¿Qué significa activo de alto riesgo?
La hipoteca de alto riesgo (hipoteca de alto riesgo) es un préstamo de hipoteca de alto riesgo, que es un préstamo hipotecario para viviendas para personas con mala situación crediticia, sin pruebas de ingresos y capacidad de pago, y otras deudas importantes. En comparación con los préstamos hipotecarios con mejores tasas de interés para personas con buen crédito, la tasa de interés de los préstamos hipotecarios de alto riesgo es más alta. La posibilidad de que devuelvas el dinero no es muy alta, por lo que la tasa de interés será mayor si te presto el dinero. Los riesgos son altos, pero las recompensas también lo son. Para retirar fondos lo antes posible, las instituciones que emitieron estos préstamos empaquetaron estos préstamos y emitieron bonos. De manera similar, las tasas de interés de los bonos de las hipotecas de alto riesgo son ciertamente más altas que las tasas de interés de los bonos de los préstamos preferenciales. De esta manera, estos bonos han sido favorecidos por muchas instituciones de inversión, incluidos bancos de inversión, fondos de cobertura y otros fondos, debido a sus altos rendimientos.
Pero este alto rendimiento tiene un gran requisito previo, que es que los precios de la vivienda en Estados Unidos sigan aumentando. ¿Cómo decirlo? Los precios de la vivienda siguen aumentando y el mercado inmobiliario está en auge. Aunque la tasa de impago de estos préstamos hipotecarios de alto riesgo es relativamente alta (esto es fácil de entender, porque esas personas tienen un mal estado crediticio, no tienen pruebas de ingresos y tienen otras deudas pesadas). por lo que no pueden pagar sus hipotecas (también es algo que puede suceder fácilmente), pero incluso si la institución crediticia no puede cobrar el préstamo, aún puede recuperar la casa hipotecada y obtener ganancias vendiéndola de nuevo, porque la El mercado inmobiliario está en auge y los precios de la vivienda siguen aumentando. Los activos subhipotecarios son aquellas casas hipotecadas. Si los inversores no pueden pagar el préstamo, recuperarán las casas hipotecadas. A medida que los precios de la vivienda caen, se contraen, formando una crisis de las hipotecas de alto riesgo (crisis de las subhipotecas).
Fin de Semana del Sur
¿Quién es el subclic y por qué surgió? ¿Quién fue afectado?
En pocas palabras, las "hipotecas de alto riesgo" son un medio de financiación inmobiliaria. Dado que la financiación inmobiliaria en China es mucho menos compleja que la de Estados Unidos, se necesitan muchas palabras para entender la "hipoteca de alto riesgo".
En China, los compradores de viviendas que necesitan préstamos acuden a los bancos (no ignoremos los “préstamos de fondos de previsión”). Para todos los compradores de viviendas, la tasa de interés y el ratio de préstamo son los mismos. . ¿De dónde viene el dinero del banco? Los ahorros de la gente. El banco compra depósitos de gente común a la baja tasa de interés estipulada por el gobierno y luego los vende a otras personas a la alta tasa de interés estipulada por el gobierno. Después de eso, los compradores de la vivienda pagan el préstamo paso a paso y el banco. cobra "alquiler" año tras año ”, dándose cuenta del “diferencial de intereses” entre préstamos y depósitos. En caso de que el prestamista no devuelva el dinero, el riesgo correrá a cargo del banco.
En Estados Unidos la situación es mucho más complicada. En primer lugar, el negocio hipotecario no se limita a los bancos. En este negocio se dedican un gran número de empresas de crédito especializadas. En este campo, la competencia es feroz y todos deben usar sus habilidades para satisfacer las diferentes necesidades de los diferentes prestamistas para poder hacer negocios.
Aunque en Estados Unidos también existe el término "tipo de interés de referencia", en realidad es sólo un "precio guiado por el gobierno" para un tipo de interés. No significa que todos los bancos deban implementar este tipo de interés. Cuando se trata de préstamos para vivienda, el gobierno no estipula a qué tasa de interés prestará dinero cada compañía de crédito. De esta manera, diferentes personas tienen diferentes tasas de interés de préstamo. En pocas palabras, si tiene buen crédito, la tasa de interés será baja si tiene mal crédito o el monto del préstamo es alto (todo esto significa que la compañía de crédito tiene que hacerlo); asumir mayores riesgos), el tipo de interés será alto.
