El mercado inmobiliario vuelve a su posicionamiento funcional y la industria dice que un enfriamiento a corto plazo es inevitable

El papel de la industria inmobiliaria, que desempeña un papel importante en la estructura económica de China, está experimentando cambios sutiles.

El 9 de mayo, el People's Daily publicó un artículo titulado “Preguntando la tendencia general en el primer trimestre”, invitando a figuras autorizadas a analizar la situación económica de China. El artículo mencionaba en muchos lugares el sector inmobiliario y expresaba la idea de que "no deberíamos 'desabastecernos' mediante un mayor apalancamiento" y "volver a su respectivo posicionamiento funcional".

Debido a su gran escala y participación en docenas de industrias upstream y downstream, el sector inmobiliario se considera una parte importante de la macroeconomía. Especialmente cuando el crecimiento económico está disminuyendo, los bienes raíces a menudo se consideran una fuerza importante para "estabilizar el crecimiento". Los analistas señalaron que en un momento en que el crecimiento económico está tocando fondo y se está estabilizando, el artículo transmite el significado de levantar los "grilletes" sobre el sector inmobiliario. Esto también significa que su posicionamiento de roles cambiará.

En consecuencia, en el futuro también se ajustarán los medios de regulación del mercado inmobiliario, lo que implica ideas regulatorias a medio y largo plazo. Pero a corto plazo, los expertos de la industria creen que el enfriamiento es inevitable.

Cambios de roles

Durante mucho tiempo, el sector inmobiliario ha jugado un papel importante en la economía nacional de mi país. Según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas, en el primer trimestre de 2016, la inversión nacional en activos fijos (excluidos los hogares rurales) fue de 8.584,3 mil millones de yuanes, un aumento nominal interanual del 10,7%. Durante el mismo período, la inversión en desarrollo inmobiliario fue de 1.767,7 mil millones de yuanes, un aumento nominal interanual del 6,2%. Incluso cuando se produjo un exceso de oferta en el mercado inmobiliario y el crecimiento de la inversión disminuyó, esta última todavía representó el 20,59.

Los datos históricos muestran que antes de 2014, la tasa de crecimiento de la inversión inmobiliaria era mayor que la tasa de crecimiento de la inversión en activos fijos en el mismo período durante todo el año, y la proporción más alta llegó incluso al 30%.

Además de esta industria, el sector inmobiliario también puede impulsar el crecimiento de docenas de industrias upstream y downstream, como la del acero, el cemento, los productos químicos, los muebles, los electrodomésticos, etc., al tiempo que crea un gran número de empleos y se considera una verdadera "industria pilar". La opinión generalizada es que la recuperación del mercado inmobiliario jugó un papel importante en la estabilización y recuperación de la macroeconomía en el primer trimestre de este año.

Pero en el futuro, este rol puede cambiar.

Según el artículo mencionado anteriormente, dado que un alto apalancamiento conlleva ciertos riesgos de burbuja, para controlar los riesgos, “se ha aclarado la orientación política del mercado de valores, el mercado de divisas y el mercado inmobiliario, que es, regresar a sus respectivos posicionamientos funcionales”, respetando sus respectivas leyes de desarrollo y no pueden usarse simplemente como un medio para mantener el crecimiento."

Específicamente, "Las casas son para que la gente viva en ellas, y esta posición no puede "Debe desviarse y debe ser 'rebajado' a través de la urbanización de la gente, en lugar de aumentar el apalancamiento para 'rebajar' y mejorar gradualmente la política de control diferenciado con el gobierno central manejando la macroeconomía y los gobiernos locales asumiendo el papel principal."

La razón para hacer los ajustes anteriores radica en el juicio: "mi país. La operación económica no puede tener forma de U, y mucho menos de V, sino de una tendencia en forma de L. "Y esta tendencia "no pasará en uno o dos años."

Yan Yuejin dijo al reportero del 21st Century Business Herald que la declaración de "volver a su respectivo posicionamiento funcional" significa debilitar el papel de la industria inmobiliaria en "estabilizar el crecimiento" y "reducir la carga" sobre los bienes raíces. Fortalecer sus atributos de sustento. Cree que esto mantendrá la estabilidad del mercado y evitará altibajos.

De hecho, a largo plazo, el efecto de atracción de los bienes raíces sobre la macroeconomía se está debilitando inevitablemente. Con la reversión de la relación general de oferta y demanda del mercado, la industria inmobiliaria se ha despedido por completo de la etapa de crecimiento explosivo del pasado y entrará en un período de crecimiento de baja velocidad con la "reducción de existencias" como corriente principal, lo que se refleja específicamente en inversión en desarrollo inmobiliario, nuevas construcciones, adquisición de terrenos y ventas, la tasa de crecimiento de otros indicadores ha disminuido en general.

