Estudio del mercado inmobiliario: el área compartida debe ser transparente y se deben identificar altas tasas de adquisición de viviendas
“Hoy en día, las casas son cada vez más altas, pero cada vez son menos prácticas”, dijo con emoción Zhao Shen (seudónimo), que estaba mirando casas recientemente.
Recientemente, temas como el área compartida y la tasa de adquisición de viviendas se han vuelto a debatir acaloradamente. Después de que el mercado inmobiliario se ha sometido a una regulación profunda, los compradores de viviendas prestan cada vez más atención a las propiedades residenciales de la casa, además de hacer del área compartida un "área de puesto abierto", cómo los desarrolladores pueden hacer planes más razonables. Usar productos para "hablar" también es una cuestión para los desarrolladores. Los nuevos problemas se avecinan.
Las “Voces” de los compradores de viviendas
Un periodista del Securities Times descubrió que tanto las “Medidas para la administración de las ventas de viviendas comerciales” de junio de 2001 como las “Medidas para la administración de las ventas de viviendas comerciales” de 2007 Ley” (Artículo 70) Se aclara que el área de construcción de viviendas comerciales consiste en el área de construcción interna y el área de construcción total asignada. Las casas comerciales adquiridas por compradores de viviendas deben indicar estas dos áreas. El área común generalmente incluye dos partes: una es el hueco del ascensor, la escalera, el vertedero de basura, la sala de transformadores, la sala de equipos, el vestíbulo y corredor público, el sótano y las salas públicas o de administración que dan servicio a todo el área del edificio. casa; el segundo es la mitad del área de proyección horizontal del muro divisorio entre el apartamento (unidad) y el edificio público y el muro exterior, etc.
En términos generales, en el pasado, los edificios residenciales pequeños y de varios pisos tenían áreas compartidas más pequeñas y la tasa de adquisición de viviendas (refiriéndose a la relación entre el área de construcción dentro de la unidad y el área de construcción) de la unidad) fue generalmente superior al 80%. Hoy en día, se están construyendo cada vez más edificios residenciales de gran altura. Algunos edificios residenciales incluso tienen más de 50 pisos. ¿Cuál es la tasa de adquisición de viviendas de estos edificios residenciales de gran altura? Tomando Shenzhen como ejemplo, el periodista realizó una encuesta por muestreo y seleccionó tres nuevos proyectos de viviendas a la venta en Luohu, Futian y Nanshan, cada uno con más de 40 pisos como muestras, y estimó la tasa de adquisición de viviendas utilizando el área de departamentos/área de construcción. Se encontró que la tasa de adquisición de viviendas estaba generalmente sólo entre el 71% y el 75%. Para casas nuevas de unos 90 metros cuadrados, la mayoría de los proyectos sólo pueden tener tres dormitorios, dos salones y un baño. En comparación, para algunos edificios residenciales de segunda mano que tienen entre 10 y 20 años, la tasa de disponibilidad de viviendas suele oscilar entre el 75% y el 85%.
Sin embargo, los periodistas también descubrieron que cada vez más proyectos de viviendas nuevas comenzaron a comercializar la tasa de adquisición de viviendas como un "punto culminante". En los distritos de Guangming y Baoan, algunas casas nuevas colocan la tasa de adquisición de viviendas en una posición destacada en los carteles del centro de marketing. Palabras como "73 metros cuadrados se pueden utilizar para construir tres dormitorios" parecen muy atractivas. Sin embargo, un gerente de planificación de comercialización de viviendas nuevas dijo a los periodistas que los proyectos que realmente logran altas tasas de adquisición de viviendas a través de un diseño razonable pueden mejorar efectivamente la comodidad del tipo de apartamento. Sin embargo, algunos proyectos con altas tasas de adquisición de viviendas se denominan espacios creativos y áreas libres. De hecho, los compradores de viviendas también deben identificar cuidadosamente el costo del área adicional. .
“Aunque el mercado inmobiliario se ha enfriado, los precios de la vivienda siguen siendo muy altos. La superficie real de una casa de 100 metros cuadrados es de sólo 70 metros cuadrados, lo que en realidad no es rentable. "Zhao Shen dijo a los periodistas que debe estar seguro al elegir una nueva casa. Se tendrán en cuenta factores como el área compartida y la tasa de adquisición de vivienda.
El periodista también realizó una encuesta al azar entre casi 20 compradores de viviendas, y todos los encuestados creían que las viviendas con apoyo deberían comercializarse en función del área utilizable dentro de la unidad. "Bajo la premisa de que el costo de construcción de una casa es fijo, ya sea que se calcule en función del área de construcción o del área utilizable del departamento, lo que pasa es que el precio unitario es diferente. El costo que tenemos que pagar para comprar una casa es relativamente fijo ". Algunos compradores de viviendas incluso sugirieron que la entrega de casas fuertemente decoradas por parte de algunos desarrolladores, la decoración no debería tener un precio de acuerdo con el área de construcción, y lo mismo ocurre con los honorarios de administración de la propiedad.
