El precio de reserva para la subasta local es 13.000. ¿Cuánto tiene que vender el desarrollador para alcanzar el punto de equilibrio? ¿Cómo se calcula?

1. La tarifa de la tierra es de 13.000, la tarifa de transacción y el impuesto de escritura, el impuesto de timbre es del 4,55%, alrededor de 600 yuanes.

2. Tasa de apoyo urbano: 150

3. Tasa de planificación y diseño, tasa de estudio y tasa de diseño del plano de construcción 50

4. , tarifas de revisión de planos de construcción, tarifas de supervisión, tarifas de revisión de protección contra incendios y defensa aérea civil, etc. , 100.

5. Instalaciones temporales (agua, luz, drenaje vial), tres acometidas y un nivel. 50

6. El costo de los proyectos de construcción e instalación si el precio del piso es tan alto, debe ser un edificio de gran altura, generalmente de 30 a 32 pisos, 2000-2500. Aislamiento de paredes exteriores, algunas áreas son resistentes a terremotos de 8 grados, ¡agregue 200 yuanes! Presione 2500 al unísono.

7. Gastos de apoyo a la comunidad, incluidos agua del grifo, agua de lluvia, alcantarillado, sistema de suministro de energía, sistema de calefacción, gas natural, caminos comunitarios, paisajes verdes, cercas, alumbrado público, protección contra incendios, sistemas inteligentes, Internet. TV, etc., unos 300 yuanes.

8 No se pueden vender los edificios públicos de apoyo, incluidos jardines de infancia, escuelas, baños públicos, salas de derechos de propiedad, salas de distribución de energía, salas de control de incendios, comisarías de policía, comités vecinales, instalaciones de defensa aérea civil, etc. , que representa alrededor del 2%, lo que representa 400.

Los costos directos anteriores suman un total de 17.150 yuanes.

10, comisión de gestión (sueldo, viáticos, gastos de agua y luz, gastos de oficina, timbres, gastos comerciales) 2%, 400.

11. Tarifa de marketing 3%, 600

12 Interés, basado en el interés del préstamo por 1 año, 14000 * 10% + 4000 * 5% = 1,600.

13. Impuesto al valor agregado, 10%, basado en 300 yuanes, impuesto a la construcción urbana, recargo educativo, impuesto al uso del suelo, etc. , 100 yuanes.

14. Impuesto sobre el valor añadido del suelo, al menos el 2% 400.

El total anterior es 205,5 millones.

Lo anterior es el precio de venta de equilibrio.

15. Supongamos que el precio de venta es de 23.000 yuanes, el beneficio bruto de las ventas es de 2.450 yuanes, el impuesto sobre la renta de las empresas es del 25%, 612 yuanes, el beneficio neto de la empresa es de 1.838 yuanes y la tasa de interés neta. es del 8%.

Por lo tanto, el precio de venta garantizado de la empresa no es inferior a 20.000 yuanes, el precio de venta razonable es de 23.000 yuanes y el precio de venta normal es de 25.000 yuanes.

Es un juego muy interesante para predecir el precio mínimo del promotor en función del precio mínimo del terreno que se subasta, así como de las regulaciones fiscales relevantes y las ganancias del mercado. También es una habilidad básica que los inquilinos profesionales deben practicar bien. A continuación, juguemos y revelemos un pequeño "secreto".

El precio de una vivienda comercial nueva suele constar de cinco partes: 1. Costos asociados al terreno.

Supongamos que el precio mínimo del terreno es de 13.000 yuanes. Entonces, el impuesto sobre la tierra más la escrituración es: 13.000 * (1+4%) = 13.520 yuanes. Debido a que la tasa del impuesto sobre escrituras estipulada en nuestro país es del 3% al 5%, aquí se toma la mediana.

Además, dependiendo de las políticas y regulaciones locales, la tarifa de construcción para la aprobación es básicamente de 100 a 300 yuanes por metro cuadrado, con una media de 150 yuanes. El costo aumentó a 13.670 yuanes.