Muchas instituciones mencionaron en informes que a lo largo de este año, no se espera que la tasa de crecimiento de la inversión en desarrollo inmobiliario supere la línea roja de 10, y una tasa de crecimiento de 5-6 se ha convertido en la visión generalizada de firmas de valores. Por el contrario, las instituciones generalmente creen que la tasa de crecimiento de la inversión en activos fijos de mi país no bajará a un solo dígito.

Pros y contras

Según las opiniones de la mayoría de los conocedores de la industria, el posicionamiento de rol de "volver a los atributos originales" es sin duda una buena noticia para el desarrollo a largo plazo del sector inmobiliario. industria.

Esto significa que la industria inmobiliaria quedará "desfuncionalizada" y también enfrentará un entorno político estable.

Un experto anónimo del Ministerio de Tierras y Recursos le dijo a un periodista del 21st Century Business Herald que en los últimos años, la industria inmobiliaria se ha enfrentado a un entorno político incierto, ya sea con un fuerte apoyo o con fuertes apoyos. supresión. Esto perturba hasta cierto punto las señales del mercado y provoca importantes fluctuaciones en el mercado, lo que no favorece el desarrollo saludable a largo plazo de la industria.

De hecho, la estabilización de la situación macroeconómica ha aportado beneficios al mercado inmobiliario. Yan Yuejin dijo que la actual forma de "L" de la macroeconomía ilustra la formación de una situación económica estabilizadora, que seguirá liberando el potencial del mercado inmobiliario posterior. Ya sea en el lado de la oferta, como el acero y los materiales de construcción, o en el lado de la demanda, como la compra de una casa para vivir, existe una buena oportunidad de mejora.

Según el punto de vista del artículo mencionado anteriormente, la esencia de la reducción de existencias radica en la “urbanización de las personas”. En el futuro, “es necesario intensificar la reforma del sistema de registro de hogares y establecer y mejorar sistemas de apoyo como finanzas, impuestos y tierras para que los trabajadores migrantes se trasladen a las ciudades”. En este sentido, los beneficios que afronta el sector inmobiliario siguen siendo de largo plazo.

Sin embargo, los expertos del Ministerio de Tierras y Recursos antes mencionados también dijeron que muchos gobiernos locales todavía tienen graves tendencias fiscales de la tierra y "dependencia inmobiliaria", especialmente en el actual "período de cambio" económico. si esta dependencia aumentará. Según los resultados de su investigación, debido a la desaceleración del mercado inmobiliario, los ingresos fiscales de muchas ciudades centrales y occidentales cayeron entre un 20% y un 30% en el primer semestre de 2015. Esta situación no cambió hasta que el mercado se calentó a a finales de año, pero aún no ha vuelto al nivel anterior.

Por lo tanto, "volver a su respectivo posicionamiento funcional" no es un simple cambio de rol. Requiere un proceso a largo plazo durante la implementación, y los "dolores" a corto plazo son inevitables.

No sólo eso, en lo que respecta al tono de este artículo, en el corto plazo, los elementos "negativos" que enfrenta la industria inmobiliaria parecen ser mayores.

En cuanto a la "burbuja inmobiliaria", el "rápido aumento de los precios inmobiliarios en ciudades de primer y segundo nivel", el "alto apalancamiento" y otras declaraciones del artículo, los expertos de la industria creen que esto claramente define un juicio sobre el mercado actual - - "Sobrecalentamiento local".

Según esta opinión, es probable que el "enfriamiento" se convierta en una dirección de la política inmobiliaria. Desde marzo de este año, además de que ciudades de primer nivel como Shanghai, Shenzhen y Beijing tomaron medidas para suprimir el mercado inmobiliario, ciudades populares de segundo nivel como Suzhou y Nanjing también han introducido políticas para enfriar el mercado. Estas dos ciudades incluso recurrieron a "órdenes de precio límite".

Una investigación reciente realizada por reporteros del 21st Century Business Herald encontró que en ciudades calientes de segundo nivel como Xiamen, aunque los desarrolladores se han convertido en beneficiarios del calentamiento del mercado, también existe una preocupación generalizada de que "el sobrecalentamiento del mercado inmobiliario conducir a la supresión de políticas". De manera similar, después de que Beijing implementara restricciones de compra en proyectos comerciales y residenciales en el distrito de Tongzhou, existe una fuerte expectativa de que las restricciones de compra se extiendan a otras áreas.

Algunas personas creen que si el mercado inmobiliario continúa calentándose en el futuro, no se descarta que las ciudades calientes sigan restringiendo el uso del apalancamiento financiero, lo que se manifestará en mayores ratios de pago inicial. y las tasas de interés de los préstamos en algunas ciudades, y tomar medidas enérgicas contra los préstamos para el pago inicial, etc. Esta no es una buena noticia para la mayoría de las ciudades de primer y segundo nivel.

(La respuesta anterior se publicó el 11 de mayo de 2016; consulte las políticas de compra de vivienda actuales y relevantes)

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