times que la oficina central del banco generalmente determina mensualmente la escala de los nuevos préstamos relacionados con la vivienda para las sucursales locales. Aunque no hay un aviso claro por parte de la oficina central o de las autoridades reguladoras para controlar los nuevos préstamos relacionados con la vivienda, la escala de los nuevos préstamos para vivienda asignados por la oficina central se ha reducido recientemente.
Una persona de un gran banco del norte de China dijo a los periodistas que el banco ha reducido recientemente la escala de los préstamos para el desarrollo inmobiliario, pero que su política de préstamos hipotecarios personales no se ha ajustado. Esta ronda de endurecimiento de las políticas financieras inmobiliarias se dirige principalmente a las empresas inmobiliarias y tiene poco impacto en las solicitudes de hipotecas personales.
“En general, si se comprimen los préstamos de promoción inmobiliaria, los préstamos hipotecarios personales para nuevos bienes raíces pueden verse afectados por la cooperación entre bancos y empresas inmobiliarias, pero si solicita un préstamo hipotecario personal para una vivienda de segunda mano; casa, el impacto no será significativo En general A juzgar por la situación actual, la escala de nuestros préstamos hipotecarios personales sigue siendo relativamente suficiente, y el nivel de las tasas de interés y el plazo del préstamo no se han ajustado significativamente”, dijo la persona antes mencionada de un. dijo un importante banco del norte de China a un periodista del Securities Times.
Sin embargo, la situación será ligeramente diferente en diferentes regiones y diferentes bancos. Según 21st Century Business Herald, debido a las estrechas líneas de crédito de algunos bancos y a las violentas ventas en el mercado inmobiliario, algunos bancos han pedido a sus clientes que paguen sus hipotecas por adelantado.
Otro importante funcionario bancario dijo a los periodistas que los bancos suelen formular planes de negocios integrales para las sucursales provinciales a principios de año, incluidos objetivos para préstamos hipotecarios personales. Debido a la recuperación del mercado inmobiliario en algunas ciudades este año, una determinada rama agotó su cuota de hipotecas personales para todo el año en sólo medio año, lo que hizo que los nuevos préstamos hipotecarios personales posteriores en la región dependieran de las transferencias y refinanciaciones existentes.
En respuesta a que las agencias reguladoras endurecieron la escala de los préstamos bancarios relacionados con la vivienda, Xu Xiaole, analista jefe de RealData, cree que establecer un límite superior en la escala de los préstamos bancarios relacionados con la vivienda es una medida para reducir la deuda del sector inmobiliario desde el punto de vista financiero y está en consonancia con las empresas inmobiliarias "Tres líneas rojas" se complementan. Según esta política, se espera que en el futuro el sistema bancario sea más estricto en términos de revisión de las calificaciones de los compradores de viviendas, control de límites de préstamos, ciclo de préstamos, etc., y que el ciclo de préstamos seguirá ampliándose. En respuesta a los informes de los medios, muchos bancos dijeron que la proporción de nuevos préstamos relacionados con la vivienda caería por debajo del 30%. Él cree que, bajo restricciones de escala, las cuotas de préstamos bancarios relacionados con la vivienda se inclinarán principalmente hacia el primer conjunto de necesidades de vivienda familiar independientes, razonables y urgentes.
Xu Xiaole también señaló que en términos de la implementación de políticas específicas, las políticas de préstamos de los diferentes sistemas bancarios de las ciudades serán diferentes. Las cuotas de préstamos de los bancos principales se inclinarán hacia las ciudades centrales de primer y segundo nivel. con buenos fundamentos urbanos y mercados estables. Sin embargo, para ciudades como Yinchuan, Changzhou, Shenyang y otras ciudades con un gran entusiasmo por el mercado a corto plazo y una mayor inversión, el límite de préstamo para la compra de vivienda será más estricto.
De hecho, desde este año, las autoridades reguladoras han seguido implementando políticas financieras inmobiliarias estrictas. La Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China declaró recientemente que se ha implementado efectivamente la política de "viviendas para vivir, no para especular".
Continuar llevando a cabo inspecciones especiales de préstamos inmobiliarios en más de 30 ciudades clave, reducir el crédito excesivo a empresas inmobiliarias con índices de apalancamiento excesivos y cargas financieras excesivas, aumentar la investigación y sanción de los "préstamos para el pago inicial" y los fondos de préstamos al consumo que fluyen hacia el mercado inmobiliario y orientar que los fondos del Banco se centren en apoyar proyectos de medios de vida, como la renovación de barrios marginales y las necesidades razonables de compra de viviendas de los residentes. La tendencia a la burbuja financiera inmobiliaria se ha frenado de manera efectiva, lo que ayudará a que los bienes raíces vuelvan gradualmente a ser un atributo de sustento de la gente.