2. Costo de construcción

Dado que el precio del terreno es alto, se estima que lo más probable es que se trate de un edificio de gran altura. En términos generales, el coste de construcción en el delta del río Yangtze es de 2.000 a 3.000 yuanes por metro cuadrado, calculado como un promedio de 2.500 yuanes. El costo aumentó a 16.170 yuanes.

3. Gastos de gestión, gastos financieros y gastos de ventas,

Basado en un cálculo conservador del 3%, 5% y 3% del precio mínimo, 13000 *(3%+5). %+ 3%) = 1430 yuanes. El costo aumentó a 17.600 yuanes.

Cuarto, carga fiscal

Además del impuesto al valor agregado que no se considera aquí, las empresas de desarrollo inmobiliario también deben pagar el impuesto al valor agregado de la tierra, el impuesto sobre la renta corporativa y el impuesto de timbre. , impuesto de construcción urbana y recargos. Debido a que la carga fiscal generalmente se calcula en función de los ingresos por ventas y es proporcional a J, el impuesto al valor agregado de la tierra es del 10%, el impuesto sobre la renta corporativa es del 8% y otros impuestos y recargos son del 2%, que es 13,000 * ( 10% + 8% + 2%) = 2600 yuanes. El coste ascendió a 20.200 yuanes.

Verbo (abreviatura de verbo) beneficio razonable

El cuarto paso es que realmente se ha anunciado el precio mínimo del desarrollador, que es de 20.200 yuanes. Casi 20.000 yuanes por metro cuadrado

Sin embargo, ninguna empresa de desarrollo inmobiliario es caritativa y debe obtener algún beneficio. Por lo tanto, el precio final de la vivienda no debe limitarse a los 20.000 yuanes.

Supongamos que gana 3.000 yuanes por metro cuadrado, lo que supone casi un 15% de beneficio, y el precio de venta final es de 23.000 yuanes. Creo que este es un precio de mercado razonable basado en el precio mínimo.

Por supuesto, debido a factores como las restricciones en el precio de compra, algunos promotores inmobiliarios han adoptado el método de vender casas renovadas y firmar contratos de renovación por separado para eludir las restricciones. Esto puede hacer subir aún más el precio, que eventualmente podría fijarse en alrededor de 25.000 yuanes por metro cuadrado.

El coste del terreno es de 13.000 y otros costes están relacionados con el posicionamiento y la forma del producto. Habrá aproximadamente los siguientes gastos:

1. Principalmente gastos de construcción e instalación, generalmente alrededor de 2000-2500;

2 Gastos: principalmente gastos de capital, gastos de gestión y gastos de ventas;

3. Otros gastos: el coste de instalaciones de apoyo como jardines.

En circunstancias normales, una casa debe venderse por al menos 16.000 para alcanzar el punto de equilibrio. Si el control de costos no es bueno, se estima que se necesitarán alrededor de 17.000 para alcanzar el punto de equilibrio.

Descripción:

1) Creo que mucha gente ha cuestionado estos datos, así que simplemente responderé. A mediados de septiembre de este año, fui a varias empresas de bienes raíces en Hunan para realizar investigaciones y comunicarme con varios directores de costos. Tomando como ejemplo las casas locales de calidad ordinaria (sin decoración fina) en Hunan, los costos de construcción e instalación son de aproximadamente 2.100 yuanes por metro cuadrado, y los gastos financieros requeridos son de aproximadamente el 3% al 5%. Incluyendo los gastos de gestión y los gastos de marketing, el coste se puede controlar en 365.438+000 yuanes/metro cuadrado.

Así, en el caso del coste del terreno (13.000), el coste total se puede controlar en unos 16.000 yuanes por metro cuadrado.

Por supuesto, en la mayoría de las ciudades de China, los costos son generalmente similares. También hay algunas ciudades diferentes y algunas tarifas serán ligeramente diferentes. Por ejemplo, no hay duda de que los costos laborales en Shenzhen serán más caros que en las ciudades comunes.

