Existen muchas formas de comprar y vender casas de segunda mano. ¿Cómo evitar ser estafado?

Al mirar una casa, preste atención a los siguientes puntos:

(1) Asegúrese de averiguar la razón por la que el propietario vende la casa. ¿Es porque la necesita? dinero con urgencia, o está cambiando de trabajo o de habitación cuando sus hijos sean mayores. Debido a que esto determina la mentalidad del propietario al vender la casa, simplemente negocie por un precio más bajo. Algunos propietarios alquilan sus casas en otros lugares y el agente saluda a los propietarios. Sin embargo, llamé a la puerta durante mucho tiempo y vine varias veces, pero los inquilinos se negaron a cooperar con la inspección. Obviamente, este tipo de listado se trata de listar la casa primero y realmente no querer venderla, por lo que no hay necesidad de buscar más.

(2) Preguntar por el nivel de uso de la vivienda. Una vez utilizado, permanecerá bloqueado durante tres a cinco años. Si tienes hijos o vendes tu casa en el futuro, será difícil conseguirla. Si lo usa, puedes negociarlo. Si la casa se alquila a inquilinos o se alquila a otros para abrir una empresa, esto será más problemático que si está ocupada por el propietario. Porque la Ley de Contratos estipula que "si la propiedad del objeto arrendado cambia durante el período de arrendamiento, la validez del contrato de arrendamiento no se verá afectada, es decir, la venta no rompe el contrato de arrendamiento, y el arrendatario tiene derecho a hacerlo". primera negativa y debe renunciar a ella. En este momento, a la hora de firmar posteriormente un contrato de compraventa de vivienda de segunda mano, preste atención a modificar los términos o redactar un acuerdo complementario para evitar riesgos.

(3) ¿Existe una hipoteca sobre la casa? Si es así, pregunte cuánto debe, porque esto está relacionado con la cantidad de comisiones de seguridad e intereses que debe pagar para canjearla. Ahora las casas están más o menos hipotecadas, excepto la que compré hace mucho tiempo y la pagué en su totalidad. Sin embargo, algunas casas serán rehipotecadas por sus propietarios. Incluso si fuera barato en ese momento, todavía otorgaría préstamos al consumo. Cuando se topó con unas casas antiguas de 40 metros cuadrados, debía 16.000. Por lo tanto, algunas casas parecen tener un precio muy bajo, pero el costo real de compra es muy alto. La comisión de garantía por ejecución hipotecaria es de 65.438 + 0,2% del importe total adeudado, y el interés de ejecución hipotecaria es de aproximadamente 65.438 + 0% de un mes de atraso. Si el monto adeudado es $16,000, el comprador tendrá que pagar $35,200 adicionales en honorarios de ejecución hipotecaria. Así que intenta comprar una casa con un librito rojo en la mano. Si el hijo único tiene más de cinco años, podrá pagar un 1% menos de impuestos. (Esta parte del impuesto se explicará en detalle más adelante). En términos generales, si la casa está hipotecada y usted debe mucho, usted y el propietario deben negociar duro para reducir el costo tanto como sea posible.

(4) No mires la misma casa con varios agentes. Debido a que muchos intermediarios contactan al propietario, el propietario pensará erróneamente que mucha gente está mirando su casa, pensando que su casa es buena y su precio psicológico será alto, pero en realidad eres tú quien va y viene, lo que hará afectar la negociación con el propietario.

Cada vez que vea una casa, pídale al agente que le enumere todos los gastos, incluidos el impuesto sobre la escritura, el impuesto personal, los honorarios de ejecución hipotecaria y las comisiones (esto generalmente se marca primero con el 3 % y nosotros discutirlo más adelante) para facilitar su propia contabilidad de costos. Compare diferentes casas y elija la que tenga la mejor relación precio/rendimiento.

Cuando hayas visto lo suficiente, elige un intermediario profesional y confiable, ¡debe ser confiable! ¡Confiable! ¡Confiable!

Di las cosas importantes tres veces, porque esto determina qué tan preocupado estás por comprar una casa en el futuro.

Cuando preguntes sobre contratos y procedimientos, asegúrate de hacerlo con claridad y contar con un intermediario.

En la actualidad, el umbral de entrada para los intermediarios es muy bajo y los intermediarios no profesionales definitivamente aumentarán el número de días que le llevará comprar una casa.

3. Determinar la propiedad objetivo

¿Cómo elegir después de ver tantas casas?

Lo primero que hay que tener en cuenta es por supuesto el precio. Todo el mundo quiere comprar una casa más grande y mejor, pero el presupuesto es limitado. Por lo tanto, debes comprar de acuerdo con tu propia capacidad financiera y hacer tantas cosas importantes como puedas. Los costos de compra de una vivienda incluyen diversos impuestos, honorarios de agencia, honorarios de ejecución hipotecaria, honorarios de tasación de préstamos, etc. La siguiente tabla contiene una lista detallada proporcionada por la empresa intermediaria, y a continuación se analizarán en detalle varias tarifas importantes.

