¿Cuáles son las ventajas de las ciudades de segundo y tercer nivel?
"El segundo y el tercer nivel están pagando deudas históricas" La recién concluida Conferencia Central de Trabajo Económico sin duda ha dado a las acciones inmobiliarias la tranquilidad de que el avance constante de la urbanización y la relajación de las restricciones de registro de hogares en las ciudades pequeñas y medianas y las ciudades han marcado la pauta. "Obviamente, esta señal también tiene el significado de ajustar la estructura. Significa que China ya no puede concentrarse en la centralización de ciudades de primer nivel. Debe activar más puntos de consumo y estimular la demanda interna. Esto en realidad es pagar la deuda de la historia. , porque en los últimos 20 años, las ciudades centrales se han desarrollado a expensas de las ciudades pequeñas y medianas", dijo un analista de una gran institución de Shanghai. En general, en la industria se cree que los cambios de política antes mencionados traerán un impulso sostenido de urbanización y una gran cantidad de demanda rígida y de mejora a las ciudades de segundo y tercer nivel. Del juego de los precios de la vivienda, hay suficientes razones para ser optimistas sobre las ciudades de segundo y tercer nivel, Sun Jianping, analista jefe de Guotai Junan Real Estate, dijo: "Los precios de la vivienda en las ciudades de segundo y tercer nivel están aumentando lentamente. Y el precio general no ha alcanzado el máximo anterior. La estructura general de la demanda se ha comportado bien, impulsada por factores favorables como el progreso de la urbanización y la aceleración de la construcción del metro interurbano y del tren ligero, los precios de la vivienda tienen un gran potencial y son un medio. - a la tendencia a largo plazo: "¿Dónde está el avance para la segunda y tercera línea? "Debemos ver una cosa con claridad: la urbanización no es un medio ni puede funcionar como un objetivo, sino que sólo puede ser un resultado natural del desarrollo económico", dijo Gao Jian, analista de Northeast Securities (000686, Stock Bar). ). "Es muy simple, donde hay nueva flexibilidad en la economía, habrá buenas oportunidades", dijo la persona antes mencionada. "Para ser más específicos, hay dos posibilidades: una es que la economía de las ciudades de primer nivel se expanda hacia afuera. "La primera lógica es fortalecer aún más la urbanización. Por lo tanto, las ciudades de segundo y tercer nivel en el delta del río Perla, el delta del río Yangtze, el borde de Bohai y las regiones central y occidental merecen una atención continua. Si se considera específicamente el atractivo de la migración de la población, las ciudades con fuertes reservas económicas reales que traen fuertes capacidades de creación de empleo y menores costos de vida se convertirán en los principales objetivos de la comparación exhaustiva de Financial Weekly, las ciudades gemelas de Sichuan y Chongqing, Changsha y Wuhan, Shenyang. Ningbo, Changchun, Jinan y otros lugares tienen mayor margen de apreciación. La segunda lógica proviene de los planes de revitalización regional. Actualmente, los que tienen mayor potencial son la isla turística de Hainan, el borde de la bahía de Bohai, el círculo económico Sichuan-Chongqing y el sector de Xinjiang que probablemente recibirá un mayor apoyo. Por lo tanto, tanto los promotores inmobiliarios líderes de primer nivel como los de segundo y tercer nivel que se despliegan en las áreas mencionadas anteriormente tienen un nuevo margen de crecimiento. "China Railway Second Bureau (600528, Stock Bar) es la primera acción beneficiaria". Entre los promotores inmobiliarios de primer nivel, Vanke (000002, Stock Bar), Gemdale y Poly Real Estate (600048, Stock Bar) son los promotores inmobiliarios. que están más involucrados en el segundo y tercer nivel. Entre los 31 terrenos adquiridos por Vanke (000002, Stock Bar) mediante licitación en 2009, sólo 6 pertenecían a las cuatro ciudades de primer nivel de Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, con un área total de construcción de menos de 1,1 millones de metros cuadrados entre todas las nuevas reservas de terreno, la proporción es inferior a 1/6. La mayor parte de las nuevas tierras