¿Análisis de la burbuja inmobiliaria de China?

El sector inmobiliario es una de las industrias pilares de mi país y es de gran importancia para el funcionamiento saludable de la economía nacional. La popularidad del mercado inmobiliario en los últimos años también ha desencadenado debates sobre la teoría de la burbuja inmobiliaria. Realizamos un análisis en profundidad y las sugerencias propuestas son muy necesarias. Es cierto que es muy difícil para las personas en una burbuja darse cuenta de los hechos. Por supuesto, sería mejor si no hubiera una burbuja. Aquí solo hay una discusión.

En los últimos años son muchas las personas que han escrito artículos o expresado opiniones analizando la situación inmobiliaria. A finales de 2001, alguien señaló que la industria inmobiliaria de mi país ya estaba tan "sobrecalentada" como en 1993, y predijo que en 2002 se produciría un "invierno" inmobiliario. Desde 2002 hasta julio de 2003, mucha gente analizó la burbuja inmobiliaria y sus riesgos y creyó que el problema era grave. Algunas personas han escrito que la industria inmobiliaria de mi país ha llegado al borde del "precipicio" de la burbuja económica. Al mismo tiempo, muchos académicos refutan esta opinión y creen que el sector inmobiliario de China sólo está sobrecalentado estructuralmente y no "colapsará" ni afectará a la economía china. En particular, creen las principales empresas inmobiliarias y el Centro de Investigación de Políticas del Ministerio de Construcción. que el sector inmobiliario de China Las perspectivas de la industria son buenas y seguirán aumentando. El debate sobre la burbuja inmobiliaria se ha vuelto muy delicado. Las opiniones de quienes creen que existen burbujas y quienes niegan su existencia son tan opuestas que ninguna de las partes se deja convencer por la otra. Una vez que cualquiera de las partes expresa su opinión, inevitablemente será refutada enérgicamente por la otra.

Comparación de las opiniones de ambas partes

1. La base común para quienes creen que existe una burbuja inmobiliaria en China es:

1) El sector inmobiliario de mi país se ha desarrollado a un ritmo elevado de más del 25%. Después de cinco años de crecimiento continuo, inevitablemente se ajustará según su ciclo inherente. Sin embargo, este ciclo de ajuste se ha extendido debido a los siguientes factores: el clímax de la construcción provocó. por los Juegos Olímpicos de Beijing, unirse a la OMC y abrir el mercado interno para estimular la inversión extranjera, y la apreciación esperada del RMB estimuló la entrada de capital especulativo internacional. Se produce un efecto de agregación de capital en el delta del río Yangtze centrado en Shanghai. el capital especula con los precios de la vivienda y los grupos de intereses creados mantienen burbujas intencionalmente. Las consecuencias son que cuanto más se mantenga la burbuja, más grande será y mayores serán las pérdidas.

2) Los precios inmobiliarios se han disparado, superando con creces la relación ingresos-precio. El nivel razonable de relación entre ingresos y precios de la vivienda es de 5:1, pero en Shanghai, Beijing y Guangzhou es de 8,7:1, 12,4:1, 10,1:1 y el promedio nacional es de 7,8:1.

3) Utilizar la vivienda como producto de inversión. Se estima de forma conservadora que más del 20% de los compradores de vivienda lo hacen por inversión o especulación. Un mayor número de residentes compran casas nuevas y luego alquilan sus casas antiguas y utilizan el alquiler para pagar los préstamos para viviendas nuevas. De hecho, este también es un comportamiento de inversión. El más típico es el grupo especulador inmobiliario de Wenzhou, que según la leyenda tiene un capital de 150 mil millones de yuanes. Los ricos de Wenzhou querían invertir pero carecían de canales adecuados, por lo que decenas de familiares y amigos reunieron decenas de millones de dólares para invertir en una determinada propiedad, elevando rápidamente el precio antes de venderla. Pero una vez que estalle la burbuja inmobiliaria y los precios de la vivienda comiencen a caer, las pérdidas causadas a estas inversiones estarán fuera de control.

4) Los préstamos inmobiliarios han crecido de forma anormal. El 80% de los fondos para la compra de terrenos y el desarrollo inmobiliario en mi país provienen del crédito bancario. Los bancos comerciales participan en todo el proceso de desarrollo inmobiliario y asumen los riesgos de cada eslabón del funcionamiento del mercado inmobiliario. El importe de los préstamos inmobiliarios se ha duplicado en los últimos años.

Muchos consumidores solo creen que el ratio de pago inicial es bajo, sus expectativas de ingresos futuros son demasiado optimistas o no consideran seriamente el pago, por lo que el área de vivienda que compran continúa expandiéndose. . Si surgen riesgos sistémicos, los consumidores sólo podrán aplazar los pagos de los préstamos y todos los riesgos se transferirán a los bancos. La situación actual en nuestro país es que los ahorros superan la inversión y los bancos están deseosos de prestar y están especialmente dispuestos a ofrecer a los consumidores préstamos para automóviles y viviendas. Sin embargo, de hecho, si surgen riesgos sistémicos y el exceso de viviendas comerciales se concentra en los bancos, los bancos sólo pueden subastarlos a precios bajos. Los bancos son los que más temen a las deudas incobrables. Alrededor del 25% de los bancos comerciales de mi país tienen deudas incobrables. Después de la burbuja inmobiliaria, la cifra puede llegar al 40%.