Aquí estamos hablando de casas comunes y corrientes que tienen más de 2 años y no tienen IVA.

Estándar impositivo: el precio imponible de la primera casa de 90 metros cuadrados o menos es ×1%; el precio imponible de la primera casa de más de 90 metros cuadrados es ×1,5% del precio imponible de; la segunda casa es ×3%.

El impuesto de escrituración correrá a cargo del comprador y se pagará en el Centro de Registro de Bienes Raíces el día de la transferencia. Este es dinero que se le da al país. Hay estándares de pago y el precio no se puede reducir.

¿Cuál es el precio imponible?

Al firmar en línea, el precio registrado en la Autoridad de Vivienda, es decir, el precio de firma en línea, es el precio imponible. Los estándares locales son principalmente locales. En algunos lugares, precio de transacción = precio de firma en línea = precio de tasación. Puede evitar impuestos legalmente permitiendo que un intermediario realice ofertas netas bajas.

Con referencia a las condiciones del mercado, la Autoridad de Vivienda ha fijado un precio mínimo de tasación de la vivienda como precio base mínimo para pagar impuestos sobre las transacciones de viviendas. El precio de inscripción online no puede ser inferior a este precio mínimo de evaluación. Por lo general, este precio de tasación no puede mantenerse al día con el precio real de la transacción (normalmente el 70%). Puede consultarlo en el centro de registro de bienes raíces e ingresar el número de certificado de bienes raíces y el número de identificación.

Lo diré de nuevo aquí. ¡Qué diablos son los precios de transacción, los precios de firma en línea y los precios de tasación! ?

Precio de transacción:

El precio de transacción se refiere al monto total pagado por el comprador al vendedor, y es el precio de transacción real de la casa. ?

Precio de firma online:

Las transacciones inmobiliarias deben firmarse online. Una vez que la "firma en línea" tiene éxito, la misma casa no se puede volver a generar en un contrato de venta ni se puede vender a otros. El llamado "precio de firma en línea" se refiere al precio de transacción reflejado en el sistema de la oficina de administración de vivienda. El precio de firma en línea no puede ser inferior al precio guía de transferencia regional bajo (precio de tasación mínimo) requerido por la Autoridad de Vivienda. El precio de firma en línea no sólo determina el monto del préstamo, sino que también determina el nivel de impuestos. ?

Precio de tasación:

El precio de tasación es una agencia de tasación de terceros (una agencia de tasación recomendada por un intermediario o una agencia de tasación cooperada con un banco) que evalúa el valor del bienes raíces a través de un método determinado y finalmente da un precio de Evaluación. Los bancos prestarán en función del precio de tasación. Cuanto mayor sea el valor de tasación, mayor será el monto del préstamo que una persona puede pedir prestado y la presión del pago inicial será mucho menor. Por lo tanto, antes de la integración de los tres precios, muchas personas optarían por aumentar deliberadamente el precio de tasación, "tasación alta y préstamo alto". Pero si el banco lo descubre, es probable que el banco rechace el préstamo y esto también puede afectar préstamos futuros. Es más, se les calificará de fraude crediticio y se les considerará legalmente responsables. Por tanto, todo el mundo debería tener cuidado a la hora de evaluar los precios y no correr riesgos. ?

(2)Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

¡El único que está exento de impuestos durante cinco años! ¡El único que es gratuito si pasas más de cinco años! ¡El único que es gratuito si pasas más de cinco años! Diga palabras importantes tres veces. Cinco completos se refieren a cinco años a partir de la emisión del certificado de propiedad inmobiliaria y solo se refieren a la única casa de la familia en Shenzhen. A la hora de comprar una casa de segunda mano, lo mejor es elegir cinco casas con características diferentes, lo que puede ahorrar muchos impuestos. ?

Menor de cinco años o más de cinco años no son los únicos:

a) IRPF = (precio imponible-precio registrado original)*20%

¿todavía?

b) IRPF = (precio imponible - impuesto al valor agregado) * 1%?

El primer método de cálculo del impuesto tiene una premisa importante: el vendedor debe proporcionar una prueba completa y precisa del valor original de la casa adquirida. Cuando se trata de pagar impuestos, los compradores de viviendas pueden elegir entre los dos y cuál les permitirá ahorrar dinero. Según las regulaciones, los impuestos personales y el impuesto al valor agregado a continuación deben ser asumidos por el vendedor, pero Shenzhen es un mercado de vendedores. La práctica de transacción es generalmente que el comprador soporta todos los impuestos, pero se puede negociar y escribir en el momento de la transacción. claramente en el contrato. Este impuesto también se paga en el Centro de Registro de Bienes Raíces el día de la transferencia. ?