de Vanke están ubicadas en ciudades de segundo y tercer nivel como Wuxi, Foshan, Shenyang, Qingdao, Xiamen, Anshan, Chongqing, Zhongshan y Wuhan, lo que es consistente con la estrategia de enfoque del círculo económico urbano de Vanke. Distribuido en el delta del río Yangtze y el delta del río Perla y la región del Borde de Bohai. Según personas relevantes familiarizadas con Vanke, Vanke ya se está preparando para ingresar a ciudades occidentales como Urumqi y Guiyang. Gemdale Group (600383, Stock Bar) tiene suficientes reservas de terreno y también es una empresa inmobiliaria que inició la urbanización antes. Según un periodista del Financial Weekly, Gemdale tiene actualmente una reserva de terreno de casi 13 millones de metros cuadrados, y las reservas de terreno en ciudades de segundo y tercer nivel representan el 60%. En 2009, Gemdale adquirió una gran cantidad de terreno en Wuhan. Shenyang, Ningbo, Shaoxing, Foshan, Dongguan y otros lugares. Tampoco se puede subestimar a Poly. Su reserva de terreno es cercana a los 30 millones de metros cuadrados, la mayor parte de los cuales se concentra en ciudades centrales de segundo y tercer nivel. Financial Street (000402, Stock Bar) también se ha desarrollado en ciudades de segundo y tercer nivel. El banco de terrenos de Financial Street en ciudades de segundo y tercer nivel supera el 70%. Hay muchas empresas locales en ciudades de segundo y tercer nivel, y también son heterogéneas.
Sun Jianping cree que el líder debe cumplir las siguientes condiciones: las reservas de tierra tienen ventajas de escala, generalmente más de 4 millones de metros cuadrados de tierra se adquieren temprano y los precios de la tierra son bajos o se concentran en una determinada zona económicamente desarrollada o tienen un alcance nacional; disposición. Por lo tanto, las acciones representativas en ciudades de segundo nivel son Cinda Real Estate (600657, barra de valores), Suning Global (000718, barra de valores), Wolong Real Estate (600173, barra de valores), Mingli Real Estate (000667, barra de valores), ST Lu Real Estate, Jiakai City (000918, Stock Bar), Zhongnan Construction (000961, Stock Bar), ST Dongyuan (Jinke Group), Guancheng Datong (600067, Stock Bar), Zhejiang Guangsha (600052, Stock Bar), etc. las acciones representativas en las ciudades de segundo y tercer nivel son Rongsheng Development (002146, Stock Bar). Las empresas con modelos de ganancias relativamente únicos que pueden evitar riesgos regulatorios generalmente se preocupan por las instituciones. Como China Railway Second Bureau (600528, barra de valores), Anhui Water Conservancy (600502, barra de valores), China Baoan (000009, barra de valores), Jiulongshan (600555, barra de valores), etc. El analista de Yangtze Securities (000783, Stock Bar), Su Xuejing, cree que China Railway Second Bureau es la primera acción que se beneficia del trabajo económico central. No sólo por su modelo de bajo coste de desarrollo conjunto de primera y segunda línea, sino también por su papel fuerte e incluso monopolista en algunos campos del proceso de urbanización de Sichuan y Chongqing. Algunos corredores incluso analizaron que en los próximos cinco años, el negocio inmobiliario por sí solo aportará una media de 0,3 yuanes por acción a las ganancias al año. Según estadísticas de información pública, China Railway No. 2 Bureau tiene reservas de proyectos existentes de 470.000 metros cuadrados, un área de construcción atribuible de 3,44 millones de metros cuadrados y un área vendible de 4,08 millones de metros cuadrados en septiembre de 2009, en total. La superficie de ventas era de sólo 810.000 metros cuadrados. Los proyectos de desarrollo incluyen villas, hoteles, residencias de nivel medio a alto, ciudades turísticas integrales, etc., con niveles ricos. Casi el 80% de las reservas del proyecto se obtienen mediante el desarrollo coordinado de terrenos primarios y secundarios para garantizar un bajo costo del terreno. Hay 6 proyectos en la reserva de proyectos existente mediante enlace primario y secundario. El área de construcción de proyectos de enlace primario y secundario es de 3,68 millones de metros cuadrados, lo que representa el 78% de todas las reservas del proyecto.