5) La tasa de desocupación está aumentando. La relación entre la superficie desocupada y la suma de las áreas terminadas en los últimos tres años se denomina tasa de desocupación. El estándar internacional es del 10% a finales de abril de 2004, la superficie de viviendas comerciales desocupadas durante más de un año. en mi país era de 55,29 millones de metros cuadrados, con una tasa de desocupación del 57,6%.

6) Especular con el suelo. En muchos lugares, las propiedades personales de los residentes han sido privadas brutal e ilegalmente durante la adquisición de tierras y la demolición. Esta es la forma más bárbara de capitalizar y contratar poder. Los excedentes de beneficios resultantes fueron el origen de la burbuja inmobiliaria.

La razón por la que se dice que la burbuja inmobiliaria está destinada a estallar es porque durará hasta que se agoten los suelos urbanos o hasta que las tierras cultivadas no sean suficientes para producir suficientes alimentos. De hecho, no durará hasta ese momento, porque una vez que los terrenos de bajo precio que los promotores inmobiliarios han acaparado se inviertan intensamente, o una vez que los bancos ajusten el crédito, la burbuja estallará.

2. La base para creer que no hay burbuja inmobiliaria en China es:

1) Mirar la proporción del sector inmobiliario en el PIB. En la actualidad, la tasa de contribución de la creación de bienes inmuebles en el mundo es aproximadamente del 8% al 12% del PIB, mientras que en mi país es sólo alrededor del 2%; en 2003, la inversión en desarrollo de la industria inmobiliaria de mi país representó el 18,3%; de activos fijos, mientras que los datos internacionales Entre el 15% y el 20%; la tasa de producción y ventas de bienes raíces en mi país fue del 81% en 2003. Si también se incluyen las casas de alquiler, la tasa de producción y ventas alcanzará más del 90%, que es un nivel relativamente alto a nivel internacional.

2) Desde la perspectiva de la tasa de desocupación, el argumento de que el sector inmobiliario de mi país se está sobrecalentando y experimentando burbujas también es insostenible. Existen tres métodos comúnmente utilizados para calcular la tasa de viviendas desocupadas en el mundo. Según estos tres métodos, la tasa de desocupación de bienes raíces en mi país es del 3,52%, 9,16% y 5,37% respectivamente, ninguno de los cuales ha alcanzado el 15%. nivel.

3) Cuando algunas personas ven que la tasa de crecimiento de la inversión inmobiliaria se ha acelerado significativamente, se preocupan por la capacidad de digestión del mercado, y luego sospechan que la burbuja estallará. Si lo miras estáticamente, esto podría ser cierto. Pero el problema es que no ven el potencial del mercado a largo plazo.

A largo plazo, se puede decir con seguridad que el clímax del mercado inmobiliario de China aún está por llegar. Porque a medida que la economía se desarrolle, la gente mejorará aún más sus condiciones de vivienda. Al mismo tiempo, la experiencia internacional muestra que cuando el nivel de urbanización esté entre el 30% y el 60%, el mercado inmobiliario entrará en un período de rápido desarrollo. Sin embargo, el nivel de urbanización actual de China es de aproximadamente el 36% y acaba de entrar en un período de rápido desarrollo. período de rápido desarrollo del mercado inmobiliario. Incluso si el sector inmobiliario se desarrolla a una tasa de crecimiento anual promedio de dos dígitos en las próximas una o dos décadas, es posible que aún no pueda deshacerse de la situación pasiva de un volumen total insuficiente.

4) Sobrecalentamiento estructural local. La calidad de los productos inmobiliarios de China es relativamente alta. Hay relativamente pocas viviendas de gama media y baja adecuadas para el público en general y los precios en algunas zonas son relativamente altos. Sin embargo, esto es sólo un problema estructural y no tendrá consecuencias importantes. impacto en todo el mercado inmobiliario chino.

3. La última novedad, la intervención de los departamentos gubernamentales.

La "mecha" de la nueva ronda de controversia sobre la burbuja fue "encendida" por Xie Guozhong, economista jefe de la región Asia-Pacífico de Morgan Stanley. Xie Guozhong propuso en septiembre de 2004 que existe una enorme burbuja en el mercado inmobiliario de China. Su base es que a nivel nacional el precio de los bienes raíces es 10 veces el ingreso disponible de los hogares, e incluso llega a 12 a 15 veces en las grandes ciudades. Esta afirmación fue inmediatamente refutada por el Centro de Investigación de Políticas del Ministerio de Construcción. El Centro de Investigación de Políticas del Ministerio de Construcción enfatizó en un informe: La situación real actual del sector inmobiliario en China es "sobrecalentamiento local y algunos problemas estructurales". La demanda actual de bienes raíces sigue siendo una necesidad real. Inmediatamente después, también se sumaron al debate economistas como Yi Xianrong del Instituto de Finanzas de la Academia China de Ciencias Sociales. Este debate se ha convertido en un debate entre economistas y promotores inmobiliarios. Se trata de una discusión más profunda de los puntos anteriores.