(3) Impuesto sobre el valor añadido y recargos

Si la casa tiene más de 2 años, las casas comunes están exentas de IVA. La gente normal compra una casa por dos años, a menos que tenga circunstancias especiales, ¡porque el impuesto es realmente alto! Por ejemplo, el precio imponible de 2 millones de yuanes, el impuesto al valor agregado por sí solo es de más de 6,543,8 millones de yuanes. Si la casa tiene menos de 2 años, los estándares del IVA y del gravamen adicional son: IVA = precio imponible ÷ (1 + 5%) × 5,65%.

(4)Tarifa de agencia

La tarifa de agencia es generalmente del 3% al enviar la solicitud, pero se puede negociar. Cuando el precio total de la vivienda es alto o el mercado está fuera de temporada, hay cierto margen de negociación sobre los honorarios de los intermediarios. La tarifa general de la agencia es de aproximadamente 65.438 + 0% -2% del precio total de la vivienda. Las pequeñas empresas de agencia cobrarán tarifas más bajas. Puede negociar un precio de 1.000 o 20.000. Pero los pequeños intermediarios también tienen problemas y no son fiables. ¿Hay alguna garantía de que no cobrarán dinero ni harán nada poco fiable? ?

(5) Tarifa de rescate

El rescate significa que el propietario original quiere vender la casa, pero el certificado de propiedad todavía está bajo el préstamo hipotecario. Antes de vender, se debe liquidar el préstamo, cancelar el registro de la hipoteca y recuperar el certificado de propiedad antes de que se pueda procesar la transferencia en la Oficina de Tierras y Recursos. Si el propietario no rescata el edificio él mismo, las tarifas incurridas al rescatar el edificio a través de la compañía de garantía se denominan tarifas de rescate del edificio (generalmente el cargo mínimo es de 3.000 yuanes por artículo). ?

El canje se divide en canje en efectivo y canje de cuotas:

* Canje en efectivo: la compañía de garantía gasta directamente una suma de dinero para canjear el edificio y el tiempo de canje es más rápido que el cuota, la tarifa es aproximadamente el 2,5% del monto adeudado.

Si el propietario tiene dinero, permítale usar efectivo para canjear la propiedad. Nunca use su propio dinero para ayudarlo a canjear la propiedad. El riesgo es muy alto. Si no tiene suficiente dinero para pagar, déjele canjear el edificio.

*Ejecución hipotecaria de cuota: como garantía, la compañía de garantía obtiene un fondo a corto plazo del banco de préstamos del comprador y utiliza el fondo a corto plazo para ejecutar la hipoteca sobre el edificio. Durante este período, se generan comisiones de garantía de la sociedad de garantía y comisiones por intereses de préstamos a corto plazo. La tarifa de un mes es aproximadamente el 2,2% del saldo adeudado. Como recordatorio, los intereses a corto plazo se calculan diariamente. Si las colas en el banco son apretadas, los préstamos son lentos y el propietario debe mucho, la cantidad será muy grande. Así que asegúrese de elegir un buen banco de préstamos que le proporcione dinero rápidamente o elija una casa con menos deudas.

(6) Intereses de penalización

Si devuelves la casa antes de tiempo, habrá una cierta cantidad de intereses de penalización según las regulaciones del banco. Los intereses de penalización de cada banco son diferentes. Generalmente, no hay intereses de penalización para los vendedores que han entregado la propiedad durante tres años. El interés de penalización por menos de tres años suele ser de 1 a 3 meses, dependiendo del contrato de préstamo con el banco en ese momento. ?

(7) Comisión de tasación

En términos generales, el coste de tasación de un préstamo oscila entre varios cientos y varios miles. Esto se puede discutir y entregar a la agencia de evaluación. Generalmente, los bancos recomiendan las empresas de tasación basándose en cinco diezmilésimas del importe total de la tasación. ?

(8) Tarifa del servicio hipotecario

1.500-2.500 yuanes por hipoteca. Este dinero se entrega a la empresa de servicios hipotecarios. Para ser honesto, el dinero es muy injusto. El deudor hipotecario no hizo más que imprimir algo y llevó al propietario a la notaría. Además, todas estas empresas hipotecarias son como una empresa intermediaria, pero con diferentes departamentos, o las llamadas empresas cooperativas, por lo que si puedes negociar con el intermediario, intenta reducir el coste. ?

Para resumir el costo de comprar una casa:

Al mirar una casa, primero pregunte al agente, el precio psicológico del propietario, si la casa tiene más de 2 años, si tiene más de 5 años y cuánto se debe.

¿El costo total de comprar una casa = precio de la casa + impuesto sobre la escritura + impuesto individual + impuesto al valor agregado + tarifa de ejecución hipotecaria + tarifa de agencia + intereses de penalización + tarifa de tasación + tarifa de servicio hipotecario?

