¿Los precios de la vivienda subirán o bajarán en el futuro?
Los chinos tienen un amor incomparable por las casas, que incluso se puede decir que es "obsesivo". La primera reacción al tener dinero es que mucha gente compra casas. Si no tienen dinero, pueden pedir dinero prestado para comprar una casa. Con una casa, incluso casarse será mucho más fácil. En la actualidad, los precios de la vivienda en mi país se han sobrecalentado y varias localidades han introducido algunas políticas para evitar que los precios de la vivienda se sobrecalienten. Sin embargo, hay políticas desde arriba y contramedidas desde abajo. Para comprar una casa, el "CI" de nosotros se ha vuelto más alto, y varios métodos de divorcio falso y certificados falsos han surgido en una corriente interminable.
Ayer, los datos publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas mostraron que hasta el mes pasado, las ventas mensuales de viviendas comerciales en todo el país habían alcanzado 110.250,3 mil millones de yuanes (1.485,9 mil millones de dólares), un aumento interanual del 37,5 %. Ha superado los 10 billones de yuanes en 11 meses. ¿Cuál es el concepto de este número? Tomemos como ejemplo a Corea del Sur, un país que conocemos bien. El año pasado, el PIB de Corea del Sur fue de 65.438 dólares + 377,87 millones de dólares. El dinero que gastamos en vender casas fue más que el PIB anual de Corea del Sur, sin contar las ventas de este mes. Esto demuestra lo interesados que estamos nosotros en la compra de casas. Este es definitivamente el amor verdadero.
Nuestra fascinación por las casas se remonta a mucho tiempo atrás. Se puede ver en la palabra "hogar" en las inscripciones de los huesos del oráculo que "mián" está relacionado con la sala de estar, por lo que la familia tiene una casa y en la casa se crían algunos animales domésticos, como los cerdos. En la antigüedad, una casa era un símbolo de identidad y estatus. Las diferentes clases tienen diferentes alturas, colores y tamaños de casas.
Desde la antigüedad, puedes construir una casa si tienes dinero. Hasta ahora, las casas siguen ocupando un lugar importante e incluso se puede decir que son una necesidad. En las citas y el matrimonio, la importancia de la casa no tiene paralelo.
Además de los puntos anteriores, también hay algunas personas que utilizan sus casas como inversión. Si su casa se revaloriza, ganarán mucho más que sus esfuerzos diarios, o incluso la misma cantidad que todos sus esfuerzos anteriores. Muchas empresas han estado ocupadas durante todo un año y no han ganado mucho dinero vendiendo una casa.
Según las estadísticas, entre las 70 ciudades clave de todo el país, los precios de la vivienda de segunda mano aumentaron en 49 ciudades el mes pasado, mientras que los precios cayeron sólo en 21 ciudades. Aunque los precios de la vivienda en las dos primeras ciudades han aumentado considerablemente desde el año pasado, y varias regiones también han introducido algunas políticas de control, algunos expertos dijeron que en 15 meses, es decir, después de la primavera y el verano de 2018, el inventario inmobiliario de China será casi "digerido". Además, la oferta limitada de suelo, sumada al avance de la urbanización, puede hacer que los precios de la vivienda aumenten bruscamente, e incluso las ciudades de primer nivel con grandes burbujas todavía tienen margen para duplicarse.
Se puede decir que, a excepción de los salarios, se ha aumentado todo lo demás que debería o no aumentarse, así que simplemente duerma con un precio de vivienda tan "loco".
Reforma del algoritmo del PIB de pronóstico del precio de la vivienda para 2018
Una razón importante por la que los compradores de viviendas especularon que los precios de la vivienda no caerían fue que el gobierno no permitió que los precios de la vivienda cayeran debido a las necesidades de El desarrollo económico de China, especialmente la tasa de crecimiento anual del PIB, el sector inmobiliario es la columna vertebral del PIB. Una vez que los precios de la vivienda caigan, toda la industria inmobiliaria quedará sumida en el caos.
El 5 de julio, la Oficina Nacional de Estadísticas emitió un anuncio sobre la reforma de los métodos contables para los gastos de I+D y la revisión de los datos contables del PIB.
Después de la reforma, el método de contabilidad del PIB pasará del método de contabilidad de la producción al método de contabilidad del gasto. Según el método de contabilidad del gasto, algunas industrias que no se incluían en las estadísticas en el pasado pero que representaban una proporción cada vez mayor de la producción económica se incluirán en las estadísticas. Las industrias recientemente incluidas aportarán una gran cantidad de PIB y es probable que se conviertan en uno de los pilares más importantes del PIB futuro. Entonces, si los muslos se están volviendo más gruesos, ¿por qué los gobiernos locales todavía conservan sus viejos brazos y piernas?