Si te encuentras con una empresa inmobiliaria gigante con una rotación rápida como Country Garden, será aún más poderosa. Fui a Country Garden para realizar una inspección e investigación hace muchos años. Por lo tanto, basándose en las capacidades de negociación de Country Garden en toda la cadena industrial y las capacidades profesionales de control de costos, el control de costos es aún más poderoso.

2) ¿El coste real es 16.000? En realidad, el coste final está relacionado con el precio de venta. Esto implica la relación entre el impuesto al valor agregado y el impuesto al valor agregado de la tierra; si el precio de venta es demasiado alto, generará un impuesto al valor agregado de la tierra más alto, por lo que generalmente se harán algunos ajustes a los datos de costos y gastos financieros, y También se pueden realizar algunos ajustes y adiciones manuales para evitar un impuesto excesivo al valor agregado de la tierra.

3) En cuanto al precio de venta específico, no lo diré, porque está relacionado con el modelo operativo de la empresa, los precios del mercado local, la planificación fiscal (impuesto al valor agregado e impuesto al valor agregado de la tierra). ) y ciclo de ventas.

Leí muchas respuestas, algunas críticas y otras apoyando. He leído muchos formularios de cálculo de costos reales y los comparto con todos. Lo que hay que destacar aquí es que el coste aproximado de una vivienda ordinaria de entre 16.000 y 17.000 no tiene en cuenta las diferencias entre las líneas primera, segunda y 345, las casas finamente decoradas y la situación general de si el jefe ha pedido prestado dinero privado. usureros. Estos son sólo datos de referencia aproximados. Y esto es solo una referencia de costos. El precio de venta real definitivamente no es este número. También se deben considerar factores como el impuesto al valor agregado, el impuesto al valor agregado de la tierra y el precio de venta en el mercado local.

Por supuesto, cada ciudad, cada empresa inmobiliaria y cada parcela de terreno es diferente. Si alguien todavía cree en los costes elevados, que se quede con esta inocencia.

Por supuesto, si tienes muestras, puedes comentar y dar tu opinión. Los datos y opiniones anteriores son para su referencia.

Hola, el costo estimado está estrechamente relacionado con la forma arquitectónica, el posicionamiento del proyecto y los productos.

Morfológicamente hablando, cuanto mayor es el número de edificios, mayores son los requisitos de resistencia de la edificación y mayor el coste. En términos de posicionamiento del proyecto, cuanto más alto sea el extremo, mayor será el costo. En términos de construcción del producto, la altura y el área libre afectarán el costo del proyecto.

Por lo tanto, el costo del proyecto requiere una contabilidad muy detallada y profesional, que generalmente incluye terreno, impuestos, costos de construcción e instalación, honorarios de administración y costos de capital. Las empresas inmobiliarias tienen una sección de costes dedicada a los cálculos actuariales y ciertamente es imposible explicársela completamente en unas pocas palabras.

Basándonos en las necesidades más básicas, estimamos que el costo del proyecto será de alrededor de 3500 a 5000, que es el resultado final para que el proyecto mantenga el capital. Además, si el proyecto es prolongado, el costo anual de capital debería ser del 10 al 15% del préstamo. Por lo tanto, si adquiere el terreno a un precio de 13.000, el coste debería rondar los 18.000 para crear una propiedad de calidad digna y difícil de encontrar. Luego, calcule el costo de capital anual, que debe estar entre 20.000 y 21.000, y el resto se puede llamar ganancia.

Por supuesto, hay desarrolladores de carne y hueso como Chariot. Su rotación de alta velocidad puede reducir seriamente otros costos. Pueden reducir parte del costo y aumentar las ganancias hasta cierto punto, pero el costo total es básicamente difícil de estar por debajo de 17.000.