* Menos de 2 años: impuesto de escrituración + impuesto individual + impuesto sobre el valor añadido.

*Dos años: impuesto de escrituración + impuesto personal.

*Solo después de 5 años: Impuesto de escrituración

*Si no tienes el librito rojo en la mano, sumarás la cuota de la hipoteca (calculada como un mes primero) ?

*Inferior a 3 años: Puede haber intereses de penalización bancaria.

Una casa valorada en 2,52 millones de RMB tendrá una deuda de 500.000 RMB después de dos años, un impuesto sobre la escritura de 19.000 RMB, un impuesto personal de 19.000 RMB, una tasa de ejecución hipotecaria de 6.000 RMB, una comisión de agencia de más de 30.000 RMB, una tarifa de tasación de 1.000 RMB y una tarifa de servicio hipotecario de 1,05 RMB Diez mil, y todos los costos de notarización son casi 85.000.

Calcule su pago mensual, incluidos los préstamos del fondo de previsión y los préstamos comerciales, calcule el pago mensual y luego compárelo con sus ingresos mensuales para calcular el valor máximo del pago mensual. Según el pago mensual, una reducción de precio de 30.000 a 50.000 yuanes generalmente no es un gran problema. Si conoces a un propietario que tiene prisa por utilizar el dinero, o a un propietario que tiene prisa por cambiar su casa, puedes recortar más. ?

Además, después de considerar exhaustivamente factores como el tipo de unidad, orientación, ventilación, iluminación, altura del piso, decoración, transporte circundante, instalaciones habitables, ecología comunitaria, ruido, ascensores, seguridad, administración de la propiedad y otros factores. , la mejor Una casa que se adapta a ti. Luego, me preparo para concertar una cita con el propietario. ?

4. Respecto al trabajo de preparación ante el propietario

(1) Hablemos primero de la tarifa de agencia.

Si eres optimista acerca de la casa, primero negocia con el agente los honorarios de la agencia. Evite la siguiente situación: concerté una cita con el propietario y la entrevista fue agradable. Estaba a punto de cerrar el trato, pero como no se habían negociado los honorarios de la agencia, no firmé el contrato. Esto puede afectar la relación con su dueño. Si la negociación fracasa por motivos de intermediación, será difícil concertar una cita con el propietario más adelante. Por lo tanto, se recomienda negociar primero con el agente y luego concertar una cita con el propietario. Si no puede llegar a un acuerdo, busque otro agente. ¡De todos modos, hay muchos intermediarios! No puede hacerlo. Encuentra a alguien más que lo haga. ?

(2) Vista previa del contrato con anticipación

Pídale al agente que envíe todos los contratos con anticipación y preste atención a todos los contratos. El día de la firma, deberá firmar no solo un contrato, sino también un contrato de compraventa de vivienda de segunda mano, un contrato de servicio de intermediación, un acuerdo de custodia de fondos y la confirmación de los derechos de propiedad del vendedor. Los contratos que ofrece cada agencia pueden ser diferentes. ¿Por qué es necesario leer el contrato con antelación? Esto nos ayuda a comprender los detalles de los términos del contrato para que se puedan redactar acuerdos complementarios con anticipación. Debido a que el contrato de agencia es un contrato estándar, muchos términos son vagos.

Para los agentes, cuanto más vago, mejor; para nosotros, los compradores, ¡cuanto más detallado, mejor! Todo lo que no se menciona en el contrato debe estar escrito en el acuerdo complementario, como por ejemplo: Hay un contrato de arrendamiento de la casa, cuándo vence el contrato de arrendamiento, cuánto es el alquiler, cuánto es el depósito y cómo lidiar con el contrato de arrendamiento. después de la transferencia? Respecto a las promesas verbales realizadas por el propietario, como regalar todos los muebles, ser único durante al menos cinco años, no utilizar la carrera, mudarse de residencia, etc., anota todas tus inquietudes en el acuerdo complementario.

En segundo lugar, la etapa de transacción formal

Diagrama de flujo de transacciones de casas de segunda mano

1. Entrevista con el propietario (negociación)

La casa de segunda mano está bajo contrato. Antes ambas partes deben tener un proceso de negociación del precio. ¿Cómo negociar el precio durante la transacción de vivienda de segunda mano? ¿Cuáles son algunas técnicas de negociación?

Los compradores deberían:?

1) Precios integrales del mercado, estime el precio con anticipación y determine el precio más alto que pueda pagar. ?

2) No negocie el precio tan pronto como se reúna. Negocie primero con el vendedor y luego negocie el precio después de que la atmósfera entre las dos partes sea armoniosa. ?