Política Nacional Monetaria y Crediticia
Los precios de la vivienda en China básicamente siguen cambiando en la misma dirección que la cantidad de dinero que circula en el mercado: cuanto más dinero, mayores son los precios de la vivienda; menos dinero, los precios de la vivienda caen. Una vez que el gobierno controle el dinero y el crédito, los precios de la vivienda se verán afectados. Algunos expertos examinaron los datos de China de 1990 a 2012 y concluyeron que la correlación entre el crecimiento del precio de la vivienda y la tasa de crecimiento del M2 llega al 71%. El mayor impulsor del aumento de los precios de la vivienda no es la demanda, sino la moneda.
El medio más importante para ajustar la moneda es aumentar las tasas de interés. El actual tipo de interés de referencia para los préstamos bancarios con un vencimiento de más de cinco años es sólo del 4,9%, alcanzando el punto más bajo de los últimos 30 años. El año 2002 fue un mínimo histórico: el tipo de interés de referencia para los préstamos a cinco años fue del 5,76%. Para mantener la economía saludable, el banco central ahora tiene mucho espacio para aumentar las tasas de interés.
Después de la subida de tipos de interés, se vuelve aún más difícil comprar una casa sin casa. A medida que aumentan las tasas de interés, los ingresos no aumentan y la capacidad de pago disminuye, naturalmente será más difícil obtener un préstamo para comprar una casa. Es más difícil pagar el préstamo para casas múltiples. Venderán las casas que les sobran.
En este caso, con el enorme inventario inmobiliario, junto con el parque de viviendas existente, la oferta superará con creces la demanda.
Impuesto sobre vivienda/propiedad
Una vez completado el registro de bienes raíces, si el impuesto sobre la propiedad se distribuye por todo el país, la psicología de los compradores de vivienda cambiará. En primer lugar, los "guardianes" que no poseen una casa y dudan en comprarla considerarán el impacto de los impuestos a la propiedad sobre ellos mismos después de comprar una casa; en segundo lugar, si solicitan un préstamo para comprar una casa, el pago mensual; la presión de pago no es pequeña y el impuesto a la propiedad es alto, por lo que el precio puede ser más alto. En tercer lugar, los inversores que poseen varias propiedades considerarán vender algunas de sus casas;
Si el gasto en impuestos a la propiedad realmente excede los ingresos provenientes del aumento de los precios de la vivienda, entonces el concepto de inversión de todos al comprar una casa cambiará. Desde el punto de vista original de "cuántas casas son buenas", se ha convertido en "menos, mejores, mejores". Muchas propiedades no son tan buenas como una boutique. Finalmente, los individuos se verán afectados por el grupo y tendrán miedo de los riesgos del precio de la vivienda. Cuando el piloto se realiza en una ciudad, los compradores de viviendas en otras ciudades son sólo espectadores. De manera similar a la difusión de información en las redes sociales, cuando se implementan impuestos a la propiedad en todo el país y los precios de la vivienda en una ciudad caen, el mercado será contagioso y los precios de la vivienda en otras ciudades no podrán sostenerlo.
Existe una necesidad urgente de que la gente compre casas.
Descubrimos que en los últimos cuatro años, en 2013, el mercado inmobiliario fue el más activo y cuando los precios de la vivienda aumentaron rápidamente, la tasa de crecimiento de los hogares con necesidades urgentes también fue la mayor. En 2017, la tasa de crecimiento de los hogares con necesidades primarias será cercana a cero. A partir de 2018, el número de personas con necesidades inmediatas disminuirá cada año, lo que indica que el número potencial de personas que compran casas disminuirá y la tasa de crecimiento de los precios nacionales de la vivienda inevitablemente disminuirá.
La reducción demográfica es inevitable. Los inversores con un agudo sentido del olfato ven que, año tras año, cada vez menos personas compran casas. Los inversores incluirán la casa a un precio elevado en la plataforma intermediaria y aprovecharán la oportunidad para venderla. Hay menos casas para comprar y más casas para vender. En un corto período de tiempo, la "relación fuente/vivienda" de las agencias inmobiliarias se reducirá considerablemente y la voz de los compradores de viviendas se fortalecerá, lo que dificultará la caída de los precios de la vivienda.
¿Es mejor comprar una casa o alquilar una casa?
De hecho, algunas personas han realizado análisis de datos especiales sobre este problema que quema el cerebro. Echemos un vistazo a la diferencia entre comprar y alquilar una casa dentro de diez años. Los precios de las viviendas de primera línea son impactantes. Utilizamos como punto de referencia los precios de la vivienda en ciudades de segundo y tercer nivel con un crecimiento relativamente estable, suponiendo que el precio total es de 500.000 yuanes (calculado en base al rendimiento general de la vivienda nacional del 3%, el alquiler mensual es de 1.250 yuanes).
