La segunda oferta de tierras centralizada de Hangzhou ha aumentado significativamente los depósitos para evitar la “participación apasionada” de las empresas inmobiliarias.
Cambios de "autosuficiencia competitiva" a "vivienda asequible competitiva"
El 30 de julio, el sitio web de la Oficina de Planificación Municipal y Recursos Naturales de Hangzhou publicó el segundo lote de anuncios de transferencia concentrada de tierras en 2021. Hangzhou lanzó esta vez 31 parcelas residenciales, con un área total de transferencia de 1.915.500 metros cuadrados, un área total de transferencia de 4.660.200 metros cuadrados y un precio inicial total de 63.378 millones de yuanes. Se espera que se lance los días 7 y 8 de septiembre. En comparación con el primer lote de oferta de tierra centralizada, el segundo lote de oferta de tierra se ha reducido en términos de cantidad de oferta de tierra, área de construcción para la venta y precio inicial. , y el número de tierras suministradas sólo se redujo en 46 en comparación con la primera ronda.
De las 31 parcelas, 9 son proporcionadas por el área urbana principal, y las 22 restantes están ubicadas dentro de los "Nueve Planetas", abarcando una superficie de 2.279 hectáreas, que representan aproximadamente el 80% de la Área total del segundo lote de parcelas concentradas. Los llamados "nueve planetas" se refieren a las nueve nuevas ciudades suburbanas de Hangzhou, incluidas Binjiang, Xiaoshan, el nuevo distrito de Qiantang y Yuhang.
Entre las 31 parcelas de tierra enumeradas, hay muchas parcelas de tierra de gran éxito. Por ejemplo, la futura parcela comunitaria de Hangteng es la primera propiedad vendida en Yuncheng y la primera comunidad futura. El terreno en venta tiene una superficie de 186.800 metros cuadrados, una relación de superficie construida de 3,3, un área total de construcción de 620.200 metros cuadrados, un precio inicial total de 9.306 millones de yuanes y un precio mínimo inicial de 15.006 yuanes/ metro cuadrado.
Cabe señalar que en esta oferta de suelo centralizada, la Oficina de Planificación Municipal y Recursos Naturales de Hangzhou ajustó las bases de licitación, planteando una nueva ronda de desafíos a las empresas inmobiliarias en términos de financiación y calidad.
Por ejemplo, en el primer lote de oferta centralizada de terrenos, las empresas inmobiliarias pueden calificar para participar en la subasta pagando un depósito de reserva con un precio inicial de 10 yuanes y un límite superior de 50 millones de yuanes. . El segundo lote de suministro de terrenos centralizado canceló el proceso de "solicitud previa". El depósito para que las empresas inmobiliarias participen en la exposición se fija directamente en el 20% del precio inicial total del depósito para la parcela Hangteng Future Community en Yuhang. El distrito llega al 30%. Al mismo tiempo, después de alcanzar el precio máximo, el depósito será "autosostenibilidad competitiva" y se convertirá en "vivienda asequible competitiva". Es decir, una vez que el terreno alcance el precio máximo, el área propia del desarrollador original se ajustará para asignarla a viviendas de alquiler bajo política de forma gratuita. El departamento de seguridad de vivienda será responsable de recibir estas viviendas de alquiler bajo política de forma gratuita y realizarlas. Un buen trabajo en la gestión de arrendamiento.
Lo más llamativo es que cada uno de los diez distritos de Hangzhou ha lanzado un complot para probar la "calidad competitiva". El proceso básico es "revisión de calificación, calidad de competencia, precio de tierra competitivo". El estándar de calidad de construcción con el puntaje más alto en la etapa de calidad de competencia se utilizará como base de cotización y los estándares de construcción posteriores en la etapa de precio de tierra de competencia. Vale la pena mencionar en particular que los terrenos competitivos y de alta calidad deben venderse como casas existentes y sólo pueden venderse después de pasar la presentación de finalización, la verificación y otros procedimientos de aceptación de la supervisión del desempeño del gobierno. Al mismo tiempo, el límite superior de la prima para las parcelas piloto de "calidad competitiva" es 10, y el límite superior para otras parcelas se reduce de 30 a 20.
Además, la segunda oferta de terreno centralizada de Hangzhou también refinó los requisitos de terreno para los servicios comerciales, cerrando las lagunas para que las empresas inmobiliarias construyeran “villas comerciales”. El anuncio indicó que este requisito de transferencia centralizada permite la transferencia centralizada de la parte de construcción pública del terreno residencial asignado no más del 10%, y la transferencia centralizada del bienestar público que respalda los edificios públicos y las empresas de apoyo dispuestas a lo largo de la calle.
Elevar el umbral de financiación y evitar la "participación apasionada" de las empresas inmobiliarias.
Los entrevistados en general creen que la segunda oferta de tierras centralizada de Hangzhou, basada en la primera oferta de tierras centralizada, tiene muchos "parches" se han hecho cambios en la política centralizada de suministro de tierras. En comparación con la popularidad sin precedentes de la primera subasta de tierras centralizada, las nuevas regulaciones de la segunda subasta de tierras centralizada traerán un cierto efecto de "enfriamiento" al mercado de Hangzhou.
No hay duda de que las numerosas regulaciones nuevas sobre la segunda transferencia centralizada de propiedad son bastante beneficiosas para la mayoría de las personas que solo necesitan comprar una casa.
Por ejemplo, vender casas existentes puede evitar ejecuciones hipotecarias y incidentes de protección de derechos, y la cancelación de la "competencia por viviendas propias" a la "libre transferencia de viviendas de alquiler competitivas" también significa que el gobierno de Hangzhou tendrá más viviendas de alquiler, beneficiando a los inquilinos. .