Hagamos una estimación simple:

1. Precio del terreno: el precio de subasta del terreno es de 13.000 yuanes por metro cuadrado.

2. Tarifa de apoyo urbano: 150 yuanes por metro cuadrado.

3. Tasa de supervisión de diseño y estudio, * * * 46 yuanes.

1. Tarifa del estudio geológico: 5 yuanes (en adelante calculado en base a metros cuadrados).

2. Tarifa de diseño preliminar: 8 yuanes.

3. La tarifa del diseño del plano de construcción es de 12 yuanes.

4. La tarifa de revisión y evaluación es de 6 yuanes.

5. La tarifa de supervisión es de 15 yuanes.

4. Asumir el proyecto y los honorarios de apoyo, * * * 2.650 yuanes.

1. El coste de construcción es de 1.600 yuanes.

2. La tarifa de instalación para el sótano y el garaje de defensa aérea civil es de 900 yuanes (convertidos del área subterránea al área sobre el suelo).

3. El paisaje del jardín comunitario y las instalaciones de apoyo cuestan 65.438+050 yuanes (el paisaje del jardín se convierte al precio mínimo).

5. Gastos de apoyo de agua, electricidad y calefacción, * * * 230 yuanes.

1. La tarifa de calefacción central es de 40 yuanes.

2. El suministro de gas municipal es de 40 yuanes.

3. p>

6. Ventas, financiación financiera y gastos administrativos, 300 yuanes.

1. La tarifa de gestión es de 30 yuanes.

2. El costo financiero es de 90 yuanes.

3. La tarifa de promoción es de 180 yuanes.

Siete. Para impuestos y tasas, se reservan 65.438 yuanes + 0,300 yuanes.

1. Los diversos impuestos y tasas cuestan 1200 yuanes.

2 La tarifa de preparación es de 100 yuanes.

El total de los artículos anteriores es de 17.676 yuanes, lo que significa que el promotor sólo puede mantener el capital incluso si lo vende por 18.000 yuanes, sin contar los gastos imprevistos. Probablemente esto esté en mis coordenadas actuales: Shijiazhuang, una ciudad de segundo nivel. Diferentes ciudades pueden tener tarifas diferentes.

El beneficio final del desarrollador fue de 3.000 yuanes. El importe total es de 20.676 yuanes.

En otras palabras, es más razonable fijar el precio de la vivienda por encima de los 21.000 yuanes.

En primer lugar, se fija el precio mínimo de 13.000. De hecho, este algoritmo no es exacto. Generalmente, existe una proporción entre propiedades comerciales y residenciales, por lo que no es razonable que los precios de los pisos comerciales se distribuyan según los precios residenciales.

Para dar una simple castaña:

Estimemos brevemente el costo de una casa de un metro cuadrado:

Terreno + impuesto de escrituración: 13000 *(1+4 %)= 13520 yuanes;

Tarifa de aprobación y construcción: 100-300 yuanes/m2, mediana 150 yuanes;

Costos de construcción e instalación (incluyendo ingeniería civil, instalación, equipos e instalaciones) , agua, electricidad, gas, paisajismo, etc.) se espera que sea de 3200 yuanes/m2;

La tarifa de gestión (2 % de las ventas, 5 % del salario de gestión) es del 10 %: 13 000 * 10 % = 1.300 yuanes/m2;

Además, se estima que los costos financieros son bajos. Se espera que el terreno gane una tasa de interés anual de 65,438+00% durante un año, se espera que el costo de desarrollo sea el 50% del costo de inversión y la tasa de interés sea el 5%. El costo financiero del terreno es 13520 * 10% = 1352 yuanes, y el costo financiero del desarrollo es (152 yuanes)

Entonces el impuesto comercial es del 10% Supongamos que solo vendo el precio de costo: (1352150). +320130116 )*10% = 65438+.

Entonces el total es: 18286 * 1,1 = 20114,6 yuanes/metro cuadrado.

Pues no es que no lo sepa, ¡es que estoy en shock!

Más adelante pondremos a prueba a todos. El precio de la vivienda es de 30.000 yuanes por metro cuadrado.

Con base en los costos anteriores, ¿cuál es el costo integral (incluidos impuestos) de este desarrollo inmobiliario? ¡Preste atención al impuesto al valor agregado de la tierra! ¿Cuánto pueden ganar los desarrolladores?

He invertido en un terreno y lo conozco bastante. Los desarrolladores harán dos cálculos antes de adquirir un terreno, uno es cálculo estático y el otro es cálculo dinámico.