3) Conócete a ti mismo y al enemigo, y comprende la mentalidad del vendedor y las razones para vender la casa. Si está ansioso por vender y ganar dinero, la negociación puede resultar muy ventajosa. ?

4) Enumere una o dos cosas con las que esté satisfecho acerca de la casa para mostrar su sinceridad al comprar una casa. Los vendedores prefieren hablar con personas que se toman en serio la compra de una casa. ?

5) Señalar las carencias y defectos de la casa, mostrárselos a los vendedores en cada oportunidad y persuadirles para que bajen sus expectativas. Pero hay que controlar el título y no menospreciarlo ciegamente, porque si es tan malo lo que dices, ¿para qué comprarle la casa? Para solucionar problemas con la casa en sí, mire el siguiente ejemplo. ?

6) Debes hacer sentir al vendedor que eres sincero en la compra de la casa, pero es realmente difícil por el precio. Espero que haga algunas concesiones.

7) Si es necesario, ambas partes deben dar la mitad, fijar un precio con el que ambas partes estén satisfechas y comprar la casa que les guste a un precio que puedan aceptar.

¿Un ejemplo?

1) En lo que respecta a la ubicación, puede duplicar su oferta para contraatacar, utilizar datos reales para que el vendedor no pueda refutar y persuadirlo para que deje margen de mejora (capte los datos históricos de transacciones de la comunidad por adelantado);?

2) Si la casa tiene contrato de arrendamiento, tu contraataque significa que tu principal consideración al comprar una casa de segunda mano es vivir en ella en lugar de alquilarla o alquilarla a otros para montar una empresa; También es un motivo de negociación, porque se quiere reformar a fondo.

3) Si se ha utilizado la titulación, también se puede hablar de ello, porque la titulación quedará bloqueada durante 3-5 años, lo que afectará a la escolarización de los niños. Incluso si no tienes hijos, aún puedes decir que la inversión en la casa se venderá en 3 años, lo que afectará a la próxima familia.

4) En el caso de casas de segunda mano, el comprador puede cerrar la transacción a un precio que no incluye la decoración. Criticar la decoración por considerarla inútil o anticuada supondrá una ligera rebaja del precio, persuadiendo así al vendedor. reducir el precio. ?

5) Los costes de ejecución hipotecaria son mayores para las casas con más deuda. (Comisiones de respaldo hipotecario, intereses a corto plazo, intereses de penalización, etc.) Tendrá que hacer su propia contabilidad y dejar que el vendedor asuma los costos asociados con la ejecución hipotecaria, que es una gran parte del costo de comprar una casa.

2. Firma el contrato y paga el depósito

Al hablar con el propietario, pídele que te proporcione su DNI, certificado de propiedad inmobiliaria, certificado de matrimonio y otros materiales. ?

1) Leer el certificado de propiedad inmobiliaria

Por supuesto, si tienes el Libro Rojo en la mano, lee la obra original. Si la casa todavía está hipotecada con un banco, solicite al propietario que le proporcione una copia. Si no tienes certificado de propiedad inmobiliaria, dirígete directamente a la casa. El vendedor debe ser el propietario de la casa y comprobar si el número de identificación coincide con su certificado de propiedad inmobiliaria y su documento de identidad (por supuesto, primero compruebe si es falso, probablemente no lo sea). Está claro cuántos titulares de derechos hay sobre la casa. Si hay varias personas en la casa, como marido y mujer, herederos, etc., entonces hay que firmar un contrato de compraventa con todas las personas. No es válido firmar sólo con uno o más de ellos. Si * * * el propietario no puede estar presente, se deberá presentar un poder notarial. Si compra una casa después del matrimonio, es propiedad conjunta del marido y la mujer, y tanto el marido como la mujer deben estar presentes para firmar. Si su esposa no puede venir, deberá presentar prueba del consentimiento de su cónyuge a la venta al firmar el contrato. Verifique las fechas del certificado de matrimonio y del certificado de bienes raíces para confirmar si la propiedad es prematrimonial o postmatrimonial.

Lo mejor es tomar una foto del certificado/copia de la propiedad inmobiliaria para referencia futura.

2) Al firmar un contrato, tenga en cuenta: l

@La información básica de la casa que se comercializa debe estar escrita claramente en los términos, qué casa está en qué comunidad, y la naturaleza y destino de la propiedad, el número del certificado de propiedad inmobiliaria, si existe hipoteca y el monto adeudado por la hipoteca. No hay disputa sobre derechos de propiedad en la casa de la transacción y no ha sido embargada. El vendedor tiene plenos derechos para disponer de la casa.

l

@Estado de alquiler de la casa: Si existe un contrato de arrendamiento de la casa. Confirmación: el alquiler mensual es de X yuanes, el plazo de arrendamiento es de X años, X meses, X días. El vendedor debe obtener prueba escrita de que el arrendatario ha renunciado al derecho de tanteo antes de firmar un contrato de compraventa de vivienda de segunda mano, de lo contrario se considerará un incumplimiento de contrato por parte del vendedor. l

@Preste atención a la migración del registro de hogares. A veces compras una casa de segunda mano solo para que tus hijos estudien cerca, y es importante darles una explicación. Si la cuenta del vendedor no se retira a tiempo, nuestra cuenta no podrá ingresarse y surgirán disputas. Si no se logra el objetivo, la casa se compra gratis.

