¿Cómo comprar y vender una casa de segunda mano que aún no tiene cédula inmobiliaria?
2. Riesgos de comprar casas de segunda mano sin licencia:
1) Riesgo de invalidez del contrato de compraventa de casas de segunda mano
Si el vendedor quiere vender una casa que no ha obtenido dos certificados, el primer obstáculo legal son las disposiciones del artículo 37 de la Ley de Gestión Inmobiliaria de la República Popular China. Según este artículo, si el vendedor no se registra y no obtiene el certificado de propiedad de conformidad con la ley, el inmueble no será transferido.
2) El horario de entrega de la vivienda y el horario de registro de cambio de propiedad es incierto.
En realidad, la mayoría de viviendas de segunda mano sin dos cédulas son viviendas sobre plano, es decir, viviendas comerciales en construcción. Por lo tanto, que las casas de segunda mano puedan entregarse y registrarse para cambios de propiedad depende directamente de si el promotor puede entregar y registrar cambios de propiedad. Sin embargo, el período de construcción de viviendas comerciales es largo y depende de muchas condiciones subjetivas y objetivas y de factores inciertos, lo que dificulta su control.
3) La calidad de la vivienda es difícil de garantizar.
En realidad, las casas de segunda mano sin dos certificados son en su mayoría casas sobre plano. No hay forma de juzgar la calidad de la casa antes de que esté terminada, lo que inevitablemente dejará ocultos riesgos de calidad en la entrega. de viviendas de segunda mano.
4) "Una casa y dos casas en venta" son inevitables.
Las ventas de casas de segunda mano sin dos certificados no se pueden registrar por adelantado, lo que deja un vacío legal para que los vendedores "vendan una casa y dos". Una vez que los precios de la vivienda aumentan y el costo de impago es demasiado bajo, es probable que el vendedor venda la casa a otra persona.
3. Diez cosas a tener en cuenta al comprar casas de segunda mano:
1. ¿Está claro el título de propiedad?
Algunas casas tienen varios propietarios, como herederos, familias y parejas. Para ello, el comprador deberá firmar un contrato de compraventa de la vivienda con todos los propietarios. Si sólo algunas * * * personas disponen de la propiedad propiedad de * * * sin autorización, el contrato de compraventa firmado por el comprador con las otras * * * personas sin su consentimiento será generalmente inválido.
2. ¿Está clara la situación del suelo?
Los compradores de viviendas de segunda mano deben prestar atención a la naturaleza del uso del suelo, ya sea asignado o transferido. La tierra asignada generalmente se utiliza de forma gratuita y el gobierno puede recuperarla sin costo alguno. La transferencia significa que el propietario ha pagado la tasa de transferencia del terreno y el comprador tiene derechos más completos sobre la casa. También preste atención a la edad del terreno. Si el derecho de uso del suelo de una casa es de sólo 40 años y el propietario la ha utilizado durante más de diez años, entonces no es rentable para el comprador juzgar si el precio de la vivienda comercial en el mismo lugar debe basarse sobre el derecho de uso de suelo de 70 años.
3. ¿La casa comercial está alquilada?
Algunas casas de segunda mano tienen una carga material al ser traspasadas, es decir, también son alquiladas por otros. Si el comprador de una vivienda solo mira el certificado de propiedad y presta atención a los procedimientos de transferencia, pero no presta atención a si existe un contrato de arrendamiento, entonces es muy probable que el comprador de la vivienda obtenga una propiedad en la que no se puede mudar ni usar. a tiempo. Porque nuestro país, incluyendo la mayoría de los demás países, reconoce que "la compraventa no rompe el contrato de arrendamiento", lo que significa que el contrato de compraventa de la casa no puede competir con el contrato de arrendamiento previamente establecido. En la práctica, muchos compradores y empresas intermediarias ignoran este punto, y también lo aprovechan muchos vendedores, lo que genera más disputas.
4. ¿Están completos los trámites de la casa?
El certificado de propiedad inmobiliaria es la única prueba de que el propietario de la vivienda es el propietario. Existe un gran riesgo para el comprador de no obtener la casa al realizar una transacción sin un certificado de propiedad inmobiliaria. El propietario puede hipotecar o revender el título de propiedad aunque no lo obtenga en el futuro. Por lo tanto, para la transacción es mejor elegir una casa con un certificado de propiedad inmobiliaria.
5. La asignación de viviendas sociales es legal.
La reforma de vivienda, los proyectos de vivienda y la vivienda asequible son todas políticas de vivienda social y estarán sujetas a ciertas restricciones al momento de la transferencia. Además, estas casas tienen ciertas regulaciones nacionales sobre la naturaleza del terreno y el alcance de la propiedad de la casa. Los compradores deben evitar conflictos entre el contrato de compraventa y las leyes nacionales al comprar.
6. ¿Están atrasados los honorarios de administración de la propiedad?
Cuando algunos propietarios transfieren una propiedad, llevan mucho tiempo atrasados en los gastos de administración de la propiedad, en las facturas de la luz y en tres facturas del gas (gas natural, calefacción y gas) y ya deben mucho. de dinero. Si un comprador compra una casa sin su conocimiento, el comprador puede ser responsable de todos los costos.
7. ¿Tiene impacto la planificación municipal?
Algunos propietarios pueden estar ansiosos por vender sus casas de segunda mano porque saben que la casa será demolida en unos 5 a 10 años, o que se construirán edificios residenciales de gran altura cerca de la casa, lo que puede afectar las condiciones de planificación municipal como la iluminación y el precio. Como comprador, tenga plenamente en cuenta los detalles al realizar la compra.
8. Si la casa de la unidad infringe la ley.
La vivienda en unidades generales incluye viviendas para empleados a precio de coste y viviendas para empleados a precio estándar. Se asignan ambos terrenos y se deben pagar las tarifas de uso del suelo al momento de la transferencia. Además, en el caso de las viviendas de precio estándar, las unidades generalmente disfrutan de derechos de propiedad parciales y, cuando los empleados transfieren la propiedad, la unidad disfruta del derecho de preferencia. Si el comprador no les presta atención, puede vulnerar los derechos e intereses legítimos de la unidad junto con el propietario.
9. ¿La empresa intermediaria viola la normativa?
Algunas empresas intermediarias brindan servicios de intermediación en violación de las regulaciones. Por ejemplo, brindan servicios de pago inicial cero a los compradores de viviendas cuando solicitan préstamos para viviendas de segunda mano. ser prestado fraudulentamente a los bancos. El comprador cree que está obteniendo una ventaja. No sé si el banco se entera, puede que él mismo cargue con toda la responsabilidad.
10. ¿Está claro el contrato?
Aunque el contrato de compraventa de una vivienda de segunda mano no tiene por qué ser tan completo como el contrato de compraventa de una vivienda comercial, también debe estipular claramente algunos detalles, como el objeto del contrato, la protección de los derechos y el precio de la vivienda. , método de transacción, responsabilidad por incumplimiento de contrato, resolución de disputas y fecha de espera de firma.