Tesis de graduación: Análisis de la situación actual de desarrollo y tendencias de la industria inmobiliaria de Jinan
1. Tendencias de la oferta del mercado
1. Los promotores inmobiliarios se están desarrollando hacia la escala y la marca. Durante el período de sobrecalentamiento inmobiliario, el margen de beneficio de la industria inmobiliaria era relativamente alto, lo que atrajo a demasiadas empresas para entrar. Sin embargo, algunas empresas inmobiliarias eran de pequeña escala y desarrollaron propiedades de pequeña escala con instalaciones de apoyo incompletas. Después de varios años de ajuste, la rentabilidad de la industria inmobiliaria ha mostrado una tendencia a la baja y la competencia entre los promotores inmobiliarios se ha vuelto cada vez más feroz. En esta situación, las ventajas de escala y de marca se han convertido cada vez más en la clave para que las empresas ganen la competencia. . Muchos desarrolladores inmobiliarios con una sólida fortaleza integral considerarán el desarrollo de sistemas de gestión de marca maduros, el logro de una gestión eficiente y científica y la construcción de sistemas de servicios de alta calidad como medios importantes para mejorar su competitividad.
② La oferta inmobiliaria se desarrollará en una dirección diversificada. Junto con la reforma del sistema de vivienda, el sistema de suministro multicanal de viviendas urbanas de China irá tomando forma gradualmente. En términos de oferta inmobiliaria, no sólo hay viviendas comerciales para los grupos de ingresos medios y altos, sino también viviendas asequibles para los grupos de ingresos medios y bajos, así como viviendas para aliviar la pobreza y apartamentos de bajo alquiler para los pobres. La diversificación de la oferta inmobiliaria mejorará enormemente la calidad de vida de los hogares urbanos en China.
③Los precios de las viviendas comerciales se mantendrán estables con cierta caída. En los últimos años, el mercado de viviendas comerciales ha tenido un exceso de oferta. Según la ley de la oferta y la demanda, los precios de las viviendas comerciales deberían bajar para estimular la demanda. La razón principal por la que el precio de la vivienda comercial sigue siendo alto y la ley de la oferta y la demanda no funciona en el mercado inmobiliario de China es que el mercado inmobiliario de China es un mercado subdesarrollado y el principal cuerpo de la demanda no son los consumidores individuales, sino los grupos. . En 1998, China comenzó a implementar la reforma del sistema de viviendas sociales en todo el país, estipulando un calendario para el fin de la asignación de viviendas sociales y empujando gradualmente el consumo de viviendas individuales al mercado de viviendas comerciales. La principal demanda del mercado de viviendas comerciales también se desplazará gradualmente. de grupos a individuos. La ley de la demanda está en el sector inmobiliario. El papel en el mercado está aumentando gradualmente. Por lo tanto, con una gran acumulación de viviendas comerciales, existe la posibilidad de una caída gradual de los precios de la vivienda.
2 Previsión de la demanda del mercado
A finales de 2000, la superficie de construcción de viviendas per cápita en mi país era de 20,4 metros cuadrados, lo que se situaba justo en el nivel de viviendas per cápita de los países de ingresos medios. . La experiencia de varios países del mundo muestra que hasta que la superficie habitacional per cápita alcance entre 30 y 35 metros cuadrados, la demanda de vivienda seguirá siendo fuerte. Con la aceleración de la urbanización, la población urbana ha aumentado. Con la renovación de un gran número de casas en ruinas y el desarrollo acelerado del mercado inmobiliario secundario y del mercado de alquiler, el mercado inmobiliario todavía tiene un gran margen de desarrollo. Encuestas recientes realizadas por algunas instituciones en varias ciudades muestran que la tasa de satisfacción de los residentes con su vivienda actual es inferior al 20%, y alrededor del 48% de los residentes están dispuestos a cambiar por una vivienda dentro de dos o tres años; el 67% de los hogares que la tienen; La vivienda pública comprada espera aprobarse. La compra de vivienda a cambio mejora las condiciones de vida y el medio ambiente, y muchos residentes están dispuestos a invertir en vivienda. Por lo tanto, la demanda potencial de vivienda sigue siendo bastante grande. Si la población urbana per cápita aumenta en 10 metros cuadrados, se añadirán casi 4 mil millones de metros cuadrados de viviendas. Además, el acelerado proceso de urbanización ha aumentado la demanda de vivienda y la eliminación natural de la misma (unos 100 millones de metros cuadrados por año). En los próximos 10 años, la construcción de viviendas en mi país seguirá desarrollándose. Específicamente, la inversión y el consumo crecerán simultáneamente (el crecimiento de la inversión puede desacelerarse después de unirse a la OMC, el mercado inmobiliario de mi país pasará gradualmente del consumo grupal o institucional a los consumidores individuales). La proporción de personas que compran casas aumentará, la calidad de la vivienda mejorará aún más, el proceso de venta se acelerará y estandarizará, el campo de los servicios de consumo de vivienda se ampliará aún más, la cantidad total de préstamos personales para vivienda aumentará y el Se ampliará la cobertura de la gestión inmobiliaria. Se reforzará el sistema jurídico de la vivienda y los bienes inmuebles.