La escala de emisión de bonos por parte de empresas inmobiliarias en el tercer trimestre superó las expectativas, y la escala de financiación puede disminuir en el cuarto trimestre.
Afectada por las nuevas regulaciones de financiación, la reciente financiación con bonos de empresas inmobiliarias ha superado las expectativas.
Los datos de RealData muestran que en el tercer trimestre (al 24 de septiembre, lo mismo a continuación), las empresas inmobiliarias emitieron 307 bonos nacionales y extranjeros, con una escala de financiación de aproximadamente 324,7 mil millones de yuanes, un año después. -aumento anual del 14%. La escala de emisión de bonos en el tercer trimestre alcanzó un nuevo récord.
Pan Hao, analista senior de RealData, señaló que a juzgar por la estructura del tercer trimestre, la escala de emisión de bonos cayó durante dos meses consecutivos de agosto a septiembre, y la disminución se expandió gradualmente, y El impacto de la supervisión financiera ha comenzado a aparecer.
A juzgar por los datos de financiación de la primera quincena de septiembre, la financiación nacional y extranjera de empresas inmobiliarias en todo el país se ha disparado. Los datos del Centro de Investigación de Bienes Raíces Centaline muestran que en la primera quincena de septiembre, las empresas inmobiliarias nacionales de todo el país emitieron más de 60.500 millones en bonos nacionales, un aumento interanual del 44%, y el financiamiento en dólares estadounidenses también superó 6 mil millones de dólares estadounidenses.
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, cree que los rumores del mercado han restringido la financiación de las empresas inmobiliarias, por lo que un gran número de empresas inmobiliarias están experimentando un auge financiero. La agitación en los mercados de capital extranjeros en los últimos meses básicamente ha bloqueado la posibilidad de financiación extranjera para las empresas inmobiliarias del continente. La financiación extranjera, que es muy importante para algunas empresas inmobiliarias, se ha reducido significativamente y algunas empresas financieras también se enfrentan a la posibilidad de precios inflados. Sin embargo, con el alivio parcial de la epidemia extranjera en junio y la estabilización del mercado inmobiliario nacional, la ventana de financiación se ha reabierto y las empresas inmobiliarias han vuelto a liberar su financiación extranjera a gran escala. Para hacer frente a posibles cambios del mercado en el futuro, la mayoría de las empresas inmobiliarias han acelerado recientemente sus fondos de reserva. Para las empresas con altos ratios de apalancamiento, la presión financiera ha aumentado recientemente.
Pan Hao también señaló que en la segunda mitad del año, las autoridades reguladoras emitieron repetidamente señales de mejoras regulatorias y endurecimiento financiero. Como período de transición para el ajuste, la escala de emisión de bonos seguirá siendo alta en el tercer trimestre y se espera que la tasa de crecimiento disminuya en el cuarto trimestre. Desde la perspectiva de los costos de financiación, a diferencia de la caída de las tasas de financiación en la primera mitad del año, las tasas de cupón nacionales y extranjeras aumentaron significativamente en el tercer trimestre. En un entorno en el que el entorno financiero es estricto y las empresas inmobiliarias tienen grandes necesidades de financiación, el período de ventana para tasas de interés de financiación bajas ha pasado y se espera que las tasas de interés de financiación mantengan una tendencia alcista en el cuarto trimestre.
"En agosto, después de que el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural se reuniera con el banco central para reunirse con empresas inmobiliarias clave, volvió a lanzar una señal de 'reducción de deuda' a las empresas inmobiliarias y publicó una tabla de seguimiento estadístico de los principales indicadores financieros operativos de las empresas piloto de bienes raíces, que involucran relaciones activo-pasivo 8 indicadores, incluidos los indicadores anteriores de "tres líneas rojas". Se espera que la supervisión financiera se mejore en el cuarto trimestre. El entorno financiero se endurecerá y la financiación de las empresas inmobiliarias se verá muy afectada", afirmó Pan Hao.
En cuanto al impacto del ajuste de la financiación, S&P Global predice que la mayoría de los promotores calificados deberían poder hacer frente al endurecimiento de las políticas a medida que el mercado de ventas se estabilice. Se espera que la reducción de la cuota de refinanciación en el mercado interbancario (hasta el 70%-90% del stock de bonos futuros del promotor) tenga poco impacto en los promotores evaluados. Sin embargo, si la Bolsa de Valores de Shanghai también reduce estrictamente la cuota de emisión de bonos corporativos, el impacto del endurecimiento de las políticas sobre los promotores será mayor.
Pan Hao dijo que es probable que la escala de financiación en el cuarto trimestre continúe disminuyendo con respecto al trimestre anterior, lo que aumentará aún más la presión sobre las ventas de las empresas inmobiliarias. Para alcanzar sus objetivos anuales, las empresas inmobiliarias aprovecharán el mercado navideño del "Festival del Medio Otoño" o adoptarán más políticas de promoción para compensar la presión financiera.