“Varias parcelas de tierra en Hangzhou han abierto la calidad de las viviendas existentes en la competencia, que es una versión mejorada de la primera ronda de política de subasta de tierras de Beijing. Aunque es solo un intento, también ha inhibido. que los desarrolladores sigan acaparando tierras a ciegas ", Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, señaló al reportero del China Times que la política de Hangzhou convierte gradualmente la propiedad corporativa en viviendas de alquiler público, lo que favorece la atracción de talentos y su conversión en alquiler público. Vivienda para talentos.
Desde la perspectiva de las empresas inmobiliarias, Ding Jiangang, presidente del Instituto de Investigación de Medios de Zhejiang, cree que las normas territoriales se han ajustado de las "viviendas propias competitivas" originales a las "políticas competitivas de viviendas de alquiler". con libre transferencia ". Empresas inmobiliarias No es necesario considerar la parte autosostenible de las "ganancias impredecibles", por lo que la contabilidad de costos es más clara, la propia capacidad de oferta está razonablemente determinada y la propia capacidad de oferta está razonablemente determinada, y el Se evita la búsqueda ciega de precios elevados de la tierra.
Por supuesto, las nuevas regulaciones locales de subastas en Hangzhou también han impuesto requisitos cada vez más altos para las empresas inmobiliarias. En opinión de Ding Jiangang, la cancelación de la política de solicitud de tierras ha elevado el umbral para que las empresas inmobiliarias obtengan tierras.
Ding Jiangang le dijo al reportero del China Times que Hangzhou había implementado previamente una política de asignación de tierras y que las empresas inmobiliarias solo tenían que pagar una tarifa de asignación de tierras de 50 millones de yuanes, que podría convertirse en un depósito después de la la tierra estaba listada. Incluso si se arrepiente de haber tomado la tierra, la mayor pérdida será la confiscación de 50 millones. El segundo lote de sitios de suministro de tierras centralizados en Hangzhou se registrará directamente con un depósito. Los postores deberán pagar un depósito de oferta del 20% en su totalidad antes de poder participar en la licitación. Por ejemplo, el índice de margen para las parcelas de Hangteng Future Community es 30 y el margen de participación llega a casi 2.800 millones de yuanes. "No hay duda de que esto ha elevado considerablemente el umbral para el registro de tierras, ha aumentado la presión financiera sobre las empresas de bienes raíces, ha evitado la participación de 'Guangzhou Investment' y, por lo tanto, ha reducido la intensidad de las ofertas de cada terreno", dijo Ding Jiangang. .
Han Yi Think Tank también señaló que en lo que respecta a este suministro centralizado de tierras, la cancelación del proceso de "solicitud previa" impondrá nuevos requisitos a los fondos de las empresas inmobiliarias. Hasta cierto punto, tiene como objetivo alentar a las empresas inmobiliarias a volver a la adquisición racional de terrenos. La política de "competencia por la calidad" también tiene como objetivo reducir efectivamente la popularidad de las propiedades residenciales en Hangzhou sobre la base de garantizar la calidad de la vivienda en la competencia de 10 ". Para parcelas piloto de calidad, el límite límite para los fondos participantes se ha incrementado mediante un depósito de oferta de 50 millones de yuanes y un precio inicial de 20. Al mismo tiempo, se seleccionan entre 5 y 6 empresas inmobiliarias en forma de " plan de competencia de calificación de desarrollo", y los finalistas ofertaron, controlando efectivamente el número de empresas inmobiliarias participantes y evitando la "participación entusiasta de las empresas inmobiliarias".
Sin embargo, algunas personas en la industria dijeron sin rodeos que el nuevo Las regulaciones de subasta de tierras han elevado el umbral financiero y no son amigables para las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias con poca solidez financiera. "El mercado de Hangzhou será básicamente el 'arena' para las grandes empresas inmobiliarias, y el mercado de Hangzhou es pequeño. Las oportunidades para los desarrolladores casi se han agotado. "Una empresa inmobiliaria TOP30 cree que en el futuro, incluidos los solares para la venta de viviendas existentes, existe una alta probabilidad de que sólo los principales promotores con grandes reservas de capital o empresas centrales y estatales con bajos costes de capital puedan adquirirlos.
Korea Yi Think Tank señaló a un periodista del China Times que, según las políticas regulatorias, las principales empresas inmobiliarias locales como Greentown y Renren, así como empresas centrales como Poly, China Merchants y Vanke , puede acelerar la entrada de nuevas empresas inmobiliarias con valor insuficiente en Hangzhou.
Como ciudad clave en el delta del río Yangtze, Hangzhou también se ha convertido en un punto de referencia para otras ciudades, señalaron los periodistas del "China Times". El 30 de julio, el Buró Político del Comité Central del PCC marcó la pauta para la regulación inmobiliaria en el Comité Central del PCC. El día antes de la reunión del buró, Ningbo emitió una nueva política de transferencia de tierras y puso a prueba un sistema de solicitud previa. Aprenda del sistema de "solicitud de tierras" de Hangzhou. Se anunció que los desarrolladores que no se registraron para la subasta o no ganaron la oferta después de registrarse para la subasta, independientemente de si presentaron una solicitud previa de intención o una solicitud previa. tierra, no se le permite comprar tierra en Ningbo dentro de dos años. Si presenta una solicitud previa para el uso de la tierra, el depósito de la solicitud previa será confiscado.