Responsabilidad clara por incumplimiento de contrato. Cada obligación importante debe tener una responsabilidad correspondiente por incumplimiento de contrato, y es mejor establecer directamente el monto específico de la indemnización por daños y perjuicios. Se acuerda que si hay incumplimiento del contrato, el vendedor correrá con las pérdidas del comprador, como decoración y mudanza. Además, también se acuerda que la parte infractora correrá con los principales costos del litigio, honorarios de abogados y otros gastos de la parte infractora. l

@Verifique los siguientes puntos: el monto del depósito, el pago inicial y el pago final; qué método de pago se utiliza y las condiciones para el pago inicial y las condiciones para la transferencia; la cuenta se transferirá, cuándo mudarse; si ocupar un título; qué hacer con el equipo de la casa, cuáles son para los compradores y cuáles deben ser trasladados por los propietarios. l

Borre el nodo de tiempo para cada operación y no sea vago. Siempre que el vendedor esté atrasado, consulte la cláusula de responsabilidad por incumplimiento del contrato para determinar cuánta compensación se pagará por la cantidad de días de atraso. Si tiene un retraso de más de unos días, puede solicitar el pago y el vendedor le devolverá el doble del depósito. l

En cuanto al depósito, no dé demasiado, solo muestre sinceridad y no exceda el 20% del precio de transacción de la propiedad. ¿Por qué? Porque generalmente necesitamos mucho dinero y no tenemos suficiente experiencia para comprar una casa por primera vez. Si tenemos problemas con préstamos o créditos posteriores, la seguridad social no cumple con los requisitos, etc. No está calificado para comprar una casa, debe pagarle al vendedor el doble del depósito, así que elija el monto del depósito que mejor pueda pagar. Comprar una casa es arriesgado. Al pagar el depósito se deberá solicitar a la empresa intermediaria que emita un recibo de depósito. El recibo no sólo puede estar firmado por el agente de la empresa intermediaria, sino que debe llevar el sello de la empresa intermediaria. Te damos 50.000 yuanes y tú los das según tu propia situación.

@¡Los impuestos y tasas deben escribirse claramente! ! ! ! Qué debe correr a cargo del vendedor y qué debe correr a cargo del comprador, para evitar disputas posteriores. En términos generales, el comprador corre con todos los costes en Shenzhen. Los artículos (1) a (23) de mi contrato de muestra son todos para el comprador. Me siento débil cuando veo esto. Pero no es absoluto. Depende del resultado de la negociación. Por ejemplo, la comisión de garantía hipotecaria y los intereses a corto plazo pueden correr a cargo del vendedor. l

@El intermediario posee entre miles y diez mil yuanes como depósito hipotecario. ¿Para qué es esto? Para evitar que el propietario incumpla con cargos diversos como Internet, TV por cable, agua, electricidad, gas y cargos de propiedad, debemos liquidar el pago antes de la entrega, de lo contrario se deducirá del depósito de entrega para proteger los derechos. e intereses de nuestros compradores de vivienda.

3. Archivos de la Autoridad de Vivienda

Después de que ambas partes firmen el contrato de vivienda de segunda mano en papel, el intermediario firmará el contrato en línea. Asegúrese de pedirle al agente que lleve al propietario a la Autoridad de Vivienda (Centro de Registro de Bienes Raíces) para verificar el expediente lo antes posible, preferiblemente al día siguiente o el día de la firma del contrato. ¡Este paso es muy importante! No lo saltes, el propietario deberá traer la cédula/copia de la propiedad inmobiliaria y el DNI para ello. Si está ocupado, puede pedirle a un agente que lo revise y le envíe un informe de progreso de producción o un video de WeChat. Si no estás ocupado, vayamos juntos.

¿Por qué revisar archivos? ¡Verificar archivos es muy importante! ?

Al firmar el contrato, aunque vi una copia del certificado de propiedad/propiedad, no sé si existen restricciones en derechos como hipoteca y embargo, y si el propietario ha ocultado algo. de nosotros. Para asegurarnos de que nada salió mal, fuimos al centro comercial para obtener la información de los derechos de propiedad e hicimos la confirmación final.

Explicación

Si una casa está sellada y no se puede comercializar, el comprador no podrá encontrarla con solo mirar el certificado de título original del propietario. Por ejemplo, esta suite es controvertida y hemos registrado una objeción en el centro de transacciones local. No pude verlo en el certificado de bienes raíces en ese momento.