Se informa que las transacciones residenciales en la mayoría de las ciudades nacionales actualmente se tasan según el área de construcción, pero Chongqing y otros lugares también implementaron precios internos por área de construcción hace muchos años. Sin embargo, en todo el mundo, las ventas de viviendas en la mayoría de los países y regiones desarrollados se calculan en función del área de la unidad. El abogado Guo Ren, socio global de Yingke (Shanghai) Law Firm, dijo que si los edificios residenciales se comercializan en unidades, debemos tener cuidado de que los desarrolladores puedan traspasar los costos o incluso exprimir las acciones públicas, lo que afectará el entorno comunitario y la calidad de los negocios. vivienda.
¿Deben cancelarse o regularse los puestos públicos?
Además de cómo calcular los precios, también se ha debatido en el mercado la posibilidad de "cancelar" la vivienda pública. Sin embargo, según los expertos del sector, el sector de la vivienda pública no se puede ignorar a la hora de comprar una casa. , y también debería incluirse en el precio total de la vivienda comercial. Algunos analistas dijeron que un área de piscina pequeña no significa que la vida sea cómoda. La sala del ascensor, la escalera o el vestíbulo son demasiado pequeños, hay muchos hogares en un ascensor y no hay piso de refugio, aunque el área de la piscina es reducida. El espacio interior del apartamento aumenta, pero también se reduce el confort y la seguridad.
Otro ejemplo es que algunos desarrolladores "roban área". Parece que se aumenta el área del apartamento, pero el área compartida está ocupada, causando daños al medio ambiente general de la comunidad.
Li Yujia, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda del Instituto Provincial de Planificación Urbana de Guangdong, dijo que las regulaciones actuales no tienen restricciones proporcionales en el tamaño de las piscinas públicas y están relacionadas principalmente con la planificación. , diseño y soporte de instalaciones de nuevos proyectos. Desde la perspectiva del propietario, la superficie habitable del apartamento y la zona de servicios públicos de la comunidad aumentan y disminuyen, dependiendo de las exigencias del propietario. "En el caso de coexistencia de consumos de vivienda multinivel, para diferentes tipos de proyectos de vivienda nueva, durante las etapas de planificación, diseño y aprobación, se deberán fijar límites razonables a los indicadores de planificación para la ocupación de puestos públicos que presten principalmente servicios públicos." / p>
Los compradores de viviendas generalmente están preocupados por la aleatoriedad y la opacidad del área compartida. Por tanto, en comparación con cancelar la zona de piscina pública, mejorar la normativa pertinente es sin duda más práctico y factible.
Últimamente se han producido con frecuencia incidentes relacionados con la protección de derechos en áreas compartidas. Por ejemplo, cuando compré una casa de 110 metros cuadrados en Qingdao, Shandong, descubrí que el área interna tenía solo más de 60 metros cuadrados, el 31% del área compartida prometido por el vendedor al comprar la casa resultó ser el 46%; cuando la casa estaba cerrada...
Guo Ren, socio global de la firma de abogados Yingke (Shanghai), dijo: "De hecho, es difícil para los compradores de viviendas comunes descubrir algunos fenómenos irrazonables en el área compartida Es necesario recordar que una vez que el área compartida supera el 40%, es posible que sea necesario prestar atención a los dibujos de planificación y diseño para ver si hay algún error. No es razonable, también pueden presentar una demanda para proteger sus derechos, especialmente si el área compartida es demasiado grande. Si el área utilizable es demasiado pequeña, imposibilitando la habitabilidad, o no cumple con la calidad correspondiente para uso residencial. Es posible que el comprador de la vivienda solicite rescindir el contrato o incluso devolver el pago de la vivienda, pero al final todavía depende del resultado de la sentencia "Se informa que el estado actual de la vivienda pública en el país. No hay superior. o límite inferior para el área de puesto, pero las "Medidas para la Administración de Ventas de Vivienda Comercial" establecen claramente que cuando el valor absoluto de la relación de error entre el área contratada y el área real excede el 3%, el comprador tiene derecho a verificar si acepta no retirar, el área real Cuando el área es menor que el área contratada, la empresa promotora de bienes raíces devolverá al comprador el doble del precio de la vivienda que exceda el 3%.
Li Yujia cree que "cancelar el puesto público" es un movimiento emocional. Lo más importante es que las normas y los detalles deben estar "expuestos al sol" y la supervisión debe mantenerse al día. Por ejemplo, es necesario formular directrices para la participación pública en diferentes tipos de comunidades; el contenido de la parte de participación pública debe ser claro y la parte operativa debe atribuir los ingresos operativos a todos los propietarios e incluirlos en el fondo de mantenimiento de la propiedad, o deducir las tarifas de propiedad cuando se entrega la casa, un tercero independiente debe realizar mediciones reales y anuncios públicos del área de la piscina pública explorar las diferencias en el precio parcial de la piscina pública y el precio del paquete, etc.