Para comprar esta casa, el pago inicial es de 200.000 y el préstamo del fondo de previsión es de 300.000. Calculado en 20 años, el pago mensual es de 1.963 yuanes. Después de 10 años, opta por liquidar el préstamo con un pago único de 200.000 y la casa será tuya. ¡El pago mensual total durante diez años es 1963 * 12 * 10≈ 236.000!
Si alquila esta casa: Calculado en base al rendimiento general del 3% para las casas nacionales, el alquiler mensual de una casa con un valor de 500.000 yuanes es 1.250 yuanes. Debido al aumento y la inestabilidad del IPC en los últimos años, calculamos temporalmente en base al aumento anual del alquiler del 6%. Supongamos que el alquiler en 10 años es: alquiler de 1 año: 15.000 yuanes; Alquiler de 3 años: 16.854 yuanes... Alquiler de 10 años: 25.342 yuanes. ¡Entonces el alquiler total en 10 años es de unos 200.000!
Suponemos que un pago inicial de 200.000 yuanes se calcula sobre la base de un rendimiento anual del 5% (la tasa de interés de depósito normalmente no puede superar el IPC), 20 * 1,05 * 10 ≈ 326.000 yuanes. La provincia depositará 19.630 yuanes en el banco el próximo mes, con un rendimiento anual del 5%, incluidos los intereses, que ascenderá a unos 310.000 yuanes. Entonces, ¡el pago único del préstamo ahorrado fue de casi 200.000!
Por supuesto, estas son formas rutinarias, las llamamos rutinas, pero debes saber que los cambios sucederán 10.000 veces más rápido de lo planeado. Sin cambiar las condiciones operativas, alguien añadió tres supuestos ambientales.
Supuesto ambiental 1: En los próximos 10 años, la tasa de apreciación de las casas será consistente con el IPC. Después de 10 años, calculada al 6% anual, el valor de mercado de las casas será 50 * 1,06 10. ≈895.000 (muy ideal). Entonces la riqueza de la persona que compra la casa es de 895.000.
La riqueza del inquilino es 326.000 de pago inicial + 365.438 + 00.000 de pago mensual + 200.000 de pago único - 200.000 de alquiler = 630.000.
Supuesto ambiental 2: En los próximos 10 años, el valor de las casas aumentará 6 veces y el valor del mercado de alquiler será de 3 millones. Los compradores son más de 4,5 veces más ricos que los inquilinos.
Hipótesis ambiental tres: En los próximos 10 años, si el aumento del precio de la vivienda es inferior a (63/50)*100%=26%, con un aumento promedio anual del 2,5%, o una disminución, los inquilinos ganarán.
Con respecto a estos tres supuestos generales, le pedí a mi amigo que tomara su propia decisión, pero volvió a guardar silencio. De hecho, la razón es muy sencilla y clara.
Sólo en términos de riqueza, siempre que la casa suba con el IPC, vale la pena comprarla. Pero en realidad, dado que el IPC de la Oficina Nacional de Estadísticas es mucho más bajo que la tasa de inflación real, los precios de la vivienda a menudo superan al IPC y a los depósitos bancarios. En los últimos 10 años, los precios de la vivienda en ciudades grandes, medianas y pequeñas de todo el país han aumentado más de 10 veces. Entonces, ¿qué pasa con los próximos 10 años?
Aunque los precios de la vivienda sigan bajando en los próximos 10 años, seguirás viviendo allí. Las llamadas colinas verdes no temen quedarse sin leña. Es decir, si comprar una casa es una necesidad y hay que vivir en ella 10, 20 años… o incluso más, ¿qué significa para ti el ascenso y la caída de la casa?
En realidad, ¿alquilar o comprar una casa? Esto no se puede medir simplemente por la diferencia entre el alquiler y el pago mensual. Cuando se trata de los costos de comprar y alquilar una casa, los compradores también deben considerar los costos de oportunidad.
Además, desde una perspectiva de estilo de vida, comprar una casa y alquilarla son en realidad dos estilos de vida completamente diferentes.
Las personas que compran casas esperan vivir una vida estable y sentirse como en casa. Los inquilinos que desean una mejor calidad de vida pueden mudarse rápidamente más cerca del trabajo si su lugar de trabajo o ubicación cambia.
Además, las personas que compran una casa deben soportar una mayor presión financiera en la etapa inicial, mientras que quienes alquilan una casa tendrán una vida más relajada.
Para los jóvenes con carreras estables, ingresos crecientes y sin otras fuentes de ingresos, pueden considerar comprar una casa. Debido a que esto equivale a una acumulación mensual fija de riqueza, y se espera que la economía de China continúe manteniendo un alto crecimiento en el futuro, y el proceso de urbanización continuará, esta riqueza tiene cierto margen para su preservación y apreciación. Para aquellos que tienen mejores usos para su dinero, como iniciar un negocio o invertir en un buen negocio, es mejor invertir ahora en lugar de comprar una casa.