Asegúrese de verificar el nombre y el número de identificación del propietario en el formulario de transferencia de propiedad, verifique si el número de parcela/ubicación de la casa/número de casa es la casa que compró, si la casa se utiliza como residencia. , la edad de uso y si el propietario compra tiempo. ?

5. El comprador debe realizar una supervisión del fondo.

El pago inicial no debe entregarse directamente al vendedor y debe haber una supervisión del fondo. La supervisión de fondos equivale a Alipay en el sector inmobiliario. Cuando la casa cierre, los fondos se entregarán al vendedor. Suele pasar de 1 a 3 meses desde que ambas partes firman el contrato de compraventa hasta que se completa la transacción inmobiliaria.

Para evitar polillas y disputas innecesarias, sólo la supervisión de los fondos puede garantizar la seguridad de los fondos de transacciones de viviendas de segunda mano, y los fondos se congelan a través de cuentas bancarias especiales. Nadie más puede utilizar los fondos sin la autorización acordada entre el comprador y el vendedor. ?

Entonces la pregunta es ¿qué banco deberíamos elegir? (El banco que supervisa los fondos suele ser su banco hipotecario)

Investigue los préstamos bancarios con anticipación. De hecho, puede realizar este paso cuando busque una casa y verificar las tasas de interés de los préstamos, el ajuste de los límites de los préstamos y la velocidad de aprobación de los diferentes bancos. En ese momento, fuimos al Banco de China, al Banco de Construcción de China, al Banco Agrícola de China y a otros bancos, consultamos a los gerentes comerciales del departamento de préstamos y finalmente elegimos el Banco Agrícola de China. Si la línea es apretada y el desembolso es lento, evítelo. Cuanto más tarde en canjear su casa, más pagará en intereses a corto plazo.

Los tipos de interés generales de los préstamos son similares a los de todos los bancos. La tasa de interés de referencia para los préstamos para primera vivienda en Shenzhen aumentó en general un 10%, y algunos alcanzaron el 15%. Las condiciones de cola varían en las diferentes sucursales, por lo que puedes preguntar más. Una de las razones por las que elegimos la sucursal Shekou del Banco Agrícola de China es que el límite del préstamo es suficiente, la revisión de la cartera de préstamos es rápida y el pago final es rápido. Además, el gestor de cuentas también es muy bueno y muy cercano a casa. Por supuesto, también cuentan con algunos productos de préstamos al consumo. Si hipoteca su casa con su banco, puede obtener un préstamo de renovación de 300.000 yuanes más tarde, y la tasa de interés no es muy alta, y también existe un "préstamo electrónico rápido". Examine con anticipación el negocio hipotecario y el negocio de préstamos al consumo del banco y elija el que más le convenga basándose en consideraciones integrales.

La segunda pregunta es: ¿qué preparativos se deben hacer para la supervisión del capital?

1) Original y copia del DNI (prestatario y cónyuge)

2) Registro de hogar (página de inicio y página de hijos menores, si es un registro de hogar colectivo, el registro de hogar con página del sello de la empresa y la página de su cuenta personal)

3) Extractos bancarios de los últimos seis meses (el doble de la deuda mensual, recuerde sellar el sello oficial del banco cuando los imprima usted mismo). Gana salarios y tráfico vivo.

4) Comprobante de ingresos (pago de la deuda dos veces al mes, sello oficial de la empresa que paga la seguridad social), que puede basarse en el monto máximo o en los ingresos anuales.

5) Contrato de compraventa de vivienda de segunda mano

6) Comprobantes y vales de depósito

7) Certificado de matrimonio (el cónyuge debe ir al banco a firmar ), el cónyuge deberá presentar DNI y Registro de Hogar, y comprobante de ingresos acumulados en el banco.

Acerca de los extractos bancarios y certificados de ingresos, se consideran los siguientes:

En términos generales, los extractos bancarios personales incluyen extractos de salario, extractos de transferencias y extractos de autodepósitos.

1) El salario es el ingreso más estable para las personas físicas y la parte más importante del flujo bancario. La nómina es un certificado de ingresos personales plenamente reconocido por el banco, que refleja la estabilidad y seguridad de mi puesto de trabajo. ?

2) Traslado de trabajo Para los autónomos o trabajadores a tiempo parcial, su salario suele obtenerse mediante traslado de trabajo. Por lo tanto, si tu salario se transfiere a través de ventanilla, en línea o banca en línea, y necesitas transferir una cantidad fija en un momento determinado, el banco lo reconocerá.

3) Agua de autosupervivencia El agua de autosupervivencia se refiere al agua viva depositada mediante efectivo o transferencia con tarjeta bancaria de otros bancos, que es agua viva válida. ?