Normalmente, el rango de fluctuación de esta tasa de interés es del 3%, es decir, si la tasa de interés del préstamo más favorable es del 7%, la tasa de interés que obtienen quienes tienen mal crédito (generalmente los pobres). es del 10%. El período de los préstamos hipotecarios en Estados Unidos suele ser de 30 años. Después de 30 años, la diferencia del 3% será una cifra relativamente grande. En California, una casa normal cuesta generalmente alrededor de 400.000 dólares estadounidenses; lo que los estadounidenses llaman una "casa" es básicamente lo que nosotros llamamos una villa. Por supuesto, puede que no sea tan lujosa como aquí en China o, por el contrario, en China. la gente habla es una versión de lujo de una casa: suponiendo un pago inicial cero y un préstamo a 30 años. Para simplificar el cálculo, también asumimos que se pagará en una sola suma después de 30 años, y el pago anual. El interés se trasladará al próximo año para el cálculo compuesto, por lo que pagaremos el 7% del préstamo. Aquellos que devenguen intereses pagarán alrededor de 3 millones después de 30 años, mientras que aquellos que devenguen un interés del 10% pagarán alrededor de 7 millones.
Estos 4 millones de yuanes adicionales son el precio del riesgo. En otras palabras, si el riesgo no se produce, con el mismo préstamo de 400.000 yuanes, la compañía de crédito ganará 4 millones de yuanes adicionales después de 30 años.
Larga cadena financiera
¿De dónde viene el dinero de la compañía de crédito? La mayoría de las compañías de crédito no tienen experiencia bancaria y no pueden absorber depósitos de la gente corriente; además, la gente corriente en Estados Unidos no ahorra mucho dinero. Las compañías de crédito necesitan vender la deuda disponible y recuperar el efectivo para mantener el negocio en marcha.
En Estados Unidos, hay dos empresas respaldadas por el gobierno, Freddie Mac y Fannie Mae, que compran deuda inmobiliaria de otras compañías de crédito. Por supuesto, sólo compran créditos de prestamistas con buena reputación y préstamos de montos pequeños (esta parte del préstamo se llama hipoteca principal).
Los derechos restantes deben "realizarse" a través de Wall Street (después de que Freddie Mac y Fannie Mae compraron esos derechos, también los llevaron a Wall Street y encontraron a alguien que se hiciera cargo). Los prestamistas de préstamos hipotecarios varían ampliamente y el monto de un solo préstamo no es grande, lo que no favorece la promoción entre los inversores. Por lo tanto, hay empresas que se encargan de empaquetar los bonos inmobiliarios en variedades que sean fáciles de promocionar entre los inversores: primero clasificándolos en categorías, luego empaquetándolos en "partes estándar" de bonos y finalmente promocionándolos entre los inversores. Después de que los inversores tomaron estos bonos, se sentaron en casa y esperaron a que el prestamista les devolviera el capital y los intereses según lo acordado.
Los "inversores" mencionados aquí incluyen varios fondos, bancos y compañías de seguros. En los últimos años, los bonos inmobiliarios estadounidenses estaban en auge y el capital internacional llegó a raudales. Según información publicada por el Departamento del Tesoro de Estados Unidos, varias instituciones chinas también ingresaron al mercado. Hasta junio del año pasado, las instituciones financiadas por China habían comprado 107,5. Bonos de crédito inmobiliario en dólares estadounidenses de mil millones de yuanes (el tamaño de las "hipotecas de alto riesgo" estadounidenses es de aproximadamente 1,3 billones de dólares, más las hipotecas Alt-A, que son préstamos cuya solvencia se sitúa entre las hipotecas de primera categoría y las "hipotecas de alto riesgo") - solvencia El conjunto total de hipotecas defectuosas. préstamos es de aproximadamente 2,5 billones de dólares).
Para los fondos más agresivos, principalmente fondos de cobertura, Wall Street también ha diseñado algunos productos más audaces, por ejemplo, los intereses de las "hipotecas de alto riesgo" se dividen en dos partes, y una parte es normal. del interés es el "costo que asume el riesgo", y luego el "costo que asume el riesgo" se empaqueta y vende por separado. Cuando el riesgo no surge, esta parte de los ingresos por intereses simplemente no tiene valor, lo que añade más leña al fuego de los bonos hipotecarios.
De esta manera, el negocio realizado por un banco en China se compone de una larga cadena en Estados Unidos: compañías de crédito, empresas de servicios de paquete de deuda, bancos de inversión, empresas de calificación crediticia y otras intermediarias, fondos de inversión. , inversores de inversión en el fondo. Desde un buen punto de vista, a través de una cadena tan larga, los intereses están divididos, y por supuesto, los riesgos también están dispersos. A diferencia de aquí, los intereses y los riesgos están cocidos en el mismo bote del banco; Desde nuestro punto de vista, estos problemas en cualquier eslabón de la cadena tendrán consecuencias catastróficas, y una cadena demasiado larga aumentará la dificultad de la gestión de riesgos.
