¡Compra y vende casas de segunda mano! ¿Está bien traspasar una casa hipotecada sin rescate?
Análisis objetivo del primer caso de “transferencia hipotecaria de propiedad de rescate” de Shenzhen. El proceso de transacción tradicional de ejecución hipotecaria: el vendedor rescata la casa por su cuenta o acepta que el comprador se haga cargo de los costos de ejecución hipotecaria; cancela el préstamo; el comprador cancela la hipoteca; el vendedor recibe el pago restante. Primer proceso de transferencia de edificio sin hipotecas en Shenzhen: ambas partes de la transacción y el banco hipotecario * * * firman un acuerdo de servicio de depósito notarial con la notaría y el comprador supervisará el precio de compra en la cuenta especial de la notaría; solicita al banco la compra de la casa Para un préstamo, el banco emite una carta de compromiso de préstamo y el acreedor hipotecario acepta transferir la propiedad hipotecada y coopera con los procedimientos. Todas las partes de la transacción solicitan al departamento de registro de bienes raíces la transferencia de la propiedad. directamente a nombre del comprador sin cancelar la hipoteca original; la notaría concluye liquidar los fondos y cancelar la hipoteca original si el comprador tiene un préstamo, hipotecarlo al banco de préstamos del comprador.
El 1 de septiembre, la Notaria Pingshan de Shenzhen anunció que el primer caso de “depósito notariado y transferencia de propiedad embargada con hipoteca” en Shenzhen se había completado con éxito, lo que constituye un precedente en el mercado de viviendas de segunda mano de Shenzhen. Hablemos primero de las tarifas de ejecución hipotecaria: la tarifa de ejecución hipotecaria actual de Shenzhen Market Guarantee Company es de 16.000 yuanes por día. Woohoo, la semana pasada recibió el estándar del intermediario de Dongguan: "Tarifa de garantía: monto del préstamo * 1,5 (mínimo 8.000 yuanes)". Esta es una tarifa global calculada por proyecto, no diariamente.
Analicemos: además de la notaría que presta servicios, en este proceso también participan el vendedor, el comprador, el banco hipotecario original y el nuevo banco hipotecario.
En cuanto al vendedor, mi pago inicial fue supervisado previamente por el banco y la transferencia solo se completó después de ver la carta de compromiso del contrato de préstamo. Los gastos de la hipoteca corrieron a cargo del comprador y yo los pagué.
Para el comprador: Yo correré con los gastos de ejecución hipotecaria originales, pero ¿quién correrá con los gastos del servicio notarial? El vendedor también dirá "Pagué". ¿Cuánto más baratos son los honorarios del notario que los honorarios de reembolso de 16.000? ¿Se puede reducir en 1/3? Excepto el pago inicial. También necesitará un préstamo para liquidar el saldo. ¿Esto significa que estoy pidiendo un préstamo?
Para el banco hipotecario original: no me importa de dónde provengan los fondos para el pago de su préstamo, ya sea que sean autoobtenidos o garantizados por la empresa. Solicite con 30 días de anticipación. En este caso, es posible que no le permita devolverlo correctamente. Si es un modelo nuevo, pasaré por la aprobación y luego firmaré un acuerdo tripartito con el comprador, el vendedor y la notaría. ¿Estoy buscando trabajo para mí? El nuevo modelo dice: "La notaría paga directamente al acreedor (hipotecario) para garantizar que los derechos del acreedor se liquiden después de que se cancele la hipoteca". El banco hipotecario original dijo que también le encomendé a su notaría que me diera el documento. dinero después de cancelar la hipoteca, pero en el modelo original, bajo el modelo, el deudor hipotecario (propietario) paga el dinero y yo cancelo la hipoteca. Bonita, ¿verdad?
Para los nuevos bancos hipotecarios, parece haber poca diferencia. De todos modos, una vez aprobado el préstamo, se emitirá una carta de compromiso. El "5. Si el comprador tiene un préstamo, hipotecarlo al banco de préstamos del comprador" anterior es un poco extraño. Después de analizar los cuatro temas, quiero decir, ¿dónde está el dinero? ¿De dónde viene el dinero? No me refiero al pago inicial. No todos los compradores son personas ricas, por lo que se estima que el dinero restante se hipotecará al nuevo banco hipotecario después de que los derechos de propiedad se transfieran al comprador. ¿Está invertido el orden de 4 y 5 anteriores?
¿Existe una base legal para este proceso? En efecto, no existe ningún obstáculo legal para ello, concretamente lo siguiente: el artículo 406 del Código Civil estipula: “Durante el período de la hipoteca, el deudor hipotecario podrá enajenar el bien hipotecado, salvo pacto en contrario de las partes, prevalecerá dicho acuerdo si el hipotecado. Si el deudor hipotecario transfiere el bien hipotecado, deberá notificarlo sin demora al acreedor hipotecario si el acreedor hipotecario puede probar que la transferencia del bien hipotecado puede causar daño. el derecho hipotecario, el deudor hipotecario podrá exigir al deudor hipotecario que cancele la deuda o deposite anticipadamente el producto de la transmisión en poder del acreedor hipotecario. El exceso de los derechos del acreedor pertenecerá al deudor hipotecario, y el déficit será pagado por el deudor. "El Código Civil permite que las partes acuerden lo contrario, es decir, el banco hipotecario. Para evitar problemas y riesgos, se puede estipular en el contrato de hipoteca que el deudor hipotecario no transferirá la propiedad hipotecada durante el período de la hipoteca. Por poner otro ejemplo, algunos bancos hipotecarios se sentirían incómodos si presentaran un procedimiento de alquiler de una casa para que sus hijos pudieran ir a la escuela. No creo el entusiasmo que tendrán por participar en este nuevo modelo.
Volviendo al nuevo modelo de transferencia de hipotecas en Pingshan: el autor notó el informe de noticias que "la transacción involucró más de 40 millones de yuanes en fondos de transacción para más de una docena de propiedades". los detalles de la transacción, definitivamente no es una transacción con el público en general. Es muy probable que con la coordinación de los departamentos pertinentes sea una buena forma de facilitar esta transacción. El pastel se ha cortado y dividido. No es fácil encontrar negocios de acciones. Debo elogiar la conciencia innovadora de Pingshan Notary Office, que no solo ha expandido el negocio sino que también ha acumulado fondos. La pequeña lista del mercado y cambiar los hábitos de comercio de viviendas de segunda mano y formatos de negocios, actualmente tengo una actitud de esperar y ver qué pasa.