①Las viviendas comerciales serán populares después de unirse a la OMC. En la actualidad, las empresas con financiación extranjera generalmente adoptan una actitud de esperar y ver qué pasa con la situación económica de China. Muchas empresas extranjeras solo establecen oficinas en China continental en lugar de empresas y, a excepción de las grandes empresas de grupos, generalmente solo alquilan y no compran. . Después de unirse a la OMC, se relajaron los aranceles y otras condiciones, y se garantizó la inversión en China. Las empresas de diversos tamaños con financiación extranjera tienen las condiciones y la confianza para ingresar al mercado interno, lo que puede proporcionar una base de clientes considerable para el edificio de oficinas y la exportación. mercados de apartamentos. Debido a la iliquidez de la propia industria inmobiliaria, el mercado inmobiliario después de unirse a la OMC sólo verá una expansión de la demanda de exportaciones sin un aumento directo de la oferta extranjera.
②La demanda de vivienda de los residentes comunes sigue creciendo. Según las estadísticas, la superficie habitacional per cápita de los residentes urbanos chinos es de sólo más de 10 metros cuadrados. Hay 500 millones de residentes urbanos en China. La demanda potencial es enorme, junto con la tendencia de familias más pequeñas. El mercado familiar aumentará.
Según el sistema de asignación de viviendas sociales, los residentes comunes y corrientes no tienen la posibilidad de comprar casas. Como resultado, la demanda efectiva en el mercado inmobiliario es insuficiente después de la implementación de la distribución monetaria de la vivienda, se espera que esta situación cambie considerablemente.
③ Previsión de la demanda del mercado a medida que aumenta la población urbana. Actualmente, el nivel de urbanización de China es del 40%, con una población urbana de aproximadamente 510 millones. Se espera que el nivel de urbanización alcance el 55% en 2020, la población nacional será de 1.400 millones, la población urbana aumentará a 770 millones y la población urbana aumentará en 260 millones netos Calculado en base a la superficie habitable per cápita. de 10 metros cuadrados, es decir, el área de construcción de 20 metros cuadrados, el requisito mínimo es que se construirán 5,2 mil millones de metros cuadrados de viviendas para la nueva población, y en promedio se construirán 300 millones de metros cuadrados de viviendas. construido cada año.
④ Mejora de las condiciones de vida y aumento de la demanda del mercado. En la actualidad, la superficie habitable per cápita de los residentes urbanos es de 13,6 metros cuadrados y se incrementará a 22 metros cuadrados al final del "Décimo Plan Quinquenal". Existe una brecha considerable con los países desarrollados. Por ejemplo, la superficie habitable per cápita de una vivienda en Estados Unidos es de 40 metros cuadrados, en Europa de 45 metros cuadrados, en Alemania de 38 metros cuadrados, en Japón de 31 metros cuadrados, en Singapur de 30 metros cuadrados y en la provincia de Taiwán de 28 metros cuadrados. metros. Todas estas son áreas utilizables. La estimación más conservadora es que suponiendo que la población urbana alcance los 770 millones de personas en 2020 y cada persona aumente en 4 metros cuadrados, se necesitarán 3.080 millones de metros cuadrados de nuevas viviendas para mejorar los niveles de vida en los primeros 20 años, con un promedio de 180 millones de metros cuadrados al año.
⑤ Aumento de la demanda del mercado de demolición y reconstrucción. Se estima que cada año será necesario demoler y reconstruir 100 millones de metros cuadrados. En los próximos 20 años se construirán cada año al menos 580 millones de metros cuadrados de viviendas nuevas. Excluyendo la superposición, la demanda anual de vivienda en China se mantendrá en aproximadamente 400-500 millones de metros cuadrados en los próximos 20 años.