Todo esto se debe al mercado alcista inmobiliario
Los bonos hipotecarios no tienen un mercado secundario establecido. En otras palabras, aunque su escala es muy grande, no son tan comercializables. como acciones, una bolsa puede cotizar en bolsa y sus compras y ventas se realizan a través de transacciones privadas. Es decir, su circulación es muy pobre. Además, como no existe un mercado abierto, los inversores no saben cuánto valen los bonos que poseen. Los fondos que compran bonos a menudo simplemente dan a los inversores del fondo una fórmula matemática. Según esta fórmula, los administradores de fondos utilizarán esta fórmula para calcular sus propios ingresos de inversión. Pero las matemáticas no predicen que los precios de las viviendas en Estados Unidos vayan a caer. Desde el 11 de septiembre, la Reserva Federal ha seguido recortando las tasas de interés, el dinero estadounidense ha estado muy suelto y el dinero especulativo ha aumentado, lo que ha llevado a un aumento continuo de los precios de la vivienda, de hecho, en los tres o cuatro años posteriores. "El 11 de septiembre", los precios de la vivienda en Estados Unidos se duplicaron.
En un mercado en alza, mientras tengas una casa, puedes ganar dinero. ¿Tus ingresos no te alcanzan para pagar la hipoteca? La subida de los precios de la vivienda ayudará a solucionar este problema.
A través de algunos medios financieros, como la refinanciación (revalorización de la casa, y se puede seguir hipotecando la parte que excede la hipoteca original), los precios de la vivienda en constante aumento le permitirán incluso "pagarle un salario".
En este contexto, cada vez más personas tienen la necesidad de comprar una casa; aquellas compañías de crédito están ansiosas por atraer negocios después de que todos los que pueden comprar una casa la hayan comprado, los que ni siquiera la tienen. la capacidad de pagar la casa Las personas con capacidad financiera comenzaron a entrar en su campo de visión. Constantemente surgen algunos productos financieros dirigidos a aquellos con poca capacidad de pago. Este es el origen de los “préstamos de alto riesgo”. De hecho, la proporción de "hipotecas de alto riesgo" en el total de préstamos hipotecarios está aumentando constantemente, del 5% en la década de 1990 a más del 20% en 2005. El gobierno de EE.UU. también está contento con la "propiedad de vivienda" y hace la vista gorda ante esta cuestión.
Desde 2005, el mercado ha empezado a cambiar. Estados Unidos ha entrado en un ciclo de subidas de tipos de interés después de un ciclo de recortes de tipos de interés, y el dólar, que está en todas partes, ha comenzado a converger. Al principio fue difícil vender la casa, pero finalmente ya no pudo aguantar más y los precios de la vivienda empezaron a bajar. Cada vez más personas no pueden pagar sus hipotecas. Hoy en día, más del 15% de los prestatarios de alto riesgo llevan más de 60 días en mora. Además, esta proporción sigue aumentando.
Las mayores pérdidas son, por supuesto, los fondos de cobertura que son más agresivos en las inversiones de "hipotecas de alto riesgo". Debido a esto, dos fondos de cobertura propiedad del famoso banco de inversión Bear Stern colapsaron. Por cierto, Taiwan Life invirtió 15 millones de dólares en él y casi todo se perdió.
¿Cómo afectó la crisis de las "hipotecas subprime" a los mercados de bonos y acciones?
Dado que la mayoría de los fondos son inversiones de cartera, hay muchos fondos con "hipotecas de alto riesgo" en sus carteras de inversión. Los inversores del fondo ya se han asustado con las noticias sobre las "hipotecas de alto riesgo" y han reembolsado el fondo una tras otra, por lo que el fondo tiene que encontrar dinero para hacer frente a los reembolsos de los inversores.
Sin embargo, las "hipotecas de alto riesgo" tenían poca liquidez y no podían venderse en absoluto, por lo que los administradores de fondos no tuvieron más remedio que vender acciones. El fenómeno de tenencia cruzada de fondos es relativamente común, lo que lleva a que todos se concentren en cerrar posiciones en una determinada acción, lo que a su vez hace que la acción caiga rápidamente. Esto desencadenó una reacción en cadena que condujo a una caída del mercado de valores.