Confrontación de puntos de vista 1: ¿Qué tan real es la “demanda real”?

En cuanto a la demanda inmobiliaria nacional, el informe del Ministerio de la Construcción señaló que en los próximos 20 años nuestro país contará con un gran número de nuevos residentes urbanos que necesitarán vivienda, y la superficie habitacional per cápita de los residentes urbanos también aumentará, por lo que la actual demanda residencial "Sigue siendo real". Incluso si en algunas zonas puede producirse un sobrecalentamiento del sector inmobiliario o un exceso estructural, no se puede juzgar que el sector inmobiliario se haya convertido en una "economía de burbuja".

Yi Xianrong señaló: "El informe del Ministerio de Construcción sólo considera la demanda potencial como demanda real, y su conclusión es definitivamente cuestionable. Entre las necesidades sociales actuales, ¿qué proporción pertenece a la vivienda?". Es necesario aclarar las necesidades de la gente corriente. "Los bienes raíces son diferentes de los productos básicos en general. Son a la vez un producto de consumo duradero y un producto de inversión. La medición de la demanda de bienes raíces no puede simplemente medir la demanda de los consumidores o la demanda de inversión por separado, sino que debe combinar ambas. La base es el ingreso disponible de los residentes. " .

Confrontación de puntos de vista 2: ¿Es razonable confiar en las expectativas sociales para determinar los precios de la vivienda?

En cuanto al aumento vertiginoso de los precios de la vivienda en el país, un informe del Ministerio de la Construcción cree que las expectativas sociales y económicas tienen un impacto mucho mayor en los precios de la vivienda que la verdadera relación entre oferta y demanda. El fuerte aumento actual del IPC (Índice de Precios al Consumo) muestra que el actual aumento de los precios de la vivienda no es un caso aislado.

"Las expectativas de la gente sobre futuros aumentos en el precio de la vivienda impulsan sus acciones de compra actuales".

Sin embargo, Yi Xianrong cree que esta visión es la virtualización de las materias primas físicas, "lo que hace que la gente parezca estar viendo de nuevo la burbuja explotada por el mercado de valores Nasdaq de Estados Unidos". Antes de que estallara la burbuja en el mercado de valores Nasdaq en los Estados Unidos, el precio de las empresas que cotizaban en bolsa dependía principalmente del valor de inversión esperado de la empresa. Como resultado, la burbuja en el mercado de valores Nasdaq se infló y estalló rápidamente. "Si el sector inmobiliario nacional sigue los pasos del mercado de valores Nasdaq, entonces la burbuja inmobiliaria nacional no estará lejos de estallar y estallar".

Tercera confrontación de opiniones: ¿Será seguro si la tasa de desocupación baja?

El informe del Ministerio de la Construcción señaló que desde una perspectiva dinámica, la superficie vacante de vivienda comercial no ha aumentado, pero ha mostrado una tendencia a la baja, lo que demuestra que el actual problema inmobiliario vacante no ha empeorado.

El investigador Yin Zhongli señaló que la disminución de la tasa de desocupación no significa que no haya una burbuja en el mercado inmobiliario. El mercado inmobiliario se caracteriza por fluctuaciones cíclicas y el ciclo se divide en cuatro etapas: depresión, recuperación, prosperidad y recesión. Lo que merece mayor vigilancia es la tercera etapa, que es la etapa en la que se forma la burbuja inmobiliaria. El mercado es muy optimista y la gente es ciegamente optimista sobre el futuro. Sin embargo, la situación del mercado en este momento puede revertirse en cualquier momento. es muy fácil sufrir pérdidas. En esta etapa, la tasa de desocupación de viviendas está disminuyendo.

Confrontación de puntos de vista 4: ¿Deberíamos aplaudir "tanto la oferta como la demanda"?

El informe del Ministerio de la Construcción recoge una gran cantidad de datos que demuestran que tanto la oferta como la demanda en el mercado inmobiliario están en auge. Durante su investigación en Shanghai, Yin Zhongli descubrió que existe una paradoja: la demanda en el mercado inmobiliario supera la oferta y el nivel de ingresos de los ciudadanos comunes y corrientes no puede permitirse precios de vivienda tan altos.

Yin Zhongli cree que detrás del auge de la oferta y la demanda, “se esconde una 'crisis' considerable". "Los precios de la vivienda en Shanghai superan con creces la asequibilidad de los ingresos de los ciudadanos comunes, y la relación precio-ingresos de la vivienda supera 14 veces. En términos generales, la relación entre los precios medios de la vivienda y los ingresos medios de los hogares es más razonable, alrededor de 5. Incluso en Hong Kong Antes de que estallara la burbuja inmobiliaria en 1997, los precios de la vivienda La proporción de ingresos es sólo 11 veces ".

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