Tres tendencias de desarrollo del sistema de apoyo inmobiliario
① Mejora y desarrollo de la financiación inmobiliaria. La industria inmobiliaria es una industria intensiva en capital y la intervención financiera es una condición esencial para el desarrollo de la industria inmobiliaria. La financiación inmobiliaria generalmente se puede dividir en crédito para el desarrollo y crédito al consumo. En lo que respecta a la situación actual de China, el desarrollo de estos dos negocios de financiación inmobiliaria es muy desigual. El negocio de crédito para el desarrollo ha estado en funcionamiento durante mucho tiempo y tiene un volumen de negocios relativamente grande, lo que ha apoyado efectivamente el desarrollo de la industria inmobiliaria de China. Sin embargo, el desarrollo del crédito al consumo solo se ha producido en los últimos uno o dos años. Con el avance de la reforma del sistema de vivienda social, los sujetos de la demanda en el mercado inmobiliario de China han pasado gradualmente de grupos a individuos. El importante papel del crédito al consumo de vivienda en el desarrollo del mercado inmobiliario se ha vuelto cada vez más evidente. Los bancos han lanzado préstamos hipotecarios para viviendas personales como el núcleo del negocio de crédito al consumo residencial. En mayo de 1997, el Banco Popular de China promulgó las "Medidas de prueba para la administración de préstamos garantizados residenciales", que no sólo proporcionaron una base legal para el negocio hipotecario, sino que también supusieron un gran avance para la financiación inmobiliaria. A juzgar por el estado actual de desarrollo del negocio hipotecario, todavía existen deficiencias como plazos de préstamo cortos, índices de préstamo bajos, métodos de garantía monótonos y una evitación insuficiente de riesgos. Se puede esperar que con el mayor desarrollo del mercado inmobiliario de China y el continuo avance de la reforma del sistema de vivienda, la industria del crédito al consumo inmobiliario se desarrolle rápidamente. En el futuro cercano, se puede esperar que se produzcan importantes avances en materia de garantías. métodos, como la implementación de prueba de una garantía única y la introducción de un mecanismo de seguro.
②El mercado inmobiliario primario desempeñará un papel cada vez más importante en el desarrollo de la industria inmobiliaria. Hoy en día, quienes tienen una gran demanda de vivienda a menudo no son los que no tienen dinero ni casa, sino los que tienen dinero y casa. Estas personas poseen casas y quieren ampliar su superficie habitable. Una forma es cambiar de casa y aumentar la demanda mediante transacciones de mercado. Se prevé que los ingresos personales aumentarán después de que se corte la distribución física de la vivienda y se avance hacia la distribución monetaria. La apertura integral del mercado primario generará mayores beneficios que cortar la distribución física. En el futuro, el mercado inmobiliario primario estará lleno de vitalidad y será un mercado donde los compradores serán muy exigentes con el dinero. La vivienda es el producto de mayor consumo de un individuo, por lo que es muy prudente comparar precios al comprar una casa. Por lo tanto, los promotores inmobiliarios deberían centrarse en mejorar la calidad, el sabor y los servicios de los productos.
IV. Desarrollo de la industria inmobiliaria durante el período del "Décimo Plan Quinquenal"
El período del "Décimo Plan Quinquenal" es un período de vigoroso desarrollo del real chino. industria inmobiliaria. En 2000, los residentes urbanos de China eran 458 millones, con una superficie de construcción de viviendas per cápita de 19,8 metros cuadrados (calculada sobre la base de datos del "Anuario Estadístico de China" de 2001). Se espera que para 2005, la población urbana del país aumente. llegar a 540 millones, sobre la base de un promedio per cápita. Se estima que el área de construcción de 22 metros cuadrados requerirá un aumento de 2,8 mil millones de metros cuadrados de área de construcción de viviendas durante el período del "Décimo Plan Quinquenal" si es el original; las residencias antiguas se derriban y reconstruyen a una tasa del 4% cada año, la superficie total será del 20% en 5 años y la superficie total será de 1.800 millones de metros cuadrados. En conjunto, se necesitarán 4.600 millones de metros cuadrados de viviendas nuevas; durante el período del "Décimo Plan Quinquenal". Basado en el costo promedio de la vivienda comercial urbana de 1.000 yuanes por metro cuadrado en 2000, la inversión en construcción residencial urbana durante el período del "Décimo Plan Quinquenal" alcanzará los 460 millones de yuanes.
Si calculamos que las viviendas comerciales representan el 85% del área de viviendas comerciales (el promedio de 1996 a 2000), las ciudades y pueblos necesitan completar 5.400 millones de metros cuadrados de viviendas comerciales en cinco años, según el costo promedio de las viviendas comerciales por año; metro cuadrado en 2000 (ver el Anuario "Estadísticas de China" de 2001) calculó que la inversión total en la construcción de viviendas comerciales alcanzará los 620 millones de yuanes en cinco años. Durante el período del "Décimo Plan Quinquenal", la inversión total en activos fijos en toda la sociedad fue de aproximadamente 22.106,4 mil millones de yuanes, de los cuales la inversión en viviendas comerciales representó el 28%, lo que indica que la industria inmobiliaria ocupará una posición destacada en la economía. y desarrollo social del X Plan Quinquenal.