¿Qué debo hacer si la liquidez del banco no es suficiente? (Antes de comprar una casa, debes hacer una buena declaración, quedará bien_)

Si estás casado y tu extracto bancario personal no cumple con los requisitos, puedes proporcionar el estado de cuenta tanto del marido como de la mujer. Siempre que el estado de cuenta tanto del marido como de la mujer cumpla con los requisitos del banco, el banco también le proporcionará el estado de cuenta. Usted aprueba el préstamo.

Si una persona o dos suegros no son suficientes, las cuentas se harán manualmente. Mi esposa, mis hermanos y amigos van al cajero automático todos los meses para retirar efectivo, depositarlo en su tarjeta bancaria en una fecha fija, guardar el dinero durante unos días y luego devolverlo a otras personas en varias cuotas.

6. Carta de compromiso del banco

Después de enviar la solicitud de préstamo, el banco revisará y aprobará los materiales. Pasarán entre 1 y 2 semanas antes de la carta de compromiso. sale. Sólo debes esperar este período de tiempo y te avisaremos cuando salga la carta de compromiso. Mientras no haya problemas con su informe crediticio, los pagos de la seguridad social, los extractos bancarios y otros materiales cumplan con los requisitos, no habrá mayor problema. Si el material no cumple con los requisitos, revíselo y vuelva a enviarlo. Si este banco no puede manejarlo, pruebe con otro banco y pida a un intermediario que le ayude a solucionarlo. Tenga en cuenta que la carta de compromiso es válida. Después de que salga la carta de compromiso, realice el siguiente procedimiento lo antes posible.

7. Ejecución hipotecaria

Con el Pequeño Libro Rojo en la mano, omita este paso.

La siguiente es la situación del monto de la ejecución hipotecaria:

Después de que salga la carta de compromiso del banco, solicite al intermediario que notifique al propietario para que se encargue de los trámites de ejecución hipotecaria lo antes posible. La compañía de garantía emitirá una carta de garantía al banco para solicitar la ejecución hipotecaria.

Si no hay problemas, el proceso de aprobación se puede completar en una semana. Si hay un problema con el informe crediticio del propietario del automóvil, es posible que sea más lento. Después de la aprobación, esperamos a que el banco libere el préstamo. La velocidad de los préstamos depende principalmente de la estricta cuota del banco. ¡estar en posición de firme! El interés a corto plazo se calculará desde la fecha en que el banco apruebe el pago de rescate hasta la fecha en que el pago final llegue a la cuenta.

8. Cancelar la hipoteca

1-2 Una vez que la compañía de garantía encuentra la cuenta, irá al banco hipotecario original del propietario y sacará el certificado de propiedad original. Este paso no es para compradores, el agente y la compañía de garantía lo organizarán. Llevaron el certificado de propiedad original a la Autoridad de Vivienda para cancelar el registro de la hipoteca. Nota: ¡Las casas no hipotecadas no se pueden volver a comercializar! Sólo después de que se complete el registro y cancelación de la hipoteca por parte del departamento de administración de vivienda, la casa podrá considerarse "inocente" en el verdadero sentido y los derechos de propiedad podrán transferirse.

9. Entrega y traslado

El intermediario se pondrá en contacto contigo para concertar una hora para gestionar el traslado y acudir a la autoridad de vivienda (centro de registro de bienes raíces) de tu distrito.

Envíe los materiales y luego pague los impuestos de transacción como impuestos, impuestos sobre escrituras, impuestos personales, etc. Así que prepare el impuesto antes de transferir la propiedad y el agente le pedirá que prepare la tarifa de agencia hoy. En ese momento, primero fuimos a la agencia para pagar la tarifa de agencia y luego fuimos a gestionar la transferencia. Gasté entre 110.000 y 120.000 ese día. Después de pagar el dinero, no podrá obtener el nuevo certificado de propiedad inmediatamente. Se necesitan cinco días hábiles para obtener el nuevo certificado.

10. Solicitar un nuevo certificado inmobiliario

Después de realizar los trámites de entrega en el centro de registro de bienes raíces, podrás obtener el nuevo certificado y la copia roja en aproximadamente 5 días hábiles. Tome una foto y conserve la versión electrónica, luego llévela a la copistería para escanearla y copiarla. Haga algunas copias más, porque pronto estará en manos del banco hipotecario y el tiempo en sus manos es muy corto. ! En el futuro, sólo podrá obtener una copia del certificado cuando realice trámites relacionados con bienes raíces y no podrá volver a verlo hasta que se pague el préstamo. Luego de salir del centro de registro de bienes raíces, el agente y el deudor hipotecario lo llevarán al banco para realizar los trámites de la hipoteca. Después de solicitar la hipoteca, solo espera el pago final en casa. No olvides canjear los intereses de la casa. Los cargos se cerrarán después de que se emita el pago final.