El cálculo estático es relativamente simple, es decir, cálculo preliminar y selección de parcelas de tierra, planificación del tipo de producto basada en la proporción de área de piso, determinación de la proporción de edificios y garajes en función de anuncios de transferencia de tierras y listado futuro. predicciones basadas en los precios de venta actuales del mercado.

El coste consta de tres partes. La primera parte de la tarifa de transferencia de tierra es de aproximadamente 15.000 yuanes por metro cuadrado. La segunda parte de la tarifa de transferencia de tierra es aproximadamente el 2% de los 400 yuanes, la tarifa de gestión de 200 yuanes es el 1% y los costos de construcción e instalación (. incluidas carreteras, áreas verdes y redes de tuberías) son de aproximadamente 2.500 a 3.500 yuanes/metro cuadrado (aproximadamente 3.500 yuanes/metro cuadrado en ciudades de primer y segundo nivel, y de tercer y cuarto nivel). El precio mínimo de 13.000 debería ser en ciudades de primer y segundo nivel), y los impuestos y tasas gubernamentales representan alrededor del 16% -18% del valor total de los bienes, alrededor de 3.200-3.600 yuanes por metro cuadrado. gastos financieros, que varían según los costos de financiamiento y generalmente son del 2% del valor total.

Por supuesto, los cálculos estáticos no son muy precisos y sólo sirven para la evaluación preliminar de los proyectos. Si se cumplen los requisitos de margen de beneficio inicial de la empresa promotora, se realiza un cálculo dinámico. El cálculo dinámico implica reunir los departamentos de inversión, planificación, finanzas, marketing, adquisición de costos y otros departamentos del desarrollador para llevar a cabo una planificación detallada del producto y cálculo financiero, y realiza ajustes dinámicos continuamente a medida que cambia el mercado.

Soy de Chongqing. En la mayoría de los lugares de Chongqing, vendo según el área interior. El precio de adquisición del terreno es de 13.000 yuanes por metro cuadrado, que es el área de construcción. Calculado en base a un rascacielos general de 33 pisos, el costo de construcción es de 3.000 metros cuadrados, el costo del jardín es de 400 yuanes por metro cuadrado, el costo de capital es de 1.500 metros cuadrados, el costo de comercialización posterior es del 1% y el rojo del desarrollador El beneficio de línea es 65. Estos siguen siendo un costo incluso si el desarrollador no gana dinero. El precio de coste final es de 20.406 metros cuadrados. En Chongqing, se venden según el área dentro del apartamento, siendo el precio unitario del apartamento 25.507 metros cuadrados. La ganancia del desarrollador se calcula en base al 15% y el precio real de la unidad interior es de aproximadamente 30.000.

¿Cómo puedo decirte que depende de las ventas? Si la empresa promotora opera rápidamente, puede abrir el mercado en un plazo de seis meses. La tarifa de transferencia del terreno se puede recuperar de las ventas y quedará suficiente construcción inmobiliaria restante para cumplir con la supervisión financiera de la Autoridad de Vivienda. El precio mínimo es de 13.000, el costo financiero es de aproximadamente 800 y el costo de construcción no es mucho. Para un edificio de varios pisos, el costo de ingeniería civil está entre 1.300 y 1.500, incluyendo agua, electricidad, puertas, ventanas, ascensores, protección contra incendios, paisajismo, electricidad fuerte, suministro de agua, gas y gastos imprevistos, incluido el agente de ventas. que son unos 3.500. Si dice que la calidad es buena, se puede contar como 4000. Si las ventas son muy buenas, será instantáneo. Creo que ninguna empresa promotora pagará por adelantado esta parte de los fondos al contratista general, que también es una parte importante de los beneficios de la empresa promotora. Podemos seguir adquiriendo terrenos o prestándolos para cobrar intereses. En definitiva, el coste no superará los 18.000, lo cual es muy aproximado. Éste debería ser un trabajo delicado y creo que ya es rentable. Si hago negocios, si la NDRC lo permite y el progreso de las ventas está garantizado, presionaré 220.000.